物流园区建设可行性研究报告
物流园区建设可行性研究报告
第一章 概述
1.1 物流园区建设的战略意义
物流园区建设的战略意义主要体现在对XX市经济社会发展的促进作用；对物流系统及功能的完善作用；以及对物流效率和企业效益的提高作用。
随着物流园区建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进XX市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为XX市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为XX市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使XX市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX市域范围内的物流合理组织。
物流园区的建设，还将大大改善以XX市为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通
过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。
总之，物流园区的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。
物流园区的建设实际上可以称之为“物流经济开发区”，它是在新的经济条件下推进现代物流发展；是对XX市经济增长方式转变和实现GDP发展战略的实施，具有积极的促进和保障作用的大型综合经济开发项目。
1.2 物流园区建设的必要性
物流园区的建设作为XX市物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起XX市现代物流发展的基础平台与运作基地。积极引导和扶持XX市现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起
XX市域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。
物流园区的建设，将有效引导和转化XX市潜在的物流需求，提高XX市的物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大物流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。
物流园区将依托XX市的区域优势，通过对XX市宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高XX市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持XX市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持XX市国民经济和社会发展的最终目标。
1.3 XX物流有限公司在XX市物流发展中的地位
XX物流有限公司虽然成立时间不长，但已具有较为良好的区位条件和经济发展条件，具有
建设物流园区的资金、运作经验、广泛客户等基础条件，以及诱发周边地区物流需求的巨大潜能，可以为XX市物流园区建设与发展提供可行的资产置换操作途径与操作可能。
XX物流有限公司法人代表马贵谦先生有丰富的从商经验。现在除担任XX物流有限公司总经理之外，仍担任XX凯晨房地产开发有限公司总裁，曾经建筑过多个商品房小区，有多年建设小区的管理经验；他还投资建设了XX金辉科贸有限公司、XX亮马健足会馆并担任董事长。为XX市的经济建设和发展做出了一定的贡献。
XX物流有限公司成立后，一是整合社会车辆资源，组建了XX物流运输公司；二是成立了XX物流停车场，缓解了市区内停车难问题；三是组建了物流配送中心；四是开拓了XX至沈阳、沈阳至锦州、XX至北京等八条运输专线；目前正与全国著名物流企业合作，开拓南北物流运输大通道。公司蓬勃发展的商贸活动为物流服务带来了良好的发展需求和广阔的运作经营空间，也为整个XX市现代物流服务系统的发展建设，提供了一个良好的实践空间和示范场所。同时，物流园区的建设，将对在物流发展中具有重要影响
的政策协调模式与协调渠道进行有益的尝试；对XX市政府调整和制定有利于物流发展的政策及措施，促进XX市现代物流业的发展，提供了一个良好的实践基地。
1.4 物流园区总体发展规划设想 物流园区的市场定位、总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和推进物流发展三大功能进行。
物流园区总体结构的发展设想：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在XX物流有限公司或集团公司的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建物流园区服务运作系统；通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成物流园区的三大服务运作功能平台，即区域物流中心区、城市配送中心区和公路联运中心区。
本次计算中，物流园区适用货物类物流服务量将作为物流园区规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货物类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定物流园区的基本规模。
物流园区最终能力估算为：2008年——2010年约45万吨，占地面积5万平方米。
根据物流园区三大主服务区的基本功能，本次研究确定了配送中心区、物流中心区和公路联运中心区的能力规模：
1、配送中心占地面积5万平方米，其中库区建筑面积17,896平方米；
2、物流中心区占地面积19,472平方米，其中，办公楼1，280平方米、门卫96平方米、食堂200平方米；
3、公路联运中心区包括仓库、停车场占地面积24,592平方米。
1.5 物流园区运行管理规划
物流园区的管理结构构想为：XX物流有限公司或集团，主管园区内的行政事物；并协助和支持XX市相关行业管理部的行业管理，对园区内企业进行协助执法与督促检查；公司负责制定建设开发规划，进行具体项目的建设，并承担未来园区设施的经营性活动；进入园区的企业在业务开展上独立进行，在外部环境协调上服从公司统一管理，在设施使用与能力调节上与公司形成经济关系。
物流园区的基本运行模式构想：以XX物流有限公司或集团为管理核心，以行政管理与服务为主要任务，负责整个园区的发展规划与运行规则的制定与调整；以公司为运行主体，以园区建设与园区经营为其主要任务，吸引、协助物流企业进入园区，实现园区的正常经营；以进入园区的物流企业为运行基础，通过上述企业的具体服务活动实现物流园区的功能发挥和园区未来发展的积累。
1.6 物流园区运作系统设计
物流园区运作管理具有三个层次；即决策层、执行层和实施层。三个组织层次是一种以园区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带的自上而下进行纵向组织管理和横向经营联系的关系。通过对园区建设性质和XX市发展物流园区的基础条件的分析，选择采用“经济开发区模式”作为物流园区建设和发展的基本商业模式。
根据现代物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化的物流服务、为客户提供快速响应的物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集
物流、商流、信息流于一体的新型物流配送中心等三个方面。
物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策、规章制度、运作手段、措施保障及园区发展的管理、运营环境的保障等。保证物流园区健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和管理机制。物流园区要积极争取XX市政府及相关部门的支持，以经济开发区建设的经验为借鉴，通过对园区发展政策及规章制度的研究，颁布具有法律效力的政策文件，在制度上确保园区的发展。
1.7 物流园区可行性分析及评价 物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为一次性建成。预计：总投资规模5,000万元。其中，物流信息系统投入为1,470万元。
根据中华人民共和国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制办法》和国家计委、建设
部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。
根据计算，本次园区建设项目的财务分析结果为：企业财务内部收益率为2.44％；在基准收益率定为3％的条件下，企业财务净现值为122万元；企业投资利润率为19.24％；项目投资回收期为5年。
计算结果表明，由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映在支持和促进XX市经济发展的社会效益上，而物流园区建设的直接财务效益较低。但根据目前国内成功的物流服务企业10％以上的平均投资利润率计算，园区企业年平均利润水平将达到962万元，年均上缴所得税将达到474万元。
因此，物流园区建设具有较好的投资建设前景，XX物流有限公司完全能够保证投入资产的保值增值，具有较强的实施可行性。实际上，物流园区的建设效益，并不是通过物流园区的开发建设企业自身的赢利体现出来的。而是从“转移获利”的角度，通过创造良好的物流发展环境和
培育现代物流新兴产业，使XX市获取经济发展环境，改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。
为此，希望XX市政府及相关部门能从经济发展的整体高度，对园区建设项目的实施提供宏观环境支持。明确物流园区在物流开发和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障，积极引导和培育市场需求。批准设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带动作用，发挥启动项目的示范效应。
XX物流有限公司要对启动示范项目进行科学合理运作，建立科学的园区建设发展机制，认真做好园区项目建设的前期准备工作，合理安排建设时序，滚动发展，建立风险防范机制，规避风险。
第二章 物流园区的发展背景
2.1 对物流概念的理解
根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为：物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存、最后产品和相关信息有效流动和储存的计划、实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所下的定义。
物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通过企业及社会经济活动的紧密结合，物流己不仅仅是一般意义上的，与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可以创造更高经济价值的经济管理活动。现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。
①对物流运作功能的理解
物流是将企业的原材料采购、半成品、产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。
②对物流增值功能的理解
物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。
③对物流信息功能的理解
物流是为企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析、产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。
④对物流价值功能的理解
物流是通过降低企业运输及配送费用，实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。
对物流概念理解的不同，因物流在不同企业及不同经营活动环节的作用存在差异，表现为物流组织管理方法的多样性，如“准时制生产”、“零库存”、“供应链管理”等。随着物流作为一种专业化服务方式的出现，其具体经营业态也呈现出多元化趋势。
2.2 现代物流的特点及发展趋势 2.2.1 发展特点
国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。战后发达国家经济的逐步繁
荣，出现了国内外市场上大批量工业制成品的销售需要，并要求尽可能地把运输同库存、仓储、包装和销售等相关作业协调进行，以便加速物资流通和降低运销成本。这一经济发展形势，为西方物流业的起步奠定了基础。进入70年代，由于石油危机的打击，发达国家企业纷纷将生产基地设在国外原料产地，或者在产品的主要消费地就近组装，从而在客观上促进了物流业地区范围的扩大和物流业的快速发展。日益发展的交通基础设施和运输条件以及先进的运输组织方式如多式联运，为物流业的进一步发展提供了必要条件。
从国外物流业50年的发展进程看，国外物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便捷、优质高效、成本低廉的目标迈进，物流设施与业务范围也随之迅速发展和扩大。美国、日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平，就这些国家物流成本占GDP的百分比而言，美国为10％，日本为14％，英国为10.6％，法国为11.l％，意
大利和荷兰均为11.3％，德国为13％，西班牙为11。5％，均居世界领先地位。
2.2.2 发展趋势
从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。
①物流服务的内涵将继续拓展
物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。
②物流服务过程在继续延伸
物流服务的过程经历了“港对港”、“门对门”和“生产车间对货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中，到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向
前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。
③专业化物流服务在不断壮大
发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”，所谓“第三方”是指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。
2.2.3 现代物流的核心——供应链一体化 由于物流管理的作用是将分散的功能要素集合成一个有机的系统，并以此构成物流的基本要义，因此物流理论形成伊始便被注入了系统的思想。同时，由于物流活动的各功能要素如运输、仓储、信息组织、服务质量等相互之间存在效益背反关系。因此必须从系统管理的角度着手，合理正确解决效益背反矛盾。物流的“供应链管理”便是针对获得全系统物流效益最优化而出现的新的管理思想。
供应链是指从采购开始经过生产、分配、销售最后到达用户等一系列活动（既包括生产经营活动，也包括物流活动本身）是一个环环相扣的‘物流链”，而不再是孤立的行为，物流活动受这一供应链的决定和制约。例如效益观和库存观，供应链上各环节都有不同的利益和观念，各功能之间存在大量的冲突也难以避兔。但由于现代管理和现代技术可以提供总体的信息，为各个链节共享，因此可以大大扩展视野，使之能从总体上管理整个“链”，而不是如同过去那样只管理各链节之间的“接口”，或只管其中一部分链节。供应链管理实际上就是把物流和企业全部活动作为一个统一的过程来管理。供应链是现代物流管理的重要特征，也是现代物流的核心理论和技术所在。
供应链管理也称为一体化物流管理，它是20世纪末最有影响的物流趋势之一。其基本含义是指不同职能部门之间或不同企业之间，在物流上的广泛或全方位合作，以达到提高物流效率、降低物流成本的目的。
2.3 现代物流发展的推动因素
现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。
2.3.1 企业发展战略的改变
随着现代经济发展逐渐呈现出注重长期效益、规模效益、区域及全球战略。全球经济在现代信息产业发展和信息技术的支撑下，愈发注重一体化发展和知识经济发展。当前，在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更加注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。物流战略己成为现代企业，在通过加强资源管理和技术改造等措施降低成本潜力被极大挖掘之后，充分挖掘“第三利润源”——物流利润和提高服务水平的重要因素。
因此，导致现代物流管理技术得到空前重视的原因，主要来自于以下几个方面：
·企业注重长期发展战略和长期稳定利益的获得；
·跨区域、全国性、全球性销售网络逐步扩大；
·原材料采购、产品生产、产品销售三地分离或异地结合逐渐普遍；
·企业从事销售、储运、采购的人员越来越多；
·企业的规模越来越大，生产经营管理的范围和难度越来越大。
在我国实现“两个转变”和进行国有企业改革攻坚的大背景下，我国经济正在告别短缺而面临产品相对过剩，加快经济结构调整进程的任务十分艰巨，需要采取积极稳妥的财政金融政策、扩大内需、拉动经济发展。在这种经济转轨条件下，现代物流业在我国生逢其时，将与我国工业、商业流通、交通运输、信息等构成国民经济重要支柱和基础，为各类产业克服困难、解脱困境、获得新的经济增长点带来机遇和挑战。
面对我国经济发展区域化特征日益突出和东、中、西部经济发展差距较大的现实形势，如何提高我国经济的整体实力，加强我国各行业的竞争能力，全面参与加入WTO后的国际竞争和迎接国外优势企业的挑战，是我国企业面临的重要战略课题。物流管理技术的应用是构成企业核心竞争力的重要因素，随着经济向纵深层次发展和我国企业对物流认识的加深，物流业的发展问题也必将会得到我国政府部门和企业的高度重视。
2.3.2 企业物流能力的培养
在现代经济条件下，企业之间的竞争己不再是获得廉价的原材料、产品、生产技术、销售市场的简单竞争，往往是企业面对市场和客户建立的快速响应系统与供应链优劣的竞争，即企业在物流能力方面进行生存的较量，企业物流能力的培养，成为现代物流发展的重要推动力量。
①物流能力
·物流能力通常是指开展物流运作和提供物流服务的企业，在实现创造顾客价值的过程中所具备的对物流的计划、控制、实施过程进行的能力；
·物流能力既包含了企业物流设施、设备、生产能力等静态能力，也包含了企业管理与经营物流的动态能力，以及企业对上述二者协调运作的综合控制能力；
·物流能力可以具体表现为企业的市场营销能力、物流组织与操作能力、对顾客的适应能力和服务效率与保证率；
·物流能力涵盖了物流活动所涉及的各个层面。因此，在现代经济发展越来越强调长期效益和良好的顾客服务，以及各企业与各地区间经济联系越来越紧密的经济发展趋势下，物流能力己成为物流企业进行市场竞争的最主要的手段。
②物流与企业的核心竞争能力
·在现代经济条件下，物流己成为企业的第三利润源。在技术、人力资源、生产能力、生产效率不大可能在较短的时间内大幅度提高的情况下，企业以物流为核心构筑的供应链的能力，将成为企业的核心竞争能力；
·现代物流服务实践说明，一个企业没有必要也不可能占有全部可涉及的物流资源；
·企业所追求的最高境界，应该体现为企业对于其所面对的、可控制的、可利用的物流资源进行最大限度上的合理化开发与利用；
·这种合理化表现为企业对于自身物流能力的客观评估与正确定位，对外部环境与市场需求、供给的深刻了解与合理预期，对企业自身发展方向与发展时机的准确把握；
·企业能够将可控制资源与可利用资源进行有机融合，并在市场运作中以各类有效方法与措施使上述两种资源始终处于相互协调、相互支持的动态平衡状态，使之成为推动和促进企业实现其总体发展战略目标的重要原动力。
2.3.3 物流新技术的应用
现代物流发展的动力除来自于企业发展战略的改变及企业物流能力的开发因素外，计算机、信息网络技术、现代交通运输、仓储管理等技术在物流管理与运作领域的应用，特别是信息技术的发展和广泛应用，是其迅速发展的重要动力。
由于现代物流活动的范围（地理意义上的空间范围和物流管理技术渗透的经济活动范围）被极大地拓展，使大量的、多变的、物的位移、储
存状态和性质相关的数据信息的快速、准确、及时的采集、分析和处理变得非常重要。因此，提高信息反应速度，增强供应链的透明度，提高物流的控制管理能力，客户服务水平和系统效益，将是物流管理和运作必须解决的问题。而计算机和信息网络技术，既使这种需求得到满足，也使物流的发展因此而得到极大地推动。
近年来，在物流技术发达国家中，物流信息技术己成为相对独立的信息技术领域。其应用包括：依托计算机的物流战略计划模型、一体化的配送信息系统、在仓库管理中应用计算机采集和分析数据、无人拣选和无纸拣选、自动识别条形码技术和分拣系统、仓储模拟、运输车辆线路安排和运输安排、道路数据库、交互式计划、颜色图形技术和车辆数据库等。信息技术几乎含盖了物流管理活动的各个环节，促进了物流整体水平的提高，使物流管理技术的适应范围和服务领域得到拓展，推动了现代物流的发展。
现代运输技术，包括高速公路、航空、海上国际集装箱运输、多式联运等，均在能力和效率方面成为物流管理和运作的重要支持手段，使物
流活动可以在更为广阔的地域范围内开展，从而促进了物流的快速发展。
2.3.4 物流服务的专业化分工与协作 在欧美国家，现代物流发展的重要原因之一是物流服务的外部化趋势，即工商企业与物流企业以及与物流的需求、供给相关的企业，在物流运作上的专业化分工与协作。这种分工与协作既可以是基于供应链的一体化物流运作，也可以是单纯意义上的物流单项环节的服务，专业化的分工与协作程度与物流服务供需双方面临的压力密切相关。在物流实际运作中，上述分工与协作可分为两个方面：
①物流服务需求的推动
物流服务需求的推动表现为从成本、服务及灵活性角度所反映的对外部物流服务的需求，减少物流设施投入或提高资产收益率、获得高水平的物流管理技能和企业经营管理方式的调整。
②物流服务供给的推动
物流服务供给的推动表现为，第三方物流企业服务的改进与第三方物流企业服务方式的灵活性。
2.4 物流园区的发展概况
物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发
展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用，物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。
自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。
2.4.1 物流园区的产生
物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的、新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区、省份和城市也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。本研究报告分析研究了德
国、日本等发达国家在物流园区建设中的经验和做法，希望能为物流实践工作提供有益的借鉴。
在德国乃至于整个欧洲，日益激烈的市场竞争迫使各个企业在生产及销售环节尽力降低成本及费用支出，尤其是在定购原材料到向客户分发最终产品的供应链环节，节约成本的强烈要求带来了发展物流产业的巨大机遇。
随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区——货物配送转运中心应运而生。
伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设，各自为战带来的资源浪费。各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本、德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为“物流园地”，在德国被称为“货运村”虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。
2.4.2 国内物流园区的发展情况
由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面，具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应。我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北、从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区城市的物流园区建设步伐更快。
2.4.3珠江三角洲地区
珠江三角洲地区的物流园区发展以深圳、广州及周边的以出口加工贸易为主的中小城市（特别是东莞）最具有代表性。
①深圳将建立八大物流园区
深圳市己通过政府规划明确了物流发展重点及物流基础设施发展方向，为适应未来的深圳将由北向西、中、东部三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架的城市发展格局，深圳市己确定把物流业作为未来经济发展的三大支柱产业之一，带动城市经济的快速发展和进行特区的第二次创业。
根据该市物流分布与城市功能结构的特点，《深圳市城市总体规划》提出发展以集装箱、航空和口岸过境运输为主体，加速发展现代物流业的构想。根据这一构想，深圳市物流业主要服务于两大类型，包括货运枢纽型和配送中心型，共分为五种类别，即综合、港口、陆路口岸、航空、配送等，计划依托深圳及通往华南地区、香港的发达的交通运输网络，在全市形成布局合理、功能齐备的八大物流园区：
·机场——宝安物流园区。占地二十至二十五公顷，包括航空物流、货物代理及配送；
·西部港区物流园区。占地四十公顷，以散杂货集散和集装箱运输为主；
·南山物流园区。占地二十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心；
·平湖物流园区。面积达到五十公顷，主要用于货物中转运输及铁路公路联运；
·龙华物流园区。占地四十公顷，主要功能为陆路口岸货运中转及集装箱接驳；
·笋岗——清水河物流园区。规模为五十到六十公顷，其功能为消费性物流节点和配送服务中心；
·龙岗物流园区。占地十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心；
·盐田港区物流园区。面积为五十公顷，主要从事国际集装箱中转、拆拼和仓储加工。
考虑到深圳的物流发展现状和特点，在规划的8大物流园区中，深圳市将优先发展机场——宝安物流园区、平湖物流园区、龙华物流园区、笋岗——清水河物流园区、盐田港区物流园区及西部港区物流园区，几乎是在全市范围内全面启动物流园区建设。
当然，由于对物流园区理解上的差异，深圳规划的8大园区其实在功能上是有较大不同的，是否都应称做物流园区，也有待于在未来的发展中进行重新的定位。同时，一个城市即便是经济规模较大和区域经济地位突出的经济中心城市，是否需要如此多的物流园区，也值得商榷。
②东莞常平物流园区
东莞是珠江三角洲对外经济最为活跃的城市，2001年外贸进出口额达到344亿美元，在我国城市中名列前茅。东莞以外贸经济为特色的国民经济结构，使得物流组织在时间、地域和网络等方面具有自身的要求和特点，因高效率、低
成本组织国际物流组织的需求，使东芜构筑起强大的物流运作系统。
与此同时，良好的涉外经济产业发展环境，使东莞在与国内地区开展引进国外大型工业企业入驻的竞争中取得优势。东莞也因此在90年代中后期的产业转型中，顺利地从主要为香港进行出口加工，转变为具有自主工业生产能力，特别是IT产品的生产已成为国内重要的生产基地。三星、联想等知名企业均在东莞拥有生产基地，其产品在出口的同时，也大量销往内地的产品生产商与配套企业，因此，国内物流的组织也具有较大的规模。
产业发展和企业物流运作效率的需要，使为生产与销售服务的物流基础设施的需求突现出来，特别是发展物流园区的需求更为迫切。东莞境内的常平是京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇点，有“京九第一镇”美誉，从物流的角度衡量，其地理位置非常重要，借助连接南北的铁路干线京九线和常平铁路枢纽，建设服务于东莞及周边地区、辐射京九沿线的物流园区，将有利于提高跨区域工业、商贸物流的组织化程度和物流运作效率。
规划中的常平物流园区首期占地二十亩，位于东莞常平东站货场东端，规划为八大功能，包括粮油饲料批发市场，农副产品、食品批发市场、专业建材市场、铁路货运站、公路货运站、仓储配送库及信息展示中心等。届时，常平将成为京九沿线省市与珠江三角地区之间物流与信息流的重要集散地。
2.4.4 上海市及华东地区
在改革开放、经济发展的推动下，上海市区面积近20年得到大幅度扩展，从80年代初的450平方公里左右到 90年代的700平方公里，预计到 2020年将达到1500平方公里，中心区将达到600平方公里。
在城市化发展进程中，原先布置在城市市区边缘或城市郊区的仓库、货场、铁路车站、化工区、港区、重工业区、发（变）电站等产业布局，变得不再合理，成为“深陷在城市中心区”的隐患之地。同时，随着城市区面积的扩展和城际交通运输的发展，在城市中心区与新城区的边缘地区则很快形成了新的产业聚集中心。
根据上海城市总体发展战略确定的“客走内环、货走外环”的原则，以及“三港二路”的
发展规划与调整趋势，参照国际上发达国家城市发展与现代物流发展的经验，上海将在城市西北、西南两个物流的组织聚集地和通道上建设二个社会化、现代化的综合物流园区。
华东地区是我国经济发展水平较高的三大经济区域之一，也是重要的物流发生与运作组织枢纽。此地的南京、苏州、无锡、杭州、宁波、徐州等城市，均因物流量大或作为重要的交通运输枢纽而在区域物流的组织中发挥着重要的作用。目前这些城市均在进行物流园区建设的规划论证或具体项目的建设。
①西南物流园区
规划中的西南物流园区将位于闵行区，以上海市与南方各省市物流为主要服务对象，以沪杭高速公路、铁路和公路国道为依托，以上海市浦西地区西南方向物流及城市内物流主要服务对象，建设现代化物流系统。
②西北物流园区
规划中的西北物流园区拟建在普陀区靠城市外环线一带，以上海市与北方各省市及沿长江省市物流为主要服务对象，以沪宁铁路、沪宁嘉高速公路和公路国道为依托，以上海市浦西地区
东北方向和城市内物流为主要服务对象，建设现代化物流系统。
占地3000亩的上海西北物流园区，是我国“十五”规划中全国47个综合交通货运枢纽的重要组成部分，具有海、陆、空、铁多式联运的综合交通优势；军工路和宝山港三大港口去年的集装箱吞吐量占全市总量的58％以上；通过外环线宝山段、吴淑越江隧道连接外高桥，实现浦东浦西联运，年吞吐量将达到1000万标准箱；连接浦东国际空港和虹桥国际机场以及沪嘉、沪宁、沪杭、沪京高速公路；通过使蕴藻洪与黄浦江、长江融为一体，服务于长江三角洲经济带。
显然，根据上海市物流（货运）的规律及仓储区、铁路货站布置，北方物流大于南方物流的特点，西北物流中心的规模与作用将大于西南物流中心。
③徐州香山现代物流园区
徐州香山现代物流园区是徐州市政府2001年重点工程项目之一，由徐限责任公司承建，位于市东郊下淀地区，交通便利、位置优越，紧靠台湾大中钢铁厂、金山桥高新技术开发区等生产区。
徐州储运公司在原有6万平方米仓库、二条铁路专用线等物流设施的基础上，拟建占地100余亩的现代化货运停车场一座，一万平方米的智能化高架仓库一幢和拥有200辆货运汽车的虚拟车队，并以此为龙头整合徐州市现有社会物流资源，届时一个拥有仓储、配送、停车和贸易区的现代化物流园区将初露端倪。
货运停车场是规划之中的香山现代物流园区的重点项目之一，拥有1000个车位的停车区、配备物流信息平台的交易大厅，以及具有餐饮、住宿、加油、维修、代办有关证件等服务功能的综合服务区。该项目总投资8000万元，预计日停车量为1000台次。
2.5 国外物流园区的发展经验
2.5.1 物流园区的区位选择和空间布局 物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。以德国为例，在设置物流园区时主要考虑以下四方面因素：
一是至少可以实现两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式；
二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应；
三是经济合理性，包括较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力等，为园区企业获得必要利益创造条件；
四是符合环境保护与生态平衡的要求。 物流园区的占地规模较大，一般以仓储、运输、加工（工业加工和流通加工）等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。日本是最早建立物流园区的国家。自1965年至今己建成20个大规模的物流园区，平均占地74公顷；荷兰的 14个物流园区，平均占地44.8公顷；德国的一些物流园区的占地规模较大，如不莱梅的物流园区占地100公顷以上。
2.5.2 物流园区的建设和经营
物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年发展起来新事物。因此，园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速
发展的过程之中，其建设的经营经验较少且并不成熟。
2.5.3 日本的经验
在西方经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：
①重视规划
物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府重视。通过制定园区发展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。
②优惠的土地使用和政府投资政策 将规划的园区内土地，分地块以生地价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足，政府可提供长期低息贷款。
③良好的市政设施配套及投资环境 政府对规划的物流园区，积极加快交通、市政设施的配套建设，吸引物流企业进驻园区，并
在促进物流企业发展的同时，促使物流园区的地价和房产升值，使投资者得到回报。
2.5.4 德国的经验
德国政府在物流园区的规划和建设上与日本存在一定区别，也是近几年国内较为推崇的园区发展经验。德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式，其基本做法是：
①联邦政府统筹规划
联邦政府在统筹考虑交通干线、运输枢纽规划的基础上，通过对经济布局、物流现状进行调查，根据各种运输方式衔接的可能性，在全国范围内对物流园区的布局、用地规模与未来发展进行合理科学的规划。
②州政府、市政府扶持建设
物流园区对地区经济有明显的带动和促进作用，为引导各州按统一的规划建设物流园区，德国交通主管部门还对符合规划的物流园区给予资助或提供贷款担保。
德国政府扶持物流园区发展的重要原因是，对园区公共服务职能的定位，认为园区建设并非为了单纯的追求盈利。因此，在物流园区的建设
和运营过程中，州及地方市政府扮演了主要投资人的角色。例如位于德国中部图林根州州府图林根物流园区，其建设投资比例为：市政府占42.5％；州经济开发部占35％；联邦铁路占14.70％；行业协会占7.3%。
③企业化经营管理
德国政府扶持园区建设，并非不考虑园区效益与效率。一般认为，企业化的管理方式比行政化的管理方式更为有效率，因此德国物流园区的运营管理经历了由公益组织管理到企业管理两个阶段。负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托，负责园区的生地购买、基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。
由于园区的投资人主要是政府或政府经济组织，所以园区经营企业的经营方针不以盈利为主要目标，而主要侧重于平衡资金，实现管理和服务职能。仍以图林根物流园区为例，其管理企业由4人组成，企业的业务包括销售、宣传和物业管理三大块，管理公司还负责代表园区企业与政府交涉，负责兴建综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等公共服务设施，为成员企业提
供信息、咨询、维修服务等。园区内的道路、下水等市政工程设施的维修、养护由市政公司负责，享受与普通市区同等水平公共服务并缴纳相关费用。
④入驻园区企业自主经营
入驻物流园区的企业实行自主经营、照章纳税，依据自身经营需要建设相应的仓储设施、堆场、转运站、配备相关的机械设备和辅助设施。
2.5.5 物流园区的发展前景
物流园区出现以后，对使用园区的企业乃至邻近城市都产生了巨大的经济和社会效益。主要表现在减轻了物流对城市交通的压力，减小了物流对城市环境的不利影响，提高了物流经营的规模效益，满足了仓库建设大型化的发展趋势和货物联运发展的需求。
物流园区的出现极大地促进了日本、德国等经济发达国家物流业的快速发展，根据德国权威机构的研究，未来10年，即使在日本、德国这样运输业高度发达的国家，物流园区的建设仍将处于蓬勃发展时期。
在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量
积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。
第三章发展现代物流的战略意义
3.1 XX市建设物流园区是推进XX市流通服务企业发展的需要
市委副书记、市长陈淑珍在2006年12月８日召开的全市推进流通服务业工作会议上指出：全市上下要深刻认识流通服务业发展形势，切实把流通服务业的发展摆在更加突出的位置上。加快发展流通服务业是发展接续产业的迫切要求；是坚持以人为本，解决就业再就业问题的现实需要；是满足农民生产、生活需求，推进社会主义新农村建设的重要保证。“十五”以来，我市流通服务业有了较快的发展，总量规模不断扩大，新型产业不断发展，流通方式不断创新，吸纳就业能力不断增强，对区域的财政贡献不断加大。党中央、国务院提出实施东北等老工业基地振兴战略，要求把大力发展流通服务业作为产业结构调整的重要内容和增强就业的主要途径。国家和省政府出台了一系列政策鼓励扶持流通服务业发展。抓住机遇，推进流通服务业加快发展是当前和今后一个时期我市面临的一项重要的战略任务。
“十一五”时期，全市将围绕三大重点任务，全面构建流通服务业发展的新格局。到2010年，全市社会消费品零售总额达到147.4亿元，力争通过５年的努力，实现服务功能突出、网点布局合理、流通体系完善、商业极富活力的产业发展目标，部分流通行业和流通骨干企业在全省乃至全国处于领先地位。要实现到2010年全市流通服务业增加值、社会消费品零售总额、力争比2005年翻一番；2020年基本形成现代化水平较高的流通服务体系这样一个预期目标；要在坚持政府宏观指导、企业自主投资为主、市场化运行、规范化管理的原则下实施重点突破；加快农村流通体制创新步伐，在构造现代流通体系方面有所突破；积极实施“双进社区”工程，在发展社会服务业方面有所突破；大力推进现代服务业发展，在加快物流体系建设方面有所突破；坚持创新发展商贸服务业，在品牌建设方面有所突破；以本地资源为依托，以扩大服务功能为目标，在专业特色市场建设方面有所突破；整合全市流通资源，在招商引资、对外开放方面有所突破；加快流通企业改革，在打破制约发展瓶颈上有所突破。
全市上下对推进流通服务业发展的重要性形成共识；突出攻坚重点，狠抓工作落实，妥善安排明年及“十一五”时期各项工作任务，完善流通服务业结构，深化流通服务业改革；加强组织领导形成合力，把推进流通服务业发展列入工作日程；及时解决存在问题，齐心协力建立起产业化特色鲜明、发展规范有序、现代化水平较高的流通服务企业。
3.2 XX市建设物流园区的战略意义 物流园区的作用是与其功能密不可分的，从功能角度分析，物流园区的作用主要体现在对经济社会发展的促进、对区域物流系统和城市物流功能区的完善以及对物流企业和物流效率的影响等三个方面，XX市建设物流园区的战略意义也充分体现在这三个方面。
3.2.1 对经济社会发展的促进作用。 XX市建设物流园区，对经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：
①培育新的经济增长点
XX市物流园区的建设，有利于物流园区的物流产业开发功能的发挥，将促进XX市现代物流与物流产业的培育和发展，必将产生新的经济
增长点，为XX市经济的可持续发展提供新的产业成长支持。
②创造经济发展的环境
XX市加快建设物流园区，将创造XX市区域内产业布局与发展环境，为通过招商引资提高经济发展水平创造了条件。
3.2.2 对物流系统及功能的完善作用 区域经济发展和城市化水平的提高，使得地区之间、中心城市之间、中心城市与周边辐射范围内相关地区之间的物流服务需求保持了较为旺盛的增长态势，对城市物流管理与组织系统提出了较高要求。
①完善物流设施系统
XX市建设物流园区，加快现代物流基础设施的建设和发展，将会因不同区域的物流园区在布局和功能上的呼应和协调，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持。
②完善物流功能系统
由于物流园区的内涵决定了物流园区应设置于经济发达城市或交通运输枢纽，因此，XX市作为XX省的地级城市，开发和建设物流园区，将会使XX市城市的物流基础设施在布局、分工
和功能上更加完善，有利于XX市域范围内的物流企业合理组合。
3.2.3 对物流效率和企业效益的提高作用 XX市建设物流园区，将大大改善XX市经济区域的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，提高经济增长质量；物流园区的建设和发展将为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，专业化的物流企业将从中受益，从而提高物流企业的经济效益，为其持断发展提供支持。
第四章XX市物流发展条件及需求分析
4.1 XX市现代物流发展条件分析 4.1.1 经济发展条件
经济发展是物流需求产生的源泉，其发展规模在一定的条件下反映了物流需求的规模。同时，在经济发展过程中形成的专业化分工与协作以及经济布局的空间差异是，大量的原材料、产成品、信息、资金、人员等要素流动发生的最直接的原因。也因为在经济发展过程中必然伴随着投资和消费，都成为促进物资和商品流动的因素。因此，经济发展条件是发展现代物流的基本条件之一，XX市在经济总量水平和经济结构两个方面具备了发展现代物流的条件。
一、 经济总量水平条件
根据《XX市国民经济和社会发展第十一个五个规划纲要》XX市国民经济稳定增长。到2010全市地区生产总值预计可达到424.6亿元，年均增长7.7%。其中，油田经济年均增长1.2%，地方经济年均增长15.2%。人均国内生产总值达到4100美元，年均增长7.1%。财政一般预算收入
达到21.5亿元，年均增长16.9%。社会消费品零售总额达到80亿元，年均增长13.1%。
以XX市物流成本占地区生产总值的20％左右分析，每年XX市用于物流管理和组织的费用将达到85亿元左右。因此，XX市具备发展现代物流的、基本的、经济规模条件。物流效率和效益的提高，对XX市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义；XX市经济的积聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，将继续保持稳定增长的态势；从XX市的经济地位和与周边城市的比较优势分析，XX市也具备发展现代物流的总体经济实力条件。
二、经济结构条件
①在“十一五”期间，XX市把石化产业作为接续产业发展的重中之重，形成对区域经济发展的重要支撑能力。提升石化产业整体技术水平，促进炼化一体化延伸加工，延长产业链条。充分利用国内外两种油气资源，扩大原油加工规模，提高原油延伸加工能力。推进辽河石化公司500万吨稠油加工扩建及后续加工、华锦集团300万吨原料油加工、北方沥青30万吨环烷基润滑油等重大项目建设，原油加工能力达到1500
万吨，沥青生产能力达到600万吨，建设全国最大的稠油加工和沥青生产基地。建成46万吨乙烯扩建项目，发展聚乙烯、聚丙烯、聚苯乙烯、ABS等聚烯烃系列产品，合成树脂生产能力达到83万吨，同时发展环氧丙烷、醋酸乙烯、乙二醇等有机合成系列产品，建设全国重要的合成树脂生产基地。以华锦集团、中润化工有限公司等为依托，发展氮肥、复合肥、生物有机肥，建设全国重要的化肥生产基地。大力发展工业助剂、医药中间体、催化剂、涂料等精细化工产品，拉长石化工业产业链条。充分利用盐卤水资源发展氯碱化工系列产品。
②培育壮大装备制造、塑料、建材、食品等具有发展潜力的产业。开发和引进先进生产技术，发展新型钻井机械、隔热管、高低压阀门等石油开采专用设备制造。培育发展汽车零配件加工、专用汽车改装、船舶制造和环保设备制造等先进装备制造业。充分发挥原料优势，大力发展农用、工业用、建筑用塑料制品，努力将塑料产业培育成新兴主导产业。积极发展各类新型防水材料，建设全国重要的防水卷材生产基地；扩大彩钢板、钢结构生产规模，增加聚氨脂复合板等
产品品种；发展芦苇人造板、新型轻质墙体材料等新型建材；开发、做大食品加工业。以大型优质大米加工企业为龙头，推进中小加工企业整合，创建在国内有影响力的无公害、绿色和有机大米品牌。积极发展各种水产品、肉食品、乳制品、饼业、调味品等食品加工业，打造特色鲜明的食品加工基地。坚持走苇—浆—纸一体化道路，大力发展以芦苇（稻草）为主要原料的制浆、造纸业，到“十一五”期末形成20万吨的造纸能力。加大对现有药业企业的研发、工艺、技术和设备改造力度，形成在生物制药、化学药品和中成药等方面的产业群体优势。
③大力发展现代服务业。与一、二产业紧密结合，提高为工农业生产、经营、技术开发服务的能力和水平。接受沈阳、大连等中心城市的辐射，以铁路、公路、港口为依托，以现有大型物流企业为骨干，发展水上物流、公路铁路物流、管输物流等物流业。建设和完善高升、沙岭、西安、胡家、田家等专业化市场，形成具有一定辐射力的大米、河蟹等专业化的物流基地和配送网络。
这种经济结构，导致了XX市区域内有别于其他城市的经济发展空间差异，产生了存在于XX市及周边的城市间、乃至全国许多城市和地区的原材料、半成品、产成品等的进出，形成了彼此的供需关系和物流渠道，存在着大量的石油、石油化工、精细化工、建材、粮食、农副产品以及零担、集装箱等物资商品的运输和配送。仓储、装卸、搬运、包装、流通加工及信息服务等多功能、多层次的物流服务需求，为XX市现代物流的发展创造了经济结构条件。
4.1.2 区位条件
XX市的区位优势和地理位置是现代物流产业发展的天然基础，交通网络四通八达。XX市地处环渤海经济带的要塞，是连接东北与关内的枢纽城市。京沈高速、盘海营高速通过境内并与沈大高速公路相连。XX境内有六个高速公路出入口。公路总里程已达2001公里，其中高速公路２条111公里，国道１条75公里，省道５条248公里，县道10条1108公里，公路网密度为每百平方公里49.15公里，跃居全省前列。沿海沿河有码头54个，XX港已经投入使用。XX离周边的营口港、鲅鱼圈港、锦州港较近，距大连港
仅302公里。距沈阳桃仙机场、大连机场也不算远。沟海铁路和京沈高速铁路贯穿XX，优越的交通为物流行业的发展提供了有力的保障。
4.1.3 信息网络支撑条件
XX市是重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。截止2003年，全市现有程控电话交换机32万门，电话普及率达到33部/百人，居全省前列。到2003年底，全市电信业务总量10.3亿元，年末交换机容量49.7万门，电缆长度2.1万皮长公里，长话电路0.68万路，城乡电话用户42.2万户，移动电话用户40万户，每百人移动电话占有量33部。计算机互联网用户13.8万户，数据通信总用户23万户，公用电话1.48万部。同时，XX市拥有覆盖全市的邮政网络。“十一五”期间还要加强通信基础设施建设，优化和完善基础网络。实现语音、数据网络覆盖整个城乡，实现移动通信网络向3G网的平稳过渡，建成800M数字集群公网和GPS卫星导航定位系统，大幅度提高互联网用户容量。
综上所述，通过对XX市的经济发展条件、经济结构条件、区位条件、信息网络支撑条件等
的分析，XX市己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的物流服务设施及发展现代物流的基本条件。
4 .2 物流服务企业条件
发展现代物流的直接目的是提高XX市物流服务水平，而物流服务水平需要通过物流服务企业的运营组织管理水平来实现。
当前，XX市在物流领域从事与物流相关服务的企业仍以原辽河油田，原物资行业的企业为主体。主要的经营企业有：XX石油勘探局物资公司等企业。从XX市物流相关企业的经营现状分析，目前XX市己拥有一批具有从事物流相关服务、具备了相当服务经验的经营者队伍。主要的经营企业有：XX物流有限公司、XX恒泰物流有限公司等，并正在不断发展壮大。这些企业已开始依托现代物流服务理念进行服务尝试，并制定了发展现代物流的规划。出现了XX物有限公司的电子商务物流网站等业态。现代物流的发展在XX市的企业运营中开始起步，已经具备了一定的发展现代物流企业的组织条件。尽管其它物流企业多数是个体、私营的小型配货站，XX市有120多家这样的企业。这些企业的存在虽然活
跃了物流市场，但也造成了管理上、价格竞争方面的无序和恶性循环。通过物流产业整合、园区建设，完全能够引导他们向现代物流转变和发展。
4 .3 市场环境与政策条件
随着XX市国民经济运行市场化程度的逐渐深入，企业面临的市场竞争日趋激烈。商品与服务的买方市场的出现，使许多企业出于对资产收益与资产弹性的考虑，迫切需要适时调整和压缩自有的低效率物流资产，寻求更有效降低成本的合理化措施；具有现代经营管理理念的企业群体发展迅速，对专业化物流服务的认识、需求与日俱增；城镇居民商品消费对于商品特色、商品质量功能和商品服务的要求也日见提高，物流服务的市场需求强度日渐加大，所有这些因素都为XX市现代物流发展创造了市场条件。
在政策环境方面。首先，国家对于加快现代物流业发展非常重视，国家经济贸易委员会、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部、中国民用航空总局等部委，国经贸运行[2001]189号文件，在印发《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知中提出了加快我国
现代物流发展的八条意见。其次，XX市政府对我市发展现代物流业非常重视，出台了盘政办发[2006]46号文件《关于促进全市现代物流业发展的实施意见》，为XX市发展现代物流业创造了宽松的政策环境和支持条件。
4 .4 XX市发展现代物流条件的综合评价 4 .4.1 总体经济发展条件评价 现代物流业的发展是与经济和社会发展阶段水平相适应的。从XX市当前的经济发展总量水平，城市化水平来看，其发展虽然领先于XX省内的其他城市，但领先程度并不十分突出。同时，与周边的中心城市诸如沈阳、大连、营口相比较，其经济实力尚待加强。在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面，这将使XX市在经济积聚和扩散的范围受到制约。
从区位交通运输条件看，就省内城市而言，沈阳的铁路运输条件、大连的海运条件、营口水运条件都优于XX市，使得XX市铁路中转物流量、海运中转物流量、水运中转物流量的规模受到制约，影响其区位物流组织优势的发挥。
从XX市产业结构来看，工业基础仍较薄弱，农业比例偏高，物流业的规模化和组织化发展在一段时间内将受到制约。
虽然XX市物流的需求较大，但传统工业企业“大而全”，“小而全”的生产、经营、组织模式的改变尚需时日；物流服务商的选择依据，体现在物流服务所提供的质量、价格、管理以及为客户企业带来的经济效益上，高质量、全方位的物流服务欠缺，导致相当的物流需求成为潜在的物流需求，需要转化。
4 .4.2 发展物流的基础运作条件评价 4 .4.2.1 物流基础设施 ①交通运输
交通基础设施供给仍然不足。体现在：铁路运输网供给强度不够，现有运能不足；现有公路存在着路况差、等级偏低的问题；运输枢纽建设亟待加强。
各种运输工具都不同程度存在着结构性调整的问题。表现在：运输工具的超期服役，集装、散装、冷藏保温、保鲜、危险品等专运车辆以及大、中、小车型的发展缓慢。
②仓储设施
城市内的仓储设施明显不足，仓储设施布局配置不尽合理；库场设施陈旧老化，缺乏现代化、自动化仓库等物流基础设施。
③通信网络
XX市己具备了现阶段国民经济信息化所需要的通信能力，但物流业发展所需的信息环境亟待改善。
4 .4.2.2 物流企业及其组织管理 虽然形成了以交通运输、储运、代理、商业配送、电子商务物流网站等，从事物流的单一环节或多环节服务和少数第三方物流企业为基础的物流经营企业体系。也初步形成了物流经营主体多元化，物流经营组织管理方式、手段、渠道的多样化、复杂化，自由竞争和垄断经营并存的局面。但是，物流企业及其组织管理对XX市现代物流的发展仍存在不适应之处。
物流业主体仍以传统运输、配送、仓储为主；联运、散装、集装化运输程度较低；企业自我积累能力低，竞争力低下；现代意义上的第三方物流企业，还未形成对物流发展的有力支撑。
4 .4.2.3 物流市场环境及政策环境
发展现代物流，提高物流服务水平更多的体现在物流的操作层面上，尚需要在潜在的物流需求转化方面，物流市场机制建立方面，物流基础设施的科学规划和建设方面，物流资产存量整合方面，高素质物流经营人才的应用方面创造市场环境及政策环境条件。
而XX市在市场环境建设方面尚有许多工作要完成，如：市场更加开放，管制更加合理和科学，市场准入和汰出机制的建立、市场保障机制、商业信用机制的建立等。在物流基础设施的科学规划和建设、物流资产的合理整合、高素质物流经营人才的培养等也要符合现代物流发展的要求。
4 .5 尚需创造的条件 4 .5.1 基础设施条件
从XX市发展现代物流的现状、基础设施分析，为适应物流的发展需要，XX市必须积极加快物流网络的建设，包括各种运输方式的路网、物流园区和城市物流基础设施的建设，特别是必须加快建设发挥XX市区域经济作用的物流园区及其相关的运输通道的建设。
4 .5.2 物流企业条件
尽快提高传统运输、仓储、配送、代理等物流企业的经营组织化水平，加快其向现代物流的转型和服务方式的转变。特别是要尽早建设物流园区，培育和扶持专业化第三方物流企业的发展，为XX市现代物流的发展，准备良好的企业组织及经营管理条件。
第五章 物流园区建设的必要性
物流园区建设作为XX市物流发展的重要实验项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起XX市现代物流发展的基础平台与运作基地；积极引导扶持XX市现代物流企业，依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起XX市区域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。因此，对物流园区建设的意义与必要性的理解必须将其置于XX市经济发展的大背景下。
5.1物流园区建设的意义
5.1.1 全面推进XX市现代物流业的健康发展
作为XX市现代物流系统建设的积极前导和有益尝试，物流园区的建设和运营将充分发挥XX市综合交通枢纽功能和大市场优势，为XX市建设以综合运输、仓储、加工、配送和电子商务为支撑的现代物流业，提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等行业运用现代物流技术的改造重组和社会化协作；有利于推进传统交通运输企业向现代物流服务的积极转型，并为之提供良好的发展机遇与宽松健全的发展环境；有利于XX市现代物流业的健康发展。
5.1.2 培养和造就XX市现代物流服务产业 物流园区的建设将大大促进XX市积极引进和利用国际商贸和物流企业的步伐。通过引入国内外先进的物流管理、运作技术、物流园区建设理念、建设方法、建设资金管理渠道与使用方式，使先进的物流服务企业以其成熟而规范的服务运作，为XX市物流服务发展提供良好的范例与榜样；为XX市培育和发展具有全国性经营网络的专业化骨干物流配送企业提供运作支持，推动传统物流服务企业的跨部门重组和联合；积极引导传统物资流通、仓储、运输企业改组成为第三
方物流企业；从而使物流园区，真正成为培养和造就推动XX市物流业产业提升和营运流程创新的孵化器。
5.1.3 为XX市物流基础设施的科学规划和建设奠定基础
物流基础设施涉及铁路、公路、水路、管道、电信以及各类仓库、停车场、配送站等，其建设需要大量的投资，并有建设周期长、回报时间长的特点。物流园区的建设将在充分分析XX市物流服务需求的基础上进行科学的规划，既要考虑当前情况，又要考虑未来的发展。不仅要结合城市综合规划、产业发展规划，还要按物流作业要求进行布局与管理设计。同时还要考虑建设资金的供给和回报、既有物流资产存量的整合、符合城市可持续发展及环保要求等方面的问题。因此物流园区的建设将为XX市乃至更大范围上物流基础设施的系统规划、统筹兼顾和物流资源有效利用进行具有开创意义的尝试，并为XX市现代物流系统未来发展奠定良好的规划基础和成功的典范。
5.1.4 有效提高XX市城市创新手段与政府宏观调控力度
物流园区将在市场经济条件下建设和发展，这意味着企业和城市都将面对剧烈的竞争。特别是对于XX这样一个地级城市，创新和创新能力正在城市的竞争和发展中起着越来越重要的作用。作为一种新的尝试，物流园区的建设和运营本身就是一个需要不断创新的过程，它将涉及观念创新、技术创新、管理创新、制度创新等方面的系统性创新过程，物流园区所依托的XX地级城市，应是区域创新和吸纳创新的中心。
5.1.5 物流园区的建设与现代物流业，对于XX市尚属新兴事物。虽已开始现代物流运作的尝试，但尚处于幼稚期，迫切需要政府宏观调控作用的支持。在物流园区建设和发展过程中可能遇到许多棘手的问题，诸如管理体制、市场培育、物流基础设施规划建设、物流存量资产整合、物流成本管理“黑洞”等问题，都需要强有力的政府宏观调控作用，并要求政府出台强有力的政策措施给予支持甚至直接进行干预。
5.2 物流园区建设的必要性
5.2.1 引导和转化XX市潜在物流需求的必要
物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然XX市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求。表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系；改善目前的生产供应与产品销售，企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够；在推行各自的技术标准、管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。
随着XX市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化。在这一转化的进程中，提高XX市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。物流园区的建设将使XX市物流服务设施与物流服务企业在园区建设与运行过程中得到有机地结合。从而有力地加强现有铁路、公路、水路的设施衔接以及交通运输设施与仓库、场地设施的衔接，使
现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
同时，大批具有现代物流服务能力的企业在园区的进驻与经营服务，使得XX市物流服务的整体水平得到充分的展现，其群体效应所构成的系统服务能力得到加强。对快速、及时的物流服务要求的满足、对物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高，对服务目标企业管理成本中的巨大物流费用的节省，对物流服务目标企业的现行经营管理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导。园区内物流服务企业群体不断增加和改进的物流服务功能，将使服务目标企业，应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强。这将意味着XX市物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向发展，从而将有效地扩大XX全市范围的物流需求规模。
5.2.2 支持有效的物流市场机制建立的必要
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更
加合理和科学。物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个节点，需要网络上各个节点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组。以资本运作为手段的企业经营网络建设，为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托、代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务标准的衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。
物流园区的建设，将使在全市范围内进行运作的各类物流企业，在园区内建立其各自的运作控制系统与经营组织架构。有利于行业自律与良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和汰出，以法律制度保障和执行。机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。同时，物流园区的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易
成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践。有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。
因此，物流园区的建设与运营，对XX市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。
5.2.3 推进XX市既有物流资产合理整合的必要
物流园区的建设，将有利于对非社会化物流资产的利用和物流服务的社会化。园区内的土地资源为企业通过土地置换和资产运作获得其发展空间与资本支持，从而有利于实现XX市对既有物流存量资产的合理整合与重新配置，为那些传统物流服务企业存量资产的利用效率提高创造必要的条件。
5.2.4 充分发挥XX市地级城市辐射功能的必要
XX市政府在其“十一五”规划纲要中提出，要将XX市建设成为经济繁荣、科技发达、布局
合理、设施完善和环境优美的现代化城市，经济发展速度高于全国平均水平。要实现上述目标，尽快提升全市综合经济实力在XX省乃至更大区域总体经济规模中所占的份额。在继续领先于省内其它城市的同时，积极缩小与周边发达城市及经济中心城市的经济差距，已成为XX市面临的不容回避的任务。这不仅意味着XX市以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括XX市以三次产业比例为特征的产业结构水平的改善。此外XX市还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量，以构成其经济实力的生成基础。XX市经济综合能力的成长，将表现为建立在经济实力基础上的商品流通、物流服务、金融服务和信息管理上的提升；以技术、资本、商品、产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的扩散效应。物流园区的建设与运营，正是XX市发挥城市功能的最佳窗口和有效途径。
物流园区的建设以地级城市作为其建设与营运的依托，通过在其建设和发展过程中对XX市宏观物流调控、微观物流组织管理，以及物流人才的培养和引进，物流存量资产的整合、物流
基础设施建设运营等方面工作，实现全面推进与具体实践。将有效地提高XX市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持XX市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序。为XX市工商企业通过现代物流运作，实现综合竞争能力的有效增强，企业经济效益的实际提高创造良好的、可靠的流通运作保障，从而实现支持XX市国民经济和社会发展的最终目标。
5.3 XX物流有限公司在XX市物流发展中的地位
XX物流有限公司座落于XX市双台子区辽河北路223号，毗邻城北广场，是XX市北出口的门户，交通便捷顺畅。
公司距京沈高速公路６公里，与305国道相连，距XX港48公里，营口港57公里，沈阳桃仙机场160公里。沟海铁路、京沈高速铁路横跨XX境内，是理想的物流之地。
公司总投资1600万元，总占地5.6万平方米，拥有仓储库房1万平方米，货运场地2万平方米，停车场1万平方米，物流招待所1500平方米。公司自备大小车辆20多辆，加盟运输车辆400余台。车辆配备GPS卫星定位系统，全国
物流安全验证系统，准确安全，货物全程保险，有效的为货运人降低了风险。物流场区内实行24小时电子监控，门禁管理，服务更先进，保障更有力。宽敞明亮的物流营业大厅、现代化的办公设备及计算机网络配送，为客户提供最优质的服务。
公司主要经营：仓储、联运、零担、专线、大件、集装箱、危、普货运输、流通加工及包装、存车住宿。同时经营进出口贸易、汽车销售、代购代销、综合物流及信息服务等业务。
XX物流有限公司作为私营的物流企业，在投资规模、经营规模、固定资产占有量等方面不仅在XX市，就是XX省也是不多见的。
XX物流有限公司虽然成立时间不长，但已具有较为良好的区位条件和经济发展条件，具有建设物流园区的资金、运作经验、广泛客户等基础条件，以及诱发周边地区物流需求的巨大潜能，可以为XX市物流园区建设与发展提供可行的资产置换操作途径与操作可能。
XX物流有限公司法人代表马贵谦先生有丰富的从商经验。现在除担任XX物流有限公司总经理之外，仍担任XX凯晨房地产开发有限公司
总裁，曾经建筑过多个商品房小区，有多年建设小区的管理经验；他还投资建设了XX金辉科贸有限公司、XX亮马健足会馆并担任董事长。公司开业经营以来，总经理马贵谦先后被聘为，中国货运联盟物流协会理事、常务理事会理事，利民物流网理事等社会职务。为XX市的经济建设和发展做出了一定的贡献。
XX物流有限公司成立后，一是整合社会车辆资源，组建了XX物流运输公司；二是成立了XX物流停车场，缓解了市区内停车难问题；三是组建了物流配送中心。四是开拓了XX至沈阳、沈阳至锦州、XX至北京等八条运输专线；目前正与全国著名物流企业合作，开拓南北物流运输大通道。公司蓬勃发展的商贸活动为物流服务带来了良好的发展需求和广阔的运作经营空间，也为整个XX市现代物流服务系统的发展建设，提供了一个良好的实践空间和示范场所。
XX物流有限公司成立至今，开展的业务活动受到被服务企业、XX市、双台子党委、政府的认可和好评。XX物流有限公司总经理马贵谦除在XX市推进流通服务业工作会议上做经验交流之外，还在市、区召开的其它会议上介绍了工
作经验。公司在全国范围内也有了一定的知名度。国家商务部网站登载了马贵谦总经理的经验介绍，公司成为500强电子商务指定物流合作伙伴，被有关机构评为2005—2006年度全国优秀物流企业等荣誉。
物流园区的建设，将会在现代物流发展中，对具有重要影响的政策协调模式与协调渠道进行有益的尝试；对XX市政府调整和制定有利于现代物流发展的政策及措施，促进XX市现代物流业的发展，提供了一个良好的实践基地。
第六章 物流园区建设的总体发展构想
6.1物流园区服务体系结构构想
发展现代物流是XX市改善经济运行质量和条件的重要手段。因此，物流园区服务体系结构构想，必须实现物流服务专业化、物流企业规模化及物流运作网络化。
6.1.1 结构系统化
从现代物流业的行业特点分析，现代物流业是一项新型的复合性产业，具有行业跨度大、领域覆盖广、技术要求高的特点，尤其是对系统的整体协调与管理能力要求较强。因此，从长远发展的观点考虑现代物流的发展趋势，物流园区服务体系建设必须适应未来物流业发展趋势。从现代物流的系统构架、设施布局、装备技术水平、营运组织、企业建设、保障条件等诸方面着手；从系统建设角度出发，依托综合运输体系，对物流园区物流网络系统和物流信息系统进行高起点、高标准的系统规划与逐步建设；以此保证物流园区的物流网络系统和物流信息系统的布局与功能，适应和满足XX市现代物流发展的要求。
6.1.2 业务专业化
从操作层面分析，现代物流服务是依托现代信息系统、运输、仓储及管理技术进行的综合性服务。实现良好的物流服务，要求交通运输系统必须满足运输费用、运输时间、运输能力的可靠性、可获得性、信息的及时性、准确性等多方面的要求；同时也要求库存控制系统以服务对象的实际需求为依据，将库存量控制到最佳数量，用尽量少的系统投入获取最大的供给保障；最后实现按既定目标控制库存的目的。国内外实践表明，上述目标的实现必须在专业技术与专业装备的保障下，依托各类专业管理技术与管理手段的专业化服务才可能成为现实。因此，积极引进、消化、吸收国内外现代物流装备、技术和管理运作经验，积极扶植第三方物流企业开展专业化物流服务，也是物流园区现代物流系统建设的又一个重要组成部分。
6.1.3企业规模化
随着国家经济体制改革和结构调整的加快，传统物流企业特别是国有企业，从资源及劳动生产率方面挖掘利润己呈疲态，背负着历史和现实原因造成的人员结构与技术力量的双重负担，经济效益低下，发展后劲下降，面对着越来越严重
的服务市场竞争，整体上呈现出分散经营的格局。
现代物流服务是经济发展的产物，要求其服务方式与服务内容必须符合市场经济发展的内在要求和运作特点，以适应现代经济区域化、全球化的发展趋势。因此，结合国有企业改革和现代企业制度建设，积极推进传统物流企业重新走向规模化发展，应作为物流园区物流系统建设中的重要内容。这将有利于改变传统物流企业目前的发展困境，打破来自传统观念与陈旧经营模式的严重制约；通过加强市场意识与服务意识，充分发挥其运作规范、网络齐备、经验丰富的自身优势；以规模化企业的合理分工与协调互动，发挥整体效能与网络效应；从而形成对XX市现代物流服务需求的整体拉动和系统服务，使物流园区现代物流系统真正担负起对XX市经济增长的支持和利润带动。
6.1.4运作网络化
随着现代物流的不断发展，以信息化支持的网络化服务己成为现代物流服务的基本特征之一。一般认为，物流运作网络化有三重含义：
①物流服务系统的通信网络
物流服务系统的通信网络是指以计算机为基础的现代信息技术所构成的物流信息网络，其功能通过计算机网络在物流（配送）中心与供应（制造）商、零售商与顾客之间、企业与顾客之间建立计算机网络通信，完成物流服务信息运行任务。
②物流服务系统的组织与管理网络 物流服务系统的组织与管理网络是指，由依托物流服务信息网络进行作业控制的各级管理节点所构成的管理网络，其功能主要是在物流信息系统支持下，对物流服务的各个环节、各项操作、下达各种作业指令与管理命令，完成物流服务运作的管理组织任务。
③物流服务系统的服务运行网络
物流服务系统的服务运行网络是指，由场站节点、输送通道、作业装备共同构成的物流服务实物网络，其功能是在物流组织与管理网络的指挥下完成物流服务的实物运作任务。
从物流发展历史看，物流运作的网络化既是物流信息化的必然，也是现代物流发展的时代特征，更是物流服务需求的直接产物。当今世界Internet等全球网络资源的共享及网络技术的
普及，也为物流运作的网络化提供了良好的外部环境。同时，物流服务的实践表明，由于物流服务的空间覆盖面较大以及物流企业财力与影响力的限制，即便是拥有雄厚财力的大型跨国集团也需要借助其它企业的支持与合作完成其服务，而无法独自担当其全部实物运作网络的建设。因此，物流园区完善和合理的物流网络建设，将成为XX市现代物流体系建设的标志，也是XX市物流服务得以进行的物质保证。
6.1.5物流园区物流服务体系的基本框架 现代物流发展对物流服务体系的总体要求是，充分发挥现代物流对XX市经济结构调整和经济增长方式转变的支持和带动作用，实现经济发展战略和现代物流发展战略。因此，按照现代物流的发展机理和趋势，物流园区未来的物流服务系统将按照以下设想构成其基本框架。
6.2物流园区整体发展构想 6.2.1 物流园区的内涵
关于物流园区的内涵，目前国内尚无明确和统一的定义，即便是在《国家标准物流术语》中，也仅对物流中心、配送中心进行了界定。从国内提出进行物流园区或物流基地建设的城市、企业
的相关项目的界定，借鉴日本开发建设物流团地（园区）、德国不来梅建设作为城市基础设施的大规模物流中心等的经验，考虑到大规模和相对集中的物流基础设施的建设，不仅仅是为了发展物流本身，往往会涉及物流运作、交通运输组织、信息组织、产业整合、资源整合和城市功能整合与调整等综合性方面。因此，物流园区建设要借鉴目前的工业园区、经济开发区、高新技术产业开发区，在综合发展上的内在含义，使用“物流园区”的概念，赋予其在发展物流等方面的综合意义，而不是“物流基地”所显示的仅仅是物流运作的场所的含义。
根据上述理由，在对物流园区进行可行性研究之前，根据相关资料，本研究项目将对物流园区的内涵进行界定。
物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的、城市物流功能区域；同时也是依托相关物流服务设施，进行的与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的、生产等活动的、具有产业发展性质的经济功能区。
作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织、管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产区域、生产组织所需要的企业生产经营活动。
6.2.2 物流园区的功能
按照对物流园区所下的定义，物流园区主要具有两大功能，即物流组织与管理功能和依托物流服务的经济开发功能。
6.2.2.1园区的物流组织与管理功能 物流园区在功能上，首先是物流的核心内涵所含盖的物流服务组织与物流运作管理功能，即物流活动所必须具备的存储、运输、装卸、简单流通加工等功能，但与传统的货物运输组织中心所不同的是，组成园区的各个要素要具有高科技、高效率的特征。
6.2.2.2 物流园区的物流功能构成要素 由于现代物流的组织与管理活动大多是在物流节点和物流企业的组织下完成的。因此物流园区，从其物流活动的多样性和物流组织的广泛性，以及园区在区域经济和城市经济发展中的地
位，发挥物流的组织管理作用，就离不开大规模和功能各异的物流组织节点。
从目前国内外物流节点的功能分析，主要有区域运输组织中心、物流中心和配送中心三种类型。
·区域运输组织中心。如集装箱运输枢纽、零担货物运输场站、货运配载场站等；
·物流中心。包括单一功能的企业物流中心、综合功能的提供、物流组织服务的社会化等；
·配送中心。功能和分类上与物流中心较为相似。
运输组织功能己为各界所熟悉，而且根据物流的发展趋势，运输组织中心的功能也逐渐由物流中心和配送中心等现代物流发展中出现的综合性物流节点所涵盖。
①物流中心
按照《国家标准物流术语》物流中心是指从事物流活动的场所或组织，应基本符合下列要求：
·主要面向社会服务： ·物流功能健全； ·完善的信息网络；
·辐射范围大； ·少品种、大批量； ·存储、吞吐能力强； ·物流业务统一经营、管理。 ②配送中心
《国家标准物流术语》对配送中心下的定义是：从事配送业务的物流场所或组织，应基本符合下列要求：
·主要为特定的用户服务； ·配送功能健全； ·完善的信息网络； ·辐射范围小； ·多品种、小批量； ·以配送为主，储存为辅。
6.2.2.3 物流园区的物流组织与管理功能 构成物流园区的功能要素是物流节点。虽然物流节点在功能和作用上存在一定差异，但总体上看，这种差异性正在因物流企业在经营物流服务，工业、商业企业在引进新的物流管理技术和组织技术的过程中不断缩小。特别是计算机和互联网技术的发展，使得从单纯物流组织和管理的
角度，物流园区的物流组织与管理功能发挥大具有普遍意义，而不再是物流节点的个体行为。
物流园区的物流组织与管理的功能一般包括：货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的，从而在园区形成了一个社会化的高效物流服务系统。
物流园区是物流组织活动相对集中的区域，在外在形态上不同园区有相似之处。但是，物流的组织功能因园区的地理位置、服务地区的经济、产业结构和企业的物流组织内容和形式、区位交通运输地位及条件等存在较大不同或差异。物流园区的功能如下：
①基本功能
·停车、中转、配载； ·仓储保管；
·城市内货物配送（含超市、企业、个人等多种对象的仓储、配送）；
·各种交通方式的多式联运（可包含铁路、公路、水路、航空多种交通运输方式的联运）；
·信息中心
信息服务——电子商务——中介交易——全程物流监控服务（GPS、GIS）；
②物流延伸服务功能
·货物调剂中心（库存物资处理）； ·包装、加工； ③配套服务功能
·货车辅助服务（加油、检修、培训、硬件供应等）；
·金融配套服务（金融、保险等）； ·生活配套服务（住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游等）；
·共同税务服务；
6.2.2.4园区的经济开发功能
物流园区概念的提出，很重要的原因不是由于其在物流发展和运作本身的作用，而在于其经济开发功能。
在物流园区的概念中，提出了对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展，以及依托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率、改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动，从而对物流园区的经济开发功能进行了定位。
6.2.2.5 物流基础设施项目的经济开发功能
物流园区的经济开发功能，首先体现在物流基础设施及经营所产生的经济开发上。基础设施项目的建设对经济发展具有开发性的功能和作用，己为宏观及微观经济领域所认识。
①新建设施的开发功能
物流园区一般从区域经济发展的、城市物流功能区的角度进行建设，具有较大的规模。国内目前较大的物流园区一般占地均在千亩之上，经济发达国家更有占地在数平方公里之多。因此，物流园区的开发和建设，将因在局部地区的大量基本建设投入，而带动所在地区的经济增长。我国近几年通过利用增发国债在交通、能源、城市设施等进行的大规模建设，有效扩大了内需，拉动了国民经济的快速增长，便是基础设施建设对经济进行开发的有力证明。
此外，现代物流在我国尚处于发展初期，物流管理技术的落后和现代物流基础设施的缺乏，均是阻碍物流快速发展的因素。加快物流园区大量、大规模基础设施的建设，对改善物流发展环境及基础条件，培育物流产业将具有重要意义和
作用。以物流业在国民经济中的地位，物流园区将因带动物流业发展而产生新的经济增长点，从而开发出新的经济发展领域。
②既有设施及资源的整合功能
我国经济在近十余年的发展中的显著特征是区域化和城市化。区域经济联系的密切和城市规模的扩大，原有的物流基础设施体系包括交通运输系统已不能很好地适应经济发展的需要，必须按照区域经济分工、城市经济功能调整和新的物资流量流向，以及企业生产活动组织、居民消费习惯和需求等，重新构筑满足物流效率和有效降低全社会物流成本要求的新的物流组织体系和综合运输体系。
开发和建设物流园区，将因物流园区在物流组织规模较大和管理水平较高等因素，而对既有物流设施在功能上产生替代效应。在既有设施已客观存在，局部过剩的情况下，物流园区并非简单的重复建设，而是通过在功能设计和布局上对当前及未来物流组织管理的适应，并通过规模化和组织化经营，实现对既有设施的合理整合。
目前，国内各地的既有物流设施大多是在近10～30年以前城市扩张前建设和发展起来的，
而且相当一部分处于城市的中心地带，对城市经济与环境的负面影响己超过其作用。加速与发展不适应的设施淘汰或退出市场而转作其它用途后，其以中心地区的土地使用价值的增值，必将带来较好的经济开发效应，部分城市的实践己充分证明其开发价值与前景。
物流园区的物流运作的集中，为运输组织资源调整与整合创造了条件。目前，各种运输方式的协调不够、单一和综合的运输效率不高，仍是我国在运输组织方面多年未能很好解决的突出问题。物流园区将为各种运输方式的合作和提高效率提供良好的组织化基础条件，从运输资源整合的角度，为运输经济的发展和效率的提高创造基础条件。
③完善的物流服务所支持的经济开发功能 经济开发区在促进地区经济发展中扮演了重要角色。但也应看到，经济开发区的单一产业经济开发功能，己成为其进一步提高效益和扩大规模的障碍，其中重要的原因就是物流效率无法跟上经济发展的步伐。在开发区开发政策、经济发展环境等，过去传统的比较优势逐步丧失后，包括开发区、保税区等在内的经济开发的发展水
平处于停滞不前状态，己充分证明必须寻求新的开发区或经济开发与发展的途径。
从定义的角度出发，物流园区除具有自身的经济开发功能外，还具有支持产业经济开发的功能。主要原因是物流园区在物流基础设施方面比较完善，物流服务功能较为齐全，从而确保了经济发展所必须的物流运作效率和水平，这正是经济进一步上台阶的重要基础。
因此，为更好发挥物流园区的物流组织功能，在物流园区的功能定位上，要将产业经济的开发功能包含进去，不能仅仅将园区理解为规模较大的物流服务和组织管理区域，而是应扩大园区功能的范围，形成物流组织管理、依托的产业经济共同发展的格局。
6.3 物流园区发展原则
物流园区的功能和作用决定，它是一项复杂的、巨大的系统工程项目，园区的建设既需要投入大量资金，又需要不断建设和市场培育，一般需要较长时期。因此，物流园区的开发、建设过程是一个不断发展、不断完善和市场逐步拓展的过程。
随着高质量的物流服务需求的不断增长，物流成本管理与企业经营效率、效益日益密切，管理难度的加大，经济发展空间的拓展与就业压力的增大，环境保护、能源等资源的合理消耗与节约，城市交通环境的改善等，使城市物流的发展和物流水平的提高将承载较大使命和发挥更大的作用。
因此，必须从重新构筑城市及区域现代物流系统的角度，重视并加快物流园区的发展，提高城市各个环节的物流运作效率。在物流园区的发展上，应在建设和运营等方面，努力遵循与社会经济发展和物流本身的变化发展相适应的总体原则。
6.4物流园区建设原则
物流园区建设并非一个简单的基础设施建设项目，而是与物流市场培育、物流组织管理效率提高、经济开发和发展紧密结合的复合型经济综合开发项目，因此，在建设方面必须遵循特定的原则。
6.4.1有利于构建XX市物流系统框架
在不断变化的物流环境中，如何建立最适合区域及城市物流发展需要的物流系统是十分重要的。
目前，日本的企业正在归并分散在全国各地的中小型物流节点，逐步建设大型物流、配送中心和物流团地（园区）。把己在顾客附近建立起来的物流节点撤消，配送距离延长，运费必然增加，但是却可以减少人工费、保管费和库存费，降低总的物流成本。从另一方面来说，减少物流节点，缩减物流运作环节，固然可以降低总成本，但客户服务的方便性，市场竞争和库存能力，以及新的节点在大城市周边地区的布局等因素，在构建物流系统时必须给予考虑。
物流园区的建设不是单个企业的个性化行为，而是在国内外物流发展进程中，按照经济发展规律和物流发展趋势重新构建新的高效率现代物流系统的过程。
因此，物流园区的建设，必须确立有利于构建XX市或更大范围的物流系统框架的原则，并能最大限度地减少物流设施的重复建设，合理发挥既有设施的功能和作用。物流节点的减少和单个节点功能的集中，必须以不影响物流效率和客
户服务水平为前提，以达到建设物流园区的目的。
6.4.2有利于解决物流节点功能及布局上存在的问题
重新构筑物流系统框架的直接原因在于，既有的物流设施系统，在功能和布局上已不能适应新的经济发展条件下，物流组织与管理和物流效率提高的需要。
因此，在物流园区的建设中，必须遵循有利于合理解决XX市范围内物流节点，在功能和布局方面存在的问题的原则。一切围绕功能和布局进行建设，克服短期、短视思维，也要克服贪大求全和盲目借鉴的行为，以便发挥物流节点在物流组织化进程推进中的作用。
①当前XX市物流节点功能和布局问题 从总体上看，当前XX市物流节点存在的问题与全国其它地区和城市相比具有普遍性，具体表现在以下方面：只追求保管效率，而不重视提高拣选等作业效率；以储藏、保管为主要目的，缺乏流通过程的物流服务功能；配送用库存和保管用库存混在一起，保管效率和作业效率都不高；缺乏对物流信息的管理，无法从总体上对生
产、销售提供信息支持；物流节点在物流管理中的责任和分工不清；销售库存和生产库存功能不清，库存量较大；流通库存过于分散，流通管理落后；并因功能和布局的局限，掩盖了生产和销售环节上的物流管理问题。
因此，物流园区的建设，虽不能通过一个点上解决问题，但为了确保XX物流服务水平的提高，降低全市物流总成本，必须从功能和布局上着手，必须通过功能和布局的调整，为逐步解决XX市存在的物流组织与管理问题创造条件。
②物流节点必须具备的功能和布局条件 物流节点是构建高效率物流网络的基础和基本条件。因此，物流园区建设，应在功能配置和合理布局上下功夫。物流节点必须具备以下功能和布局条件：
·功能条件
物流园区在功能上，必须同时具备物流开发和经济开发的双重条件，必须为XX城市及区域物流组织、配送组织与通道运输组织提供强大的功能条件。
·布局条件
物流园区在布局上，必须为提高园区内拣选、理货、检验、分类等作业效率，提供仓储设施的合理布局条件；为实现多品种、少批量和多批次、小批量配送，提供物流中心、配送中心、货物运输网点布局条件；必须为提高集货物配送、减少库存、消除滞销商品提供一体化管理的设施布局条件。
6.5物流园区运营原则
物流园区建设本身不是目的，从发展XX市现代物流的要求和必要性出发，科学合理地对物流园区进行经营管理运作。通过物流园区的快速和健康发展，使其发挥带动XX市现代物流发展的作用。有效促进XX市现代物流体系的建设，将是物流园区运营的基本原则。
6.5.1有利于完善物流管理和社会化物流服务系统
从经济及物流业发达国家的经验分析，完善的物流管理和社会化物流服务系统的建立，不是自发完成的，必须有物流基础设施和运输系统的良好支持。因此，物流园区的运营，必须遵循有利于完善物流管理和社会化物流服务系统的原则。
所谓完善物流管理和社会化物流服务系统，是使物流园区在推进现代物流的发展中，成为XX市相关管理部门加强对物流活动进行管理的手段和依托。相对集中的物流活动，可以为管理提供及时、有效的信息，为管理政策的制定和市场的有效监管提供方便。此外，作为工业、商业及物流企业，园区在功能、规模和布局上为其进行企业物流管理提供了条件，便于其利用园区环境和设施建立企业物流管理系统；并通过建立，在规模效率与效益基础上的物流管理与经营的社会分工，建立社会化物流服务体系。
6.5.2合理定位物流园区的运营领域 物流园区是一个复杂的、综合性的物流基础设施建设项目。之所以复杂，在于园区功能的多样性、服务的高效性、开发的广泛性要求下的高难度的运营组织；而综合性则体现在要将物流基础设施项目、物流企业发展、物流市场培育和物流园区的经济开发、工业及商业企业引进等进行多位一体的考虑。
对于物流园区的整体而言，既要确保物流及相关项目的顺利开发，又要提高物流园区管理和经营所必须的效率，还要使具体的物流及相关的
经营活动正常开展，决不是一个或少数几个企业所能做到的，也不是单个管理部门的能力所能达到的，必须借鉴工业开发区、高新技术开发区的经验和模式，对物流园区实施综合开发和全方位建设。
因此，作为物流园区的开发和总体建设承担者，必须对其在园区发展中的运营领域进行合理定位。即定位在园区环境建设、物流及相关经济项目的开发、引导和初期示范性项目的开发等，发挥组织管理作用，使其能集中精力，按照物流园区的建设目标推进园区的快速发展。
6.6物流园区发展的指导思想 6.6.1 物流园区建设项目的发展背景 物流园区建设项目的的提出，是缘于我国现代物流发展的大背景。2001年初，国家经贸委印发了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，明确提出了“关于现代物流发展的指导思想与总体目标”：积极培育现代物流服务市场、努力营造现代物流发展的宏观环境；继续加强物流基础设施的规划与建设；广泛采用信息技术，加快科技创新和标准化建设；加快对外开放步伐，学习借鉴国外先进经验；加强人才培养，促
进产学研结合和继续深入研究探索，不断适应现代物流发展需要”等八个方面的要求。其次，符合XX市政府对我市发展现代物流业政策，即盘政办发[2006]46号文件《关于促进全市现代物流业发展的实施意见》。
物流园区建设在总体上比较好地体现了这些意见精神的贯彻。
6.6.2 作为具体的物流园区建设项目，物流园区建设项目的提出，主要基于以下三个方面的原因：
①XX市的经济发展
XX市作为地级市，要在物流的发展中承担起组织和管理任务，要对既有不适应的设施进行合理整合和综合利用，在XX市适当地理位置建设规模适宜的物流园区，应是加快XX市现代物流发展的客观要求和重要举措。
②发挥高速公路的交通运输效率 XX市在近几年的经济发展过程中，大大加快了交通运输基础设施的建设步伐，各种运输方式和运输设施条件得到了较大改善，特别是高速公路基本形成了以XX市为中心的辐射周边地区的网络。而从目前和未来发展分析，公路货物运
输无论在经营管理方式还是在运输组织方式、手段等方面，均与基础设施的改善极不适应，发挥高速公路的效率将是未来运输发展中要解决的首要问题。物流园区的建设为围绕中心城市开展城间大运量、高效率的公路运输创造了条件。
③发挥XX物流有限公司自身的优势 XX物流有限公司法人代表马贵谦先生有丰富的从商经验。任XX凯晨房地产开发有限公司总裁后，曾经建筑过多个商品房小区，有多年房地产综合开发的管理经验；XX物流有限公司成立后，在XX市物流管理方面，处于领先地位；充分利用其成功经验和富有经验的管理团队的作用，物流园区建设，一定能够取得预期的目标。
6.7 物流园区建设的战略意义
物流园区的功能和作用决定了物流园区的开发和建设，将对推进XX市现代物流的发展具有重要的战略意义，对改善XX市的物流发展环境和提高物流效率具有重要作用。
物流园区建设的战略意义主要体现在对XX市经济社会发展的促进作用；对物流系统及功能的完善作用；以及对物流效率和企业效益的提高作用。
6.7.1 对XX市经济社会发展的促进作用 物流业的发展，将使交通运输、仓储等过去的“夕阳”产业重新获得发展机遇，有利于实现这些产业的集约化经营，优化社会资源配置，创造规模效益，推动科技进步，拓展其经济活动范围，实现地区和城市运输及仓储业的可持续发展，为地区及城市经济的发展带来新的活力。
随着物流园区建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进XX市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为XX市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为XX市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
6.7.2 对物流系统及功能的完善作用 物流园区的建设，将促进物流系统一体化。传统的物流运作模式是物流活动在企业、运输、仓储等各个环节的分散或分割的状态下进行运作，物流效率即受制于各个环节本身的效率，更受制于各个环节的衔接和配合。物流园区的建设和发展，因其在物流资源的整合和物流系统建设方面作用的发挥，将对物流各个运作环节的有机
联系和衔接配合创造条件，促进物流系统的建立和物流运作的一体化。
物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使XX市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX市域范围内的物流合理组织。
物流园区建设将促进发达、高效的现代物流系统的发展，对区域及城市的工业及商业企业的经济活动，将提供有效的物流服务和运作保障与支持，也会促进经济结构在物流效率调节下的合理调整和经济增长方式的转变。
6.7.3 对物流效率和企业效益的提高作用 物流园区建设将促进城市物流资源的合理整合。物流园区的建设不是简单的物流基础设施的简单增加，园区是在充分考虑对既有设施的合理利用和整合的基础上进行建设决策的。同时，园区也会因规模化、规范化的物流组织和经营，在一定的范围和程度上提高物流运作效率，从而带动相关环节产生良好的效益。如运输效益、仓储效益、加工及包装效益和信息效益等，并能有效降低城市物流费用。这些因素，均会对低效益
和低效率的物流资源起到淘汰作用，在整体效率基础上的整合，从而在根本上使资源有效配置，促进城市物流相关资源的合理整合，使城市物流组织更加合理。
物流园区的重要作用之一是可以为运输组织提供较为集中和充足的货源。而且物流园区在选址和布局上一般需充分考虑设在中心城市的交通枢纽地带，客观上也使得可能的运输方式相对集中。加之物流组织与管理本身追求的就是低成本和高效率，这些都将为各种运输方式有机联系的多式联运的发展提供了场所、运作机制和管理等的保障，必将促进多式联运的健康和快速发展。
物流园区的建设，还将大大改善以XX市为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。
总之，物流园区的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支
持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。
物流园区的建设实际上可以称之为“物流经济开发区”，它是在新的经济条件下推进现代物流发展；是对XX市经济增长方式转变和实现GDP发展战略的实施，具有积极的促进和保障作用的综合经济开发项目。
6.8 物流园区建设的指导思想
物流园区建设的指导思想，其核心就是按照园区建设、运营的原则推进其发展。物流园区建设在现代物流发展中还是一种创新，缺乏成功范例借鉴。因此在确立发展原则时，必须对建设、运营原则的理由进行充分论证，为明确指导思想奠定基础。
基于现代物流的地位和作用，充分考虑到XX市的地理区位特征和经济发展特点，在XX全市范围内推进现代物流的发展，必须从园区物流基础设施建设、物流技术应用环境建设的层面上，确立科学和适应物流效率不断提高所需要的、正确的物流园区发展指导思想。
6.8.1 物流园区基础设施建设指导思想
物流园区基础设施总体水平如何适应和满足物流发展的需要，是XX市发展现代物流进程中的重点问题。为了克服基础设施建设中的盲目性，提高设施的经济效益、社会效率的自身的运作效率，必须首先确立以完善现有网络设施为基础，以设施建设对未来XX市现代物流发展具有推进作用为导向，以网络布局的合理化、高效化为核心的建设指导思想，具体表述为：
根据XX市物流基础设施的现实状况，依托XX市综合运输网和XX市交通运输、通信枢纽的总体优势，充分发挥物流园区在XX市物流发展进程中的地位，充分发挥XX市作为环渤海经济带区域，重要的贸易物流组织的地位，以服务于XX市、XX省及东北地区经济发展为导向，以经济结构调整为动力，以资产与资本运营为手段，以物流中心和物流大通道构成的城市与区域物流设施及相应物流信息系统建设为基础，构建立足XX市、面向全省、辐射整个东北地区乃至全国的高效率物流运作组织及服务基础网络。
6.8.2物流园区环境建设指导思想 必须注意到，物流基础设施建设并非物流发展的全部内涵，完善的基础设施建设仅是XX市
推进现代物流发展的基本条件之一。必须在政策法规、物流技术和服务市场建设等方面进行持续不断的努力，创建适宜的发展环境，才能达到全面提高和推进XX市物流效率与发展水平的目的。因此，确立正确的物流发展环境建设的指导思想将对XX市物流的发展产生重要的支持作用与引导作用。在此，将其表述为：
·以XX市经济发展规划和城市发展规划为指导，逐步完善政策法规保障环境，强化市场经济制度与机制建设，实现市场与政策对资源系统整合的双重导向；
·以树立服务理念为突破口，积极培育物流服务市场，并将物流能力发展成为相关企业的核心竞争力；
·支持和促进工、商企业推进现代物流管理，以市域、省域内及国内优势产品物流为主要服务对象，重点发展内贸物流服务、工商企业物流服务和城市生活物流服务，兼顾外贸物流服务。
第七章 物流园区建设的总体发展战略
7.1 物流园区发展战略目标
按照园区建设的原则和指导思想，物流园区发展战略目标是：向现代化、信息化、产业化和生态化的目标发展，达到规划起点高、系统功能全、可调整性强、实施可行性佳和整体水平高的要求。
①运营管理的现代化。物流园区要从传统的停车场、仓储、运输功能特征，提高至现代信息技术、现代电子传输技术、现代仓储技术支持的多功能全方位的物流系统，是一个以高效、低耗和优质服务为目标，以现代企业管理体制与模式的新型物流系统。
②运作管理的信息化。物流园区的信息化要从传统的人工登记、统计、调度、配载等繁琐的业务受理过程，转化为有超前调整预测、有全过程跟踪管理、有全方位广域服务、有优质深度功能拓展的计算机信息管理系统。包括车辆、货物、去向、资金等诸多要素的综合优化过程，并具有良好的系统开发前景与衔接功能，能适应城市发展与产业发展的需求。
③园区运营的产业化。物流园区的产业化是指园区引入的企业群，在各自服务功能的发挥与实际运行中不再是孤立的个体行为，而是要在园区功能的统一指导下，将各个运作环节与运作单元，从整体资源优化的角度构成完整的产业链，形成全方位的产业化服务系统。因此，在注重园区企业构成的同时，必须加强企业间的协调合作意识与能力，园区管理上也必须对协调系统的建设和作用发挥提供先期准备。
④园区环境的生态化。物流园区的生态化，表现为改变传统停车场、仓储区的脏乱差、粗黑臭面貌，建成为有全面环境净化控制、资源优化配置的园林化园区。包括车辆尾气监控、车容车貌整治、绿化面积与容积保障、污水排放治理、环境形象设计美化、生活环境优化等方面。
7.2 物流园区发展模式
从宏观经济的角度，物流园区不仅应存在于城市、交通枢纽、工业、商业组织的中心地区。而且从区域经济关系及经济组织特点、物流的发展趋势和物流园区的总体功能考虑，城市需要相应的物流组织功能区，即规模化的物流园区。物流园区将具有较大规模，园区内的企业数量因物
流组织形态、服务的方式和经营领域等方面的不同，要相当集中而且门类齐全，物流的良好环境和园区设定的开发区域容量，也为工业及商业企业进驻创造了条件。对于如此复杂和经营范围甚广的综合性物流园区，绝不是独家或少数几个企业参与就能完成的，园区发展模式将是既值得探讨又是关系到园区建设成败的重要条件。
根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，在发展模式上可能的选择将有四种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
7.2.1 经济开发区模式
物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区。按照经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。
物流园区的经济开发区模式，将是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能的双重特性。因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的、
全新的经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分。
鉴于近几年经济类开发区的盲目发展和开发效率的下降，国家对动辄圈地数千亩进行的毫无经济发展潜力和前景的开发项目的控制较严格，如何使开发区健康发展己成为经济发展进程中的重要问题之一。由于物流园区将物流自身的发展前景和对工业、商业经济的有力支持紧密结合，将又可能成为既有经济类开发区和物流与产业经济结合的新的经济开发区的发展方向。
因此，物流园区的经济开发区发展模式，将要求开发者按照现代物流在城市、经济区域的发展规律和经济发展要求，在充分总结既有开发区项目建设和发展经验的基础上，通过更新观念、创新运作方式和管理制度，达到为城市寻求新的经济增长点和带动区域经济发展的目的，实现物流经济双重发展目标。
7.2.2 主体企业引导模式
物流园区的重要功能是物流的组织和管理。物流企业和工商企业在相对集中的场所，建设和
开发物流园区，是希望在规模化物流运作资源及条件的支撑下，达到降低物流成本和提高物流经营与管理效益的目的。
从市场经济发展和利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过把利用物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业引入园区，由其率先在园区进行开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集。依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。
主体企业引导的物流园区开发模式，要求具有战略眼光的实力较强的网络化、规模化经营物流企业进驻园区发展；也要求大型、具有区域辐射能力，在所依托的经济城市具有较大物流活动量的企业；在园区利用专业化物流企业设施或自行建设物流设施、建设生产基地、采购基地和销售机构，这些都对园区的开发政策、园区的物流运作、基本交通及配套的城市基础设施等条件提出了较高的要求。
因此，主体企业引导的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面具有更大的改革步伐和创新，要求能从城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区发展所需要的实力企业和良好的市场环境。
7.2.3 工业地产商模式
物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适用的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策。由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。
此外，作为类似于工业地产商开发模式，日本的东京、神户等经济中心城市，德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的变形操作方式。
之所以会出现物流园区的工业地产商开发模式，其理论基础是物流园区的开发和建设，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件。园区建设自身不是为了赢利，是一种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。
物流园区开发采用工业地产商模式，要求政府确立物流业对国民经济基础的支持地位，并在土地和建设投资上给予资助；要求政府的管理部门具有较强的宏观调控能力、较为高效的工作效率；以及良好的经济管理与运行制度体系做保障；对于工业地产商要求具有较强的投资能力和融资能力，保证按照政府对物流园区的规划进行开发和建设。
7.2.4 综合运作模式
综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式，进行混合运用的物流园区开发模式。
由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、
税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力做保证。因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的，必须对经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
鉴于各种开发模式均有相应的开发制度及运作机制，采用综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高。还有可能出现相关政策的协调问题，对园区开发建设承担者的综合能力提出了较大挑战。所以，即便采用综合开发模式，往往也要以一种相对固定的模式为主，对园区的一些特殊开发项目，有选择地以辅助的方式采用其它模式，以保证园区建设的顺利进行。
7.3 物流园区发展模式选择
对于一个具体的物流园区的发展模式，从最终采取的方式、政策构架、开发建设承担者的经济实力、投资能力、选址结果和所在地的经济发展背景、条件等因素考虑，其选择的余地并非很大。因此，物流园区开发模式的正确选择，对最
终园区项目的开发成功，具有重要的作用和意义。
从XX市经济发展现状、企业经济能力角度分析，考虑到物流园区发展的、可能的、各种模式的特点及应用条件，物流园区建设项目宜采用经济开发区模式，主要原因在于：
①开发区的建设管理经验较为成熟 对于经济开发区的建设和管理，XX市相关的政府管理部门和开发建设的承担者己积累了较为丰富的经验，在政策等方面也己较为成熟，特别是对业己完成相关开发区建设任务的开发部门，如XX市经济开发区，也面临继续开发需要新的项目支持问题。
②为了尽快抓住物流发展机遇
现代物流不仅在XX市而且在全国均处于发展的初期，缺乏较有实力和经验的物流企业，缺乏工业及商业企业运用物流技术进行企业管理的自觉性，能力和水平均有较大欠缺。因此，完全依靠企业行为进行开发和建设，周期将会较长，对XX市在新一轮经济发展中取得主动地位不利；从物流基础设施在发展中的超前性和替代性角度分析，从XX市现代物流发展规划看，将
物流园区定位为区域物流枢纽，在区域经济发展中现代物流发展滞后也就意味XX市将失去机会。
③完全的市场化运作条件尚不成熟 对于工业地产开发，XX市积累了相应经验，但这种方式如何移植到具有社会公益性的物流基础设施项目，对企业运作机理，政策的制定和开发者的经济基础，投资来源等方面均提出了较高要求，只能通过实践不断积累经验，在园区项目中大面积使用，时机尚不成熟。
但是，在物流园区建设中采用经济开发区模式，并非排斥使用其他模式或方法，园区的开发建设的承担者完全可以根据实际需要和可能，在园区内的具体项目建设与开发中采用相对灵活的运作方式，积极借鉴其他模式的优点，加快园区开发步伐。
但是，在模式选择中确定了经济开发区的模式，并非意味着仅仅局限于按照现行的经济开发区的模式进行开发。而是希望利用XX物流有限公司在物流企业建设、房地产开发管理上的经验和优势，充分发挥其招商引资的能力，以便在手段上积极借鉴主体企业引导模式和工业地产商
模式的长处，即引进主体企业和工业地产商企业，共同开发物流园区。从这个角度出发，由XX物流有限公司主持的物流园区的开发和建设，在实际操作上更为接近于综合运作模式。
7.4 物流园区发展战略 7.4.1 园区物流系统发展战略
物流园区建设的目的在于构建现代物流系统。从发展战略的角度，园区建设应将具体项目的规划、相关企业的引进、实施与物流功能的合理布局及开发相配合，促进和带动XX市现代物流系统的发展。
①建立完善且功能齐全的服务系统 ·建设功能配置、整体布局和规模合理的各类物流中心，以及与其相配套的服务系统；
·建设功能配置、整体布局和规模合理的各类配送中心，并能有效支持物流中心的运作和建立城市间高效的商品、企业生产零配件等的配送系统：
·通过引进物流企业、工业及商业企业进驻园区，建立门类齐全的物流经营和物流管理系统。
②建设现代化的物流信息服务与监控系统
·建设物流信息平台，提供高质量的物流信息服务中心（包括EDI系统、城域网、INTERNET网等）；
·积极利用信息系统进行市场调查与预测，建立科学的物流服务统计与市场分析机制；
·建立物流服务信息交易中心，为社会车辆进入园区进行运输服务提供信息和交易服务；
·建立物流信息平台为基础的物流监控中心（GPS、GIS），为在园区内利用信息平台进行经营和管理的企业提供货物运输、配送动态和仓库信息管理支持。
③建立综合运输服务系统
·依托物流信息平台，建立各种运输方式协调运作的运输调度中心；
·加快对现有城市配送资源和政策的整合，建立集中配送组织系统；
·在园区引入网络化运输企业，建立以物流园区为区域节点的城间物流集散运输系统；
·发挥物流园区在地理布局上位于交通运输枢纽的优势，建立提高各种运输方式效率的多式联运系统。
④建立园区仓储服务系统
·利用物流园区物流设施相对集中的优势，合理布局仓库设施，建立储存、中转系统，以及企业产品与原材料库存管理系统；
·建立依托各类仓储设施的产品包装、流通加工系统；
⑤完善园区物流及社区生活配套服务系统 ·利用信息管理平台，建立电子支付与清算服务系统；
·引进保险与公证机构，建立完善和方便的经营管理配套支持系统；
·引进和组建园区物流相关设备生产与维修企业，提供运输、仓储和流通加工所需的设施设备生产保障服务；
·在园区建设过程中，要充分合理考虑园区的社区服务设施的完善和配套工作，设立适应各个层次需要的、布局合理的、餐饮、住宿、娱乐设施系统。
7.4.2 园区物流系统建设与运营体制战略 物流园区建设必须充分考虑XX及区域的经济发展水平现状，在选定的发展模式和相应的政策支持下，确立适应园区发展需要的建设及运营体制。
从XX物流物流园区采用“开发区发展模式”，在具体项目上可以借鉴其它发展模式的、操作方式的角度考虑，在综合管理与开发上由XX物流有限公司作为主体开发建设的承担者的前提下，采用“宏观集中、微观开放”的两级管理体制。
7.4.3 建立宏观集中的园区开发建设管理体制。XX物流有限公司成立现代物流园区管理委员会，由其代替政府行使对物流园区的宏观管理职能，并负责落实和抓好物流园区开发建设等诸方面的工作。
·XX物流物流园区总体规划和规划方案的组织实施：
·土地的统一征用和使用管理，以及其他资源使用的监控；
·园区环境保护与环境监控；
·协调工商、税务、金融等部门在园区配置辅助服务功能；
·园区内企业、行业管理部门的协调与事务性管理；
·社区管理（包括治安、生活配套等功能）；
·园区管理政策、制度、规范、规章等的制定与实施监督；
·园区建设过程中形成的固定资产的所有权代表和经营状况监控与管理。
7.4.4 建立微观开放的建设、运营管理体制。
园区宏观管理机构的建立，为园区按照发展规划进行实施和建设提供了体制保障。为了提高园区开发建设的效率，便于未来的、符合经济规律的运作，必须在微观建设与运营管理上实行开放。要以园区总体建设目标为开发调控依据，在园区内实行企业自主建设和运营的体制。
①组建XX物流物流园区建设发展公司 在XX物流有限公司现代物流园区管理委员会的直接管理和监督下，为达到尽快启动物流园区建设，为园区未来建设提供基本开发条件。必须改变一般经济类开发区的园区管理机构，为直接的开发经营者的做法。实行园区行政事务管理与建设运营分开的机制，以具有现代企业制度特点的企业，在开发上的具体实施和运作，进行园区建设和开发。
设立的物流园区建设发展公司，以XX物流有限公司先期投资为启动资金，采用吸收各类企业投资的方式，组建股份制企业集团，以确保园区建设管理机构在建设及运作管理上的中立和不同开发企业在统一的开发政策下的平等竞争。
XX物流物流园区建设发展公司的发展定位是保障园区基础设施的建设。主要是园区道路、信息平台、社区服务系统、示范性的仓储设施和搬运装卸设备的租赁。要通过创造良好的园区基础开发条件，吸引各方资金、各路企业进入园区经营。当然，该公司也可在土地开发，园区服务功能开发方面发挥作用。
②积极引进对园区建设、运营具有重要作用的企业。在物流园区统一的开发政策条件下，充分发挥XX物流物流园区建设发展公司，在园区建设的示范作用，创造开发条件。根据物流园区的物流服务功能要求，园区内应积极引进具有各种服务功能的企业，这些企业包括以下几个方面：
·具有仓库建设能力和能通过仓库提供具有现代物流运作特点服务的仓储企业；
·具有网络化、规模化经营能力的实力较强的区域及市内配送运输企业；
·提供电子商务服务的企业；
·依托物流园区或重要仓储设施，开展产品流通加工与包装服务的企业；
·依托航空运输或高速公路进行区域及城间服务的快运企业；
·专业化第三方物流服务企业；
·运输车辆、集装箱、搬运装卸设施设备维修、租赁服务企业；
·园区综合及专项辅助服务企业。 对于引进上述各类企业，将完全按照市场经济方式和“微观放开”的思路，本着加快园区建设、发展和尽快提高XX现代物流发展水平的宗旨，希望XX市政府给予其自主发展的优惠政策支持。
7.5 物流园区建设和发展的外部环境支持战略
物流园区的建设，涉及到生产、流通、城市建设与多种运输方式等诸多方面，这些均是决定园区建设成功与否的外部环境条件。因此，仅靠园区建设和管理的机构及相关企业的努
力是不够的，必须从改善园区发展的综合条件入手，通过相关政策和园区建设涉及的各有关部门的支持和配合，特别是得到政府和相关部门的协调组织、统一规划和统筹安排。
7.5.1积极改善交通支持环境
物流园区作为新的物流开发区域，尽管在选址上考虑了交通运输环境的基本条件。但是，随着园区开发建设的深入，因物流服务规模的扩大将导致运输流量大幅度增长，对运输组织能力和交通运输条件必将提出更高的要求；同时，为高效率和低成本地完成物流服务，各种运输方式的联运衔接和作业效率要有较大提高；第三，物流园区为保持必要的作业效率，减少不必要的搬运装卸距离，也需要各种运输方式与仓储设施的合理衔接和配合。因此，必须积极争取交通管理部门的支持，为营造园区良好的运输环境创造条件。
道路运输条件涉及公路建设、城市道路建设、交通管制和公路运输三个方面。对于公路建设，公路管理部门要根据园区整体规划，对既有规划进行适当调整，保证园区与XX市向外辐射干线公路的方便和通畅的联系，特别是使经过园
区所在区域的干线尽量靠近园区，并能与园区规划主要的进出口顺畅地联系。
对于城市道路，要充分考虑园区物流运作对市内配送的需要，通过拓宽或新建进出园区的城市道路，为开展配送创造条件。此外，随着XX城市规模的扩大和城市交通状况的日趋紧张，城市交通的管制要考虑物流配送车辆顺畅行驶的需要。
对于公路运输，运输管理部门应给予积极的配合，引导运输企业及相关设施向园区迁移和发展，营造组织化运输发展的环境及条件。
7.5.2 积极改善物流发展的政策环境 现代物流的发展是在具有的政策条件下进行的。由于既有政策客观上存在与物流发展不相适应的方面，而且也缺乏对物流发展具有促进作用和能够营造物流发展环境的政策举措。因此，必须很好解决物流发展的政策问题，特别是园区用地政策、投资及园区融资政策、与物流经营特点和产业成长期培育相适应的税收优惠政策和产业扶持政策等，以便改善XX市现代物流发展的政策环境。
7.5.3 努力完善物流服务辅助支持条件
物流园区的建设和发展，将因物流企业、工业及商业企业等在园区经营管理活动的集中，产生大量的金融、保险、海关等服务需求及效率方面的支持。因此，银行、保险和海关管理部门，要从方便服务和提高效率的角度，通过设立经营及管理机构，或建立新的监管及操作规程，完善物流园区的辅助支持条件。
此外，XX市要积极利用政府信息工程项目建设的机遇，从改善管理部门信息管理水平的角度，积极支持物流园区信息平台工程的建设，将其作为利用信息手段进行行业及产业经济管理的示范项目进行开发和支持，在投资、融资上给予支持。对于园区生态环境建设，供电系统、市政设施系统等的建设，政府也应从改善投资环境的角度，从培植新的经济增长点的角度，给予投资及维护方面的支持。
7.6 物流园区建设和发展的实施战略 物流园区建设是一项规模大、投资大、功能全、时间长、难度大的系统工程，必须制定系统的总体发展规划，并按照规划采取“分步实施，滚动开发”的建设实施战略。
所谓分步实施，是指整个园区的建设过程可分为前期开发实施（2008年以前），中期规模建设实施（2008－2010年）和后期完善建设实施（2010－2015年）等三个建设实施阶段。
7.6.1 前期开发战略（2008年以前） ①建立物流园区开发实施管理体制及运作机制
·组建物流园区管理委员会，明确管委会的管理权限及职责：
·完成物流园区政策的制定和政府审批，并由管委会出面制定园区相关项目的建设、开发、招商引资办法和重要建设项目的招投标、工程监理、建设质量考核等管理办法等，为实施建设做好制度准备；
·在政府部门和管委会的主持下，完成物流园区建设发展公司的组建，并确定物流园区建设发展公司的经营管理机制。
②启动并力争完成园区配套基础设施建设 ·在物流园区管委会的主持下，启动并完成规划的园区交通项目，包括园区内道路、支线等；
·启动并完成园区通信网络、电力、能源等基础设施配套工程；
·启动给排水与污水处理工程； ·启动并完成园区绿化与形象工程等。 ③启动园区物流管理信息平台项目 启动并部分完成物流园区物流信息平台系统的开发项目，完成信息系统功能设计、部分物流管理软件开发与信息系统的基础硬件配置，包括信息服务中心建立，与XX市政府上网工程和Internet网等的联接。
④启动并完成示范仓储设施及部分辅助设施建设项目
按照物流园区的整体规划，启动并尽快完成具有较好市场前景的物流中心建设项目，建设包括示范性仓储设施、社会停车场、综合配套办公楼等项目。
7.6.2中期规模建设战略（2008－2010年） ①建立与园区规模建设相配套的政策体系 ·积极争取银行贷款。严格按照园区中的社会公益性较强的项目及适合银行贷款的领域，积极争取政府、银行贷款支持资金，用于园区配套或改善投资环境的基础设施建设、市政设施等的投资；
·在园区规划的土地范围内，实行优惠的土地批租政策。园区管委会要积极向XX市政府争取与物流园区建设和物流产业开发特点相适应的优惠的土地开发政策，并准许管委会以较低价位批租园区建设土地，同时给予在园区开发经营物流项目的企业以相对较为宽松的建设准备期，吸引国内外相关企业入驻园区进行设施建设和物流经营；
·制定优惠的物流企业发展政策。在园区鼓励各种性质和形式的企业入驻注册，并给予其适宜物流企业经营特点的、税收地方政府分成部分的返还政策。在物流园区注册的企业，在XX市所辖范围内设立网络化配送企业及网点、从事干线运输等，享有与园区内同等的政策；
·对于技术含量较高的以技术经营为主的小型物流企业，获得XX市有关部门组织的技术认证后，可以享有高新技术企业的各项优惠政策；
②成建制地实施园区大型项目建设 ·在园区前期开发建设实施中，创造的基础条件和发展环境的基础上，成建制地建设物流园区整体规划中的物流中心、配送中心、运输中心；
·积极引进与园区开发配套的工业及商业企业入驻园区，以便为物流园区内物流企业发展所形成的规模化物流运作能力提供最为直接和稳定服务需求。
③完善物流管理信息系统功能
·完善园区运输车辆管理信息系统。在前期停车场管理信息系统基础上，对在园区经营的各类车辆实行注册管理制度。通过完善信息系统功能，对货车的车种、车号、载重、货种、起点、去向等信息进行静态、动态结合的跟踪管理，为在园区物流平台上开发其他信息管理功能提供基础信息支持；
·完善园区运输配载系统。为进入园区的返程空车进行自动优化配载，保障货主与车主的利益，也是物流园区降低整体运输成本和开展跨地区网络化运输的主要信息服务功能；
·完善园区物流配送系统。对以园区为据点开展市内配送的物流企业、工业及商业企业，提供配送信息的平台管理功能支持，为其优化城市物流配送服务功能提供强有力的信息服务支持，包括货种、数量、车种、路径、费用、时间、满载率等要素的优化过程；
·建立和完善基于园区信息平台的电子商务系统。为园区内企业或通过园区物流企业在网上完成采购、销售、购物、配送、结算等信息支持；
·完善信息咨询及决策支持服务系统。通过园区信息平台，向园区企业提供物流统计、分析、预测、结算等咨询和决策支持信息服务功能。
④完善园区环境优化与形象设计
在物流园区前期建设基础上，进一步完善园区环境保护与优化工作，以及园区的形象设计工程。
⑤强化各种运输方式的联合与衔接 落实园区运输环境发展战略，建立公路、市内配送道路等相互衔接和配合的通畅的运输体系，并在海关等部门的支持和创造必要条件的基础上，开通园区与海运和内河水运直通的陆路口岸。
7.6.3 后期完善建设战略（2010－2015年） 物流园区经过前期开发和中期大规模建设后，作为适度超前的物流基础设施，经过几年的发展，园区整体规划的各项设施及物流服务功能、经济开发功能将基本具备。物流企业的组织
经营、工业及商业企业依托物流园区建立生产经营基地均具备较高的物流管理技术水平，此阶段园区发展的主体战略思路就是实现物流园区的最终发展目标，即建设成为现代化、信息化、产业化、生态化综合型物流园区，使其成为XX市、XX省交通运输枢纽和物流带动产业开发的重要基础。
7.7 物流园区市场及功能定位 7.7.1物流园区的市场定位 ①总体市场定位
物流园区是一个具有区域服务能力的物流园区，由在XX城市、周边地区、经济区域等较为广域的范围内的物流活动相关的各种服务方式、经营业态和具体物流运作综合而成，是为专业化物流企业的物流业务、工业、商业企业的物流管理提供运作设施和集成环境的大型物流园区，这是物流园区物流园区的总体市场定位。
②具体服务市场定位
物流园区的总体市场地位，是通过各具功能和作用的物流服务设施对XX市及周边地区的物流服务需求的适应和满足决定的，这些具体服务
和与其定位相匹配的服务设施主要包括四个方面。
·以公共物流中心为基础的服务市场定位 物流园区是各种物流服务功能的基础设施的集合体。设立园区首先必须具有满足各种物流服务需求的能力，建设公共物流中心，正是以满足区域范围内物流组织管理需求的服务市场定位。这种服务定位是一种较为广泛意义上的由物流中心的特性决定的，其一是为特定或一般意义上的企业提供区域分拨服务；其二是为运输企业提供规模化区域运输组织的场所：其三是为区域运作的企业提供仓储服务及以仓库为依托的增值服务。
·以公共配送中心为基础的服务市场定位 物流园区建设配送中心，是以XX市范围内的城市配送服务为市场定位的，满足相应的物流服务需求。配送中心的服务定位包括：单个企业以XX市为中心，在一定距离范围内满足客户服务要求的B－to－B、B－to－C产品配送服务，多企业的共同配送，基于配送中心的仓储及增值服务，提高配送运输企业效率的城市运输组织服务。
·以制造业的地区分销中心为基础的服务市场定位
制造业的地区分销中心也被称为RDC，建立这样的地区分销中心，是使物流园区具备对制造企业的物流管理提供专门的服务或设施需求支持，将有助于引导生产企业采用现代物流管理技术，满足大型制造业企业进行流通、销售渠道变革后，在降低物流运作成本和寻求物流利益的驱动下，对物流园区的相应物流基础设施和运作环境的需求。
·以大型商业零售业的配送中心为基础的服务市场定位
建设适应大型商业零售企业物流运作需要的配送中心，是以XX市商业企业的城市配送服务的组织管理，为园区的具体服务市场定位。目的是为商业企业建立统一采购管理提供支持，加上配送中心以交叉理货功能为核心服务，以信息化程度和自动化程度为特色的高质量仓库系统，可以通过提高城市商业活动的效率而使园区物流设施获得市场发展机会。
7.7.2物流园区的服务功能
物流园区的服务功能是建立在市场服务定位基础上的。由于市场定位是在需求的基础上，通过功能不同的物流中心和配送中心的服务体现的。因此，园区的服务功能主要表现为，基于各个中心的总体功能，以及为园区提供辅助服务的服务功能。
根据物流园区的发展框架设想及其市场定位，物流园区服务功能的总体定位将体现为物流中心运作、物流信息交换、物流园区管理和物流市场监控四大服务功能。
①物流中心运作功能
这一功能表现为园区内各个物流服务企业和物流中心以园区为依托，进行物流组织管理与服务运作，为服务目标企业提供高质量地物流服务支持，并能够对物流服务过程中的突发情况与个性化服务要求迅速作出反应，支持个性化、差异化和公共化的销售和营销方案。
②物流信息交换功能
这一功能表现为在园区物流信息系统的支持下，园区物流系统拥有“随机应变”的能力，可根据情况的变化保证物流系统服务的持续改善，并使园区内（甚至XX全市范围内）各个物
流服务企业间、物流服务企业与目标企业间，园区管理系统同上述各方面之间保持畅通和及时的服务信息传递与运作指令传递。
③物流园区管理功能
此类功能主要表现为以园区管委会为核心的园区管理系统，为各类物流服务企业进入园区提供政策环境支持与基础环境支持。包括建设配套良好的物流系统基础设施与必要的市政设施、园区企业准入与汰出规则的制订与执行、进入园区企业优惠政策的制定与执行，以及调节和处理企业运作中遇到的各类困难和问题，支持园区内物流服务企业正常运作经营。
④物流市场监控功能
这一功能主要表现为以园区管委会为核心的园区管理系统，对于园区内市场环境建设与运作环境保障所行使的宏观调控能力，使企业的物流运作能力，在公平竞争和高效优质的基础上得到充分发挥，同时支持和直接参与政府，与园区内物流服务经营企业以及中介企业关系的沟通。
第八章物流园区总体发展规划
8.1 总体功能规划
根据物流园区的市场定位，物流园区的总体功能规划，将围绕物流服务运作、物流环境建设和物流发展推进三大功能进行。
物流园区总体功能 ①物流服务运作功能
以园区内物流基础设施为依托，以园区物流信息系统为支持，以园区管理系统为保障，以进驻园区的各类物流企业为服务主体，以园区影响范围内物流需求为服务目标，构建全方位、多元化的物流园区物流组织管理与服务运作系统。以设立和提供共性化、个性化、差异化相结合的综合性物流解决方案，作为园区内物流服务企业的发展方向，为XX市域范围内的物流服务需求提供高质量的服务支持。
②物流环境建设功能
以物流园区建设可行性研究为发展指导，依照功能强大、运作协调、服务便捷和可持续发展原则。对物流园区的相关基础设施，进行突出重点、兼顾全面的有序和分步滚动式建设；以园区
运作管理为核心，发挥园区内各类企业间沟通桥梁和联系纽带作用；在承担园区内基础设施环境与市场运作环境建设，进行技术与政策保障任务的同时，在园区内积极推广各类先进的物流运作与管理技术，使企业的物流运作能力在公平竞争、高效、高质的基础上得到充分发挥。
③物流发展推进功能
通过园区内各类物流服务企业的经营运作，为XX市现代物流服务提供示范，促进XX全市范围内各类传统物流企业向现代物流服务的转型进程；通过推进园区政策环境建设，包括园区企业准入与汰出规则的制订与执行、进入园区企业优惠政策的制定与执行、以及调节和处理企业运作中遇到的各类困难和问题，支持和培育园区内物流服务企业的健康发展；并以优良的服务实践效果推动和鼓励XX市工商企业发掘物流需求空间和利润空间，使物流服务成为越来越多的工商企业发展的支持，从而扩展物流园区的服务领域和影响力。
8.2总体结构规划
物流园区总体结构的发展设想为：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原
则。在物流园区管委会的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设设想，将物流运作企业引入园区，构建物流园区服务运作系统。通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成物流园区的三大服务运作功能平台，即区域物流中心群、城市配送中心群和公路联运中心群。
8.3总体规模规划 8.3.1 预测依据及参数
本次计算中，物流园区适用货物类物流服务量，将作为物流园区规模估算的基础数据。同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量，适用货物类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定物流园区的基本规模。
根据前文中的预测分析，物流园区未来服务范围与服务功能，将主要针对XX市商贸物流需求及地区分销服务。其建设目标对应的物流需求总规模（适用货物类物流服务量）2008年2,300万吨；2010年2,915万吨和 2015年达到5,000万吨。上述预测中，已包括XX市域物流需求，XX作为区域经济中心担负的区域分拨服务需求以及园区建设诱发的新生物流服务需求。
根据国内外文献资料显示，欧美发达国家第三方物流服务量约占其物流服务总量的9%；社会物流服务量对需求公用设施的程度大约在5 0%；考虑到XX市目前的经济发展水平和企业物流自我服务比例、库存对公用设施的需求程度、货物类特性对物流操作的适应程度以及物流操作的可能性与必要性，如石油、砂石、散粮等大宗散货，仍应以传统运输方式解决。物流园区、核心区域实际物流操作量占物流园区，适用货类物流服务量总量比例分别确定为：
2008年物流园区核心区域实际物流操作量占XX市物流园区适用货物类物流服务量总量比例40% ，实际物流操作总量为
920 万吨，其中库存量约为460万吨；第三方物流服务量占其物流服务总量的比例3%， 社会物流服务量对公用设施的需求比例为10%；预计进入设施量占物流库存总量中的比例40%；XX物流市场可运作的货物类物流服务总量为300万吨。
2010年XX市物流园区核心区域实际物流操作量占XX市物流园区适用货类物流服务量总量比例50%；实际物流操作总量为1,475万吨，其
中库存量约为737万吨；第三方物流服务量占其物流服务总量的比例6%；社会物流服务量对公用设施的需求比例为14%； 预计进入设施量占物流库存总量中的比例60%；XX物流市场可运作的货物类物流服务总量为680万吨。
2015年物流园区核心区域实际物流操作量占物流园区适用货物类物流服务量总量比例60%，实际物流操作总量为3,000万吨，其中库存量约为1,500万吨；第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为9%，社会物流服务量对公用设施的需求比例为18%；预计进入设施量占物流库存总量中的比例80%；XX物流市场可运作的货物类物流服务总量为1,000万吨。
8.3.2预测结果
综合考虑上述因素，特别是受投资规模的影响，物流园区最终能力估算为：2010年45万吨；2015年100万吨。
按照目前国内物流操作的较好水平，考虑到今后的发展可能，也为了使各个预测参数所考虑的计算因素之间在物流园区规模上的影响综合平衡，本次计算中：
·设定仓库年周转次数，2008年为20次／年；2010年为25次／年；2015年为30次／年；
·仓库单位承载率0.5吨／平方米； ·考虑到高货架与多层库的平均效率，仓容利用系数取0.8；
·仓库单位处理能力2008年为8吨／平方米，2010年为9吨／平万米，2015年10吨／平方米。
受投资规模的制约，物流园区最终规模估算为：
2010年约5万平方米；2015年约10万平方米。
8.4总体布局规划
根据以上计算，物流园区的能力与规模初步确定为：
·2010年约45万吨，5万平方米； ·2015年约100万吨，10万平方米。 根据XX市未来15年，物流服务功能与物流服务范围逐步扩展的基本趋势，以及前文中对物流园区市场需求与功能定位，围绕物流园区三大主服务区的基本功能，本次研究中在园区设施能力总体分配上拟按照4：3：3的比例，确定配送
中心群、物流中心群和公路联运中心群的能力规模。
8.4.1功能区平面布局规划
物流园区是一个集物流核心区、生产加工区、生活配套区的综合性功能区，实际上物流园区建设在采用“经济开发区”发展模式的背景下，物流园区并非一个单纯的物流项目，而是集物流基础设施建设、物流企业发展、依托物流进行产业开发的综合性经济开发项目。因此，从该意义上说，物流园区定义为“物流经济开发区”更为确切。
本次规划物流园区拟在XX市兴隆台区建设，占地面积为70亩，属于物流经济开发区的核心功能区。
①配送中心区
配送中心区由配送中心群通过合理布局而形成。作为物流园区中建设规模较大的服务功能区，配送中心区的服务对象主要分布于XX市主城区内。因此，在区域布局原则上应寻求将该功能区置于与XX市主城区及现有商业区域联系最为便捷的位置，同时兼顾与园区内物流中心区的联系。拟将配送中心区置于物流园区靠
近市区一侧，最终占地面积5万平方米，其中库区建筑面积约为17,896平方米。
②物流中心区
物流中心区由物流中心群通过合理布局和兼顾与配送中心、运输中心的关系而形成。作为园区中运作服务核心功能区，物流中心区的服务对象主要分布于XX市主城区外以及XX市周边地区。因此，在区域布局上首先应寻求将该功能区与XX市进出市主通道的便捷连接，其次应考虑与XX市两大经济开发区，高新技术开发区与经济技术开发区联系便捷，同时兼顾与园区内配送中心区的联系。
对物流园区的土地面积以及位置布局，本次研究中拟将物流中心区置于物流园区南侧，最终占地面积44,064平方米。库区建筑面积为17,896平方米。
③公路联运中心区
本次研究中拟将公路联运中心区置于物流园区北侧，库区建筑面积约为1.8万平方米。（具体布置方案见制作的规划图）
④园区主通道 ·公路运输通道
园区进出的公路运输通道主要由区内主干道以及对外通道连接线构成，从目前的规划资料分析，园区内必须建设一条沿生态隔离带 一侧的东南——西北走向的、贯穿全物流园区内的主干道，以使物流运作活动尽量与生活区隔离，并使区内各功能区顺利连接
·园区内通道
园区内通道主要考虑各功能区的联系通畅，同时为配送中心区通过园区内通道进入XX市主城区路网提供合理的连接线，减少车辆进入市区过程中的噪音与污染，在确保配送效率的同时尽量避免干扰城市交通和城市居民生活。
8.4.2 园区设施、设备配置规划 ①配送中心区
·配送中心区的设施、设备包括办公大楼、服务大厅建设、库区、消防设施建设、相关的市政设施（水、电、通讯等）以及特殊需求因服务方式与服务内容不同所产生的防盗、理货区域设置等。
·辅助作业区
配送中心区的辅助作业设施主要是为配送车辆提供的停车场地与调度场地，此外还需配备必要的应急修理与服务设施。
②物流中心区 ·库区
物流中心区与配送中心区的仓库设施建设基本相同，但在具体布置上以集中布置为主，包括库房建设、消防设施建设、相关的市政设施（水、电、通讯等）以及特殊需求（因服务方式与服务内容不同所产生的防盗、高低温冷库以及理货区域设置等。
·辅助作业区
物流中心区的辅助作业设施主要是办公设施。行业监管设施、海关、检疫等，以及必要的停车场地与调度场地，此外还需配备必要的应急修理与服务设施。
③运输中心区 ·库区
停车场、进场的汽车专用通道及附属配套设施，库房设施包括库房建设、消防设施建设、相关的市政设施（水、电、通讯等）以及特殊需求
（因服务方式与内容不同所产生的防盗、高低温冷库以及理货区域设置等。
·堆存场地主要用于存放进出XX市的大宗物资，包括堆存场地、中转作业场地，必要的停车场地与调度场地以及必要的应急修理与服务设施。
8.4.3运力配置规划
运力配置在物流园区发展中属于企业运作层面的问题，主要针对公路运输方式，其规划基本思路为：
·区域干线物流系统将以物流园区为核心，依托国省道、高等级公路的交通优势条件，以大型、超大型封闭式货车作为主力车型，构筑高速公路干线物流通道，逐步完善区域干线快运体系。
·城际快运将根据城际间货运需求规模开展运力的配置，结合物流园区建设，对车辆的更新和运力的合理配置进行统一规划，逐步实现对物流中心集约和衔接功能的支持，小型与大型封闭式货车、冷藏集装箱货车是城间干线快运运力的配置发展方向
· 市内配送运力的配置要满足城市日常生活和商业活动对物流配送的需求，充分利用现有的车辆和仓储设施，满足集中配送服务需求发展的要求。从物流成本效益和运力合理化角度进行设置。由于市内配送时间要求短，对产品质量保证要求高，且须具有市内通行权，因此市内配送运力发展应以各类小型厢式货车和邮政递送车辆为主。
8.5 运行管理规划
本次规划中，运行管理规划的主要目标是以物流园区建设开发为核心，对设施建设、企业引入、市场完善、辅助服务以及园区管理进行具有针对性的规划。
8.5.1 管理结构规划
物流园区的管理结构构想为：以XX物流有限公司为依托，组建物流园区管委会作为物流园区开发建设的管理与协调中枢，主管园区内的行政事物，包括园区规划、内外协调、园区管理、市场完善、环境保护、政策制定等方面工作，并协助和支持XX市相关行业管理部门的行业管理；组建的物流园区建设发展公司作为园区的建设与运行执行机构，根据管委会制定的建设开发
规划进行具体的项目建设，并承担未来园区设施的租赁、转卖、维护等经营性活动；在上述基础上，进入园区的企业在业务开展上独立进行各自的物流服务运作与经营，在外部环境协调上服从园区管委会的统一管理，在设施使用与能力调节上与园区建设发展公司建立经济关系。此外，园区管委会还担负着对园区内企业进行协助执法与督促检查的管理功能。
8.5.2 运行模式规划
物流园区的基本运行模式构想为：以物流区管委会为园区运行管理核心。以行政管理与行政服务为主要任务，制定整个园区的发展规划与运行规则，并根据实际需要与形势发展，负责对规划及执行情况与运行方式进行调整和提升；以园区建设发展公司为运行主体，以园区建设与园区经营为其主要任务，吸引、协助物流企业进入园区开展物流服务。在物流企业发挥服务功能、开展市场运作的基础上实现园区的正常经营，并承担园区未来滚动发展的任务；进入园区的物流企业为运行基础，通过上述企业的具体服务活动实现物流园区的功能发挥和园区未来发展的经验、技术、管理和资金的积累，为未来发展创造条件。
8.6 信息系统规划
物流信息平台建设是XX市现代物流发展的重要标志，必须加快其建设和发展进程。考虑到物流园区在物流信息服务功能和组织上对XX市物流发展的支持和带动作用，建议将“XX市物流信息平台”交由物流园区建设开发公司，按规划的框架结构和功能进行开发、建设和运营管理。以便在兼顾物流信息平台的社会物流信息服务的同时，确保信息平台的经营效益，物流园区信息系统即为XX市物流信息平台。
8.6.1 物流信息平台的功能 ①政府信息服务功能
信息平台是政府与企业间联系的桥梁，从政府组织和支持信息平台建设的角度，从国家及地方正在启动政府上网工程的角度，物流信息平台应具有发布政府有关政策信息和宏观经济信息的功能，以便提高物流企业获取信息的效率，也便于引导XX市域范围的企业发展，使政府的这种公众信息服务成为推动和支持物流发展的重要力量。
②数据交换功能
物流管理、经营等活动会涉及与物流管理相关的交通运输、仓储、海关、商品检验检疫、税务、保险、金融等多个行业管理部门的信息及业务往来。不同企业之间以及不同物流管理环节之间，也会存在大量的信息交换与业务往来及服务。特别是海关、商品检验检疫、外经贸、外汇等单证管理已开始电子化作业。因此，为提高企业与管理部门、企业与企业间的数据交换效率，为使不同数据格式的信息能够实现信息互通和共享，物流信息平台应提供这种大量的普遍存在的数据交换服务功能和交换信息的翻译、转换及存证管理功能。对于数据交换，必须在信息平台上开发EDI系统；对于存证管理，必须开发基于互连网和EDI技术的Web查询、单证转存、用户管理和计费与统计管理等支持功能。
③物流信息发布功能
作为物流环境建设的重要组成部分，物流信息平台将通过提供企业在物流管理和经营中所需要的信息发布功能，为各类企业及政府主管部门提供信息支持，物流信息平台发布的物流相关的信息将包括运输价格信息、货源及运力信息、企业广告信息、行业协会公告、培训信息等。
④电子商务功能
物流具有连接生产企业、销售企业的作用和功能，物流信息平台也是物流企业、工业及商业企业较为关注和利用频率较高的信息发布及收集渠道，平台本身的商务价值较高。因此，作为充分发挥信息平台的使用价值的举措，XX市物流信息平台还应具有电于商务的功能。
8.6.2 企业物流信息管理功能
按照物流园区的发展规划，组织实施XX市物流信息平台。为适应企业物流信息管理的多样化需求，其功能将采用模块化设计，将主要包括系统管理、运输仓储管理、EDI、信息发布等八大功能模块。
·系统管理与集成模块：维护整个系统的正常运行，保证数据安全；为需要多模块进行信息管理的企业提供系统集成帮助。
·运输、配送管理及货物跟踪模块：提供运输、物流服务、物流管理、工业及商业企业的运输与配送运价、线路管理，提供对停车场和客户资料的管理；为企业、商场运输物资的分拣、包装、配送提供信息处理支持；为从事运输业务的企业或企业的运输活动提供运营组织管理；为企
业及其客户和合作伙伴提供货物运输状态跟踪信息。
·定单处理模块：为物流服务企业、工业及商业企业提供物流运作指令及相关的定单登录、传递和管理。
·仓储管理及库存水平监控模块：为中转、运输、配送的物品提供仓储管理、货物处理、合作企业及客户的在库库存的实时清况监控管理。
· 综合查询与统计分析模块：提供跨系统的全方位查询与统计分析；提供企业设施、费用的管理；提供经营企业所需的人事、工资、组织机构等内部事物的管理。
·信息发布及电子商务模块：提供车辆、货物、商品的相关信息及发布；提供商品的实物及网上在线展示；提供企业电子商务的运作支持。
·数据交换中心(EDI)模块：提供网上数据交换及客户数据存证、查询。
·网络通讯模块：提供企业间的数据通讯支持。
8.6.3 物流信息平台的结构
物流园区信息平台在结构上必须充分满足企业对物流管理的需要和物流信息管理技术进
步的要求，保持服务的适应性和技术的先进性，以及维护的低成本和方便性。 8.6.4 物流信息平台的建设规模 物流园区物流信息平台功能，按照目前信息系统建设所涉及的硬件设备购置费用，以及相关基础开发软件购置和平台应用。维护软件的开发成本，在不包括信息平台运作及设备放置场所的情况下，信息平台管理中心的总建设费用将达到近1470万元。为便于建设的决策参考，有关设备及费用的投资情况见下表： 信息平台设备及相关投资项目 物流信息管理 数据库 平台管理中服务器设备 心 EDI 电子商务 单证管理中心 拨号服务器
投资金额（万元） 100 30 20 300 100 20 10
合计 UPS 防火墙 路由器 数据库系统系统支持设备 软件 应用软件 交换机 物流管理等软件开发 合计 电力系统 光缆系统（含内部网络） 中心机房环建设环境支持 境建设 设备运输、劳务 开办费 不可预见费用
580 30 20 30 200 50 30 300 660 20 30 20 30 30 100
合计 总计 230 1470
第九章物流园区建设可行性分析及评价
9.1 物流园区的建设模式及投融资方式 9.1.1 建设模式
根据前文物流园区建设发展战略中所提出的发展设想，物流园区的建设模式为：
以物流园区管委会及相关制度建设为基础，以物流园区建设发展公司为执行主体，利用开发区拥有的土地资源和资金资源，借助XX市政府以及社会各界的共同努力，完成园区物流基础设施（包括库场、信息系统和园区道路系统）建设任务，依靠园区成功的运行模式换取园区发展的时间和空间以及部分发展资金，实现物流园区的“分期建设，滚动发展”的终极目标。
9.1.2 投融资方式
本次研究中物流园区建设的投融资渠道大致来源于以下几个方面：
①XX物流有限公司投入
XX物流有限公司经多年发展己经具备了相当的管理基础、运作经验和资金实力，也是未来物流园区成功运行的直接受益者，顺理成章地成为物流园区建设资金来源的主渠道。XX物流有
限公司将通过直接投资、招商引资、资本运作等方式开辟资金投入渠道，资金的主要投入方向将是场站设施建设与园区内通道及辅助设施建设。
②银行贷款投入
作为XX市现代物流系统建设发展的启动项目和示范项目，物流园区的建设对于整个XX市未来经济社会发展，特别是第三产业的发展与第二产业的受益具有积极的促进意义。政府应从培育现代物流发展和改善XX市投资环境的目标出发，协助XX物流有限公司与银行沟通，通过银行贷款途径加大对园区的投入力度。
③企业投入
物流园区建设是一项直接服务于物流企业、间接服务于工商企业的系统工程，因此企业投入势在必行。作为常见的园区建设方式，企业投入基础设施建设是一种值得推广和鼓励的投入方式，它既可以在一定程度上缓解开发资金紧张的局面，也可使企业因直接介入园区建设，从而得到物流园区优惠的建设政策与发展政策及未来运行上的相关政策优惠。企业投入的主要方向将是物流设施、设备建设。
④社会投入
现代物流业是一项具有光明发展前景的朝阳产业，这己被先进国家的实践所证实，也逐步为国内经济界所接受。因此，在物流园区建设进程中，社会资金和风险资金投资的进入，将能够有效地加强和支持物流园区的投资强度，缓解园区主投资方的资金压力，在利益共享的基础上，实现可能出现风险的适当分摊，有利于保护各方投入的积极性，使园区建设与运行走上健康稳妥的发展轨道。社会投入的主要使用方向较为广泛，可从建设、运作、保障、辅助多方位、多角度介入，介入方式也较为灵活，应被作为一种值得重视的投入。
⑤政府投入
政府应从培育现代物流发展和改善XX市投资环境的目标出发，加大对物流园区周边环境的投入力度。由于此部分资金来源有限，因此，应结合XX市城市现代化建设，主要投向对园区发展具有基础意义的市政设施、园区与XX市内外主通道连接线以及物流信息系统建设，使上述建设成为XX城市及其物流系统建设的有机组成部分。
9.2 物流园区的建设规模
根据前文物流园区建设发展规划中的研究结论，物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统则为一次性建成。
9.2.1设施能力与规模的确定 ①园区物流设施
根据物流园区建设发展规划中确定的建设规模和资金投入的实际情况，物流园区最终能力估算为：占地面积5万平方米，2008年——2010年达到45万吨，。
按照物流园区三大主服务区的基本功能，本次研究确定了配送中心区、物流中心区和公路联运中心区的建设规模：
1、配送中心占地面积5万平方米，其中库区建筑面积17,896平方米；
2、物流中心区占地面积19,472平方米，其中，办公楼1，280平方米、门卫96平方米、食堂200平方米；
3、公路联运中心区包括仓库、停车场占地面积24,592平方米。
②园区通道
此间提出的园区通道主要指园区与外界联系的主通道，包括园区内公路主通道建设、与XX市高速公路系统及城市道路系统的主要连接线。根据园区现有规划和目前现状，园区通道建设规模大致为：
·园区主通道：线路长度1公里； 9.2.2项目投资规模与实施计划
根据目前国内外物流设施建设投资水平，考虑到目前XX市建筑市场与土地价格水平以及物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目的建设单位投资参照标准如下：
①园区物流设施
·土地价格约为 15万元／亩×70亩＝1,050万元；
·库场综合造价500元／平方米×44,064＝2,200万元（本计算采用四舍五入）；
（上述建设中，己包含园区道路、辅助设施如修理、消防设施以及水电设施，但不包括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。）
②园区通道
·园区主通道平均造价 250万元／公里；
③物流信息系统
根据目前国内信息系统建设和XX市具体条件，预计信息系统总投入为1,470万元。
④不可预见费：30万元
根据上述标准，预计：总投资规模5,000万元。
9.3 物流园区建设的财务分析及评价 9.3.1 评价内容、依据与方法 ①评价依据
·中华人民共和国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制办法》；
·中华人民共和国交通部交通基础设施建设相关技术规范；
·国家产业政策及有关法律、法规； ·XX省、XX市“十五”国民经济发展计划及远期规划；
·XX省及XX市交通运输相关发展规划；
·中华人民共和国财政部及XX省与XX市财政部门相关税收政策；
·XX省与XX市物价局物价政策； ·国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。
②评价指标
根据上述评价依据以及本项目特点，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）。静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。
9.3.2财务评价计算 ①投资估算
根据本章的计算，物流园区基本建设总计将投入建设资金5,000万元。为便于计算，在此设定各种投入渠道的分摊比例为：
·XX物流有限公司投入1,500万元，占总投资的30%；
XX物流有限公司投入将主要担负园区内大部分基础设施建设以及公路专用线建设。
·银行贷款投入
XX物流有限公司将在政府的协助下，争取银行贷款投入3,500万元，占总投资的70%。
②经营分析 1、收入分析
本项目的收入来源主要是设施租赁收入与辅助服务收入，根据XX市目前仓库租金水平，物流园区设施租金标准暂定为82元／平方米＊月；辅助收入按照国内现有物流中心收入水平，暂定为物流园区主营收入的4,600万元 ；园区设施平均出租率为60%，收入2,760万元。 2、成本分析 根据本次研究中制定的营运方案，将由物流园区建设发展公司具体执行建设方案，公司编制在30人以内，行政预算开支按人均2.5万元/年计（包括人员工资和日常行政开支），总计75万元/年。 此外，由于该公司担负着物流园区信息系统（物流信息平台）的日常维护与换代升级任务，尚需支出维护成本200万元。 3、XX物流有限公司物流园区建设利润预测表（单位：万元） 项 目 主营业务收入
2008年 3,000 2009年 3,100 2010年 3,200 2011年 6,300 2
主营业务成本 税金及附加 主营业务利润 加：其它业务利润 减：管理费 减：财务费 1,617.3 72.7 1,310 20 400 30 1,702 73.5 1,324.5 30 410 29.5 915 1,786.7 74.3 1,339 40 420 29 3,640.1 139.9 2,526 50 500 28.5 2,041.5 0 2,041.5 7营业利润 减：营业外支出 利润总额 900 930 0 0 0 900 915 930
减：所得税 297 302 306.9 623 673.7 1,367.8 净利润 4、还款能力 603 613 0XX物流有限公司物流园区建设现金流量预测表 （单位：万元） 项 序 2002009 目 号 8年 年 一、经营活动产1 生的现金 销售商品、投资3,03.102 劳务收到00 0 现金 收到的其它与经营活动 3 20 30 有关的现金
2010年 20112012年 年 3,200 6,307,400 0 40 50 60
现金流入小计 购买商品、接受劳务支付现金 支付员工工资支付现金 支付各种税费 支付其它与经营有关的现金 现金流出小计 经营活动现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收
3,03,134 20 0 1,61,705 17.3 2 3,240 3,240 6,357,460 0 6,357,460 0 6 400 410 420 381.2 0 500 600 513.6 0 455 369375.7 .7 5 8 0 0 0 2,32,482,589 87 7.5 7.9 10 11 12 642.633 5 652.1 4,655,333.7 0.7 1,692,126.3 9.3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
的现金 处理固定资产、1无形资产 0 0 0 3 收到的现金 其它1收到的现0 0 0 4 金 现金10 0 0 流入小计 5 购建固定资产、14,0无形资产 500 500 6 00 所支付的现金 投资1所支付的0 0 0 7 现金 其它10 0 0 支付现金 8 现金14,0500 500 流出小计 9 00 投资2-4,活动产生-500 -500 0 000 现金流量
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
净额 三、筹资活动产生的现金 吸收投资所收到的现金 借款所收到的现金(银行借款) 其它收到的现金 现金流入小计 偿还债务所支付现金 分配股利、利润、偿付 利息支付现金 其它支付现金
21 22 0 0 0 0 0 25,03 00 24 0 0 0 0 0 0 0 0 0 500 0 0 0 0 25,05 00 26 500 500 15,02,000 0 27 28 30 29.5 29 28.5 28 0 0 0 0 0
现金2530 流出小计 9 筹资活动产生34,4的现金流0 70 量净额 现金净流量3131,1＝1 03 10+20+30 ③评价结果 529.5 -529.5 529 1,522,028.5 8 -1,5-2,0-529 28.5 28 -376-387 .9 167.101.8 3 本次计算中，贷款金额占总投资的70％，贷款利息为6％，财务基准收益率定为3％。 根据计算结果，本次园区建设项目的财务分析结果为： 企业财务内部收益率为2.44％；在基准收益率定为3％的条件下，企业财务净现值为122万元；企业投资利润率为19.24％；项目投资回收期为5年。 9.3.3 物流园区建设发展的总体评价结论 从上述指标可以看出，仅就建设、维护及服务收入而言，物流园区建设的财务效益较低。但由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映为支持和促进XX市经
济发展的社会效益上，特别是直接反映为进入园区的物流企业服务效果上。根据目前国内物流企业的运作经验与实例，成功的物流服务企业平均投资利润率可维持在10％以上（实际上目前国内较为成功的物流服务因其先期进入所产生的市场垄断地位，其实际投资利润率已超过20％），按照物流园区建设目前测算的规模计算，园区企业年平均利润水平将达962万元以上，这意味着年均上缴所得税将达到474元。这其中尚不包括由于物流服务带来的目标企业效率提高所产生的企业经济效益。同时，物流园区建设发展公司在上述状态下，也完全能够保证投入资产的保值增值，因此，物流园区建设具有较好的投资建设前景，具有较强的实施可行性。
第十章物流园区建设项目实施建议
10.1 对园区建设项目的实施提供宏观环境支持
物流园区是现代物流产业发展的产物，由于其具备物流产业及由物流产业带动的相关产业的培育、开发等多种功能，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义。从综合开发的角度，其发展前景十分看好，这也是各地积极创办园区发展物流业的原因所在。
但是，园区的发展必须建立在良好的宏观发展环境的基础上，欧美及日本的园区发展经验已充分证明发展环境的重要性。因此，XX市要加快现代物流的发展步伐和提高发展水平，必须为物流园区建设项目的实施提供政策、投融资、市场培育和各个相关管理部门的管理协调等宏观发展环境。
10.2 明确物流园区在物流开发和发展中的地位
物流园区作为物流发展的基础设施项目，得到了政府部门的重视，这是其快速发展所必须的
基本条件。由于基础设施项目在拉动经济发展、改善经济发展环境、培育新的经济增长点和调整经济结构等方面具有重要作用和意义，物流园区的建设也得到了潜在的适宜园区选址所在地相关政府部门和企业的重视，积极争取园区项目的现象在许多地区均不同程度地存在。
因此，为加快物流园区的建设和发展，XX市以及XX省相关政府部门应从XX省及XX市物流发展的全局高度，尽快明确物流园区在XX市及XX省现代物流开发和发展中的地位。
①明确定位
由于物流园区是一种建设规模巨大和服务功能齐全的现代物流基础设施，兼具有经济开发和相关产业的发展功能。因此，物流园区将以经济城市、重要的产业基地、运输枢纽形式存在。XX市应认真吸取部分城市仅仅将物流园区作为企业物流经营项目进行发展，而无法取得预期效益的教训；从经济总体发展和创造良好的物流及依托物流效率，发展工业及商业企业发展环境的高度，考虑物流园区的发展。不能仅仅希望直接从物流园区自身的经营中获取利益，而应从“转
移获利”的角度，获取经济发展环境改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。
对于物流园区的建设，不应仅在XX市的层面上进行孤立地考虑，而应从构筑XX省区域性物流网络系统的高度，权衡各种物流基础设施的发展。因此，建议XX市、XX省尽快批准物流园区的建设，并以建设物流园区为契机，通过明确物流园区在全省物流网络中的节点地位，使物流园区做到内可高效通畅地进行省域范围的物流组织、外可与其他经济区域的物流组织系统进行连接和沟通的组织。
②理顺关系
XX省各个相关经济中心城市规划和建设物流基础设施的目的，是为了构建现代物流发展的基础运作平台。但是，在目前全省现有物流设施的利用和整合尚需要加强的情况下，进行新的物流基础设施的建设必须慎重和全省一盘棋。为此，建议XX市、XX省物流发展相关的政府管理部门，要从理顺物流基础设施建设，既有物流设施的整合和综合利用，适应现代物流发展的、高效物流网络的构建相互关系入手，统筹安排现代物流基础设施的建设。特别是安排好对现代物流
发展具有市场培育和综合服务功能的物流园区的建设，并通过严格控制物流园区的数量和在地域分布及区域服务功能上的合理布局，使物流园区发挥相应的作用。
10.3 抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障
物流园区发展的优惠政策和运作保障政策，是加快园区建设步伐的必要条件，特别是对处于发展初期的、缺乏广泛市场基础的、新兴产业的基础设施项目，更需要政府在土地、税收和投融资及企业经营运作等方面的政策倾斜、扶持和保障。
①在政策上保障和支持物流基础设施的建设
·XX市政府应积极通过贷款贴息和有关税费收入，加大对物流园区基础设施的投资，特别是物流园区的市政设施建设的投资力度；
·提供优惠政策，鼓励社会投资建设并经营物流基础设施，主要表现为政府通过土地、税收等优惠政策，鼓励对物流园区基础设施的投入；
·政府应积极支持与物流园区发展有关的研究、开发活动；
·逐步放宽对园区物流基础设施建设规模审批的限制，以利于最大限度地增加信贷资金供应量，缓解物流基础设施建设的资金约束；
②鼓励各类投资主体参与园区物流基础设施的建设
·通过改革建立责、权、利，明确投资主体法人化的物流园区发展投资体制，提高物流园区物流基础设施项目的投资效益、实现物流园区发展的良性循环；
·考虑到物流园区基础设施项目的公益性及其盈利能力的不同，根据项目的不同要求，项目投资法人主体的产权结构在做到产权清晰、责权明确的前提下，可以采取多种形式；
·政府对物流园区建设项目的投资可以作为资本金投入，也可以用政府贷款形式投入，并可以由承担项目建设的各类企业，完全按照市场规则进行建设和运营组织，并完成贷款的本息偿还。
③建立物流基础设施建设投资的综合补偿机制
·根据培育园区物流服务市场的需要，由政府对一些非赢利性的园区范围内的物流设施的建设和运营给予必要的补贴。
·政府应将园区内经营效益较好的、由政府投资获得的物流设施及相关项目的经营收益，补偿给新的物流设施投资企业，以弥补后续企业进入后的土地升值损失。
④为园区物流服务及管理企业提供运作支持
基础设施的企业化运作是一种趋势，对提高建设效率、增强融资能力、解决政企分开等问题均具有明显好处。因此，在物流园区的建设中，政府部门应采取积极的态度和得力的措施，为物流园区基础设施建设及经营组织管理的企业组建和发展提供政策及操作方面的支持。
· 解决好企业资产经营的授权和企业注册所需要的政策及法律条件问题，为企业的发展铺平道路，并设法加快企业组建的步伐；
·建立起一套既符合企业发展政策，又能为企业和职工所接受的社会保障体系及相关制度；
·政府应给予企业在贷款、融资等方面的政策支持和倾斜，使其能在正常运作的情况下顺利获得所需资金。
· 园区物流基础设施建设及经营采取由核心企业提供基本条件（如三通一平）和进行总体控制，但具体项目采取较为灵活的政策，谁建设谁经营，或按优惠的政策进行出租经营；
·为确保园区的物流总量水平，对开发建设及经营企业设定基础经营规模，如按占地面积，核定每平方米每年货物流通量应达到1吨，少于1吨时，将按不足部分，每吨核收10元资源占用费，以鼓励提高效率和经营规模；
·给予物流园区内注册的企业（包括物流中心和配送中心）一定的可全天候在市内进行运行的特许经营车辆，以利于物流园区吸引货源和经营企业运作。
10.4 抓紧落实物流园区开发优惠政策及运作保障
①推进工业及商业企业物流管理技术的应用
物流服务的对象是工业及商业企业，而工业、商业企业采用专业化物流服务的前提是，物
流运作专业化分工的物流服务、外包、与第三方物流企业间供应链的构建。因此，培育物流服务市场的首要任务是加强对工业、商业企业的引导。通过建立对工业、商业企业、资金利用水平、存货水平、物流相关资产增值水平、物流成本水平等指标的考核体系，促进其转变观念，改进经营组织与管理，提高其开展和利用专业物流服务的自觉性和能力。
②提高物流企业的经营管理水平 物流服务市场建设不仅仅取决于物流服务的需求，在一定程度上，物流服务环境的建设是重要因素。因此，必须大力发展各种服务业态和服务类型的专业化物流服务企业，并促进其上规模、上水平、上档次，同时能提供工业、商业企业所需的规模化和网络化物流组织和服务。
③加快流通体制和流通经营管理方式的改革
现行的流通体制和流通经营管理方式，人为地分割了工业、商业企业在物流运作上的联系，使得流通环节过多、物流管理链条过长、物流效率较低和物流成本居高不下，必须进行较大力度的改革。通过深化流通体制与流通方式的改革，
打破地区分割和部门界限，为跨行业、跨部门、跨地区物流网络和供应链系统的构造创造体制环境和条件，以便加快培育物流服务市场。
④加强物流市场的监管水平
物流服务市场的形成，有赖于良好的市场秩序的建立，必须建立基于行业政策、相关法律、法规的市场监管体系，加大市场管理力度，加强市场监督，维护良好而稳定的市场秩序，为物流社会化服务体系的建立创造有利的市场环境。
10.5 努力协调园区发展相关的各个部门的关系
①加强领导，发挥政府部门在推动物流业快速发展中的作用
从XX市角度，必须尽快明确物流业的主导管理部门。建议组建XX市物流发展综合协调机构，承担物流业发展的规划、政策制订、运行管理的协调，以使物流业的发展能在强有力的政府部门有系统地领导、组织推进之下进行。
XX市交通相关管理部门，应加强协调力度，使承担主要物流服务任务、但分散经营的公路部门能实现集中统一，便于在围绕物流园区的物流运作中进行运输方面的协调组织和管理。信息、
流通、生产等行业管理部门也应按照物流业发展的目标和要求，调整相关职能和政策。
②完善行业协会组织、加强物流业发展中的行业协调和行业自律。物流业的跨行业服务与经营是其显著特点，行业的协调和自律任务重、难度大，在政府部门职能改革的形势下，必须充分发挥协会组织的服务和桥梁作用。
XX市应在现有与物流相关的行业协会的基础上，通过重组或职能扩充、转变，在XX市物流发展综合协调机构的组织下，共同承担管理部门与企业之间、企业与企业之间进行协调、咨询、服务。沟通的职能，使协会组织成为物流业发展的积极推动因素之一。
10.6 设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带动作用
物流园区的启动建设项目是指率先进入园区发展的第一批企业，这些企业进入园区的顺利与否，入园后的发展状况，将对园区本身的发展、对后续企业的引进等，均将产生重要影响。因此，物流园区应重视启动项目的建设和发展，充分发挥启动项目的作用。
10.6.1 发挥启动项目的示范效应
启动项目的作用首先从示范效应方面反映出来，为发挥示范效应，在合理选择和确定启动项目的前提下，在具体的实施中应采取以下措施。
①创造启动项目发展所需的政策环境 为促进XX市现代物流产业的形成，迅速提高XX市现代物流服务水平，XX市应将物流园区建设作为发展现代物流的契机和突破口，赋予园区管理委员会在物流产业发展中的领导和组织地位，以便为有组织地开发物流园区创造管理体制条件，带动XX市物流产业的全面启动发展。
尽快落实物流园区建设发展的先决性和持续发展政策，如与物流产业特点相匹配的较为优惠的土地、贷款、税收及相关扶持政策等，以确保物流园区启动项目的顺利运作，加快示范性项目的发展能力、培育和发展潜能的挖掘。
打破部门分割和行业界限，为跨行业、跨部门、跨地区物流运作企业与运作体系建设，以及物流网络和供应链系统的构造创造体制环境和条件。同时，要加强市场监督，维护良好而稳定的市场秩序，为物流社会化服务体系的建立创造有利的市场环境。
②提高启动项目的技术含量
现代物流业是集先进的运输技术、信息技术、仓储技术、包装技术、高科技人才等于一体的高新技术产业。物流园区的发展必须紧紧依靠技术进步，最大限度地提高物流业发展的技术含量，在启动项目的选择上和政策的制定过程中，要向技术含量较高的企业倾斜。
在物流业总体尚处落后的形势下，积极走产、学、研一体化的路子，充分发挥研究咨询机构在理论研究及应用技术研究方面的优势，使其与物流企业紧密结合，以提高物流企业的技术开发与经营管理能力。
积极开发、研制能有效提高物流效率的运输、搬运装卸、仓储、包装、条码及标志印刷、信息管理等的技术装备，并使其具有产业化发展能力。
高度重视物流专业人才的培养和培训，建立物流经营、管理人员和从业人员的上岗培训机制，使人才成为促进物流园区发展的重要推动力量。
③抓紧进行示范性物流基础设施的建设
在启动项目的选择上，要根据物流园区的功能定位和发展规划，积极引进和组建对物流园区物流基础设施建设及今后的综合管理具有主导地位和核心能力的示范性企业。此类企业以XX物流有限公司主体组建，XX市相关企业可以其自有资金进行投资，或以目前功能不符合未来城市规划要求的土地、房产等资产，通过出让拿出一部分用于解决历史遗留的问题后，剩余部分用于物流园区投资。
物流园区建设发展公司应及早着手进行园区物流信息平台系统的开发，为进入园区企业提供信息管理环境、基础设施条件和技术服务支持，减轻进入物流园区企业特别是中小型企业开发物流信息系统的困难，克服不必要的信息系统重复建设问题。
物流中心和配送中心作为物流园区基础设施的有机组成部分，将主要采用市场机制予以解决。主要途径有三个，三种启动建设方式，均会产生园区物流基础设施建设的示范效应。
·由XX物流有限公司在政府支持下作为配套设施进行建设；
·由交通运输和仓储企业对既有设施基础资源进行整合，通过资产置换解决：
·由工商企业在物流园区建设、租用公共物流设施、采购、销售、生产配套的物流基础设施解决。
10.7 对启动示范项目进行科学合理运作 ①积极培育示范性企业的物流服务意识 提高物流企业的服务水平首先必须确立企业主动的服务意识。物流的本质是服务，包括提供制造商生产和营销服务、用户的产品可行性服务和供应链的组织协调服务等等。因此，物流园区的示范性物流服务企业，在向市场提供物流服务时，必须以市场价值和客户价值为取向，而不是以企业所拥有的资源并以自身的成本核算为取向，注重客户关系的稳定，学会识别客户价值，对重点客户提供主动的重点服务。同时，必须要以先进的服务技术手段支持其服务意识，以期从根本上解决企业物流服务质量不稳定的问题。
②谨慎选择适宜的物流服务领域
物流园区的建设，为各类物流企业提供了发展的平台和经营场所。但是，物流服务是跨边界的多功能和多业态的经营组织活动，物流服务市
场的覆盖面非常广泛，物流服务的需求千差万别。因此，进入物流园区的先期谋求发展的物流企业，必须选择与园区服务功能和发展定位、与企业自身优势和核心竞争能力相适宜的服务领域，以便使企业具有良好的发展后劲。
③认真制定务实的物流服务战略
物流企业服务领域的确定，必须以相应的服务战略作为企业运营的基础支持。企业战略制定的依据是，企业自身的服务资源、所处市场的需求潜力、及其个性化发展趋势。限于我国现实的经济发展水平，市场对物流服务的需求与物流企业自身的服务水平都还处于初级阶段。物流企业大量采用传统技术手段、提供初级物流服务的运作方式，还将延续很长一个时期，并成为我国物流服务业的主要模式。
因此，对于进入物流园区的示范性物流企业而言，务实的服务战略指导思想就是从基础做起，从物流园区总体功能配套和拓展物流服务市场入手，根据客户的要求，在满足客户服务标准的前提下使服务成本降到最低，在实施标准化服务和专业化服务的基础上实施差别化服务战略。
④努力探索适应园区发展的招商引资方式
物流园区建设将采用政府创造良好的物流发展投资环境，然后XX物流有限公司和工业、商业企业在园区内进行开发的发展模式，即类似于目前的工业开发区的模式进行建设。因此，在按照园区规划进行积极的市政配套实施和物流信息平台建设的同时，由园区管理机构组织下的招商引资是否得力，对物流园区建设和发展将产生重要影响。因物流园区发展项目的招商引资与一般工业性开发项目有较大区别，因此，建议物流园区的管理机构要从政策和管理创新的角度，积极探索适应园区发展需要的招商引资方式。
·以大型具有国际、国内网络化物流服务能力的专业化物流企业为主要招商引资对象，以我国加入WTO开放物流服务市场为背景，以物流园区为优先开放依托，以物流市场准入管理改革为目标，在此类企业的市场准入上，通过赋予园区管理机构市场准入审批权限，为园区招商引资提供强有力的手段。
·对XX市现有大型物流企业，特别是国有物流企业（如运输、仓储等），在土地置换等政策的配合下，为其进入物流园区铺平道路，以鼓励传统运输、仓储企业进行集约化经营的方式，
使园区成为传统企业转型的平台，增强园区的招商引资能力。
·园区管理机构下设的建设开发企业，要以启动项目建设为重点，加快园区物流管理与组织环境的形成，为工业企业、商业企业进入园区进行物流管理创造条件。
·创造海关监管条件，提高进出口货物的通关速度，增强园区吸引进出口企业及相关服务企业的能力。
·营造良好的市内运输组织条件，提高市内配送服务效率和质量，为依托园区进行配送组织创造条件，增强园区吸引配送服务企业进驻的能力。
总之，物流园区的招商引资要克服过去单纯以税收减免为主的做法，也要避免将注意力集中在外资和外向型经济上，要从营造良好的物流发展氛围和改革市场准入入手，辅助以高效的管理运作机制，并设立专门部门进行引资策划，为国内外企业进入园区铺平道路。
10.8 建立科学的园区建设发展机制 由于物流园区的建设是一项时间跨度较大和功能逐步健全的综合性开发项目。因此，园区
的管理者和开发经营者必须通过科学的规划和管理，建立适合园区近期及长远发展的运作机制。
10.8.1 认真做好园区项目建设的前期工作准备
①资源整合的前期准备
物流园区的建设是促进XX市现代物流发展的关键性基础设施项目，按照现代物流发展的趋势和规律，这些基础设施不是物理性地增加XX的物流基础设施，而是将对XX既有物流设施进行充分发挥效益与效率的整合。
因此，把物流园区的发展纳入XX市物流整体发展轨道，必须做好资源整合的前期准备，应在XX市政府的领导下，结合物流相关国企改革和企业结构调整，尽快制定并实施《XX市现代物流发展规划》，在战略上提出XX市域范围内的物流资源整合规划方案，为物流园区的发展创造综合环境条件。
②为园区的开工建设做好前期准备 2007年5月前，完成物流园区建设可行性研究报告。2007年10月底，力争使物流园区发展规划方案和园区管理与运营方式获得XX市政
府的批准，并在同期完成物流园区的扩充设计，招商引资政策的初步确定。在完成物流园区建设扩充设计和建设方案的基础上，确定园区配套设施的建设投资规模与实施进度。力争2007年底前，完成园区土地征用，并做好园区市政配套设施开工建设的所有准备工作，在招商引资方面，也要开始实质性运作，至少完成园区规划中的一个物流中心或配送中心项目的洽谈和建设的前期准备工作。
10.8.2 合理安排建设时序，滚动发展 在物流园区开发建设过程中，要克服过去在部分经济开发区建设过程中，急噪冒进和盲目发展的行为和做法。在物流园区总体发展方案获得XX市政府批准后，要通盘考虑园区功能和布局的需要，要从园区未来物流高效组织和形成物流组织体系的高度，合理安排园区物流基础设施项目的建设，使建设时序与园区功能、配套设施的发展保持合理的配套关系，以便充分发挥园区设施的作用和形成良好的园区发展氛围。对引进的一些大型的物流中心、配送中心企业开发项目，要鼓励开发企业采取步步为营的滚动发展方式进行开发，力争边开发边产生效益，尽量避免搞
圈地运动式的大铺摊子而见效慢的建设项目，特别是要避免在物流项目开发中的“胡子工程”，以免影响园区的整体开发和环境形象。
10.8.3 建立风险防范机制，规避风险 从国内外物流园区发展的经验分析，物流园区开发是存在较大风险的，必须建立园区建设的风险防范机制。
一般性分析，物流园区的开发风险主要来自于以下方面：一是政府投资能力不足，造成园区外的市政配套设施建设步伐缓慢，园区不能在较短的时间内形成开发的基础环境条件，使园区失去发展机会和影响欲入园企业的信心；二是园区土地政策不适应物流项目发展需要，物流企业或物流基础设施开发商无利可图，造成园区项目推进缓慢；三是第一轮进入园区的企业征得土地后，由于其在物流项目和市场的开拓上进展较慢，在园区环境大幅度改善后，其土地升值较快和较大，使其在物流经营上的信心受到动摇，希望尽快出让土地获利，为后续的物流开发造成障碍。
因此，园区管理机构及园区发展环境的建设开发企业，要充分考虑上述风险的存在。在积极
争取XX市政府的投资支持和优惠的土地政策的同时，要在园区项目的开发和经营管理运作上，按照物流发展的客观规律，以实效和物流企业的经营发展为宗旨，注意甄别欲入园企业在物流经营和管理上的实力，真正引进战略性的企业，宁要质量，不图数量。
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