《房地产法》自考讲义（一）
第一章 房地产法概述
一、房地产市场的概念 （2006年10月真题 名词解释）
我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 二、房地产市场的特征 （ 2005年10月真题 多项选择 ）
综合功能、多级市场、法定形式、国家干预 三、房地产业的地位和作用 （2006年真题 简答题 ）
在国民经济中，房地产业的占支柱性地位和作用，主要体现在它的基础性和先导性上
基础性：土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件，衣食住行是基本的生活要求
先导性：房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等的繁荣发展提供着先导性物质条件
四、房地产法调整对象的内容 （ 2002年10月真题 简答 ） （1）土地、房屋财产关系 （2）土地利用和管理关系 （3）城市房地产开发经营关系 （4）城市房地产管理关系 （5）城市物业管理服务关系
五、我国房地产法的基本原则 （08.1简答44） （1）土地公有原则 （2）土地有偿使用原则
（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 （4）房地产综合开发原则 （5）城镇住房商品化原则
（6）宏观调控与市场相结合的原则 六、房地产法律关系的要素
（1）主体--参加房地产法律关系的当事人。主体即参加房地产法律关系的当事人，它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。
（2）客体--土地和房屋。房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。
一般来说，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。
（3）内容--主体享有的权利和承担的义务。是房地产法律关系的最基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。权利，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意志，为某种行为或实现某种利益的资格。义务，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，承担的某种责任或付出的某种代价。 七、土地分类（2006年10月真题 多项选择 ）
按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为 ： （1）农用地 （2）建设用地 （3）未利用地
八、我国对房地产业的定位：
房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。 九、房地产关系的概念 （08.1单选2）
房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。
房地产关系，按其法律特征，可分解为：
（1）民事（商品）性质的经济关系。民事（商品）性质的经济关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。 （2）行政关系性质的经济关系。行政关系性质的经济关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。 十、房地产法的体系 （2005年10月真题 简答） 广义的房地产法基本内容包括： （1）关于房地产权属的规定 （2）关于房地产开发利用的规定 （3）关于房地产交易的规定
（4）关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 （5）关于社会化、专业化的物业管理服务的规定 十一、房地产法律关系的特征 （1）主体的多元性 （2）客体的确定性 （3）内容的多样性
第二章 土地管理法律制度
一、土地管理法的概念。
土地管理法是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。它调整因确认土地所有权、取得和转让土地使用权、开发利用土地，以及规划、管理、保护土地而产生的各种经济关系。 二、土地管理法的立法宗旨 （1）维护土地的社会主义公有制
（2）保护、开发土地资源、合理利用土地 （3）切实保护耕地
（4）促进社会经济的可持续发展 三、土地法律关系
土地法律关系是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。 它包括：
（1）土地财产法律关系 （2）土地管理法律关系 四、土地管理法的调整方法
（1）民事性的调整方法--土地法律规范以平等、自愿、有偿的方法为调整手段。 （2）管理性的调整方法--以指导性与强制性的管理、监督的法律手段进行调整。 五、土地所有权--是指土地所有人依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
（1）土地所有权由土地所有制决定。我国实行全民所有制和集体所有制，从而在土地所有权方面，确立了国有土地和农民集体所有土地这两种所有权。 （2）土地所有权具有排他性。同一块土地上只能有一个所有权存在，而不能同时存在两个以上的所有权。
（3）土地所有权可分为两类情况：一，国有土地的所有权只能由国家统一行使，具有统一性和唯一性。二，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
六、土地使用权 （2006年10月真题 名词解释）
土地使用权，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权的内容包括：使用权 、收益权 、处分权 。 七、土地使用权的特征
（2001、2002、2006年10月真题 简答题，2003 论述题真题 论述题，07.10单选11）
（1）权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权，是一种独立的使用权。
（2）客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。 （3）取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。 （4）使用的期限性。法律通常规定土地使用权的一定有效期限。 八、土地使用权的内容 （08.1论述42）
（1）使用权。使用权是对土地的开发、利用、经营的权利。
（2）收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即他是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。
（3）处分权。在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，而只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。 九、 土地使用权的取得
（1）原始取得：行政划拨、有偿出让 （2）传来取得：
转让方式，转让方式是指根据当事人双方自愿达成的协议，一方将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为，转让的法律形式包括买卖、交换和增与。 抵押权的实现，抵押权的实现是指依据抵押合同，按照担保法规定的条件和方式，将抵押人拥有的国有土地使用权转移给抵押人或依法拍卖给第三人。
民事执行，民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于清偿债务。 十、土地使用权的终止 （ 2003年10月真题 简答 ；07.10简答47） （1）因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满 （2）国家依照法律程序提前收回土地使用权 （3）因违法而被国家强制收回土地
（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止 十一、土地使用权的变更 （07.10单选13） （1）主体变更 （2）内容变更 （3）其他事项的变更
十二、农村土地承包经营权的含义
农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
十三、家庭承包经营发包方的权利和义务 权利：（1）发包的权利 （2）监督的权利 （3）处理的权利
（4）法律、行政法规规定的其他权利 义务：（1）维护承包方的土地承包经营权 （2）尊重承包方的生产经营自主权 （3）为承包方提供必要服务 （4）组织农业基础设施建设 （5）法律、法规规定的其他义务
十四、家庭承包经营承包方的权利和义务 （ 2006年真题 论述题） 权利： （1）土地承包经营权 （2）土地承包经营权的流转
（3）承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利 （4）法律、行政法规规定的其他权利 义务： （1）维持土地的农业用途 （2）保护和合理利用土地
（3）法律、行政法规规定的其他权利 十五、承包期限。
《农村土地承包法》规定：（1）耕地的承包期限为30年。（2）草地的承包期限为30-50年。（3）林地的承包期限为30-70年；特殊林木林地承包期，经国务院林业厅行政主管部门批准可以延长。 十六、土地承包经营权流转的方式： 土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 十七、以其他方式承包农村土地的程序及权益保护
以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上的成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。 十八、土地用途管制制度的概念
土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。
十九、土地管理法将土地分为：
（1）农用地--直接用于农业生产的土地
（2）建设用地--建造建筑物、构筑物的土地 P64 （07.10名词解释41） （3）未利用地--农用地和建设用地以外的土地 （07.10单选3） 二十、集中征地审批权 （08.1单选3；07.10单选5）
征收基本农田，或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准；征收前述以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 二十一、农用地转为建设用地的批准权限
（1）国务院批准--省、自治区、直辖市、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，
（2）原批准土地利用总体规划的机关批准--在城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，
（3）省、自治区、直辖市人民政府批准--前述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。
二十二、切实保护耕地是我国的一项基本国策 土地管理法》设立了一系列的具体制度： （1）从规划上保证总量平衡
（2）实行土地用途管制制度。严格控制耕地转为建设用地，凡涉及农用地转为建设用地的，必须按规定办理农用地转用审批手续。
（3）实行占用耕地补偿制度。耕地总量不减少--占多少，垦多少--否则，报经国务院或缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
（4）实行基本农田保护区制度。对粮棉油蔬菜等优良耕地，按规定划为基本农田保护区实行特殊保护。《土地管理法》还规定，省自治区直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上。 （2002年10月真题 单项选择 ） （5）禁止闲置和荒芜耕地。 二十三、基本农田的概念
所谓基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区是依据土地总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。 二十四、基本农田的保护 （1）实行基本农田补充制度 （2）禁止破坏基本农田
（3）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田
（4）实行基本农田地力登记评定制度 （5）实行基本农田保护责任制度 二十五、土地开发的概念—
土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。其中，土地开垦是以垦殖为目的的开发，即开垦荒地为耕地用于农作物的种植，因此，开垦土地成为土地开发的一种具体形式。
一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省自治区直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准，开发600公顷以上的，报国务院批准。 二十六、土地复垦的概念
土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖掘、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。复垦的土地应当优先用于农业。（2006年10月真题 单项选择） 二十七、国家建设征收土地的法律特征 （1）征地理由的合法性 （2）征地行为的行政性
（3）征地条件的补偿性，征收耕地的，补偿费应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征收其他土地的，应当给予土地补偿费和安置补偿费。 《土地管理法》规定：\"征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年的平均年产值的6至10倍。\" （2002、2003年10月真题 单项选择） 二十八、征收土地的审批权
征收下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 （2005、2006年10月真题 单项选择）
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