房地产估价的要素中必须包含价值定义，而企业拆迁评估属于公开市场价值范畴，公开市场价值是指房地产在评估基准日公开市场上最可能形成的价值。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的，在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充足的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。工业厂房评估时除应考虑正常买卖价值还应考虑持续使用价值。
房地产价格是由土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润构成的。
关于建筑物成本价值在《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）中5.4.2 ：重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。其构成包括下列内容：建设成本（建设成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费）、管理费、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等，以上均指站在开发角度产生的费用。
企业拆迁评估的方法选取情况：
房地产市场价值评估的方法共有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法等几个方法，因工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。因不能从企业的总收益中准确剥离出房地产的收益，故不可以考虑采用收益法估价。根据以上所述以及《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）中5.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。故工业房地产估价时采用较多的是成本法。非标准厂房建安价格的确定主要参照当地的政府部门颁布的单方造价信息根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定建安造价，
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然后在上述单方造价的基础上加上开发利润、管理费用、开发成本、销售税费等。
建议：
一、 工业用地性质的土地上建造的办公室、宿舍等非生产用
房和仓储用房按照市场价格评估，从上面所述的评估方法选择条件上只能选择成本法进行评估，但是在选取的各项参数中，如开发利润上可参照同类物业取之。
二、 房地统一的，如商业用地上建设的是商业用途的建筑物，
要参照同类地区新建同类用途的房地产市场价格进行评估。住宅也是如此。
XXX所属的尼桑4S店位置与《奥林花园住宅小区建设项目拆迁公告》乌建委拆字【2010】50号拆迁区域和滨河1期区域接近，且滨河1期区域属于商业4级地段，向金平4S店属于6级商业地段，评估公司选用市场比较法和收益还原法对其所属房地产进行测算修正后，确定该位置的房地产平均市场价格约为7000元；参照《奥林花园住宅小区建设项目拆迁公告》乌建委拆字【2010】50号确定的一层和二层的楼层差价，推算1至5层的楼层价格： 1 9000 2 8000 3 7200 4 5760 5 5184 单价 均价
（9000+8000+7200+5760+5184）÷5=7029元/平方米 以上论述只作为参考，因为目前乌海市房地产市场尚无多层（4层以上）商业用途房屋销售，故楼层差价只能根据评估师经验和1-2层连体商业用房差价推算，故价格上稍有误差。
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工业厂房交易所生产的相关费用
1、契税：3%（成交价）
2、印花税：1‰（双方各一半）《成交价评估价取净值》 3、查档：50元《一次性支付(买方)》 4、登记费：个人:50元；公司:80元 5、土地增值税：20%起
6、交易费：6元/㎡×建筑面积（买卖双方各一半）
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7、公证费：3‰×成交价（境外才需要此费用）
8、营业税：5%（卖方：实际销售金额减去原登记价的差价） 9、人个所得税：20%（实际销售金额减去原登记价的差价） 10、企业所得税：15%（实际销售金额减去原登记价的差价） 11、贴花：5元（卖方）
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