2016年下半年云南省房地产估价师《制度与政策》：房地产作为抵押物的条件考试试卷

物的条件考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。 A：90．52 B：91．52 C：92．52 D：93．52

E：工业用地的监测点评估价格

2、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。 A：中国共产党第十一次全国代表大会 B：中国共产党第十二次全国代表大会 C：中国共产党第十三次全国代表大会 D：中国共产党第十四次全国代表大会 E：房地产估价机构必须加盖公章

3、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。 A．形成权 B．异议权 C．支配权 D．请求权

4、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。 A．质量控制 B．进度控制 C．合同管理 D．成本控制

5、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。 A：2385 B：2393 C：2955 D：2964

E：工业用地的监测点评估价格

6、影响房地产价格的环境因素不包括。 A：大气环境 B：声觉环境 C：卫生环境 D：治安环境

E：工业用地的监测点评估价格 7、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。

A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格

8、__实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。 A．路线价法

B．基准地价修正法 C．临街深度法 D．四三二一法则

9、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。 A．观察法 B．实验法 C．讨论法

D．问卷调查法 10、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。 A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

11、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有__签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师

D．注册施工管理师 12、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．89.74 B．91.52 C．93.84

D．97.22

13、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。 A．489.99 B．495.53 C．695.53 D．800.00

14、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。 A：土地取得成本+开发成本

B：土地取得成本+开发成本+管理费用

C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D：开发完成后的房地产价值 E：工业用地的监测点评估价格

15、目前，我国房地产业中占主体地位。 A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产经纪业 D：房地产估价业

E：房地产估价机构必须加盖公章 16、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。 A：15 B：30 C：45 D：60

E：房地产估价机构必须加盖公章 17、所有权属于__。 A．从物权 B．动产物权 C．他物权 D．主物权

18、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。 A．价格分析 B．市场分析 C．产品分析 D．成本分析

19、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是__。 A．同质偏好 B．分散偏好 C．集群偏好

D．自然细分市场

20、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__ A．大青叶 B．鱼腥草

C．败酱草 D．水牛角 E．白头翁 21、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格

22、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由批准。 A：国务院

B：w省人民政府 C：A市人民政府 D：B县人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3 405元／㎡、3 565 元／㎡、3 730元／㎡、3 905元／㎡、4 075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为．【2007年考题】 A：4 075．0元／㎡ B：4 242．5元／㎡ C：4 410．0元／㎡ D：4 577．5元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

24、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。 A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房产税

C．廉租住房的供应以实物配租为主

D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

25、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。 A：94．12 B：92．14 C：91．24 D：93．25

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。 A．收集式 B．开放式 C．闭合式

D．检索式 E．收敛式

2、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法

D．工程量近似匡算法 3、人身保险主要包括。 A：人寿保险 B：健康保险

C：意外伤害保险 D：信用保险 E：个人信用保险 4、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。 A．2648元/m2 B．2688元/m2 C．2708元/m2 D．2734元/m2

5、从物理形态上分，作为投资对象的房地产资产，主要可以分为__。 A．土地

B．建成后的物业 C．在建工程 D．地下设施 E．商用物业

6、下列房地产中，难以采用市场法估价的有__。 A．房地产开发用地 B．学校 C．在建工程 D．别墅 E．特殊厂房

7、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物

8、影响债券利率高低的因素主要有。(2009年试题) A：发行者的资信级别 B：资本市场资金供求关系 C：债券偿还期限

D：利率计算方式 E：债券发行方式

9、当贷款利率__内部收益率时，项目投资则会面临亏损。 A．低于 B．高于 C．等于

D．前三者都对

10、下列关于测量学，表述正确的是。

A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准

C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面 D：与水准面相切的平面称为水平面

E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置

11、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。 A：长期趋势 B：季节波动 C：不规则波动 D：循环波动

E：执行层的组织协调

12、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。 A：330 B：350 C：440 D：870

E：执行层的组织协调

13、某房地产经纪机构2010年1—5月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。 A：50％ B：100％ C：150％ D：200％

E：执行层的组织协调 14、已抵押的房屋__。 A．不能转让

B．可以转让但只能转让给抵押权人 C．可以转让但必须告知抵押权人

D．可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定

15、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。 A：续建前已建成本 B：续建管理费用 C：续建投资利息

D：续建完成后房地产销售费用 E：取得在建工程的税费

16、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。 A：挑战定价法 B：领导定价法 C：目标定价法

D：随行就市定价法 E：借款合同

17、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类。 A：描述性调查 B：试探性调查 C：抽样性调查 D：因果性调查 E：电话回访性调查

18、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。 A：土地所有权

B：国有工业用地土地使用权 C：宅基地土地使用权 D：大型游乐场 E：乡镇企业用房

19、下列关于保险合同主体的叙述正确的是__。

A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方

B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人

C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人

D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一

E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人 20、以下属于收益性房地产的有。 A：私人宅邸 B：农地 C：厂房 D：公寓

E：政府办公楼

21、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有__。 A．导致房地产实际价值下降 B．导致房地产实际价值上升 C．加大投资者债务负担 D．抑制房地产市场需求 E．增加房地产市场需求

22、房地产投资的缺点是。(2005年试题)

A：相对较高的收益水平 B：易于获得金融机构的支持 C：抵消通货膨胀的影响 D：投资回收期较长 E：借款合同

23、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。

A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任

B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约

C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行 D．违约的形式包括预期违约和实际违约

24、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。 A．35 B．45 C．48 D．50

25、土地使用权出让合同有。 A：建设用地土地使用权出让合同 B：成片土地使用权出让合同 C：小区土地使用权出让合同

D：项目用地土地使用权出让合同 E：划拨土地使用权出让合同