第一章 总 论
项目名称：辰溪县黄溪口镇黄溪口农贸市场建设项目 拟 建 地：怀化市辰溪县黄溪口镇街道 ☆项目单位：怀化市富泉房地产开发有限公司 项目负责人：米浩天 项目单位简介
怀化富泉房地产开发有限公司，地址：怀化市河西神龙北路与舞阳大道交汇南侧（市政协大楼）。法人代表：米浩天；公司注册资金：1000万元人民币。
编制的依据及范围 编制依据
(1) 国家发展改革委、建设部（发改投资[2006]1325号）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）；
(2) 国家现行财税制度和价格体系；
(3)《辰溪县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； (4)《辰溪县商业网点规划（2010-2020）》；
(5)湖南省《加快小城镇建设统筹城乡协调发展的意见》； (6)《湖南省城乡集贸市场管理条例》； (7)《辰溪县农村环境综合整治工作方案》；
(8) 国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；；
(9) 国家、省、市现行的相关规范、规程、标准、定额等； (10) 国家的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的相关基
础资料。
编制范围
本次研究对项目建设的必要性，项目建设规模、总体方案、环保分析、实施进度、投资估算及经济效益等方面进行研究。
研究结论
（1）辰溪县位于湖南省西部，怀化市北部，沅水中游，地处东径109°54′～110°32′，北纬27°53′～28°13′之间。东界溆浦县，西接麻阳、泸溪县，南连中方县，北邻沅陵县，土地总面积平方公里。辰溪县通过撤区并乡后共辖8个镇22个乡。全县人口万人，其中非农业人口万人。各少数民族占总人口的%。从全国经济地理来说，湖南省辰溪县属于中西部经济区，从经济实力来看，仍属欠发达的湘西地区，历史悠久，资源丰富。
（2）辰溪县黄溪口镇是是湘西地区重要商贸集镇，是“三县”的边陲重镇，黄溪口片区“六乡一镇”的政治、文化、交通、商贸、物流中心。因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪口镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪口镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完善产业链条。使辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集群。
（3）本项位于项目选址位于辰溪县黄溪口镇镇区中心，场地北临溆浦县、南靠黄溪口镇中学、西至正在建设中的黄溪口镇车站，场地是黄溪口镇发展的核心地带，是未来黄溪口镇的中心区。交通发达，环境优美，地理位置十分优越。是黄溪口镇医疗、教育、通讯、餐饮、娱乐配套完善的地区。
（4）项目主要建设内容如下
表1-1 主要技术经济指标汇总表
序号 1 2 项目 总用地面积 其中 净用地面积 代征道路面积 建筑占地面积 总建筑面积 3 商业 其中 市场管理用房 垃圾站、配电房 4 5 6 7 其中 建筑密度 绿地率 容积率 停车位 首层停车位 地面停车位 计量单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % % 个 个 个 数值 218 98 120 备注 合亩 项目规划用地面积平方米，折合约亩，规划总建筑面积平方米，其中商业面积平方米，市场管理用房平方米，垃圾站、配电房126平方米。配套建设水、电、路、绿化等设施。
（5）从总的平面布置情况看，该市场的主要建筑，基本上是以条形建筑平行式结构进行布置，均为3层。场内建筑是按东西朝向布置，各建筑依靠1层走廊进行连接，各区主要依靠中央主街道进行连接，人车分流的设置使进出场的车辆通行能顺畅地流动，拟在该市场的黄龙公路设1个进出口，其中在该农贸市场西侧，拟设一个进出该市场的主要进出大门，为集散广场，并同时也可通行车辆。场内拟建道路的纵坡均不大于3%。
（6）根据项目与相关标准，总投资为万元。其中建筑安装工程费为万元，占总投资的%；其他工程费用万元，占总投资的%；基本预备费万元，占总投资的%。
（7）本项开发建设资金全部由怀化市富泉房地产开发有限公司自筹解决。项目建设期为2年。
（8）本项目收入扣除成本后为利润，经计算本项目全投资投资利润率为%（税前） 、%（税后）；全投资财务内部收益率为%（税前）、%（税后）；全投资财务净现值(Ic=12%)为1354万元（税前）、856万元（税后）；全投资静态投资回收期为年（税前）、年（税后），全投资动态投资回收期为年（税前）、年（税后）。资本金投资利润率为%（税前）、%（税后）；资本金财务内部收益率为%（税前）、%（税后）；资本金财务净现值(Ic=12%)为1354万元（税前）、856万元（税后）；资本金静态投资回收期为年（税前）、年（税后），资本金动态投资回收期为年（税前）、年（税后）。说明本项目具有良好的盈利能力。同时经过不确定性分析，本项目具有良好的靠风险能力，因此，该项目在财务上可行。
（9）该项目建设，将为黄溪口镇及周边地区的产品流通创造更为有利的条件，使该区域的产品能按照现代流通方式的要求，在更大范围内进行大批量、大吞吐的大流通，为在农产品主产区中培育和发展现代流通市场，提供了必要的硬件设施条件，进而也促进了当地农业及农村经济结构调整和农业产业化经营的发展进程，加速了高科技现代农业的发展，使农民在进行优质农副产品生产的同时，其经济收入也可明显地增加，同时也满足了广大消费者对优质农副产品的消费需求。因此，项目建设是很有必要的。
该项目在技术上是先进、可靠的，在经济上是合理可行的。项目不仅在财务上可取得一定的经济效益，而且在宏观上也有较显着的社会效益。项目的效益主要体现在社会综合效益上。
第二章 项目建设的背景及必要性
项目建设背景 地方经济建设背景 1、辰溪县经济发展状况
2011年，面对国际经济形势复杂多变、国内经济结构性矛盾突出、通胀压力增大等不利因素，县委、县政府团结带领全县人民，奋力拼搏，攻坚克难，全县经济社会保持平稳较快发展，实现了“十二五”开门红。 县域经济平稳较快增长。初步核算，2011年全县实现生产总值亿元，居全市第4位，按可比价计算比上年增长%，排全市第3位。
图 辰溪县GDP增长示意图
2、产业结构
2011年其中第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%，三次产业结构比为：：。从2007年起，连续五年保持13%以上增速，年均增长%。
2011年，全县完成农林牧渔服务业总产值亿元，完成增加值亿元，比上年增长%。其中，农业产值亿元，增长%；林业产值亿元，增长%；牧业产值亿元，下降%；渔业产值亿元，增长%；农林牧渔服务业产值亿元，增长%。
2011年，全县规模工业累计完成总产值亿元，比上年增长%，其中国有企业完成产值12亿元，比上年增长%，集体企业完成产值亿元，比上年增长%，股份制企业完成产值亿元，比上年增长%，其他经济类型企业完成产值亿元，比上年增长%。
图 辰溪县产业增长示意图
2011年，全县固定资产投资完成亿元，比上年增长%。全年城镇以上投资施工项目177个，其中本年新开工139个，分别比上年增长%、%。投产项目135个，新增固定资产亿元，比上年增长%。全年城镇以上投资完成亿元，比上年增长%。其中第一产业完成投资亿元，增长%，第二产业完成投资亿元，下降%，第三产业完成投资亿元，增长%
从上图可看出，数据显示第二、三产业所占比重逐年增加，工业化进程明显加快，城市化进程正在加速，城市逐渐转变为以服务和工业双头并进的发展趋势，产业结构进一步优化，促进整体经济发展迅速，为经济持续发展提供了有力的保障，有利于促进辰溪县的城市化的发展。
3、人均GDP
图 辰溪县产业增长示意图
辰溪县2011年人均GDP为人民币。 4、金融状况
图 辰溪县存、贷款示意图（亿元）
2001年-2011年，辰溪县各金融机构存款余额由亿元增加到了亿元。贷款余额由亿元增加到了亿元。存款余额的大幅度增加，说明辰溪县社会经济正在高速发展。
5、收入和消费水平
辰溪县2011年城镇的人均可支配收入为12849元，农村人均可支配收入为3840元，说明辰溪县处于加速发展时期。由表可以看出目前辰溪城镇居民生活水平处在富裕水平。
图 全县居民收入情况示意图
6、人口
图 辰溪县人口增长图
辰溪县人口已经达到了万以上。
近年来，辰溪县居民收入稳步增长，有力的促进了消费需求增长，稳定的经济增长使得人们对经济前景。
产业政策规划背景
《集贸市场建设与管理指南（试行）》：集贸市场建设坚持基础设施公益性、经营性管理企业化的方向；坚持产地与销地结合，硬件与软件结合，国家扶持与多渠道投资结合；统筹规划，合理布局，均衡发展，促进形成统一的全国性的农业品批发市场网络。
2004年中央一号文件即《中共中央国务院关于促进农民增加收入的若干意见》发布，其内容分为九大部分，其中第五部分为“发挥市场机制作用，搞活农产品流通”。文件提出：“进一步加强产地和销地批发市场建设，创造条件发展现代物流业。”“加快发展农产品连锁超市、配送经营。”
2005年中央一号文件即《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》提出：“改造现有集贸市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施建设用地按工业用地对待。”“在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。”
2006年中央一号文件即《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》提出：“加强农村现代流通体系建设。积极推进集贸市场升级改造，促进入市农产品质量等级化、包装规格化。鼓励商贸企业、邮政系统和其他各类投资主体通过新建、兼并、联合、加盟等方式，在农村发展现代流通业。积极发展农产品、农业生产资料和消费品连锁经营，建立以集中采购、统一配送为核心的新型营销体系，改善农村市场
环境。”
2007年中央一号文件即《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》提出：“建设农产品流通设施和发展新型流通业态。要合理布局，加快建设一批设施先进、功能完善、交易规范的鲜活集贸市场。大力发展农村连锁经营、电子商务等现代流通方式。……支持龙头企业、农民专业合作组织等直接向城市超市、社区菜市场和便利店配送农产品。”
2008年中央一号文件即《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》提出：“加强农村市场体系建设。建立健全适应现代农业发展要求的大市场、大流通。继续实施‘万村千乡’、‘双百市场’和‘集贸市场升级改造’等工程，落实集贸市场建设用地按工业用地对待的政策。加强粮食现代物流体系建设，开展鲜活农产品冷链物流试点。”
2008年10月党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，是指导今后相当长时期农村改革发展的纲领性文件。该文件在描述分析农村改革发展“面对不少困难和挑战”时指出：“农村经济体制尚不完善，农业生产经营组织化程度低，农产品市场体系、农业社会化服务体系、国家农业支持保护体系不健全，构建城乡经济社会发展一体化体制机制要求紧迫。”文件强调指出：“坚持放开市场，积极搞活流通，完善产销衔接。”“引导加工、流通、储运设施建设向优势产区聚集。”“开拓农村市场，推进农村流通现代化。健全农产品市场体系，完善农业信息收集和发布制度，发展农产品现代流通方式，减免运销环节收费，长期实行绿色通道政策，加快形成流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。”“按照现代化水平高、覆盖范围广的要求，加强集贸市场网络建设，加快建设现代粮食物流体系和鲜活农产品冷链
物流系统。”
2009年中央一号文件即《中共中央国务院关于2009促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》提出：“加强农产品市场体系建设。加大力度支持重点产区和集散地集贸市场、集贸市场等流通基础设施建设。推进大型粮食物流节点、农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建设。落实停止收取个体工商户管理费和集贸市场管理费政策。支持大型超市和农产品流通企业开展农超对接，建设农产品直接采购基地。”
近些年来，根据党中央、国务院上述一系列部署和要求，国家有关部委出台相关政策，着力扶持推进以集贸市场升级改造为中心的农产品市场体系建设。
国家发展改革委从2003年至2009年，已连续7年安排国债资金和基本建设投资，重点扶持了650个大型集贸市场的信息系统和农产品质量检测系统建设。
财政部从2005年起，每年安排农村物流服务体系建设专项资金，重点扶持农产品和农资物流配送企业（含集贸市场）的公共信息服务平台、配送中心和冷链系统建设。
农业部自1995年起在全国推行定点集贸市场联系支持制度，在全国选择一批规模大、设施条件较好、管理比较规范的集贸市场作为农业部定点市场。至2008年底，经各省农业部门初审上报、农业部审核批准的定点市场共14批708个。“十一五”期间，农业部在全国组织实施集贸市场“升级拓展5520”工程。即：5年内重点扶持建设500个集贸市场设施改造升级10项、拓展市场业务功能10项。其中，市场设施改造升级10项为：市场地面硬化，水电道路系统改造，交易厅棚改扩建，储藏保鲜设施，加工分选及包装设施，客户生活服务设施，市场信息收集发布系统，市场管理信息化系统，质量安全检测系统，卫生保洁辅助设施。
拓展市场业务功能10项为：实行（市）场（生产基地）地挂钩，开展加工配送，监管质量安全，推进包装规范，强化信息服务，发展现代流通，壮大市场主体，开拓对外贸易，维护安全交易，完善公共服务。
为推进集贸市场升级改造，农业部与中国农业银行于2007年6月签订了《共同支持集贸市场建设合作框架协议》。按照该《协议》，“十一五”期间计划支持500个集贸市场建设，农业银行提供100亿元人民币信用额度，用于支持市场升级改造和服务功能完善。截至2008年底，中国农业银行已给集贸市场累计发放贷款亿元。
商务部于2006年开始组织实施“双百市场工程”，重点扶持100家集贸市场和100家大型农产品流通企业。同时，组织实施“万村千乡市场工程”，扶持有实力的流通企业在乡镇和行政村开设面向农民的生活消费品和农业生产资料供应连锁店。
2008年底，针对全球金融危机对我国经济发展带来的不利影响和冲击，为加快经济增长方式从粗放型向集约型转变、经济发展战略由出口导向型向内需市场拉动型转变，国家明确把健全农产品市场体系和农村流通网络，作为扩大消费、提振内需保增长的重要战略决策。
2009年3月，国务院把物流业列入我国振兴十大产业的组成部分之一，下发了《物流业调整振兴规划（国发[2009]18号）》。该《规划》将农产品和农村物流列入振兴物流产业九大“重点工程”之一，明确指出：“加强城乡统筹，推进农村物流工程。进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例。”
2009年5月，国务院下发了《关于当前稳定农业发展促进农民增收的意见》（国发[2009]25号），该文件将“促进农产品流通发展”作为八项重大措施之一，重申：“继续支持骨干集贸市场进行升级改造，加快培
育大型农产品流通企业，支持大型连锁超市开展‘农超对接’。加快培育农产品经纪人，提高流通组织化程度，促进解决农民‘卖难’问题。”
综上所述，进入新世纪以来，根据发展现代农业和建设社会主义新农村的需要，适应保农产品市场供应、保农民持续增收、保社会稳定的新形势、新要求，加快推进集贸市场升级改造、建设现代农产品市场体系，已成为我国农产品市场流通领域改革发展的主线。
地方规划背景
党的十七大报告指出：要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级。发展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道转移农民就业。辰溪县黄溪口镇还没有一个上规模、上档次的农贸市场，零散的门店经营模式不仅不利于大规模商品的集散、流通，而且严重影响了城市交通和城市市容，给辰溪县黄溪口镇日益繁重的物资运输和商品流动造成了极大的压力。经济和旅游业的发展使辰溪县黄溪口镇对集中规模的农贸和农副产品交易、仓储和物流专业市场的需求越来越急切。主要表现在：一是建立综合性的集交易、仓储和物流为一体的农贸大市场，有利于提升城市形象和层次，是黄溪口镇城市远期发展和经济发展的现实需要。二是有利于吸引更多的国内外游客进行旅游消费和经销商入场经营，促进规模效益的提高，刺激和扩大商品需求，加快本地农产品流通，增加旅游业对县域经济的贡献率，带动区域经济的发展。因为零散的门店经营规模局限、品种门类欠缺，既不利于商品的集散，又制约了市场竞争机制的发挥，已难以满足经济发展的需要。三是有利于规范市场，强化城市管理，是有效化解城市执法管理难的手段之一，是建设和谐社会的需要。政府城市管理最头疼的是治理“三乱”，而传统的驱赶、罚款等强制措施只能治标不治本，更激起被处罚人的逆反心理，导致矛盾激化。而专业市场的建成，解决了传统经营门店客观占道经营，“上车难”“下车也难”
的问题，理顺了堵与疏的关系，将充分发挥出政府管理职能中的引导功能，是建设和谐城管、和谐黄溪口镇的需要。黄溪口镇黄溪口农贸市场项目在此背景下应运而生。
根据《辰溪县商业网点规划（2010-2020）》，黄溪口镇具备符合规划重点乡镇商业的优势,按照辰溪城镇体系等级结构和人口与商业环境等客观因素，辰溪县乡镇规划区分区域乡镇商业中心、重点乡镇商业中心和一般乡镇商业中心三级进行规划。
表2-1 辰溪县重点乡镇商业中心一览表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 名 称 龙泉岩 商业中心 大水田 商业中心 谭家场 商业中心 仙人湾乡商业中心 潭湾镇商业中心 田湾乡商业中心 小龙门乡商业中心 寺前镇商业中心 位 置 以乡政府所在地为核心规划建设 以乡政府所在地为核心规划建设 以乡政府所在地为核心规划建设 以乡政府所在地为核心规划建设 以政府所在地为核心规划建设 以乡政府所在地为核心规划建设 以乡政府所在地为核心规划建设 以乡政府所在地为核心规划建设 鼓励设置综合型连锁超市、农贸市场、专业店、专卖店，适度设置便利店、美容美发店、照相馆、餐饮店、便利店，限制设置购物中心、百货店、仓储商店和家居建材市场。 商业业态设置 备注 近期 建设 近期 建设 近期 建设 近期 建设 近期 建设 近期 建设 近期 建设 近期 建设 项目建设的必要性
辰溪县在湖南省城镇空间布局中被纳入怀化城镇组群。随着国家西部大开发和省域经济的逐步西移，将形成以怀化为中心，包括洪江、麻阳、辰溪等城镇在内的交通枢纽城镇组群。国家大力实施西部大开发战略新政策，辰溪县处于东部经济向西部经济转移的内陆前沿站，将迎来新的历史发展机遇。辰溪素有“云贵门户”之称，历来为物资集散中心和商家性急之地，县际、区际贸易十分活跃。在经济发展和小城镇建设
扩张的大好环境下，辰溪县黄溪口镇人口逐步增长、镇区规模不断扩大，随着交通的日益便捷，黄溪口镇的旅游资源得到进一步的开发，黄溪口镇优良的生态环境下出产的农副产品被越来越多的认可和赞扬，外界对这些农产品的需求也越来越大。但目前辰溪县黄溪口镇农产品贸易和商业经营及城镇开发也存在如下问题：
品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力
辰溪县黄溪口镇物产丰富，这里是黄溪口片区的商贸、物流中心，正在打造宜居宜业小城镇。改革开放以来，随着交通运输和信息交流的发达，辰溪县黄溪口镇也兴办了一些从事农产品加工和贸易的公司和农业产业化龙头企业，同时随着湘西地区城镇化人口的增加，城市居民对农副产品的需求也在增加。虽然湘西地区和辰溪县黄溪口镇的农产品加工和贸易的能力不断加强，市场规模不断扩大，商业机会也不断增加，但是辰溪县黄溪口镇还没有形成有影响力的产业集群，产业链条非常不完善，从原材料、加工、销售及相关配套行业都十分欠缺，也缺乏一个专业的市场来提供交易和初级加工的场所，导致对周边地区市场影响力不大和知名度都不高。
产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道
虽然辰溪县黄溪口镇农产品的产量逐年提高，但是在销售上大多是以散户各自开拓市场为主，没有充分发挥出辰溪县黄溪口镇物产丰富、质优价廉的集群优势，一户一个小天地，虽然市场份额随着国民经济的发展逐年有所增加，但是在全国范围内还缺乏知名度和美誉度。辰溪县黄溪口镇也缺乏专业的农产品贸易市场，专门规模化专业化销售辰溪县黄溪口镇的名优农副产品，总体市场份额较小。
镇区商贸物流滞后，城镇发展急需具有影响力的市场
☆辰溪县黄溪口镇是湘西地区重要商贸集镇，但是随着经济的发展，
周边集镇的繁荣，辰溪县黄溪口镇的商贸优势地位也在日趋衰落。农产品加工和贸易是辰溪县黄溪口镇的传统优势产业，也是辰溪县黄溪口镇最具有发展潜力的产业之一，因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪口镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪口镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完善产业链条。使辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集群。
项目的建设按照《全国市场规范化管理办法》的要求，重点加强市场经营环境、经营设施、基础设施、消防安全、卫生条件、经营管理、服务体系等方面建设。立足本地优势资源，使之成为一个有区域影响力和辐射带动能力的规范化农贸综合市场。
第三章 市场分析与市场营销
市场分析
宏观集贸市场现状及未来发展方向 中国集贸市场现状
改革开放以来，我国集贸市场蓬勃兴起和快速发展。随着国民经济从高度集中的计划经济体制逐渐转向社会主义市场经济体制以及农业市场化改革以及国际化进程的不断推进，集贸市场在促进产销衔接、保障农产品有效供给及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。在市场经济条件下，我国集贸市场在整个农产品流通体系中处于中心地位，是联结亿万小规模生产者与消费者的重要桥梁，是商流、物流、信息流的集散中心，并承担着农产品集中、分散和价格形成功能。在促进农业生产商品化、专业化、规模化、区域化、标准化和农产品大市场、大流通格局的形成，以及在引导农民调整农业结构、实现增产增收和保障城镇居民的“菜篮子”、“米袋子”供应等方面，我国集贸市场发挥着不可替代的重要作用。
从国际经验和国情来看，在今后相当长时期内，集贸市场在农产品流通体系中仍将发挥重要的中枢作用。近些年党中央、国务院连续发布的一系列一号文件和十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，都明确提出要把加强集贸市场的升级改造和农村现代流通体系建设，作为发展现代农业、推进社会主义新农村建设的重要支撑。
一、农产品市场流通体系改革发展的历程
建国60年来，我国农产品市场流通体系改革经历了艰苦探索和曲折
发展的过程。
新中国成立至1978年以前，城乡集贸市场屡遭遏制取缔，集贸市场缺乏赖以孕育、生存的体制环境和物质基础。
1978年至1984年，开放集市贸易以及“菜篮子”产品的产销体制改革率先取得突破，集贸市场开始萌芽。
1985年至1991年，国家全面改革农产品统购统销制度，集贸市场蓬勃兴起与发展。
2001年至今，集贸市场由数量扩张转向质量提升，在抓好基础设施升级改造同时，重点完善市场信息化、质量安全监管等现代物流功能。
进入新世纪特别是加入WTO以来，我国农业转入战略性结构调整的新阶段，这是实现农业增效、农民增收、农产品市场竞争力增强重大目标的关键时期。与此同时，随着城乡居民生活水平日益提高，人们更加关注农产品和食品消费的质量安全问题。在这样的农产品供给与需求背景下，我国集贸市场经过10多年快速发展，基本构建起以批发市场为中心的市场体系，批发市场建设发展由数量扩张为主转入以稳定数量、优化布局结构、提升质量档次为重点的新阶段。
二、我国集贸市场发展现状 （一）市场发展基本概况
我国集贸市场历经20世纪90年代快速发展，此后进入市场布局调整、经营品种结构调整和市场基础设施改造升级、市场管理向规范化现代化迈进的新阶段。据国家工商行政管理局统计，自2001年以来全国集贸市场数量稳定在4100多个至4300多个之间，而单体市场的交易规模明显扩大。
图 2009年全国集贸市场按主营品种分类比重图
另据农业部2009年不完全统计，全国共有集贸市场3600多个，年
交易总额亿元，平均每个市场年交易4亿元。在这些集贸市场中：
按经营农产品种类分：粮油类212个，蔬菜类992个，水果类390个，畜禽类320个，水产品类182个，特产类246个，综合类1264个。
按市场性质分：产地（含产销结合）型市场2631个，占集贸市场总数的%；销地型市场975个，占%。
从年交易额情况看，全国共有年交易额亿元以上（含亿元）的市场1709个，占集贸市场总数的%。其中年交易额亿元以上的产地（含产销结合）市场1151个，销地市场558个。
图 2009年全国集贸市场按产地型和销地型分类比重
资料来源：中国农产品市场发展报告2010（农业部市场与经济信息司）
（二）市场建设与改革发展取得重要成果
1．布局与结构调整初见成效。近些年为适应农业结构战略性调整和建设现代农业的需要，以及伴随着城市建设扩容和消费群体的集聚，集贸市场在发展中调整、以调整促发展，目前已基本形成了由产地市场、销地市场、集散地市场相互衔接配置，专业市场与综合市场优势互补的全国集贸市场网络，形成了全国农产品大市场、大流通的基本格局。
2．基础设施条件明显改善。一大批集贸市场在国家专项资金的引导扶持下，对市场内交易棚厅、场地道路、水电通讯等基础设施进行了改造升级，市场交易条件明显改善。特别是大中城市的不少销地批发市场，根据城市建设发展和解决交通拥挤问题的需要，进行了市场搬迁。这些迁建的新市场在基础设施方面普遍加大了投入，提升了档次。
3．市场服务功能逐步配套。许多集贸市场建立了市场信息收集发布平台、农产品质量安全检测系统，为进场商户提供餐饮、居住等配套设施；部分市场发展了农产品冷藏加工、分级包装和统一配送等业务，有
些市场建立了垃圾污水处理系统。
4．产权制度改革取得实质性进展。
2000年以前，全国集贸市场中，国有和集体所有的市场约占2/3以上。2001年以来，伴随以实行股份制为核心的国有企业产权制度改革的逐步推进，国有经济逐步退出一些竞争性的非国家经济命脉的领域，集贸市场的产权改革逐步推开。截至目前，原来国有制集贸市场的大多数已实行了产权主体多元化的股份制，其中以市场管理层和员工参与持股的居多。这项重大改革强化了集贸市场的激励和约束机制，为市场建设与改革发展注入了持续动力。
5．市场管理向信息化、现代化迈进。
大部分集贸市场建立了面向社会公众的市场信息收集发布平台。其发布的农产品价格信息、成交量信息和供求双方信息，对引导农民调整农业农村经济结构、促进产销衔接、增加农民收入和稳定市场供应发挥了重要作用。
市场内部管理信息化稳步推进。一批经济实力较强的集贸市场充分利用现代信息技术，实行了客户管理、摊位管理、人事管理、财务管理、治安管理的信息化。
变革交易方式。一些集贸市场摒弃了延续多年的“一手交钱、一手交货”的现金交易方式，采用电子统一结算（含双方刷卡交易）方式。
（三）存在的主要问题
1．地区发展不平衡，中西部地区和农村产地市场发展不足。 目前集贸市场的建设速度和发展程度，中、西部地区明显低于东部地区，农村远远落后于城市。全国成规模的集贸市场共4300多家，其中70％分布在东部地区，中、西部地区仅分别占20％和10％左右。总体上看，大中城市作为商品农产品的集中消费地区，其销地批发市场的发展
比较充分，设施条件较好；而农村地区，特别是中部粮棉油和蔬果主产区、以及西部特色农业地区的产地批发市场发展不足。这是落实统筹城乡发展和区域协调发展重大战略必须解决的一个问题。
2．基础设施薄弱，与现代流通业态对接的配套设施建设滞后。 总体上看，目前大多数集贸市场仍然停留在提供交易场地等最简易的条件，不少市场还缺乏遮阳避雨的交易棚厅，特别是一些产地批发市场的设施简陋，交易环境差，水、电、路等公共设施保障能力不足，消防安全设施建设不到位。相当部分批发市场缺乏信息服务、质量检测、电子统一结算、安全监控、垃圾处理等配套服务设施，进入市场交易的农产品质量安全存在隐患。农产品分选包装、冷藏保鲜、冷链物流和配送等设施更加奇缺，而这些都是建设现代化的集贸市场、完善市场服务功能的重要基础条件。
3．经营管理粗放，市场秩序比较混乱。
多数集贸市场交易方式落后，市场管理“重收费轻服务”，停留在一般的物业管理与收费，以及卫生、保安等管理上，缺乏为商户提供便捷的交易结算、信息查询、冷藏保鲜等配套服务。用现代信息技术加强和改善市场运营管理还做得不够，对市场内商流、物流、人流缺乏及时有效的协调掌控机制与手段，往往处于自发、无序即“乱哄哄”的状态。欺行霸市、假冒伪劣等现象时有发生。管理制度不够规范和健全。
4．流通主体组织化程度低，营销规模小、效率低。
由于农民个体户或农村经纪人是目前承担农产品运销的主要力量，农民专业合作组织的发展起步较晚，集贸市场内大多数经销商的营销规模小、效率低，缺乏有实力、信誉好、规范化的大批发商、代理商组织，因此不能形成稳定的、规模化的农产品供应链条。而且，运销商与生产者之间是一种买断关系，这样既不利于提高农民在市场交易中的谈判能
力，又不能使农民分享流通环节的利润。
国外集贸市场建设与运作管理模式
从世界范围看，各国农产品市场体系既有普遍性，又有特殊性。普遍性反映了农产品市场流通的共同特点，特殊性反映了不同国家和地区的农业结构与农业生产经营方式等方面的差异，从而决定了集贸市场在这些国家和地区农产品流通中的地位和作用存在明显差别。以下例举东亚、美国以及欧盟等几种模式。
（一）东亚模式：以小规模农户经营和农民合作组织为基础，以批发市场拍卖为中心的农产品市场体系。
1．批发市场在生鲜农产品流通中居主导地位。
东亚地区国家的特点是人多地少，以家庭为单位的小规模农业生产方式占主导。随着市场开放和农产品进出口贸易自由化，它们的农产品流通，形成了以批发市场为枢纽，以专业门店、连锁超市、社区集贸市场等为零售终端，与电子商务、物流配送相结合的市场体系。在粮食流通方面，一般实行政府控制、统一管理，而蔬菜、水果和水产品等鲜活农产品实行自由流通，批发市场是鲜活农产品流通的主要渠道。
2．政府高度重视扶持集贸市场建设。
东亚国家和地区人多地少，农户家庭小规模经营的收入与其他产业相比，相对较低。为了稳定农业、稳定农民，政府当局均强调集贸市场的公益性，把扶持建设集贸市场，作为促进农产品生产和流通的合理化、保障国民生活安定的重要措施。
3．农民合作组织是农户联接集贸市场重要桥梁和纽带。
无论日本、韩国或台湾地区，在农产品流通中，以农协、农会、农民产销班为代表的农民合作组织的作用都十分突出。它们一方面在产地将农户的产品集中起来，进行分选、包装和标识，大部分送到集贸市场
委托批发商拍卖销售，一部分由农协自行统一加工、冷藏保鲜和销售。日本农协在组建产地批发市场和集配中心、组织物流配送等方面发挥着重要作用。日本全国农协系统共有2800多个基层集配中心（集货场），同时建立了众多农产品运输联合会等合作组织，确保生鲜农产品快速运到批发市场。韩国政府资助农协建立产地农产品加工中心（综合处理场所），对农产品进行分选包装后送到批发市场拍卖交易，或直接销售给超市和团体消费者等。台湾的农会组织包括基层产销班，具备产品物资供销、技术推广和信贷保险三大职能。农会开办了许多产地批发市场和农产品超市、便利店，直接从事农产品流通。
（二）欧盟模式：以中等规模农场和合作社为基础，批发市场交易和产销直挂方式并举。
欧盟各国的农产品市场流通体系分为一级网络和二级网络，一级网络以大型集贸市场为主，二级网络即指农产品零售市场。一级网点一般设在各大城市和交通方便地区，形成以批发市场、销售合作社、销售公司为主体的农产品集散网络，它们既带动周边地区的农牧业生产，又把产品销往国内外市场。
欧盟各国普遍设立了由农场主自愿参加的农业合作社、农业工会、农业公司及农产品专业协会等农业合作组织与机构，分为全国性、区域性或行业性几个层次类型。这些农业合作组织都在不同程度上为农户提供农业产前、产中以及产后相关联的农产品仓储、运输和销售等服务，成为农户联接批发市场和大型超市的重要通道。
（三）美国模式：以大农场生产经营为基础，农产品流通以农场与大型连锁超市直接挂钩销售为主。
美国农产品市场体系的特点是，粮食类期货市场发达，果蔬类以产地生产者或生产者团体将产品分选包装后直接销往城市大型超市、零售
连锁店为主，经由批发市场销售的只有10%—20%。由过去集贸市场为主渠道演变为产销直挂为主的市场模式，是与美国的农业生产经营方式和城市商业模式发展相关联的。一方面，美国的家庭农场规模大，平均每个家庭农场约有耕地200公顷，并且实行机械化作业、社会化服务和企业化经营；另一方面，零售业连锁经营网络和超市、大卖场的发展使零售商的营销规模日趋扩大，要求货源稳定、供货及时、质量有保证，因此，由农场主直接供货或零售商到产地直接采购的流通方式快速发展。
目前，在华盛顿、纽约、洛杉矶等大城市都建有为数不多的大型销地集贸市场。这些批发市场中有的是由政府投资建设，有的是由公司集资建设的。在农产品集中产区，由地方政府投资建设了一批集散型的产地批发市场，并由政府派公务人员进驻市场实施监督管理。美国的集贸市场多是采取协商议价销售，很少实行拍卖制。
我国集贸市场未来发展方向 （一）面临形势
我国已进入统筹城乡经济社会发展、全面建设小康社会的历史新时期。随着社会主义市场经济体制的建立和逐步完善，在国内农产品供求基本平衡、农业更加对外开放、农民增收难度加大，以及城乡居民消费水平和生活质量日益提高的大背景下，加快集贸市场改造升级步伐，完善市场功能，构建现代农产品市场体系，具有重要的战略意义。
首先，完善市场经济体制迫切需要加快集贸市场建设。良好的市场机制、顺畅的流通渠道将使农产品价格的形成更加透明、公正，准确的市场信息传播也更加迅速，这些将有效地引导农产品产销发展，有效地配置农业资源。
其次，建设新农村迫切需要加快集贸市场建设。在越来越开放、越来越复杂的市场环境下，要确保农业生产健康发展和农业生产者的收入
增长，必须要有一个完善的集贸市场做支撑，有效地联结产销关系。
第三，发展现代农业迫切需要加快集贸市场建设。现代农业不仅要用现代科学技术、现代设施装备和现代经营管理理念来武装，也要求改变农业的产业组织形式，实现农业的产业化、农产品的商品化、农民的组织化，这就需要建立一个与之相适应的以批发市场为核心的现代农产品物流体系。
第四，参与国际竞争迫切需要加快集贸市场建设。自2001年底以来，我国不仅加入了世界贸易组织，也加快了与周边国家的自由贸易区建设，国内农产品市场面临着一个前所未有的开放环境。由于自由化进程推进迅速，近几年国内不少农产品价格不仅波动越来越频繁，波动幅度也很大，对相关产业的发展带来了很多不利影响。未来我国农业产业与其他国家的竞争不仅停留在生产环节，更重要的是流通加工环节，目前我国农产品的运输成本明显要高于其他国家，迫切需要加快集贸市场建设，有效降低我国农产品的流通成本。
最后，人民生活水平的提高迫切需要加快集贸市场建设。改革开放以来，我国经济发展很快，在收入快速提高的基础上居民消费也发生了很大变化。居民不再仅仅停留在消费量的增加，对可选择的花色品种、农产品质量安全以及购买的便利性都有了更高的要求，这就要求必须加快集贸市场建设，尽快拓宽批发市场的功能。
（二）主要任务
集贸市场在我国农产品市场体系中处于中心地位的格局，短期内不会改变。批发市场作为我国农产品流通的枢纽，将长期存在。这是由我国农产品生产和消费的基本特点决定的。我国的农产品特别是生鲜类产品，包括蔬菜、水果、畜禽产品、水产品等，主要由分布在广大农区的农户家庭进行小规模生产经营，需要在主产区形成集货场所即产地批发
市场，把商品农产品集中起来，经远距离运输到大中城市销区，经城市的销地批发市场再将这些商品扩散到社区的菜市场或集贸市场、超市和其他零售网点。依据我国国情，在今后相当长的时期内，产地批发市场的“集货”功能和销地批发市场的“散货”功能仍将是不可或缺、不可替代的。世界上类似的人多地少的经济发达或较发达国家或地区，如日本、韩国等国以及我国台湾地区，至今集贸市场经久不衰，成为现代农产品流通的一种重要载体，与连锁超市等新型流通业态融为一体，这也为我们提供了有力的佐证。更何况，我国地域辽阔，农产品主产地区至大中城市运输距离之遥远，远非上述这些国家和地区可比拟。可以说，日本、韩国等国家和台湾地区集贸市场先进的基础设施装备、现代化的交易管理方式，值得我国集贸市场借鉴。
从当前和今后一段时期看，为建立农业稳定发展、农民持续增收的长效机制和全面推进社会主义新农村建设，加强现代农产品市场体系建设是一项十分重要、刻不容缓的任务。同时，随着各级政府和各行各业的关注和支持，以及现代农业与新农村建设的投入，各项政策措施逐步落实到位，无疑为提升集贸市场硬件设施和软件管理的现代化水平、推进现代农产品市场体系建设带来难得的机遇。
区域集贸市场的现状 湖南省农产品情况
湖南省是产粮大省，水稻生产在全国占有十分重要的地位，位居全国前六位。全省水稻面积6238万亩，稻谷总产量万吨，占全国粮食总量的6%。湖南省粮食产量较大的地区分别为益阳、岳阳、邵阳、常德等地，益阳粮食播种面积1036万亩，总产415万吨；岳阳粮食播种面积660万亩，总产330万吨；邵阳粮食播种面积834万亩，总产310万吨；常德粮食播种面积695万亩，总产304万吨。
全省各类水果总产量万吨，产量较多的市州为永州市、怀化市、岳阳市、邵阳市、衡阳市、郴州市、湘西自治州，产量较多的县为石门县、溆浦县、麻阳自治县、桃源县、洞口县、汨罗市、衡南县、祁阳县、岳阳县、芝山区。全省园林水果总产量万吨，其中柑桔万吨（占80%），柚子万吨，梨万吨，李子万吨，桃子万吨，葡萄万吨，猕猴桃万吨、红枣万吨、鲜柿子万吨、枇杷万吨、其他水果万吨。
湖南是全国的养殖业大省，畜牧业仅次于河南、四川，居全国第三位。生猪出栏量居全国第二位，生猪外销和中仔猪出口均居全国第一位，活大猪出口居全国第二位，鲜冷冻猪肉出口居全国第五位；牛、羊、家禽出栏（笼）量分别居全国第十位、第八位、第七位。
湖南是全国重要的商品蔬菜生产基地，常年蔬菜种植面积在1400万亩以上。辣椒、大蒜、藠头等在国内外很深欢迎，加工转化能力较强。祁东黄花菜、洞庭湖区的水生蔬菜等地方特色品种在全国享有盛誉。同时，各地反季节蔬菜、时令蔬菜发展迅速，外销量不断提高。涌现了长沙陈家渡、湘阴藠头、衡阳黄花菜、张家界高山反季节蔬菜等知名品牌。全省蔬菜种植面积1812万亩，平均亩产1637公斤，总产量万吨，总产值亿元。全省蔬菜加工企业发展到1562家，规模企业183家，省级以上龙头企业13家，其中国家级2家、省级11家；获湖南省着名商标14个，湖南省名牌产品17个。
表3-3 各年湖南省农林牧渔业生产状况统计表
项目 农林牧渔业合计 农业产值 林业产值 牧业产值 渔业产值 农林牧渔服务业产值 2009 1741808 1885275 1481453 2010 2074311 2326965 1695967 表3-4 各年湖南省农林牧渔总产值状况统计表
年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 总产值 农林牧渔总产值(亿元) #农业 #林业 #牧业 #渔业 表3-5 各年湖南省畜牧生产状况统计表
年底大牲畜头数(万头) 年底猪头数 年底羊只数 猪牛羊肉 水产品 其中：牛 (万头) (万只) (万吨) (万吨) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 年份 表3-6 各年湖南省林产品生产状况统计表
名 称 生 漆 (吨) 油桐籽 (吨) 油茶籽 (吨) 乌桕籽 (吨) 五倍子 (吨) 棕 片 (吨) 松 脂 (吨) 竹笋干 (吨) 核 桃 (吨) 板 栗 (吨) 数量 2484 38701 390455 902 3285 7819 36946 31873 5484 72469 名 称 白果 (吨) 杏仁 (吨) 桂 皮(吨) 黄柏 (吨) 杜仲 (吨) 小杂竹 (吨) 竹材 (万根) 紫 胶 (吨) 花 椒 (吨) 八 角 (吨) 数量 503 41 233 1933 44601 268937 49 856 104 表3-7 各年湖南省林产品生产状况统计表
名 称 茶叶产量 数量 117678 名 称 水果产量 数量 7884148 红毛茶、 绿毛茶 乌龙毛茶 其他茶 柿 子 16554 60714 24899 11688 20187 柑 桔 桃 子 梨 葡 萄 红 枣 3889154 131342 154630 100776 27563 湖南省农产品出口贸易现状分析及发展对策 1、湖南良好的产业基础
自然环境优越。湖南位于长江中游、洞庭湖以南，总人口6732万人，农业人口5077万人，总面积21万平方公里，其中耕地5750万亩，丘岗山地亿亩，河湖水面2043万亩，是“七山一水两分田”内陆农业省份。地处亚热带季风气候带，热量资源丰富，光照充足，无霜期长。动植物种类繁多，森林资源充裕，开发利用潜力很大。宜农荒地总量在全国居第11位，种子植物资源约占全国1/7，人均水资源是全国的倍。
资源禀赋匹配。湖南无论是从气候、土壤、水等自然资源来说，还是从农村劳动力等社会经济资源来说，都是一个名符其实的农业大省。
农业基础厚实。近年来，湖南农作物播种面积稳中有增，主要农产品产量稳步增长。目前湖南主要农产品在全国占有重要位置，粮食产量居全国第7位，稻谷产量居全国第1位，苎麻产量居全国第1位，茶叶产量居全国第2位，柑桔产量居全国第3位；畜牧业和养殖业产量也位居全国前列；水产品生产的天然条件较好，鱼类资源种类繁多。
总之，湖南在只占全国%的耕地上产出了占全国6%的粮食、8%的棉花、13%的柑桔、6%的油茶籽、11%的猪肉、8%的淡水产品，不仅为本省国民经济和社会发展提供了重要物质基础，而且为确保全国农产品有效供给和出口创汇作出了巨大贡献，已具备了发展现代农业的坚实产业基础。
2、推进湖南农业现代化的发展条件
对产业基础和发展优势作出全面清晰判断，是实现科学发展的前提。
当前加快推进农业现代化发展进程，湖南面临着许多难得的发展条件和机遇。
体规划打造“农资农机摩托车大市场”等专业市场。
☆第三，从满足黄溪口万居民的生活需求以及服务周边乡镇来考虑。未来可引入社区医院、医疗站完善黄溪口镇居民配套。
三、营销策略 1、整体形象
项目整体形象应定位“新型城镇集贸市场”，重视消费人群对环境和地区品位的追求，强调综合交易环境和居住方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出集贸市场主体形象。
⑴集贸市场采取新型规划、合理分区，并引入电子显示屏、电子监控系统等智能化设备，提高集贸市场标准档次。
⑵ 成熟的、齐全的大型社区配套设施，满足消费者多方面的需求。 ⑶ 市场管理到位，物业管理周到，体现有序的市场经济与人性化服务。
2、营销推广 ⑴ 广告宣传
针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对项目的形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、电视、新闻发布会、户外及路牌广告等。
⑵ 促销
本项目主要针对目标消费群体，促销手段以认购和有针对性的举办农贸产品展销会为主，其余方式包括：内部认购、广告宣传、灵活多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等。
⑶ 定价策略
价格优惠策略：付款方式优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其它优惠。
价格浮动策略：展销会期间优惠；限期优惠；正常销售期段浮动价；其他措施。
定价方式：期房价、现房价、综合价、并考虑位置、朝向差别。 四、政策支持
符合招商引资条件的入驻商户，同时享受招商引资优惠政策。对未入驻市场的商户给予的限制性政策：一是取缔严重影响城市交通道路安全和城市市容环境的马路市场；二是税务、工商、环保、林业、技术监督部门加大管理力度，引导商户进驻市场；三是限制行政事业单位将门面出租给未入驻商户；四是限制未入驻商户占道经营、装卸货物、占道促销、户外宣传。
第九章 项目实施进度计划
方案实施
建议施工单位组织一个团结、务实、精干且有丰富施工管理经验的项目班子，科学组织施工，严把施工质量关、进度关，创造出优良的工程，具体措施：
（1）各种原材料必须有产品合格证，使用前必须报验监理工程师，经监理工程师同意后方可使用，凡是不合格的材料一律禁止使用。
（2）特殊工种如电工、焊工、机械操作工等必须持证上岗，定期培训、接受继续教育。
（3）加强在施工过程的质量保证措施，建立健全的质量保证体系和质量管理领导小组，对分项工程实行“三检”即施工班组预检，施工员抽检，质量员专项检查，重点项目实行技术交底，防止质量隐患。
（4）加强在施工过程中的安全保证措施，健全安全保证体系，建立以项目经理负责制的安全管理领导小组，并实行一票否决制，凡是达不到安全标准或出现安全事故的追究项目经理及相关安全管理人员责任，牢固树立“责任重于泰山”、“安全第一，预防为主”，防止安全事故的发生。
（5）加强施工现场的文明施工，规范施工现场的场容场貌，保持作业环境的整洁卫生，科学组织施工，减少施工对周围居民和环境的影响，保证职工的安全和身体健康。
工程进度计划
本项目建设条件好，施工方便，只要资金及时足额到位，加上合理的施工组织管理，本项目可在2年内完成。
表9-1 项目进度计划表
第十一章??投资估算和资金筹措
投资估算依据
(1)《湖南省建筑工程消耗量标准》（2006版）； (2)《湖南省安装工程消耗量标准》（2006版）； (3)《湖南省市政工程消耗量标准》（2006版）； (4)参考本地类似工程的有关造价指标； (5)建设项目所在地的主要材料市场价格； (6)设备购置费根据初步询价估算；
(7)材料价格参照2012年9月份辰溪县市场价格；
(8)其他费用根据有关行业规定及建设单位提供的相关基础资料估算。
投资估算
根据项目与相关标准，开发建设投资估算见表11－1，总投资为万元。其中建筑安装工程费为万元，占总投资的%；其他工程费用万元，占总投资的%；基本预备费万元，占总投资的%。
资金筹措
本项开发建设资金全部由怀化市富泉房地产开发有限公司自筹解决。
固定资产投资估算
具体投资如表11-1固定资产投资估算表所示，投资仅包括土建框架，设备及装修将由商户自行解决。
表11－1 开发建设投资估算表
估 算 价 值 (万元) 序 号 工程或费用名称 建筑工程费 1 一 1 2 2 第一部份工程费用 总体基础 主体建筑 给排水工程 供配电工程 消防工程 弱电工程 总图 绿化及环境艺术工程 配套混凝土路面 室外水电 广场 第一部份工程费用合计 二 1 2 3 4 5 6 第二部份其他工程费用 土地费用 建设单位管理费 工程建设监理费 工程设计费 工程勘察费 前期工作咨询费 3 安装工程费 4 设备及工器具购置费 5 其他费用 6 技术经济指标 占投资合计 7 单位 8 数量 9 指标（元/单位） 10 11 12 额(%) 备注 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 含电讯、网络、安防等 亩 11万 财建[2002]394号计算 发改价格[2007]670号 计价格[2002]10号文 计价格[2002]125号文 计价格[1999]1283号文 7 8 9 10 11 工程结算审查费 环境影响评价费 施工图审查费 招标代理费 报建费 第二部份其他工程费用合计 按工程费用的%计算 计价格[2002]125号文 按湘价服[2008]94号 计价格[2002]1980号 *20元/m 2 三 1 一+二 第一、二部份费用合计 预 备 费 基本预备费 合 计 四 工程估算总投资 所占比率（%） 5%第一部分和第二部分 一+二+三 第十二章 经济评价
财务评价
参照同类型项目，项目基准收益率取12%，本项目开发建设总投资为4980万元。项目建设总工期为2年，本项目开发的物业均为出售，销售期取3年，从建设期第二年开始算起，本项目计算期为4年。本项目自有资金（资本金）为3500万元，公积金取3%，公益金取10%。
开发建设总投资与分年度投资
该项目开发建设总投资为4980万元，各年投资见表12-1。 表12-1 开发建设分年度投资表 单位:万元
序号 1 2 3 4 5 项目名称 土地费用 工程建设其他费用 工程建设监理费 工程设计费 工程勘察费 前期工作咨询费 工程结算审查费 环境影响评价费 施工图审查费 招标代理费 报建费 建筑安装工程费 总体基础 总图 管理费用 不可预见费 开发建设成本 投资计划(万元) 合计 34 33 2 4 4980 第1年 17 33 2 4 0 第2年 0 17 0 0 0 0 0 0 0 成本费用
根据经营方式，本项目成本及费用分为建设成本和总成本费用两部分，开发建设成本为4980万元，项目计算期为4年。总成本费用由非经营成本和经营成本组成。用于出售的房产全部用于销售，销售完毕后，其产权属于购买者，只计算经营成本，主要为销售过程中的广告、管理等销售费用，按销售收入的6%计取（见表12-2）。
表12-2 销售成本费用表
投资计划(万元) 序号 项目名称 合计 1 销售费用 第一年 0 第2年 第3年 第4年 项目财务收入
本项目的财务收入为物业销售所得。?项目可销售面积商业（农贸市场），共计㎡，销售均价1800元/㎡；该项目建设期为4年，销售期为计算期的第2至第4年，计算期第2年销售30%，第3年销售50%，第4年销售20%。详见表12-3。
表12-3 销售收入表
序号 1 项目 商业 （农贸市场） 合计 单价 （元/㎡） 可售数量（㎡） 销售收入(元) 0 0 第2年 (元) 第3年 (元) 第4年 (元) 税金
按国家税收政策规定，由房地产开发商承担的税金有营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易管理费、交易印花税、堤围防护费、房产税及土地增值税、所得税。营业税税率为5%，其城市维护建设税税率
为7%，教育费附加税率为3%，所得税税率为25%，交易管理费费率为%，交易印花税税率为%，堤围防护费为%，房产税为12%，土地增值税按国务院相关规定收取。详见表12-4。
表12-4 销售收入税金及附加一览表
序号 1 2 项目名称 销售收入 经营税金及税金附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 堤围防护费 交易管理费 交易印花税 销售收入与经营税金及附加(万元) 合计 第2年 0 0 0 0 0 0 0 0 第3年 第4年 盈利能力分析
本项目收入扣除成本后为利润，经计算本项目全投资投资利润率为%（税前） 、%（税后）；全投资财务内部收益率为%（税前）、%（税后）；全投资财务净现值(Ic=12%)为1354万元（税前）、856万元（税后）；全投资静态投资回收期为年（税前）、年（税后），全投资动态投资回收期为年（税前）、年（税后）。资本金投资利润率为%（税前）、%（税后）；资本金财务内部收益率为%（税前）、%（税后）；资本金财务净现值(Ic=12%)为1354万元（税前）、856万元（税后）；资本金静态投资回收期为年（税前）、年（税后），资本金动态投资回收期为年（税前）、年（税后）。说明本项目具有良好的盈利能力。
财务评价计算结果
通过对本项目按所拟定的方案进行财务测算，财务评价指标汇总见
表12－5。
表12-5 财务评价指标汇总表
序号 1 2 3 4 5 6 7 税前 项目名称 征地拆迁补偿费 征地费单价 征地费单价 征地费占比例 项目总成本费用 资金筹措 资本金 借款 销售收入 租赁收入 其它来源 经营总收入 销售收入 租赁收入 利润总额 所得税 税后利润 全投资财务内部收益率 全投资财务净现值(Ic=10%) 全投资静态回收期 全投资动态回收期 全投资投资利润率 全投资财务内部收益率 全投资财务净现值(Ic=10%) 全投资静态回收期 全投资动态回收期 全投资投资利润率 资本金财务内部收益率 资本金财务净现值(Ic=10%) 资本金静态回收期 计量单位 万元 元/m2 万元/亩 % 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % 万元 年 年 % % 万元 年 年 % % 万元 年 基本方案 698 165 11 7454 7454 3500 0 3954 0 0 10101 10101 0 2646 1354 856 1354 税后 税前 资本金动态回收期 资本金投资利润率 资本金财务内部收益率 资本金财务净现值(Ic=10%) 资本金静态回收期 资本金动态回收期 资本金投资利润率 年 % % 万元 年 年 % 856 税后 不确定性分析 1、敏感性分析
拟定投资、经营收入分别变化-15%∽15%，二个影响因素变化，考察本项目抗风险能力。从表12－6可见，在所拟定因素变化范围内，其财务内部收益率均高于12%，财务净现值均大于0，说明本项目抗风险能力较强。
表12-6 财务评价敏感性分析表（税后）
序号 1 2 3 项 目 基本方案 投资变化 增加15% 减少15% 经营收入变化 增加15% 减少15% 财务内部收益率 (%) 财务净现值 (万元) 856 动态投资回收期(年) 500 1196 1324 366 2、盈亏平衡分析
根据本项目的项目成本费用及经营收入数据，经计算，本项目的经营收入盈亏平衡点为%，即经营收入达到7454万元时项目就能保本，具有一定的抗风险能力。详见表12-7。
表12-7 盈亏平衡分析表
序变化因素 基本方案基本方案变化因素的变化临界点(%) 号 1 2 项目成本费用(投资) 经营收入(经营数量.经营单价) 成本费用(万元) 经营收入(万元) 利润率% 利润率% 利润率% 利润率% 行业影响分析
建筑业从上世纪90年以来蓬勃发展，现在发展成为我国国民经济支柱产业之一。建筑业产业链长，关联度大，能够直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展，对国民经济的影响是不言而喻的。据统计，在我国每增加1亿元的相关建筑投资，能带动诸如钢铁、建材、化工等23个相关产业相应增加投入亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。辰溪县的专业市场起步于上世纪九十年代中期，经过了十多年的发展，现在已经初具规模。本项目将采取先进的设计理念，并招聘专业的物业管理公司进驻，为商户提供优秀的物业管理服务，充分满足商户对房屋质量的要求。因此，本项目能有效推动辰溪县乡镇建设的进程，加快了黄溪口镇开发建设速度。本项目建设还能带动建材、家居、化工等关联行业的发展。
区域经济影响分析
由于辰溪县目前仍然存在相当大的商业需求，黄溪口镇还没有专业的农贸市场，需求的旺盛必然刺激区域经济的增长；其次项目建设可带动区域内的建材、运输、建筑施工、服务、劳动力市场、资本市场等相关产业的发展，项目施工产生的直接就业机会就有多个，建成后提供长期工作岗位；同时本项目对改善黄溪口镇的投资环境，促进社会经济的发展有着重要的作用。因此，项目建设亦有利于提高当地居民尤其是贫困人口的收入增长，改善其生产生活条件、提高生活质量，有利于调节区域社会收入分配，促进社会公平。项目实施对所在地区的经济结构调整将起到一定影响，但不会产生重大利益格局的变化。
第十三章 社会评价
项目对社会的影响分析
一、该项目建成后，将有利于促进黄溪口镇及周边地区新农村建设和农业及农村经济结构调整，加快推进农业产业化经营的发展进程，发挥市场的导向作用，引导农民按照市场需求进行农产品的集约化生产，在满足市场需求的同时也可使农民的收入明显得以增加。
二、该项目建设，将有助于各种先进实用的高科技农业生产技术的推广应用，加快当地现代农业的发展，使当地农村社会化综合服务体系进一步完善，并促使当地农产品生产体系能按照无害化农业要求组织生产，进而促进当地农业生产技术水平向更高台阶迈进。
三、该项目建成后，可改变黄溪口镇及周边地区目前农产品贸易市场设施简陋，交易规模偏小，场地狭窄，幅射范围小，管理及服务手段较为落后的状况。利用现代物流及信息技术，可实现农产品在更大范围内的供需调剂和大批量的流通，提高了农产品流通的组织化程度和集中度，提高了农产品的流通效率，从而也相应降低了流通费用和损耗，提高了农产品在市场中的竞争力。
四、该项目建设可带动并推进当地农村市场的规范化建设和发展，促进了城乡物质交流，统筹城乡经济社会的协调发展，促进了现代流通方式向农村市场的延伸，使当地城乡市场网络体系更趋合理和完善。
五、该项目建设可带动并促进当地相关行业的发展，可提供大量的直接或间接的就业岗位，为当地下岗职工、待业人员和“失地农民”提供了较多的重新就业的机会或新的致富门路，对当地社会的安全和稳定将起到积极的作用，其意义重大。
由上述分析结果看，该项目不仅对当地新农村建设和农业及农村经
济结构调整、推进农业产业化经营，增加农民收入、加快发展现代农业、带动相关产业的发展、培育农工贸一体化的龙头企业发展以及解决下岗职工和“失地农民”再就业等方面均具有较为积极的促进作用，而且项目所在地的各级政府和广大人民群众，对该项目也采取了极为重视和积极支持的态度，不同利益群体对该项目的建设和运营也表现出积极参与的愿望和急切盼望的心情，希望该项目能早日建成并投入使用，早日发挥其应有的效益。项目可能面临的社会风险，可通过当地政府所采取的措施予以避免或降至最小程度。因此，由项目所产生的社会影响和效益分析结果看，该项目虽财务效益不十分明显，但社会综合效益则较为显着，对当地社会经济的发展将会起到积极的促进作用。
项目对所在地区互适性分析
不同利益的群体对项目的态度及参与程度
1、黄溪口镇目前的一些农副产品贸易市场，因其受多种条件的制约，无法从事大宗农产品批发交易的客商和经营户，在现有条件下还不能进行更大规模的农产品批发交易业务。因此，在本项目建成后，将会出现从事大宗农产品批发交易业务的经营户，也会陆续从现有的一些中小型农产品贸易市场向拟建的大型集贸市场转移，同时还会吸引大量的省内、甚至省外的流通企业进场，并且还会吸引一大批下岗职工、待业人员和“失地农民”进场从事农产品批发贸易活动，因此，从此类群体的切身利益和愿望看，他们将会以积极的态度参与到该项目的经营活动中，同时他们也迫切地希望该项目能早日建成，并投入使用。
2、对黄溪口镇及周边地区的广大农民而言，他们也急切地盼望能在该区域的中心城市中建设一个大型的农产品批发流通市场。因为，这将有助于他们所产的农产品能及时地通过市场销售出去，以解决他们在生产农产品时的后顾之忧，同时也有利于尽快培育出专门从事农业产业化
经营的龙头企业，使当地农业生产能尽快步入产业化、规模化、标准化和商品化发展的轨道，使广大农民的收入和生活水平能尽快得以提高。因此，对从事农产品生产的广大农民来说，他们也会以积极热情的态度支持该项目建设，因为这直接关系到他们所产的农产品是否能顺利地通过市场销售出去，关系到他们的收入是否能明显的得到增加。
3、对与农产品交易仓储市场经营相关的其他行业和企业，它们也会以积极的态度支持并参与到与农产品流通业相关的经营活动中。因为，只有这一现代化集贸市场建立起来，并使农产品批发交易活动迅速得到发展，才可使它们的业务活动得以扩大，企业经济效益才会较有显着的改善。
4、对农产品的消费者群体来说，大型的规范化的现代集贸市场的建立，将会更加丰富他们的“菜篮子”、“米袋子”，使他们的食品结构能得到相应的改善。同时，由于农产品交易仓储市场中建立有农产品安全质量检测机构，因而可有效地杜绝各种假冒伪劣和农药残留物超标的不合格产品进入流通市场，可使广大消费者能吃到“放心菜”和“放心肉”，有助于消费者的身体健康和生活质量的提高。因此，对广大消费者群体而言，他们也是希望能尽快建立起这样一个规范化的集贸市场，以满足消费的需求，并保障所消费的农产品质量安全可靠。
各级组织对项目的态度及支持程度
辰溪县及周边地区现还是一个以农业为主的区域。由于其所处的地理位置具有较明显的亚热带气候特征，因而使其现已成为我省早熟果蔬及反季节蔬菜等亚热带农作物的主产区之一。目前该区域正在按照农业及农村经济结构调整和农业产业化经营的整体布署和要求，积极组织实施具有当地特色和优势的一些农产品生产基地建设，并拟按照现代农业的发展要求，对这些具有竞争优势和特色显着的农产品实行规模化、标
准化、规范化和商品化生产，使该区域农业产业结构进一步优化，布局更为合理。
由于集贸市场是实施农业产业化经营过程中一个不可忽视的重要环节，是实现农产品由生产领域迅速向消费领域转移，实现农产品由产品变为商品的主要桥梁和纽带，并进而使农产品价值最终得以体现，使农民能最终获得实质性收入，因而使其地位和作用又显得十分重要。正因为如此，辰溪县黄溪口镇各级政府对该项目建设是极为重视的，认为该项目是实施西部大开发和对区域经济结构进行战略性调整、新农村建设以及促进农民收入显着增加的重要措施之一，是实现区域农业产业化经营的重要步骤；它的建设，将有助于加速推进当地农业产业化、规模化、规范化和商品化发展，有助于加快各种先进实用的高科技农业生产技术的推广及应用，可促进当地农业生产力水平的明显提高，并进而使当地现代农业的发展速度进一步加快。
因此，就当地各级政府对该项目的态度看，均采取了积极热情的态度支持该项目建设，并为该项目建设尽可能地创造更为有利和宽松的条件，以便于项目能顺利地得以实施建设。
社会评价结论
一、该项目建成后，将有利于促进辰溪县及周边地区新农村建设和农业及农村经济结构调整，加快推进农业产业化经营的发展进程，发挥市场的导向作用，引导农民按照市场需求进行农产品的集约化生产，在满足市场需求的同时也可使农民的收入明显得以增加。
二、该项目建设，将有助于各种先进实用的高科技农业生产技术的推广应用，加快当地现代农业的发展，使当地农村社会化综合服务体系进一步完善，并促使当地农产品生产体系能按照无害化农业要求组织生产，进而促进当地农业生产技术水平向更高台阶迈进。
三、该项目建成后，可改变黄溪口镇及周边地区目前农产品贸易市场设施简陋，交易规模偏小，场地狭窄，幅射范围小，管理及服务手段较为落后的状况。利用现代物流及信息技术，可实现农产品在更大范围内的供需调剂和大批量的流通，提高了农产品流通的组织化程度和集中度，提高了农产品的流通效率，从而也相应降低了流通费用和损耗，提高了农产品在市场中的竞争力。
四、该项目建设可带动并推进当地农村市场的规范化建设和发展，促进了城乡物质交流，统筹城乡经济社会的协调发展，促进了现代流通方式向农村市场的延伸，使当地城乡市场网络体系更趋合理和完善。
五、该项目建设可带动并促进当地相关行业的发展，可提供大量的直接或间接的就业岗位，为当地下岗职工、待业人员和“失地农民”提供了较多的重新就业的机会或新的致富门路，对当地社会的安全和稳定将起到积极的作用，其意义重大。
由上述分析结果看，该项目不仅对当地新农村建设和农业及农村经济结构调整、推进农业产业化经营，增加农民收入、加快发展现代农业、带动相关产业的发展、培育农工贸一体化的龙头企业发展以及解决下岗职工和“失地农民”再就业等方面均具有较为积极的促进作用，而且项目所在地的各级政府和广大人民群众，对该项目也采取了极为重视和积极支持的态度，不同利益群体对该项目的建设和运营也表现出积极参与的愿望和急切盼望的心情，希望该项目能早日建成并投入使用，早日发挥其应有的效益。项目可能面临的社会风险，可通过当地政府所采取的措施予以避免或降至最小程度。因此，由项目所产生的社会影响和效益分析结果看，该项目虽财务效益不十分明显，但社会综合效益则较为显着，对当地社会经济的发展将会起到积极的促进作用。
第十四章 结论与建议
结论
1、该项目建设，将为辰溪县及周边地区的农产品流通创造更为有利的条件，使该区域的农产品能按照现代流通方式的要求，在更大范围内进行大批量、大吞吐的大流通，为在农产品主产区中培育和发展现代流通市场，提供了必要的硬件设施条件，进而也促进了当地农业及农村经济结构调整和农业产业化经营的发展进程，加速了高科技现代农业的发展，使农民在进行优质农产品生产的同时，其经济收入也可明显地增加，同时也满足了广大消费者对优质农产品的消费需求。因此，项目建设是很有必要的。
2、该项目建设，可改变辰溪县及周边地区现有农产品贸易市场交易规模偏小、场地狭小且布局不合理、交易设施较为简陋，功能设施不配套，交易方式较为落后、管理、服务和监督等手段及服务技能较为落后，已不适应现代物流发展需要的状况。由于该市场是按照规范化、标准化模式建设的一个较现代化的大型农产品综合性批发市场，因而可满足进行多种农产品大宗批发交易的需要，且该市场的交易功能设施较为齐全配套，管理及服务手段也较为先进。通过对现代物流及信息技术的应用，使利用电子网络开展远程农产品交易成为可能。为在该区域培育大市场，搞活大流通，进一步提高农产品流通组织化程度和集中度，并进而使商品流通效率明显提高，创造了必要的前提和物质基础条件，适应了现代流通市场的发展要求。
3、该项目建设，不仅可明显改善该区域中心城市农产品流通市场的设施条件，而且还可促进区域内农村市场的规范化建设与发展，使城乡两个市场能相互促进、协调发展，并逐步形成区域内较为合理的市场网
络体系，使城乡经济社会的发展能协调统一。此外，项目的建设，还可带动其他相关行业及企业的发展，可为下岗职工提供较为可观的直接或间接的就业机会，从而促进了社会的安全与稳定。
4、该农产品流通市场的建立，可进一步降低区域内农产品流通的物质损耗和费用消耗，使农产品流通成本相应降低，从而也相对提高了区域农产品的市场竞争力，并同时也起到了平抑市场物价，均衡商品供给的效用。此外，由于该市场对进场农产品拟采取较为严格的质量安全检测监控措施，因此，可有效地杜绝假冒伪劣及农药残留超标的产品进场交易，可为广大消费者提供安全可靠的“放心菜”、“放心米”和“放心肉”。该市场的建立可为各经营户及客商提供一个经营规范、竞争有序、环境优美的交易场所。
该项目在技术上是先进、可靠的，在经济上是合理可行的。项目不仅在财务上可取得一定的经济效益，而且在宏观上也有较显着的社会效益。项目的效益主要体现在社会综合效益上。
建议
1、本项目实施过程中，要严格按照辰溪县黄溪口镇规划要求组织实施。
2、加强项目建设的组织管理工作，工程必须进行招投标，委托工程监理，确保工程质量和工程施工安全。
3、本项目施工周期长。工程建设中应用科学的方法进行分析，比较，论证，确保工程的顺利实施；对项目的资金要加强管理力度在健全组织、确定目标的前提下，严格执行“工程”项目资金管理办法。建立资金专户，实行专户管理，分账核算，封闭运行，集中支付。按照“工程”项目规划表，合理控制“工程”项目成本，管好用好“工程”项目资金。
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