２０１５年９月 中国管理信息化 Ｃｈｉｎａ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｉｚａｔｉｏｎ Ｓｅｐ．，２０１５ Ｖｏ１．１８，Ｎｏ．１７ 第１８卷第ｌ７期 我国以房养老问题分析以及问题解决对策 李 曼，刘雪琪，肖 苋，鲁晓洁 （江汉大学商学院，武汉４３００５６） ［摘 要］随着我国经济社会的快速发展，社会福利事业成为中国社会可持续发展亟待解决的瓶颈问题之一．其中养老问 题一直是我国社会事业发展急需解决的一大难题。我国人口老龄化严重，为解决养老问题，国家财政旱已入不敷出。为适 应我国的国情，养老问题不再仅是政府的问题，也需要全面发挥市场的调节作用，调动各方参与主体的积极性。为我国养 老事业的发展出谋划策。“以房养老”作为一项新方案。在我国的发展可能会出现很多问题？本文将探讨以房养老在中国 的发展可能出现的问题以及解决这些问题的对策 ［关键词】以房养老；老龄化；１＂３题；解决对策 ｄｏｉ：１０．３９６９ｆｉ．ｉｓｓｎ．１６７３—０１９４．２０１５．１７．０９３ ［中图分类号］Ｃ９１３￣ ［文献标识码］Ａ １ 我国以房养老的现状 ［文章编号］１６７３—０１９４（２０１５）１７－０１７６－０１ 现在所实行的基本上是以合同来约束双方的行为．缺少法律方 自２０世纪８Ｏ年代以来．为适应国家经济发展的需要．一直 面的约束与制裁 以来实行的是统账结合的养老基金管理制度。截至２０１２年．中 ２．３养老机构的服务水平和质量较差 国养老金空账达到２４ ８５９亿元人民币 这给社会养老保险制度 目前我国养老机构的服务质量和水平差．养老社区的设施 带来了巨大的风险．为了缓解养老压力．专家学者们大力提倡在 不完善、老年娱乐活动缺乏、护理人员未经过专业培训、卫生条 中国推行以房养老．使养老方式朝向多元化发展 件较差等问题都普遍存在．所以很多老人也就不支持以房养老。 我国现在推行”以房养老”以３种方式为主：①以北京为代 ２．４房地产价值评估机制不健全 表的“抵押式”．即老年人将有独立产权的房屋抵押给银行或保 我国的反向抵押业务进展缓慢．而且房地产评估机构的发 险公司等金融机构，以换取每月等额养老金，老年人过世之后。 展还不健全．要想顺利开展以房养老必须要有一个稳健的房地 由评估机构对房屋进行估值．剩余价值折合成等值的金额由老 产市场和良好的房产评估机制。但由于房地产市场波动较大．对住 年人的遗产继承人继承：②以南京为代表的“交换式”，即老年人 房价值评估的难度提高了，而评估机制却跟不上．导致以房养老开 将房屋交给养老院等养老机构．以此来换取养老院对老年人养 展缓慢。 ５以房养老制度设计得不合理 老担负责任，老年人过世后，房屋由养老机构所有：③以上海为 ２．代表的“回租式”．老年人首先将房屋卖给房屋管理的公益性机 我国的“以房养老”模式在制度设计上一般要求老人在６Ｏ 构．然后将自己的房屋租回。 ２ 以房养老政策实施遇到的问题 ２．１受到传统思想的严重束缚 首先．“家庭养老”和“养儿防老”的传统思想深入我国民众 的心里．老人的房产一般都是传递给子孙后代的．如果老人将房 屋抵押给养老机构，这种做法短时间内很难让老人们接受：其 次．绝大多数子女也对以房养老持反对意见。如果老人将房产抵 押给养老机构，会造成家庭内部关系的不和谐：最后，如果老人 选择“以房养老”．老人的子女也会受到社会上的谴责。我们对于 老年人关于以房养老的认可度进行了调查．本次调查共发放了 ５００份问卷，其中在对未来养老金水平的看法上面．有５Ｏ％以上 的人对未来养老金的看法是不乐观的 在对将来安度晚年的每 月养老金方面．超过５０％的人对未来养老金水平不乐观．并且预 估的养老金水平大致在５ ０００元人民币以下 拥有房屋产权数 中．大多数人士拥有１～２套房子的。在以房养老实施的意愿上． 大约７２．８％的人都认为“不可行” 在是否赞同以房养老上面．不 赞同的人达到８１－２％ 岁以上．拥有独立产权房等．并且在老人去世后完全取得房屋产 权。这种模式的要求过于苛刻。使得符合要求的老人较少．所以 在“以房养老”制度上的设计有些不太符合我国的现状 ３ 对于以房养老实施过程中出现问题的几点解决对策 （１）破除传统观念的弊端，让形式更加多样。加强宣传力度。 利用较强的媒体公信度来矫正传统养老观念的弊端．并建立相 关的咨询和服务机构。来慢慢改善现行的养老心态。 （２）完善相关法规，加强政府监管，增强推行机构公信力。由 政府出面，带头做好相关工作．对房地产市场和相关金融保险市 场做出法律的约束和市场监管．其行业内部也需建立行业准则． 加强行业的信用建设。政府就是协调者，健全法规、加强准入门 槛的审查，提高其推行的力度。 （３）以金融机构为主导．科学地进行房屋价值评估。只有较 为科学的估值才会在初期具有公允性．在后期减少不必要的纠纷。 （４）社会福利机构提供有力支持。为了“以房养老”的顺利推 行．还需要加强社会福利机构的基础设施建设和对护理人员的 免费培训．建立护理人员持证上岗、定期考核．不定期地暗中测 评老年人满意度考核。增加老年人的娱乐活动．提高老年人的养 老质量。 （５）适当放宽老年人参与的条件。以政策支持为后盾，适当 ２．２有关“以房养老”政策与法律的不完善 目前在我国法律法规中．关于“以房养老”的政策和法律还 在起步阶段，当金融机构和老人发生冲突时，还没有有效和完善 的法律来保护任何一方的利益 尤其是我国的房产实际使用权 放宽限制让更多的老年人可以参与进来．保证那些低收入老年 只有７０年。在２００７年出台的《物权法》规定，住宅建设用地使用 人可以老有所养，以缓解社会的养老问题。 权期限届满的自动续期。今后到了７０年后。房产如何来处置还 是个疑问．金融机构在这方面有很大的风险．如果续期费用过 高．则金融机构将无利可图。目前相关政策配套建设相对滞后， 【收稿日期］２０１５－－０６—１２ 主要参考文献 ［１］商登珲．以房养老的本土化探析［Ｊ］．宏观经济管理，２０１４（２）． ［２］常缨征．关于“以房养老”模式的理性分析［Ｊ］．价格理论与实践，２０１３ （９）． １７６｝ＣＨｌＮＡ ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ ＩＮＦｏＲＭＡＴｌｏＮｌＺＡＴｌｏＮ
