市场行情转淡,后市分化明显

第21期

丹阳市统计局 （总第1233期） 二○一 四年五月二十八日

市场行情转淡，后市分化明显

—— 一季度房地产市场调研报告

进入2014年，各地不时传出楼市降价传闻，伴随媒体上经济下行、人民币贬值和国际资本出逃的负面消息，许多人开始担心房地产泡沫快速破裂，楼市大崩盘。这些舆论和传闻对我市房地产会有何影响，我市房地产一季度总体概况如何？我市的众多房地产开放商经营现状如何？带着这些疑问，市统计局结合一季度房地产市场的统计数据在4月下旬对我市的10家房地产开发公司进行了调研。

一、目前房地产市场概况

从一季度的统计数据来看，整个房地产市场的总体概况开始由热转淡，当前全市房地产市场相对低迷。整个一季度，我市的房地产投资总额为11.98亿元，同比增长了55.4%，其中：住宅的投资额为7.68亿元，同比增长22.2%。房屋建

筑施工面积为451.91万平米，同比增长58.6%，其中：住宅的施工面积为326.23万平米，同比增长47.3%。房屋建筑竣工面积为2.95万平米，同比下降75.7%，其中：住宅竣工面积为2.03万平米，同比下降77.6%。

从新房销售情况来看，一季度新建商品房的销售面积为13.22万平米，同比下降38.8%，其中：住宅的销售面积为12.45万平米，同比下降35.9%。新建商品房的销售额为8.35亿元，同比下降32.9%，其中：住宅的销售额为7.64亿元，同比下降29.5%。从二手房销售来情况看，一季度成交面积为7.06万平米，同比下降53.6%，其中：成交面积为4.28万平米，同比下降64.3。二手房成交金额为3.09亿元，同比下降48%。二手住宅房的成交金额为1.18亿元，同比下降77.2%。

从以上数据可以看出，一季度我市的房地产市场开发热情还在，许多新楼盘的投资和建设依旧在如火如荼的进行，但销售情况难言乐观，新房和二手房的销售都进入了困境。随着银行信贷的收紧，市场也会逐步进入一个观望期，这将加剧房地产市场的困境。

二、企业调研基本情况

从调研情况来看，10家房企有部分楼盘库存积压，企业面临资金周转难、成本高等诸多问题，经营信心有所下降。

1.从房地产开发情况来看，六成的房地产企业认为当前楼市开发正常，四成的企业则认为开发过热；关于房地产开发类型，90%以上的企业以商品房为主，70%的企业今年在

建项目也以毛坯住房为主；就企业土地储备而言，4家企业有土地储备，同时有40%的企业今年有购地意愿。

2.从商品房价格情况来看，70%的企业认为目前房价比较符合我市实际，30%则认为房价偏高；关于今年房价的走势，60%认为平稳，40%则认为小幅下降；就影响房价的主要因素而言，选择国家楼市调控政策影响、市场开发楼盘过多，供大于求影响、土地价格影响的，分别占50%、30%和20%。

3.从商品房销售情况来看，销售情况选择较好、一般、较差，分别占10%、30%、60%；对于影响商品房销售的主要原因，选择国家楼市调控政策影响占60%、选择购买者持币观望增多影响和市场购买已趋于饱和的各占20%；就销售方式而言，70%的企业采取售楼部现场销售，30%选择专业公司代售。

4.从资金来源情况来看，六成以上企业的开发资金以自有资金为主；关于企业资金的运营状况，40%认为正常，10%认为比较宽松，50%认为比较紧张；就影响开发资金运转的主要因素而言，七成以上企业认为房屋销售未达预期，资金回笼难，且都选择促销方式，加快资金回笼。

三、企业存在的困难和问题

1.供销失衡。一方面是销量明显下降。调查的10家企业销量同比都呈下降趋势，其中4家企业的成交量同比降幅超过50%以上，6家降幅至少在20%以上。另一方面可销售面积依旧在持续增多。初步统计仅调查的10家企业的今年

可销售面积约在110万平米以上，而去年全市的商品住宅房的合同销售面积不过107万平米。此外，据数据表明，一季度全市商品房待售面积为43.24万平米，同比增长19.1%，其中住宅为25.69万平米，同比增长30.9%。供需矛盾的加剧，导致企业对目前的经营前景难以乐观。40%的调查房企对全市房地产市场的发展信心不足，认为会出现停滞状态或减缓开发速度，尤其是少数企业对全市真实的库存量，表示隐忧渐增。

2.开发周期长、资金压力大。一是开发周期长。一般从拿地到开盘的周期在6-12个月，丹阳恒大置业公司、丹阳碧桂园等外来房企，只需3-8个月，而本地企业则需12个月左右，周期越长资金压力越大。本地房企由于开发周期时间长，在销售方面明显处于劣势，如丹阳碧桂园去年下半年开盘销售了2000多套，销售额约16个亿，几乎比同期本地全部房企的销量的总和还多，外地房企由于开发周期相对较短，资金回笼快，企业资金压力明显小于本地企业。二是资金周转慢。由于开发周期长，回笼的资金相对较慢，本地大多房企采取楼盘打折等优惠措施，有的楼盘92折还送车库，最低打8.8折，甚至还可以再优惠，但销售仍不乐观。目前我市银行对符合房贷政策的购房者房贷也需要1-2个月，公积金放贷一般需要5-6个月，放贷时间比以往几乎拉长了一倍。企业为了销售，只能先为购房者垫资，目前我市已有某开发公司1-4月已经累计垫资超过1000多万元，资金比较紧张。三是贷款难。调查中有6成企业认为银行贷款难，主要是房

地产企业不能直接贷款，或者需提供抵押才能贷款，对企业的正常经营影响很大。

3.开发成本高。一是土地成本高。调查企业中每亩土地成本在250-300万的占比70%，多数房企认为目前我市的土地市场已处在偏热的状态，地价不断飙升，风险加大。二是税费偏高。调查中有八成企业认为税费较重。某上市房企的财务人员以目前房价每平米6000元来计算，土地成本约为1500-2000元，占25%-30%；税费成本，仅国税和地税两者相加就有12%以上，加上配套费、建筑材料检测费、报证费等，约在20%左右；建筑成本，毛坯房每平米1000元左右，精装1400元左右，也占20%左右；行业毛利算下来也就在20%-30%。部分企业售楼回笼资金慢，要支付的财务费用增多，企业经营风险增大，收益下降明显。

四、我市房地产市场后市展望

1.房企阵营将会进一步强弱分化。我市房地产在经过10多年的快速发展后，目前已有60多家企业具有资质，其中本地房企占了88.3%，但大多数企业资质等级低、规模偏小、抗风险能力弱，能和外来房企抗衡的只有寥寥几家。在当前银根收紧，资金紧缺，销售不畅的形势下，我市的房企将会经历一场洗牌，预计部分房企因资金短缺会淘汰出局，实力较强的房企将重新划分市场格局。

2.项目建设水平也将进一步分化。我市诸多房企的新建项目也会在将来进一步拉开差距。新建项目的区域地位、人文环境、配套设施以及设计理念也会参差不齐。资金充裕的

大型房企，将会不断提升项目的品位。而资金薄弱的房企，受条件制约，必将导致建设水平低从而影响销售，使企业的生存环境愈加恶劣。

3.房价区间分化拉大，涨跌成为常态。随着百姓生活水平的提高，对住宅的需求也将越来越高，越来越个性化。目前，随着投机需求被不断地挤出房地产市场，我市房价未来单边上涨的格局将被打破。房屋价格将依照地段、功能、配套设施等情况呈现有涨有跌的分化趋势。靠近核心城区，设计理念新颖，功能多样，配套设施齐全的小区将继续上涨；反之，偏远落后，配套缺乏的房地产项目将被市场淘汰，成为滞销区域，一改过去随便买套房坐等升值的情形将成为历史，投机房产的风险将会越来越大。