维普资讯 http://www.cqvip.com 【专题聚焦】 通过运用资产管理理论方法、运作过程以及操作手段实 施管理与服务，可以为物业管理与服务水平的提升、物业管 理内容的丰富以及物业管理赢利渠道和空间的扩大提供深层 次保障， 厚积薄发 享限尊 ・ 了大、中修及更新改造次数，减少了业 主费用支出，节省部分的资金就是物业 管理所讲的“增值”。物业内其他各系统 的管理和维护均可依此例，使物业的整 体保值、增值。而资产管理则将房地产 本体作为能带来经济效益的工具和载体， 通过对房地产这一资产的运作获取收益 和回报，从而实现其保值和增值。 资产管理是物业管理发展的 新阶段 随着国民经济水平的日益提高，人 们在生活需求不断改善，物质条件得到 充分满足的情况下，逐步将手中闲置的 资金用于投资以获取收益，投资房地产 目前已成为人们投资获益的主要途径和 渠道。人们对置业，从最初注重物业功 能逐步向物业能否保值及获取效益方面 围。就物业管理而言，从房地产开发项 目竣工投入使用开始，对房地产资产进 行全寿命周期管理的目标，就是使房地 进行转变，并以此作为评价、衡量物业 管理水平的标准和依据。 以笔者曾经管理过的拥有３Ｄ０多 户居住、办公单位的高档涉外商住物 业项目为例，该物业项目用于自用居 资 产、管资理金内以涵及丰能富，带来凡经涉济及利财益 的物质等方面进行保管、料理 产的价值最大化。物业的保值、增值，应 该是通过劳务的投入和付出起到完善物 业的使用效能，延长物业内各系统使用 住的业主户数与用于出租经营的业主 户数基本持平。自用居住部分９０％以上 的业主拥有多处房产，这种购置多处 物业单位的业主在北京市已逐步形成 规模。业主对物业及其管理与服务的 关心角度已不仅停留在设备系统是否 运行良好，使用功能是否完备，工程人 员维修是否及时，秩序维护员是否待 客如宾，接待人员是否微笑服务以及 并使其经济利益获得保障的行为均可称 之为资产管理。物业管理则不论是广义 年限。例如，住宅物业内的电梯，假定 电梯设计寿命为１５年，住宅使用期限为 的有关房地产开发、租赁、销售及售后 的服务，还是狭义的接受委托，对物业 ７０年，通过完善的管理和维护，使电梯 的安全运行年限达到了设计寿命，这就 进行维护、修缮等方面的管理，其目的 均是保障物业资产的保值和增值。其所 涉及房地产保值、增值的经营、服务和 是物业管理所讲的“保值”；若通过完善、 细致和全面的管理与维护，使电梯的安 全运行超过了设计运行寿命，电梯在住 宅的使用年限内由于寿命的延长而减少 管理的行为，均可以纳入资产管理的范 维普资讯 http://www.cqvip.com 【专题聚焦】 — 能够提供多少特色服务上，他们更关 心的是所投资的物业收益状况，出租 的物业租户能否长期续租获得收益， 自身所住物业是否能不断升值。 搬离。业主对于这种非物业管理原因造 成的租户退租的现象缺乏了解，很容易 将责任转嫁给物业服务公司，进而直接 影响该单元物业管理费的缴纳。同时， 由于业主用于投资的物业出现空置，他 们会因此为理由而拒交或缓交物业管理 理与服务工作容易脱离业主的意愿。笔 者所说的资产管理模式，就是变被动为 主动，按照资产管理理论和方法围绕业 主需求进行分析和调研，根据物业规模、 档次及状况进行管理服务方面的总体策 划和定位，探寻客户群体利益关心点，提 ２０００年以前北京市场上房地产项目 较少，房地产的需求大于供给以及政府 对房地产价格制定的法律法规滞后、不 健全，大多数房地产项目基本采取市场 费，甚至还会要求降低管理费标准。如 果物业服务公司不能及时收拢管理资金 用于服务，需要提供的物业管理服务就 不能正常展开，势必会对服务水平和频 次造成影响。相应的物业服务公司为防 供多层次、多角度、全方位及针对性的 周到、高效的服务：同时通过控制管理 费用支出，随时监控物业运行绩效，定 期对物业管理进行运营状况分析、对业 主的房地产进行投资分析，随时了解和 掌握客户的物业及其收益状况，确保物 业管理工作能够按计划有序展开，为物 价值（或称市场接收价值、市场承受价 值）确定售价，其市场价值均远远高于 成本价格。随着北京市房地产开发规模 日益扩大，各区位建设土地逐步增量， 大量新的楼盘不断入市，房地产的需求 与供给趋于平衡。局部区域出现供大于 求的状况，加上房地产项目售价逐步趋 于合理，售价明显低于同等区域的早期 止入不敷出给企业造成资金压力，就会 减少对物业管理的投入。如此恶性循环 必然使得物业各系统得不到及时、有效 的维护，减少物业经济寿命，进而更加 剧了业主所拥有的资产贬值。 业“保值”及“增值”提供资金保证。 其次，丰富物业管理内容。物业服 务公司应从“管家”、“保姆”式管理与 房地产项目。这样使得业主所购早期物 业的租售价格受到冲击，并使物业的预 因此，有效的缓解市场因素造成 的物业贬值而给物业服务公司带来的 服务的行为意识上解放出来，延伸管理 范围，丰富管理内涵，逐步把物业管理 期投资收益逐渐下降。例如，一套在 ２０００年以前最高能租到４０００—５０００美元／ 月的物业单位，受市场变化影响，如今 仅能租到ｉ０００—１５００美元／月的价位。由 于业主大多为非房地产行业专业人士， 影响，实现物业保值、增值的目标，提 高所管理物业的经济收益，保障物业 服务公司与业主的利益实现双赢，将 成为物业管理行业发展所要面临的新 课题，也是物业管理能否深层次发展 培育成集“保姆、管家、参谋、顾问”为 体的服务模式，不但在日常的秩序维 护、保洁、设备维护等方面体现自身作 用，还应在物业租售代理、物业装修委 托、房地产信息咨询以及业主置业投资 运营策划等方面发挥优势，使物业服务 他们对市场供需关系影响价格等诸多因 素缺乏了解和认识，容易将投资收益减 少、租户退租及物业贬值的责任归咎于 物业服务企业的水平低。 由于这些业主大多没有对物业管理 水平的高低状况直接进行体会，主要通 过其租户对物业管理的感受及是否续租 而进行评价。而作为非拥有物业产权的 租户，与拥有物业产权的业主对物业的 认识和重视角度上存在差异，租户并不 在意所使用的物业本身是否保值，物业 内各系统维护是否到位，他们更多关心 的关键。笔者认为运用资产管理的理 论方法和手段来丰富物业管理内涵、 企业的管理、服务、经营融为一体。 第三，增加物业管理赢利点。物业 管理费的收取，会直接影响到物业管 延伸物业管理与服务内容不失为－－＠ 更新物业管理理念、提升物业管理行 业位置的新尝试，势必将带动物业管 理行业发展的新趋势。 理实施过程中的各个方面和环节。采 用资产管理模式实施物业管理，可以 提高其管理与服务的产品附加值，在 将资产管理理论运用于物业管 理工作中 通过运用资产管理理论方法、运作 过程以及操作手段实施管理与服务，可 以为物业管理与服务水平的提升、物业 房地产运作的各个环节中增加收益点， 丰富物业服务企业的赢利渠道和途径。 由于有了资金保证，各项工作就会得 到有效实施。同时，业主由于投资收益 得到了保障，对物业管理费的缴纳就 会积极主动，对物业管理工作也会积 极配合和采纳，从而促进物业的“保 的是所租物业期间，物业内服务设施是 否完善、配套服务项目是否齐全、便捷、 舒适。租户更在意直观的外部感受如物 管理内容的丰富以及物业管理赢利渠 道和空问的扩大提供深层次保障。 首先，提升物业管理与服务水平。 目前国内的物业管理尚处于起步、发展 阶段，在物业管理过程中往往采取的是 值”和“增值”，从而达到双赢。 业环境、秩序维护员形象、卫生清洁以 及配套服务等。租户承租期间若在同档 次、同区域发现更为便捷、便宜的物业 运用资产管理拓展行业领域 物业资产管理主要包括：制定物业 的策划计划，持有或租售分析并进行物 。被动的管理与服务，对业主及客户真正 单位时，这些租户有可能在租期届满后 的需求缺乏深度了解和认识。因此，管 ¨＿ｔ■； 匡圈 维普资讯 http://www.cqvip.com 【专题聚焦】 业租售：业主对物业的重新定位、费用 支出测算；物业管理运行绩效分析，根 据物业在同类物业竞争市场上的表现调 整管理方法与收益途径，为房地产置业 港这样的城市，在城区内房地产开发规 地产资产管理创造了条件。第三步， 业主提供房地产方面专业支持，丰富 模较小，建设用地已经饱和，供需基本 均衡的情况下，物业管理水平的高低在 业管理内容，创造多环节赢利机会。 过与业主建立信任关系后，业主有可 定程度上可以决定部分楼盘价格。 综上所述，通过以上房地产状况综 投资者定期进行运营与成本状况分析等 方面内容。 物业服务企业应帮助房地产置业投 将其房屋装修（仅指用于租售）、房地 市场调研、房地产投资与政策咨询、 业租赁、置换、转让与销售等方面 务委托给物业服务公司进行实施， 服务公司就可以依据自身优势，完威 委托的业务并收取相应的费用。与此 合分析，物业服务公司应使业主了解物 业价值升降规律，同时依托高效、优质 物业管理基础工作，在房地产运营各环 节提供房地产的全方位专业支持。其具 资者进行投资分析，消除业主由于缺乏 房地产专业知识，在出售或出租物业时 认为物业投资时认为置业价值始终不变 的误区。物业管理人员根据市场状况分 析对房地产资产价值进行的现时基本定 位，使业主明确目前现时房地产价格状 况及市场走势与物业管理水平的高低并 无直接关联。 应当指出的是，房地产价值或租金 价格主要受市场供需因素影响，在其他 影响因素不变的情况下，供求关系直接 决定房地产价值。若同区位、同档次的 体工作内容包括第一步，提供高质量 的物业管理服务，使业主对物业管理产 生信心。首先，应努力做好物业管理中 秩序维护、保洁、设备运行与维护、入 户服务等最基础的服务工作，不断提高 基础管理与服务的水平，真正解决业主 时，还可以涉足房地产尾盘剩余物业 位的物业代理工作，减少开发商资产 闲置和浪费，减轻开发商由于物业单 空置而加大的支出成本，增加物业月目 公司收益点。 的后顾之忧，使业主充分相信物业服务 公司在物业管理方面的专业能力，让业 主建立一旦涉及房地产方面的问题首先 向物业服务公司进行咨询的意识。第二 步，使业主对物业服务公司产生“依 目前中国物业管理市场所形成 种模式的核心均围绕提高服务水平及 备物业本身的使用效能的层次上。 产管理方式实施物业管理、以物业ｕ女 促进物业管理的观念还未形成，尚属 级阶段。从资产管理的角度理解和分 物业管理行业，从而拓展行业的服务 容，延伸服务领域实现物业管理行业 新繁荣，势在必行。◇ 作者系北京中天如日物业管理 限公司副总经理 编辑：邹 物业项目多，且市场仍有增量空间，该 类房地产价格就较低，且物业价格波动 较大：反之，若同区位、同档次的物业 赖”，为房地产资产全面委托管理奠定 基础。一部分置业投资经营的业主，所 购物业非本人使用，这些业主大多无时 间、无精力以及无能力“打理”物业资 产，但对其房屋能否长期带来预期收益 又十分敏感。若业主已对物业管理建立 起充分的信任，就会将与物业相关的事 情委托给物业服务公司进行处理和解 项目少，区域市场增量小，该类房地产 价格就较高，物业价格波动较小。而物 业管理虽对房地产的售出价格或市场租 金价格有一定影响。就北京市目前不断 有新楼盘上市的房地产市场状况来看， 物业管理水平的高低影响房地产价格走 势的可能性较小。与之相反，目前像香 决，这样就为物业服务公司全面进行房