绿城物业服务集团有限公司
项目工程服务质量督导评分表
督导组： 督导时间： 序号 检查 内容 条款 检查标准 检查依据 检查方法及评分细则 查看设备设施年度维修保养计划与项目实际情况不符合（对照设施设备台帐进行核对），1处扣0.5分，最高扣1分。 年度维修保养计划未经项目负责人签字或未报分子公司物业管理部备案扣0.5分。 对照维保计划核实维保记录。 维保记录与年度维修保养计划不一致，且不能提供原因的（会议记录上有说明），扣0.5分。 询问工程主管或相关维修保养责任人上月维修保养工作内容与下月保养计划，不能回答或回答与维保计划、维保记录不一致的，扣0.5分。本条可通过工程主管或相关责任人工作笔记查询。 查看年度培训计划（或服务中心培训计划）。 培训计划与项目实际不符合的（对照设施设备台帐进行核对）扣1分。培训记录与培训计划不一致，且不能提供原因的（会议记录上有说明），1处扣0.5分，最高扣1分。 查看工具清单，共用工具有专人保管、工具卡记录完整、工具可正常使用、与工具实际保管情况不一致的，扣1分。 分值 扣分项情况描述 得分 1.1 年度维修保养计划符合项目实际情况；经项目经理签字；报分公司物业部备案。 二十必查检查标准 1 1 基础 管理 10分 1.2 维保记录与年度维修保养计划一致。 二十必查检查标准 1 1.3 内部培训记录与年度培训计划一致。 创优 2 1.4 共用和个人工具保管记录清晰。 创优 1 1
序号 检查 内容 条款 检查标准 检查依据 检查方法及评分细则 含能耗： 不能提供公共能耗管理方案的，扣1分。 未依据集团《公共能耗费管理操作指引》和能耗模板要求，提供实际的公共能耗表系图、能耗台账、园区公共能耗测算、能耗分析、每月抄表记录及各类表单和测算数据，发现一项不合格扣1分，扣完为止。 各表单未全部签字确认的扣1分（填表人、审核人、批准人及时间） 询问项目经理、工程主管，不能提供当年能耗预算目标的，扣0.5分。 分值 扣分项情况描述 得分 1 基础 管理 10分 1.5 5.能耗管理。物业服务费中包含能耗的项目，物业服务中心应有公共能耗管理方案，明确能耗预算目标，公共能耗按月度进不含能耗： 二十必查行抄表；每月有能耗比公共能耗未按照地方法律法规、集团《公共能耗费管对，对能耗的异动情况应检查标准、 理操作指引》进行分摊的项目和分摊项无独立的能耗有原因分析、采取纠正措创优加分计量表 ,扣2分。未依据集团《公共能耗费管理操作施及预防措施。物业服务项 指引》和能耗模板要求，提供实际的公共能耗表系图、费不含能耗的项目，物业能耗台账、园区公共能耗测算、能耗分析、抄表记录服务中心应有能耗分摊方案，根据方案分摊到业及各类表单和测算数据，发现一项扣1分，扣完为止。 主，每月有分摊明细表，各表单未全部签字确认的扣1分（填表人、审核人、按照合同要求进行公示。 批准人及时间） 不能提供能耗分摊方案，或能耗分摊方案与前期物业服务合同（物业服务合同）不一致的，扣1分。 针对写字楼项目代收专有部分水电费的情况，未对水电表总表、分表差异部分作管控记录的（即比对和分析记录），扣0.5分。 无能耗分摊公示记录的，扣1分。 2
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序号 检查 内容 条款 检查标准 工程人员持相关岗位上岗证。 工程类外包合同有评审流程，有对接人及记录表单。 雨、污水井有清掏记录。 围墙/栏杆/大门无损坏无安全隐患。 路面、侧石无严重破损。 检查依据 二十必查检查标准 检查方法及评分细则 查物业服务中心考勤表（OA），特种岗位（低压电工、高配工、锅炉工、电梯工等）无上岗证，1人扣1分，扣完为止。 随机抽查工程类外包合同，无评审流程的，扣1分；无对接人的，扣0.5分；无记录表单的，扣0.5分。 抽查各楼盘架空层污水管、废水管横管落水是否畅通，是否与雨、污水井清掏记录相对应。任1处不符合维保计划的，扣0.5分，扣完为止。 随机抽查围墙、栏杆、大门等处，发现1处有损坏或有安全隐患的，扣0.5分，扣完为止。 随机抽查路面、侧石有严重破损的，发现1处扣0.2分，扣完为止。 无安全使用须知的，扣1分； 有局部松动、生锈、破损、锈蚀或铁钉外露的，扣0.5分，最高扣1分；存在重大隐患导致基本不能正常使用的，扣2分。 随机抽查危险隐患部位安全防范标志，1处无扣0.5分，最高扣1分。 随机抽查园区入口、楼宇内、地下车库引导标志，1处无扣0.5分，最高扣1分。 随机抽查配电箱，有1处未有效锁闭的，扣4分； 1处无安全警示标识的，扣0.5分，最高扣1分。 分值 扣分项情况描述 得分 1 基础 管理 10分 1.6 2 1.7 / 1 2.1 创优 1 2.2 2.3 综合 管理 10分 二十触点 二十触点 十必查 检查标准 二十触点 1 1 2 2.4 健身娱乐设施无破损、无安全隐患、有安全须知。 危险隐患部位设有安全防范标志，入口、楼宇内部、地下车库有引导标识。 各类配电箱有效锁闭。 2 2.5 十必查 检查标准 十必查 检查标准 1 2.6 4 3
序号 检查 内容 条款 3.1 3.2 检查标准 二次供水项目有水箱清洗记录、水质检测报告。 有水箱溢水报警装置。 水箱盖板单耳双锁，钥匙由项目负责人与工程负责人分别保管，并有使用记录。 溢流管口必须安装金属防护网。 设备房有标示牌、挡鼠板、灭火器、温度计；上墙文件；一证一责一表。 检查依据 创优 二十必查检查标准 二十必查检查标准 标准化设备房管理 十必查 检查标准 检查方法及评分细则 抽查1年2次的水箱清洗记录及水质检测报告，缺1次扣0.5分，扣完为止。 无水箱溢水报警装置的扣1分。 生活水箱盖未实施单耳双锁管理的，扣1分；钥匙未由项目负责人与工程负责人分别保管或无使用记录的，扣1分。扣完为止。 溢流管口未安装金属防护网的，扣1分。 标示牌、挡鼠板、灭火器、温度计；上墙文件(制度、预案)，相关负责人上墙、工作人员上岗证上墙、人员出入登记表上墙，以上各项缺1项扣0.5分，扣完为止。 抽查2处地下车库排水泵。 不能正常启动的（启动时有异响，不能正常抽水，停机时有回流现象），扣1分；水泵无开关标识、集水井盖不符合要求（无上盖、上盖不能站人、上盖与井口不合拢或上盖锈蚀）、水泵控制箱油漆脱落或有明显积灰、箱内未张贴系统接线图纸的， 1处扣0.5分，最高扣1分。 不能提供管网走向及园区阀门分布具体位置的，扣1分。 分值 扣分项情况描述 得分 1 1 3.3 1 3.4 给排水系统 10分 1 3 3.5 1 3.6 排污泵运行正常，切换档位正常，控制柜有接线图纸。 十必查 检查标准 2 3.7 提供管网及阀门分布示意图。 创优 1 4
序号 检查 内容 给排水系统 10分 条款 检查标准 检查依据 检查方法及评分细则 标示牌、挡鼠板、灭火器、温度计、上墙文件(制度、预案)、相关负责人、人员出入登记表、泳池设备操作流程、水电示意图及注意事项上墙；开放期间有沙缸过滤器和系统循环泵压力的巡查记录、设备保养记录。缺1项扣0.5分。 安全操作用具不齐全（包括绝缘毯、绝缘手套、绝缘靴、验电笔等4件防护用品）、未放于规定位置的，扣1分；任1工具无有效年检合格证的，扣3分。 不能提供交接表、运行记录表的，扣1分；填写不规范、不清晰的扣0.5分。 系统图、标示牌、挡鼠板、灭火器、温度计、上墙文件(制度、预案)、相关负责人上墙、高配工上岗证上墙、人员出入登记表上墙，以上各项缺1项扣0.5分，扣完为止。 随机抽查强弱电井2处，未有效锁闭的,不得分；井道内有杂物、垃圾的，每1处扣1分，扣完为止。无标识牌的每1处扣1分。 查2台电梯维保记录，无维保记录或维保间隔大于15天的，扣1分；维保记录未由工程部负责人或电梯安全管理员签字确认的扣1分。 查2个电梯机房，无电梯应急、附带工具的，扣1分，不齐全的，扣0.5分。 5
分值 扣分项情况描述 得分 3 3.8 泳池泵房管理规范 / 2 4.1 4 供电 系统 10分 高低2.交接班及日常运压行记录清晰。 配电房 3.高配房设置规范。 1.安全操作用具符合年检要求。 十必查 检查标准 工程服务手册 十必查 检查标准 3 1 1 4.2 强弱有标识牌、有效锁电闭，干净不杂物。 井 电梯维保间隔小于15天；维保记录有工程部相关人员签字确认。 电梯应急、附带工具齐全。 十必查 检查标准 5 5 升降 系统 10分 5.1 十必查 检查标准 十必查 检查标准 2 5.2 1
序号 检查 内容 条款 检查标准 检查依据 检查方法及评分细则 平层标识示意图、标示牌、挡鼠板、灭火器、温度计、上墙文件(制度、预案)、相关负责人上墙、电梯安全管理员上岗证上墙、维保人员上岗证上墙、人员出入登记表上墙，以上各项缺1项扣0.5分，扣完为止。 测试3台以上电梯的三方通话。警铃不响、未及时接听或接听声音不够清晰的，扣1分；三方通话故障的扣3分。扣完为止。3台电梯的三方通话均故障的，黄牌处罚。 查3台电梯轿厢，无禁烟标识或无最大负载量标识的，扣0.5分；无有效年检合格证的，扣3分。扣完为止。 测试2个防区。报警系统瘫痪、无防区示意图、系统报警位置与防区示意图不一致或核对现场与防区示意图有盲区的，扣3分；报警主机显设置时间与实际时间不符的扣0.5分。扣完为止。 测试2处单元门禁和可视对讲。门禁不能远程开启、不能刷卡开启、不能自动闭合、磁力锁坏的扣1分。可视对讲画面不清晰、声音模糊、工作人员不能报出正确位置的扣1分；系统全部或部分瘫痪的扣2分。扣完为止。 系统瘫痪的扣5分；“无视频信号”画面（预留画面除外）、图像模糊画面或摄像探头被遮挡的1处扣2分；报警主机显设置时间与实际时间不符的扣1分；扣完为止。 分值 扣分项情况描述 得分 5.3 电梯机房设置规范。 十必查 检查标准 1 5 升降 系统 10分 5.4 三方通话清晰、接听及时，警铃有效。 十必查 检查标准 3 5.5 轿厢内有禁烟、年检、最大负载量标识。 二十触点检查标准 3 6.1 周界报警系统报警位置正确，无盲区。 十必查 检查标准 3 6 弱电 系统 15分 6.2 对讲系统呼叫正常，可视图像清晰，门禁系统刷卡、开闭门正常，磁力锁无松动。 十必查 检查标准 2 6.3 监控系统正常，画图清晰，主机时间误差小于1分钟，故障设备有跟进流程。 十必查 检查标准 5 6
序号 检查 内容 条款 6.4 6.5 检查标准 道闸工作及收费系统正常，有防砸装置。 背景音乐播放正常。 检查依据 二十必查检查标准 二十必查检查标准 十必查 检查标准 检查方法及评分细则 测试1处道闸自动及手动操作。自动或手动操作失灵的，扣1分；道闸杆无防砸条的扣0.5分。扣完为止。 背景音乐不能正常播放的扣1分。 标示牌、挡鼠板、灭火器、温度计、上墙文件(制度、预案)、相关负责人上墙、人员出入登记表上墙，以上各项缺1项扣0.5分，扣完为止。 检查输入/输出端子、螺栓、螺帽是否紧固；检查设备、电缆等是否有老化、损坏、过热情况；检查UPS、风扇及风道状况（是否灰尘过多及堵塞）；检查机柜、机架等结构件腐蚀、变形及连接情况；检查旁路工作情况，包括静态旁路和手动旁路；每季度需进行一次实际负荷情况下的，电池放电和充电功能检测。以上存在问题1项扣0.5分，扣完为止。 消防主机系统瘫痪的扣10分；主机时间与北京时间误差大于5分钟的扣10分；主机故障数大于点位总数的0.2%的扣5分；有未处理火警扣5分；测试手报，手报实际位置与地址编码表、主机显示不一致的扣5分；屏蔽点无说明无经理签字的扣5分；地址编码表地址不明确，扣3分；打印纸不能正常工作的扣1分。扣完为止。 标示牌、挡鼠板、灭火器、温度计、上墙文件(制度、预案)、相关负责人上墙、消控操作上岗证上墙、人员出入登记表上墙，以上各项缺1项扣0.5分，扣完为止。 7
分值 扣分项情况描述 得分 1 1 6 弱电 系统 15分 6.6 监控机房设置规范。 1 6.7 UPS系统管理规范。 工程服务手册 2 7.1 7 消防 系统 30分 消防主机管理规范。 十必查 检查标准 10 7.2 消控机房设置规范。 十必查 检查标准 1
序号 检查 内容 条款 检查标准 检查依据 检查方法及评分细则 任1台消防泵或喷淋泵不能远程启动或点动的，扣5分；管网无水的扣5分；稳压泵未处在自动状态的，扣3分；水力警铃测试在90秒内不响的扣1分；消防泵或喷淋泵漏水、锈蚀的扣1分；工程每月未做消防泵测试的及表单未记录扣1分。 标示牌、挡鼠板、灭火器、温度计、上墙文件(制度、预案)、相关负责人上墙、上岗证上墙、人员出入登记表上墙，以上各项缺1项扣0.5分，扣完为止。 测试2处风机房设备。不能远程启动或点动的，扣2分；启动时无明显出风的扣2分；设备严重生锈的扣2分；设备部分生锈的扣1分；风机房兼做他用的扣1分；无负责人上墙、无出入登记的扣0.5分。扣完为止。 测试2处防火卷帘。不能远程启停或手动启停的，扣2分；卷帘表面有破损的扣1分；无标识的扣0.5分。扣完为止。 最不利点测试无水的扣2分；压力表读数小于0.015MP的扣1分，扣完为止。 测试1处喷淋末端放水。未出水的扣2分；出水但消防主机无反馈信号的扣1分。扣完为止。 分值 扣分项情况描述 得分 7.3 消防水泵远程、点动正常。 十必查 检查标准 5 7.4 消防泵房设置规范。 十必查 检查标准 1 7 消防 系统 30分 7.5 风机表面无锈蚀、无破损，能正常点动、远程启动。启动时风管有明显出风，无异响。 十必查 检查标准 2 7.6 防火卷帘门，表面无破损，手动启停正常并能远程启停。 最不利测试点进行放水试验，出水正常。 喷淋末端放水，出水正常。 十必查 检查标准 十必查 检查标准 十必查 检查标准 2 7.7 2 7.8 2 8
序号 检查 内容 条款 7.9 检查标准 路面消火栓正常出水,油漆完好，无明显积尘。 断电情况下应急照明正常亮起。 检查依据 十必查 检查标准 十必查 检查标准 十必查 检查标准 创优、工程服务手册 工程服务手册 工程服务手册 工程服务手册 检查方法及评分细则 测试1个路面消火栓。未出水的扣1分；表面油漆脱落功有明显积尘的扣0.5分。扣完为止。 测试3处应急照明。进行断电测试，1处不亮，扣0.5分。扣完为止。 随机查5个消防安全出口指示灯、安全疏散指示灯，每1个不亮扣0.5分，扣完为止。 抽查各消防设备每月的测试记录，缺1项的扣1分。 防护密闭门、战时封堵框、人防通风房设备（手动电动密闭阀门、人防风机、超压排气活门、过滤吸收器）、防爆地漏等清洁，有巡查和保养记录、设备台帐齐全。1处不合格扣1分 。 查发电机房、中央空调机房、锅炉房巡查记录及维保记录表单，未填写或填写不规范的，1处扣0.5分。 查发电机房、中央空调机房、锅炉房等的标示牌、挡鼠板、灭火器、温度计、上墙文件、预案)、相关负责人上墙、上岗证上墙、人员出入登记表上墙，以上各项缺1项扣0.5分，扣完为止。 抽查服务中心、公共通道、单元大厅、服务大堂等3处空调滤网与清洗记录表，未清洗或未记录的1处扣0.5分，扣完为止。 分值 扣分项情况描述 得分 1 1 1 2 7 消防 系统 30分 7.10 7.11 安全疏散指示灯正常。 7.12 月度测试记录表记录清晰。 8.1 人防设施设备 2 8 其他 设备 5分 8.2 日常运行记录表单记录清晰。 1 8.3 机房设置规范。 1 8.4 空调滤网清洗记录清晰。 工程服务手册 1 备注：检查方法及评分细则中加粗项为重点条款。
督导组员： 督导时间： 年 月 日 项目负责人：
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