我国不动产登记制度研究三

我国不动产登记制度研究三

3.我国统一不动产登记制度的构建

2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。

(1)确立了统一的不动产登记制度。物权法明确规定建立统一的不动产登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由其他法律、行政法规另行规定。上述规定为建立有助于不动产安全与交易的登记制度，确立了科学的法律依据。

(2)明确了不动产登记的效力。物权法规定了不动产登记为物权变动的生效要件，同时明确规定了不动产物权变动的生效时间，即自记载于不动产登记簿时发生效力。规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，为登记簿的公示公信提供了良好的基础。关于不动产物权变动与债权合同的关系问题，物权法确立了二者的区分原则。这一制度安排，有助于明确交易中的权利归属和义务承担，为解决交易纠纷提供了法律依据。

(3)规定了不动产登记程序。物权法确立了科学合理、方便规范的不动产登记规则。规定不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。登记采取当事人申请为主的方式，登记机构在登记时，应当履行查验、询问、登记等职责。为保证不动产登记能够公正廉明的进行，物权法还规定了登记机构不得从事的行为，并特别强调不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取等。

(4)健全了不动产登记类型。一是规定了更正登记和异议登记制度，规定权利人、利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记。二是规定了预告登记制度。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以申请预告登记。

(5)规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任。物权法明确了登记错误的赔偿责任。规定当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。登记责任制度的完善，对于规范不动产登记秩序，充分实现不动产登记的价值，都有重要意义。

四、我国不动产登记的效力

所谓不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。在我国不动产登记体制下，不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。

(一)登记的公示力

所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权属于绝对权、对世权，具有排他性和优先效力，如果物权的变动不采用一定的公示方式昭示于众，则不动产物权归属不明，必将有害交易安全。我国物权法在第一章规定了物权变动的公示原则，该法第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，这一规定从原则上规定了不动产物权应当公示，公示方法为不动产登记。

不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准。物权公示，最根本的作用是给物权的各种变动提供统一的、有公信力的法律基础。不动产登记的公示力，对物权人来讲，发挥着确定物权归属的作用，它使不动产物权能够按其意志发生设立、移转、变更及消灭的效力;对第三人而言，登记则使他们知悉物权归属及变动状况，帮助他们了解谁是真正的权利人，物权是否设有负担等等，为其将要发生的法律关系提供法律基础，从而维护交易秩序和交易安全。“物权公示使物上权属之状况公之于众，明确权利的归属，起着定纷止争的作用，不论对所有权还是他物权而言，都使义务人负不侵犯物权的义务。物权公示制度的权利归属宣示功能，对于保护物权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。”

(二)登记的形成力

登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。即不动产物权因法律行为得丧变更时，只有经依法登记，才能发生物权变动的效果，不经登记，法律不认可该物权变动。对于实质主义登记而言，登记不仅具备针对第三人的公示对抗作用，而且同时具有决定当事人能否按其意愿设立、移转、变更与废止不动产物权的作用，故登记实际上是设立、移转与废止不动产物权的根据，也就是说登记具有形成力。在讨论不动产登记的形成力时，我们必须划清两层关系：一是关于不动产物权变动的基础关系，即不动产物权变动的原因行为的成立与生效必须按照该行为自身要件予以判断，而不能以其物权的变动是否成就来判断;二是关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为基础关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。我国物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是物权法对登记的形成力的规定。由此可见，立法者采纳的是登记要件主义立法

例，即不动产物权依据法律行为发生的变动必须登记，如果不登记就不会发生当事人期待的物权变动。只有经过登记才能使物权变动既对抗第三人，又在交易当事人之间发生变动效果。

需要说明的是，不动产登记的形成力仅针对因法律行为发生的物权变动而言。对于非因法律行为而发生的不动产物权变动，例如因继承、强制执行、公用征收、法院判决等，因其是由法律直接规定的，不以登记为物权变动的生效要件。例如在不动产继承中，自被继承人死亡时起，不动产物权即转归继承人享有。此时，该不动产物权变动乃直接根据法律规定而发生，无须以登记为要件。于是，许多国家和地区为了维护不动产物权变动的公示原则，规定对于非基于法律行为的不动产物权变动，未经登记，不得处分。尹田先生指出，所谓“物权非经登记不得处分”系公示成立要件主义适用上的必要补充。依此立法，非因法律行为而取得的不动产物权，原则上无须登记即可取得，但未经登记之前，不得进行处分，其原因在于：依“公示成立要件主义”，任何因法律行为而发生的不动产物权变动，均须以登记为生效依据。而非因法律行为取得的不动产物权，因其未予登记，故无法进而进行物权让与登记或者物权设定登记。

(三)登记的推定力

登记的推定力又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但不能否认有时也会因主、客观因素的影响，导致两者不一致的情形出现。此时从不动产交易安全的角度和登记的公示公信效力来讲，都应推定登记簿上记载的权利是真正的权利，即使已登记公示的物权并不存在，法律上也认为该物权存在。《德国民法典》对登记的推定力设有明文，称之为“法律上的推定”。该法第891条规定：“(1)在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。(2)在土地登记簿中注销一项权利的，应推定该项权利不复存在。”

我国物权法对此虽无明文规定，但根据该法第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”这一规定可以看出，我国物权法也承认了不动产物权登记的权利正确性推定效力这一基本规则。

但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者，即第三人明知或者应当知道不动产登记簿记载的权利人并非真正权利人而与之所为的法律行为不生效力，这是登记权利正确性推定效力的相对性。《德国民法典》第892条第1项规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的，对其正确性提出的异议已进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。”我国物权法第106条规定无处分权人将不动产转让给受让人的，除法律另有规定外，受让人受让该不动产时是善意，且以合理价格转让并已登记时，受让人取得该不动产的所有权。对上述规定作反对解释，则受让人受让该不动产时不是出于善意的，不能取得不动产的所有权，即登记权利的正确性推定效力对恶意第三人并不适用。

(四)登记的公信力

登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。例如，房产登记簿上，某房屋的所有权登记为甲所有，乙信赖此项登记而向甲买受该房屋，并进行了所有权移转登记。其后即使发现房屋的真正所有人为丙而非甲时，乙因信赖登记而取得的房屋权利，不受真正权利人丙的追夺，法律对其权利予以保护，此时乙取得上述房屋的所有权。登记的公信力以登记的推定力为理论前提和逻辑起点。登记的推定力推定登记记载的权利人享有该权利从而为物权

交易创设新的权原起点;而公信力是推定力的运用形式，它在推定力的基础上附加善意的要件，即信赖登记，故而公信力负载着法律上的价值意义，其限定和指明了推定力保护的对象。推定力和公信力的结合治愈了物权变动中的权利瑕疵，是对“无论何人皆不能将大于自己的权利让与他人”这一罗马法原则的扬弃，强化了法律适应现实生活的能力，有利于不动产交易安全的保护。承认登记的公信力并非意味着法律对失去权利的真正权利人利益的漠视，一方面在登记之际，应尽量避免无权利人的登记，采取预防措施，完善登记簿与登记手续，对于缺乏有效的基础法律关系的申请予以拒绝，以保证登记恒久地反映实质的权利关系，从而避免不实登记。他方面运用事后措施，给失去权利的真正权利人以补偿，确立登记机关的赔偿责任或设立赔偿基金，从而向真正权利人提供救济。当然，法律赋予登记以公信力，旨在保护善意第三人的利益，如果第三人明知该登记错误而为民事行为则不产生法律效力，即登记物权推定正确的效力依法理不及于恶意第三人。

五、我国不动产登记的特殊类型

(一)更正登记

更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。作为不动产登记瑕疵的基本救济手段，各国登记制度中均有更正登记的规定。物权法在总结我国登记规则中更正登记经验的基础上，借鉴西方国家关于更正登记的立法经验，对不动产更正登记制度作出明确规定。物权法第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”更正登记与异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权

利状态的法律措施。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。故更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时也是对真正权利的初始登记。

根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：(1)不动产登记事项记载错误。更正登记以登记手续的错误或遗漏为修正对象。登记错误是申请更正登记的前提条件，包括错误和遗漏两种情形。所谓错误是指虽然登记簿上有记载但欠缺真实，所记载的内容与不动产的真实状态不一致。而遗漏则是指应该登记的内容未予登记。无论错误或遗漏，其实质均在于欠缺真实的记载，使登记不能反映不动产的实际状态。至于该错误与遗漏是基于当事人的过错还是因登记机关的过错所致则在所不问。(2)须权利人或利害关系人申请。更正登记的目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正，因此须有权利人或者利害关系人向不动产登记机关提出申请，登记机关才能进行更正登记。这里的权利人，包括登记权利人和事实上的权利人，而利害关系人则是指与登记权利有法律上利益关系的人，如其权利因错、漏登记而受到侵害的当事人。对于非权利人或利害关系人，因登记错、漏并未损害其利益，故无权申请更正登记。(3)须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。更正登记是对原登记事项的订正补充，事关登记权利人的利益，只有在登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的情况下，登记机关才可以进行更正登记。因此，登记权利人的书面同意或者有证据证明登记确有错误，是进行更正登记必不可少的要件。

更正登记是对错误登记的更正和补充，因而具有向未来消灭登记权利的法律效力，从而保护真正权利人的利益不至因错误登记而遭受损害。不动产登记由专门的登记机关执行，由专业的登记人员具体操作，虽然有严格的操作程序，但也很难避免发生登记错误或遗漏，出现登记簿记载的权利人与真正权利人不一致或权利遗漏现象，从而使真正的权利人可能因此遭受损害。

为了彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，使登记权利人与真正权利人保持一致，从而维护真正权利人的利益，避免第三人基于登记的公信力取得不动产登记簿上记载的权利，造成真正权利人的损害，法律乃设置了更正登记制度，作为对错误登记的救济措施。更正登记既然仅具有向未来消灭登记权利的法律效力，因此不得对抗在更正登记之前取得权利的善意第三人。

当然，我国物权法对更正登记的制度设计上仍有不足，如未规定登记机关依职权的更正登记，这是不够全面的。“有错误就应当纠正，在登记机关自己发生登记错误时，当然应当许可登记机关自己更正。另外，考虑到因为自然原因发生的不动产变故可能有权利人不愿申请更正的情形，或者权利人及利害关系人怠于提起更正登记的申请而妨碍交易的情形，或者不动产物权因继承和事实行为等已经发生转移而取得人怠于进行变更登记的情形，以及登记机关自己发现有错误的登记(如书写错误)的情形，登记机关依职权进行更正，实属必要。”因此，在未来制定不动产登记法时应对登记机关依职权的更正登记予以规定，以完善更正登记的类型，使登记机关依职权进行更正登记有法可依。