商业地产十一大融资渠道

各 地 推 荐 在境内房地产企业面临资金紧缺的前提下，专门多业内人士纷纷埋怨融资渠道单一。而事实上，目前要紧存在的咨询题并非融资渠道单一，而是由于一方面专门多融资渠道存在各种各样的，另一方面则是由于资金需求方对融资市场的不甚了解，而致使专门多融资渠道无用武之地。

在此前提下，笔者针对目前所需资金量比例较大的商业地产，综合其多年来在地产行业金融实践的体会，对除以股权方式实行企业间合作之外的十一种要紧融资渠道进行了总结和比较。浅述如下。

一、境内商业银行贷款

就与商业地产开发商的亲热程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲热无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，专门是加大了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”终止了。

二、信托投资公司发行信托打算

随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国第一支商业房地产投资信托打算——法国欧尚天津第一店资金信托打算在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。

随后全国各家信托投资公司连续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺咨询题。仅北国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托打算等数支，这些信托产品差不多上灵活运用信托手段设计出来的优良产品。

然而，由于信托融资的资金来源要紧集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托治理方法》以及《信托投资公司治理方法》等多重，专门是受到每期不得超过200份合同的，单个集合资金信托打算的融资额度一样不超过亿元。据了解，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这关于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。

此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，大部分信托投资公司所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时刻拉长，如此一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。

三、境内公司上市

房地产行业属于性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设差不多上一家项目公司完成，其目的要紧是定向治理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情形来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、成效有多好等一系列咨询题都值得商榷。

从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商明显差不多舍弃了境内公司上市的方法。

四、发行企业债

按照《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设置的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才能够发行公司债券。这就将大部分无国有投资主

体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范畴内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。

即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要通过《企业债券治理条例》对企业发行债券规定的严格和审查。程序繁琐，条件严格。第一要报全国打算委员会、中国人民银行、财政部、证券委员会纳入下一年度全国发行企业债的总体规模中，同时还要通过各级人民银行和同级打算治理部门的严格审批；其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十”。有鉴于此，在以后的一定时期内，发行企业债不管从理论上依旧从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。

五、金融租赁

2004年4月，上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。稍加分析就会发觉，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式专门类似。两者的具体区别在于：一、以金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；二、金融租赁能够解决的资金量较大，信托解决的资金量小；三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人；四、金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量酬劳。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目确实是基于这种理念设计的。

我们认为，房地产金融租赁关于商业地产开发商来言不失为一条专门好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条

能够融通较大规模资金的渠道。然而，通过采纳银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来推出的收紧商业银行房地产行业贷款(专门是抵押贷款)金融的全然目的，即操纵商业银行在房地产行业的信贷风险。

六、典当

典当融资手续简便、融资速度快捷，在现在商业地产企业短期小额融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，我相信大部分开发商如果不是走投无路，是可不能选择成本高昂的典当方式融资的。2004年我曾接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情形下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终每年的融资成本难道高达50%。能够讲，那个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商缺失惨重。

此外，由于受到典当行业自身条件，关于资金需求量庞大的商业地产行业来讲，典当行的融资能力远远无法达到要求。专门是今年新出台的《典当治理方法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。” 进一步了房地产典当的总额。关于动辄上亿元的房地产融资来讲，典当金额在如此小规模内，明显无法满足地产开发需求。

七、民间私募基金

民间私募基金始终都没有获得层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成背地的筹备，并开始在房地产市场主动运作。专门是在以温州为中心的浙江地区、以福建为中心的福建地区，据估算十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金差不多超过了千亿规模。民间私募基金尽管隐藏却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团确实是以民间私募基金的方式在运作。

八、外资商业银行贷款

2002年2月1日起，外资银行获准在中国开展贷款业务，但仅限于对的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月，花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首家推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的期望。一样来讲，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，差不多上以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%～70%作为发放贷款额度的依据。

然而外资商业银行贷款也存在着方面的。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债治理方法》，变相的从层面对外资银行贷款规模进行操纵。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的，其有限的人民币贷款业务也要紧是面对中小客户，额度一样不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商能够期待的主流融资通道。

九、海外私募基金

海外私募基金一样是通过非公布的方式集合少数投资者资金设置的基金，其销售与赎回差不多上基金治理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现专门活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。专门是在上海、北京、深圳、广州如此的战略都市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的富力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。我们发觉，海外私募基金的投放要紧集中在三个方面：一、收购成熟物业；二、与国内开发商股权方式合作；三、开发房地产项目。海外私募基金的最要紧特点是融资金额庞大，偏好位置良好的内地成熟物业。

关于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来讲海外私募基金无疑是专门好的融资渠道。

十、房地产投资信托基金(REITs)

REITs (Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金。事实上际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机构经营治理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人猎取长期稳固的投资收益。

通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：

1.可用以融资的物业范畴宽广。任何能够产生稳固收益的房地产均可采纳REITs融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。

2.可融资金额庞大，资金来源丰富。例如华银控股目前操作的REITs，单个物业可融资金额从3亿元起，按照物业实际价值，多多益善。而海外REITs市场的投资人要紧是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。

3.通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合。

4.融资总额相对较高。一样情形下，采纳REITs方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一样仅能获得相当于物业价值60%～70%的资金。REITs则是按照市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。

5.融资方式灵活。关于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股能够协助业主，以业主为发起人将其资产在境外上市。关于规模较小的物业，华银投资能够集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

6.可选择长期获益。物业业主也能够自持一部分基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，操纵REITs治理者的发起人还能够从中获得治理费收入。

7.REITs融资具有不可替代的节税优势。

8.采纳REITs融资，能够关心房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的阻碍。

9.由于上市过程中的各个环节都要求信息公布，治理规范，通过REITs运作能够带动企业完善治理结构调整，规范经营治理。

所以，采纳REITs模式融资也有一定的局限性，例如从目前我们所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有差不多开发完成的超过5万平方米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、差不多营运并开始产生稳固租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件才能确定。

十一、公司海外上市

内地企业上市要紧选择的是美国、和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在上市。我认为，房地产公司对市场的选择专门大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资者比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。

中国公司在上市能够选择主板上市和创业板上市。

主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。不管采纳哪一种方式，主板上市的房地产公司第一要满足如此一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元(其中最近一年需达到2000万港元)、上市市值需达到1亿港元，近三年治理层及所有权变化不大，至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有许多于三名股东持有。主板发行H股上市还需要通过国内有关机构层层审批，且以后公司股份转让等方面受国内法规较多。而联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格。

创业板上市要紧是发行红筹股上市，要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时市值不能少于4600万港币。

此外，不管选择哪个板块，房地产企业期望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情形来看市盈率要达到10%。关于那些符合条件的房地产集团公司来讲，仍旧能够选择市场作为其上市的首选，从而融通资金。

通过以上比较能够作出如此的评判，当融资规模在百万元到千万元之间时，采纳典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是专门好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。所以，对那些地理位置专门好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的时期，也是能够引起部分私募基金爱好的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、约束多、筹集资金时刻长等缘故，在目前时期并不是适合商业地产开发商的融资手段。

综上所述，有关于诸多融资渠道而言，REITs由于自身的种种优势，更符合商业地产的融资需求。尽管目前看来，社会各界对此认知程度还不高，但随着人们对REITs了解持续深入、房地产市场的进展以及2006年金融业的全面放开，我们相信，不久的今后，REITs必将成为商业地产市场融资的主流渠道。