房产税对房价的影响和政策目的

课程名称 房地产经营与管理

学 院 管理学院

班 级 房地产经营管理08-1班

姓 名 刘鑫悦 学 号 0805340104

任课教师 王静

房产税对房价的影响和政策目的

摘要：近十年来，我国房地产行业的飞速发展，房地产业当之无愧地成为我国十大暴

利行业之首，加之实体经济的投资利润远远小于房地产业，致使大量投机性资金涌入房地产市场，使得我国楼市价格飞速上涨。在“国九条”“国十条”等一系列严厉的调控措施下，实际效果并不理想，房价依然居高不下，为了有效打压房价继续上升的趋势，房产税政策呼之欲出。本文对房产税谈了些个人的看法，并对房产税能否打压房价以及房产税的政策目的进行简要的分析。

关键字：房价 房产税 政策目的

一、前言

近些年来，鉴于房价的非理性上涨，中央与地方相继出台调控政策，但收效甚微，高房价问题在今年的“两会”的十大热点中仅次于收入分配问题，屈居亚军。面对畸高的房价，新房产税即将开征的消息频频传出。据媒体报道称，上海等城市已进入首批房产税试点城市名单，试点展开的具体时间有待中央决定。

二、房产税简介

房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收

入，向产权所有人征收的一种税。

对于房产税，美国和西方大多数经济市场成熟的国家都早已征收，在作为地方政府的主要财政收入来源。亚洲的日本、韩国、越南以及中国香港也都已经开征，虽然各个国家对房产税的名称不尽相同，但其性质确是大同小异的。在我国，房产税并非一个新的税种，1950年，政务院发布《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。1986年

10月1日起就正式施行的《房产税暂行条例》中明确规定，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有的、非营业用的房产免纳房产税。所以将房产税说成是开征是不合理的，准确地说是房产税的“扩征”。

三、房产税的征收

（一）、开征房产税的背景

近几年来，我国房地产价格上涨速度过快，一些地方甚至能够在数月内翻一番，在这背后存在着这样的事实：一些城市八成以上的居民买不起房；空置房数量猛涨，全国70个大中城市有6500多万套房屋连续6个月电表读数为零；房产开发商圈地、囤地、虚假销售、哄抬房价、逃税漏税；从上海的“楼倒倒”，到成都的“楼歪歪”，到武汉的“楼高高”，到哈尔滨的“楼停停”，再到浙江的“楼薄薄”。这些事件无一例外在社会上造成了恶劣影响。面对这些高房价背后所产生的不合理、不合法现象，近年来，政府连续出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，主要包括提高存贷款基准利率、限购令等措施。然而，这些看似重量级的政策却丝毫未撼动日益高企的房价，房价不降反升。

在这样的背景下，重庆市政府、上海市政府先后于2011年1月28日起正式试点开征房产税。

（二）、房产税的征收原则

1、在房产税的制定上要因地制宜，由于我国各地区经济发展水平极不平衡，房产税不可能按照一个全国统一的模式和标准来征收，所以政府可以将一定的自主权赋予地方，让

地方政府能够按照当地经济发展的真正水平、土地资源的实际情况以及纳税人的缴税能力等情况，在规定的范围内适当调整税率。

2、不能伤及普通老百姓的利益。征收房产税不能给普通民众增加额外的负担，房产税的出台就是为了能打击炒房，遏制投机，使房价能有所下降，满足居民们正常的住房刚性需求。一旦房产税普遍征收，必然会减少老百姓的可支配收入，使本来就萎靡的国内需求雪上加霜。再加上近一段时期的物价上涨，CPI屡创新高,普遍征收房产税的对民众生活的影响绝对不亚于5.1%的通货膨胀率。

（三）、房产税的征收办法

目前，人们关心的首先是房产税怎么个征法，因为征收方案将影响人们的切身利益，会带来国民收入在社会各阶层的重新分配，不同的征收方案会带来不同的利益分配结果。

1、房产税的征税范围

我国在1998年的时候规定，整个地产发展必须80%经济房，10%廉租房、10%商用房。到2003年，将80%改为具有保障性质商品房，这等于90%都是商品房，因此中国地产业变成纯粹以商品为主导的商品住房，而我国的商品房几乎都建在了城镇地区，因此房产税的征收重点必然要放在城镇地区，而对于农村地区，可在城镇的房产税的征收机制成熟之后，再进行逐步推广。

2、房产税征收的时间门槛

关于房产税有人建议从国家出台房产税的时间开始，以后买的房子征收，以前买的不

要补征，即新老划断法。这样的方案是难以接受的，唯一好处就是减少了征税的工作量，想依次来减少征房产税对富人和权利阶级的冲击，减少征税的阻力。但只对之后买房的征税，之前买的不征，这显然这很不公平，以前能买的起多套的都是富人，新老划断法下对之前买房的富人不用缴税，之后买房的穷人却要缴税，这是典型的穷人缴税补贴富人，违背了税收调节收入分配，促进共同富裕原则。就降房价的效果而言，之前买房人不缴房产税，持有房屋的成本低，再加上房屋出售要缴税，持房人就不可能把房子出售，所以房屋供给就不会增加很多，如果需求不变的话，房价自然也不会有多大降幅。所以，新老划断法实不可取。

3、房产税的起征点

房产税的起征点应该是房产税的核心环节，美国和其他一些国家的房产税是对所有的房屋都征税，但普遍征税的方式在目前国内实施不太实际，因此现在征房产税倾向于设立免征点，对不满足条件的居民不征收房产税，这看似与税收公平税负的原则相悖，但实则是从中国社会的现实状况出发所必须的。

按面积征，这样的话豪宅如别墅及大面积套房都要征税。这种做法的优点是能节约利用土地资源，缩小贫富差距。

按房屋套数征收房产税，这种做法对于拥有套数多且面积不大的人来说有些吃亏，但这类人群一般是投资者或投机客为主，因为富有人群多数投资高档物业如别墅的多，其拥有的套数不一定多。按套数征税的好处是对投机、投资有明显的抑制作用，但对缩小贫富差距和调节社会分配不公来说不如按面积征来得有效果。

如果按套数征的话，富人为了少缴税，必然会把手中的多套房产置换成一套更大的房

产或别墅，这样必然会对提高对别墅、豪宅的需求，有需求必有供给，开发商的房子会越造越大，越造越奢侈，这虽然可以增加房子的供给，但对于合理利用土地资源，调节收入分配不利。再者，按套数征很有可能导致离婚率的上升，造成社会不和谐的现象。所以虽然按套数征比按面积征操作起来更加方便，可是从长远看来，还是按面积较好。可以以家庭户口为依据，用该家庭所拥有的房屋总面积除以户口数，超过一定的人均面积即征税，并根据人均面积数划分为若干等级档次实行累进税率（如个人所得税的征收）。

4、房产税的税率

税率不能太低，税率太低，如隔靴搔痒，效果甚微甚至让以前心存恐惧的人从此肆无忌惮，势必推高房价。税率太高又会加重人民的负担，引发社会矛盾，甚至可能引发楼市崩溃和影响社会稳定的灾难性后果。

四、房产税对房价的影响

我国目前通胀压力很大，人们持有不动产来抵御通胀的意愿大大增强，虽然对房产税的开征有所担忧，但相对通胀来说，房产税仍然在可承受范围之内，因此不排除出现宁可负担房产税而坚持持有物业的可能。

房产税能不能控制炒房、遏制房价上涨，最根本的还是要看房产税的税率是多少。房地产作为保值增值的投资品，如果税率确定之后，炒房者仍然认为炒房的利润有吸引力，那么房产税的征收仍难以抑制投资投机行为。如果是累进税，炒房者觉得炒房不合算，则可能对抑制炒房和稳定房价有积极的影响。但根据现有的信息来分析，房产税税率在0.3%～0.4%之间，相对通胀来说，要小得多，这会促使业主继续持有物业。

社会大众对房产税的极大关注无非就是关心产税能不能平抑房价的问题，我认为房产税能不能降房价应从两个方面考虑：

（一）、从房价畸高的主导因素

1、游资炒作，投机过度

如今购房比重日益提升，房产已成为居民家庭财产的重要组成部分，但由于居民自住房可以免税，这使得一些投机性与投资性购房者的数量大幅上升，从导致房价一路飙升，房源紧缺，出现大量空置房。今年4月份，有媒体报道称，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已达到40%，也即是说，将近一半的房子没有人住。这意味着一边是有钱人拥有多套住房而穷人只能望房兴叹。如果房价畸高主要是由大量的投机需求的游资造成的，那么征房产税就可以以遏制投机为主要打击对象，使投机客们持有房屋的成本上升，让他们看到政府打压房价的决心，从而或将房屋出租，或将房屋转让，从而有利于盘活闲置房产，提高资源使用效率，缓解需求压力。如此，房产税的出台房价可以回到理性或接近理性的区间。

2、政府的土地财政

在许多国家，物业税或房产税是地方财政的重要收入来源。在我国，地方主体税种的缺失一直是一个问题。由于缺少主体税种，地方政府严重依赖土地出让金收入，形成了具有中国特色的“土地财政”。“土地财政”催生了国内一个又一个的“地王”，不断刷新着土地均价的记录。如果“土地财政”才是高房价的罪魁祸首，那么仅靠房产税这样的税收手段是不能从根本上解决房子的需求和供给问题，自然对高房价也就无能为力。

3、刚需过旺，供给不足

目前，中国的城市化率还不到50%，城市住房正处于高增长的阶段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不仅是住房总存量不足，而且新增量住房也不足。在未来十多年中，新增住房的房价仍然会主导市场，需求将无法完全满足与释放。这种情况下，征收房产税，市场上的抛压虽然会有一些，但一两年内，仅这点抛压，市场的消化能力目前来看还是不成问题的。房产税的征收只会加重民众在城市化进程中的消费负担，而不会对房价产生抑制作用。

（二）、从短期和中长期来分析

1、房产税对房产市场短期的影响。

需求方面：短期内，征房产税对消费性需求并无多大影响，但房产税开征后将使投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导致投资成本与风险加大。从而降低投资性需求。

供给方面：由于房地产开发周期长，短期内房产税对房屋流量的供给没有影响。而对房屋存量的供给方面，征房产税后，闲置房产的持有成本上升，会导致投机者为了降低投资风险而抛售多余的房产，或为了转嫁税负而将房产出租，这样必然会使总供给的增加。

短期内，房产税会使房地产的需求降低而供给增加，可以预见，这将使房价下降。

2、房产税对房产市场长期的影响。

长期内，人们因持续性房产税的支出，很可能逐步改变对房屋的偏好，需求可能有所

下降，假定房屋供给的增长率和人口增长率近乎持平的话，可能导致房地产市场恢复理性。

五、房产税的政策目的

目前市场对房产税改革的预期主要是调节购房成本和住房消费。通过征收房产税加大房地产的交易成本，扼制一些购房者的购房欲望和需求，特别用高税收扼制投机性炒房行为。把房地产价格打压下来，挤压房地产业的泡沫经济，规避金融风险。但这仅仅是房产税的短期目标，房产税的长远利好还在于为了推进保障性住房建设，缓解保障性住房建设的资金不足问题，起到调节国民收入分配的作用。

当然政府征收房产税还有一个更长远的考虑，土地是有限的，中国目前的“土地财政”是不可持续的，随着房产税的开征，其征收的制度必会不断地完善，房产税开征后，可与土地增值税相配合，为地方财政开源，从而扭转“土地财政”格局。

六、房产税的功能

今年1月28日，上海、重庆两市试点开征“房产税”，试点获准之初，有关部门将其功能定位于“引导房产合理消费”，并没有强调房产税“削贫富差距之峰”的功能。

然而，当前社会贫富差距已经成为一个突出问题，亟待解决。中央经济工作会议将解决收入分配问题作为今年的主要经济工作任务之一，体现了党中央对缩小贫富差距的高度重视。

要通过增加直接税份额来加大对高收入者的调节力度，使税收成为“均贫富”的有力手段。房产税作为一个具有财产税性质的税种，正属于直接税的范畴，因而，其主要功能

是否应该定位于调节收入分配、缩小贫富差距，即蓝皮书所称的“削贫富差距之峰”呢？通过房产税来调节收入分配是值得期待的、也是行之有效的，我们可以通过设计差别税率来强化房产税的这一功能。

房产税以差别税率，即对首套房实行免税或相对较低的税率，对二套、三套以上房则设计依次递增的税率，使得仅能买得起一套住房的中低收入家庭能够享受到免税或较低房产税的待遇，而拥有多套住房的高收入家庭将按差别税率纳税，能够使房产税发挥出调节收入分配，缩小贫富差距的功能。

至于“抑制房价过快上涨”，仅是房产税派生出的一个功能而已。房产税在保有环节征收，固然能对投资投机性购房产生一定的抑制作用，但它对降低房价的作用是有限的，对房价起决定性作用的主要还在于土地价格、建材价格等。上海、重庆两市房产税试点3个多月来，两地房价仍然坚挺，就是最好的证明。

我们期待着在全面推广房产税过程中，将其主要功能定位于“削贫富差距之峰”，加大对持有多套住房的高收入者的财富调节力度，并以此作为全面整合房地产领域内征收的过多过滥的税费，达到减轻普通购房者负担的目的。

七、房产税的积极作用

由于房产税试点政策是在房价高企、楼市调控屡屡失调的情况下提出的，因此房产税曾被认为是“打击投机、平抑房价”的杀手锏。从开始试点至今已有近半年时间了，期间“国八条”出台、存款准备金利率的上调和加息等很多政策相叠加，仅从这近半年的楼市走势和成交量来看，还很难看出房产税的作用。当然，房产税短期内对楼市肯定会造成一定冲击，其中主要还是一种心理冲击，让人对后期的楼市产生不稳定感，逆转了市场气氛。

目前我国政府已经意识到产业结构严重不合理，GDP的增长过度依赖于房地产行业，房价的过快增长引发了一系列的民生问题，因此，仅就上述实际情况而言，我国开征房产税势在必行。

作为财产税的一种，房产税的出台主要有利于合理调节收入分配，但是作为一种与房地产市场关系密切的税种，自然对房地产市场有着直接或间接的影响。

房产税对于房地产市场而言主要是调节需求方，有助于引导居民合理住房消费，在买房子时能够理性选择。对于自住需求，有了这一制度，买房人就要衡量自己的住房持有能力，是买大还是买小，是买贵还是买便宜，必将根据家庭收入来合理确定；对于投资需求来说，如果有了这一制度，会使房地产投资收益增加不确定性。

另外，开征房产税有利于促进存量房的使用，间接增加住房供给。在开征房产税以前，由于没有住房持有成本，房屋持有人对房屋空置持无所谓态度。而一旦有了这一制度，持有多套房屋的人将要考虑房屋持有成本，他们或卖或租，这都将是增加住房供给的有效途径。

八、开征房产税的意义

虽然，从目前试点的情况来看，房产税的征收仍需改革和完善。沪渝两地的房产税试点运行不足半年，经验的积累尚未成熟，税率的界定与征收范围的划分仍旧有待商榷。重庆房产税的征收针对高端房产，上海则是采取一刀切针对“新增房产”，对这两种征收对象划分方式，市场普遍存在争议，重庆的高端住宅范围实在过窄，而上海的“既往不咎”也有失公平。而且，“试点三个多月但税收规模不及一套房价”的事实将房产税试点推向了尴尬的路口。

然而，征收房产税是我国税制改革的一部分，不仅会改变楼市格局，对于地方政府的财政收入结构也会带来影响。开征房产税在一定程度上，能够解决土地财政的问题，成为地方政府重要而稳定的税源，这对于地方的廉租房、公共租赁房等保障性住房建设无疑是有利的。

从短期看，房产税试点对高价房的需求有抑制作用，有助于房地产市场的健康发展。从长远看，房产税是我国房地产市场的一项重要制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，其长期目标是调节财富分配，增加地方直接税源，逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。它对于房地产市场而言，究竟影响有多大？是利大于弊还是截然相反的？我们仍需要更多的时间去实践、去证明、去探讨。

九、结束语

目前的房地产调控形势依然严峻，根本性的问题尚未解决，以上都是纯理论的分析，未必和现实中情况相吻合，所以不能指望房产税一出，楼市“百弊”便自然化解。房价的过快上涨是由多重因素造成的，楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”，并着力推进保障性住房建设、供应，从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象，从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。

还有就是政府必须改善投资环境，使游资可以进入到实体经济，这也可以从侧面调节房地产市场，使房价回归理性。

参考文献

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