东塘区域商业市场调查报告

东塘区域

商铺市场调查报告

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前 言

本次市场调查范围包括劳动中路、曙光中路、韶山中路的沿街商铺及星级酒店。通过对本项目周边主要干道两侧沿街商铺的铺面建筑结构（开间、进深、层高）、租金水平、商业业态、铺面地段等综合因素，以及周边三星、四星级酒店大堂内的商业业态租金水平。

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一、 具体市调基本情况如下：

（一）劳动中路（起：劳动中路—曙光中路交汇处；始：韶山路—劳动中路交汇处）

序号 1 2 3 4 5 6 7 商铺名称 清清烟酒 大自然茶艺馆 中国福利彩票 一点通网络会所 丝域美发馆 福乐行汽车修理厂 扬帆地产（二手房产） 业态类型 日杂 餐饮 休闲、娱乐 休闲、娱乐 美容、美发 服务 服务 估算商铺面积 5㎡ 160㎡ 11㎡ 75㎡ 36㎡ 216㎡ 18㎡ 360㎡/层 30㎡ 75㎡ 25㎡ 100㎡ 20㎡ 7㎡ 9㎡ 10㎡ 租金 1600元/月 1.2万元/月 1800元/月 4000元/月 2200元/月 1.3万元/月 3200元/月 预估售价（按6%进行计算） 64000 15000 32727 10667 12222 12037 35556 预估售价（按7%进行计算） 54857 12857 28052 9143 10476 10317 30476 备注 客房共3—— —— —— 层、客房42间 1800元/月 —— 2000元/月 —— 1800元/月 1500元/月 1600元/月 2000元/月 12000 —— 16000 —— 18000 42857 35556 40000 10286 —— 13714 —— 15429 36735 30476 34286 8 和家商务酒店 酒店 9 10 11 12 13 14 15 16 常德牛肉粉 康寿大药房 福建小吃 水艺休闲 旺旺盖码 聚旺食品商行 38° 童心童意 餐饮 医药 餐饮 休闲、娱乐 餐饮 日杂 服装 服装 - 3 -

17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 嘉倪小熊时尚生活馆 梦成休闲 蓝裳特大码小码（鞋） 芬阁 仙都酱板鸭 长兴冶金加工店 花样生活馆（花店） 中国移动 燃气配件维修 电动工具 酷男人 宝中旅游 雅安图文广告 千叶摄影 浣溪沙30°（洗衣店） 9577便利店 瓦罐汤吧 福彩 风味牛肉粉 兴财置业（二手房产） 茶楼 典当行 服装 休闲、娱乐 服装 服装 食品 五金 服务 通讯 服务 五金 服装 服务 服务 服务 服务 超市 餐饮 服务 餐饮 服务 餐饮 金融 30㎡ 140㎡ 20㎡ 7㎡ 5㎡ 15㎡ 16㎡ 5㎡ 6㎡ 6㎡ 24㎡ 12㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 15㎡ 25㎡ 25㎡ 40㎡ 30㎡ 4200元/月 —— 3800元/月 1800元/月 2700元/月 4200元/月 4600元/月 1500元/月 1700元/月 1700元/月 2500元/月 2000元/月 1200元/月 1300元/月 1500元/月 2000元/月 1800元/月 2000元/月 2500元/月 2500元/月 3000元/月 —— 28000 —— 38000 51429 108000 56000 57500 60000 56667 56667 20833 3333 9600 10400 12000 16000 14400 26667 20000 20000 15000 —— 24000 —— 32571 44082 92571 48000 49286 51429 48571 48571 17857 2857 8229 8914 10286 13714 12343 22857 17143 17143 12857 —— 二层30㎡ 含二层6㎡ 沿街巷店面 沿街巷店面 沿街巷店面 沿街巷店面 沿街巷店面 沿街巷店面 沿街巷店面 沿街巷店面 两层 - 4 -

39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 津市牛肉粉 牛杂馆 湘潭石油设备 同欣石油设备 新维度 建安房屋（二手房产） 能源物资门市 逆时空 玫瑰坊 蜜糖食品 农家宝土特产 伊A名品 搜廊 铝塑钢店 烟酒商店 羊绒纱 移动通信 卤味鸭脖 行运商行 建材店 烟酒商店 火玫瑰 餐饮 餐饮 五金 五金 服装 服务 五金 服装 服装 食品 食品 服装 服装 五金 日杂 服装 通讯 食品 服务 五金 日杂 服装 25㎡ 12㎡ 30㎡ 30㎡ 15㎡ 15㎡ 30㎡ 15㎡ 15㎡ 15㎡ 15㎡ 15㎡ 15㎡ 15㎡ 8㎡ 9㎡ 9㎡ 9㎡ 7.5㎡ 30㎡ 9㎡ 18㎡ 3000元/月 1800元/月 3800元/月 3800元/月 2400元/月 2300元/月 —— 2500元/月 2500元/月 2500元/月 2800元/月 3000元/月 3000元/月 —— 2000元/月 2200元/月 2200元/月 2200元/月 2000元/月 —— 2200元/月 4100元/月 24000 30000 25333 50667 32000 30667 —— 33333 33333 33333 37333 40000 40000 —— 50000 48889 48889 48889 53333 —— 48889 45556 20571 25714 21714 43429 27429 26286 —— 28571 28571 28571 32000 34286 34286 —— 42857 41905 41905 41905 45714 —— 41905 39048 - 5 -

61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 74 75 76 77 馨宇鲜花 烟酒便利店 莱可美妆 特百惠 韩国化妆品 炒货水果 床上用品 飞雕五金建材 逸文综合商店 香槟时尚酒店 新华楼 大地通讯（手机卖场） 秋水伊人 口腔诊所 忘不了男装 格力空调 服务 日杂 美容、美发 超市 美容、美发 食品 家纺 五金 日杂 酒店 餐饮 通讯 服装 医疗 服装 服务 35㎡ 11㎡ 18㎡ 18㎡ 18㎡ 18㎡ 18㎡ 35㎡ 18㎡ —— —— 90㎡ 90㎡ 45㎡ 180㎡ 45㎡ 1F：456000元/月 3000元/月 4000元/月 4000元/月 3800元/月 3900元/月 4000元/月 —— 4000元/月 —— —— —— 4.5万元/月 2.5万元/月 —— 2万元/月 1F：2.2万元/月 2F：4000元/月 3万元/月 3万元/月 2万元/月 34286 54545 44444 44444 42222 43333 44444 —— 44444 —— —— —— 100000 111111 —— 88889 97778 6667 133333 133333 160000 97778 29388 46753 38095 38095 36190 37143 38095 —— 38095 —— —— —— 85714 95238 —— 76190 83810 5714 114286 114286 137143 83810 已留电话待查 已留电话待查 78 盖码饭 餐饮 ㎡ 2F：120㎡ 79 80 81 82 良品铺子 大陆名剪 金菜园包点 商铺 食品 美容、美发 餐饮 45㎡ 45㎡ 25㎡ 转让，45㎡，转让费17万，租金2.2万元/月 - 6 -

曙光中路与劳动路83 芝仁药房 医药 180㎡ 8000元/月 8889 7619 交叉口往东塘方向，以下同 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 烟酒商店 馨宇鲜花 鑫中鑫中老年服装 红群烟酒 华宇酒店 长沙银行 浦发银行 汎歌国际美容 商铺 长沙现代妇科医院 中国农业银行 格力空调 英格莱洗衣 新西兰生活馆 郭三疯水煮鱼 东盈宾馆 美丽水晶 海飞烟酒 中国联通 日杂 服务 服装 日杂 酒店 金融 金融 美容、美发 45㎡ 45㎡ 200㎡ 6㎡ 大堂400㎡ 200㎡ —— 200㎡ 5000~6000元/月 5000元/月 —— 1800元/月 20~25元/㎡·月 —— —— —— 26667 22222 —— 60000 —— —— —— —— 32653 —— —— 34247 33333 34667 —— —— 96000 96000 —— 22857 19048 —— 51429 —— —— —— —— 27988 —— —— 29354 28571 29714 —— —— 82286 82286 —— 不分层 出租，147㎡，2.4万/月（一楼） 医疗 金融 服务 服务 服装 餐饮 酒店 服务 日杂 通讯 —— —— 146㎡ 45㎡ 150㎡ 200~300㎡ —— 25㎡ 25㎡ —— —— —— 2.5万/月 7500元/月 2.6万/月 —— —— 1.2万/月 1.2万/月 —— - 7 -

103 104 105 106 108 109 110 111 112 113 114 115 116 原味粉馆 仟吉 和诚行 欧林雅 TGGC女装 养天和大药房 雅黛丽 法尔莎 HON·B 黛安芬 商铺 紫淑女装 颐而康 阿里山源 餐饮 食品 服装 服装 服装 医药 服装 服装 服装 服装 20㎡ 20㎡ 80㎡ 80㎡ 80㎡ 80㎡ 80㎡ 80㎡ 80㎡ 60㎡ 1.5万/月 1.8万/月 3万/月 3万/月 3.2万/月 —— 3.5万/月 3.3万/月 3.8万/月 2.5万 150000 180000 75000 75000 80000 —— 87500 82500 95000 83333 128571 154286 64286 64286 68571 —— 75000 70714 81429 71429 近火宫殿，下同 转让，160㎡（含2楼），转让费：13万；租金1F：2.5~3万元/月；2F：140㎡，1.3万元/月 服装 康体 康体 80㎡ —— —— 4万/月 —— —— 100000 0 0 85714 0 0 根据本次市调情况，劳动中路各业态统计如下

业态类型 数量 日杂 10 餐饮 14 休闲娱乐 4 服装 24 服务 18 五金 8 酒店 4 美容美发 5 医药 3

业态类型 数量 食品 7 通讯 4 金融 5 超市 2 家纺 1 医疗 2 康体 2 空铺 3

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从以上数据和统计表图可以看出，劳动中路整体商业业态类型丰富，其中所占比例较大的分为服装、餐饮、其他服务行业，各业态比例分别达到：服装22%、其他服务业16%、便利店16%、餐饮12%。

各商铺随着所据地理位置不同，商铺租金价格也大相近庭。劳动中路由东往西商铺价格呈递增形势，沿街商铺租金水平高于邻街商铺，原始铺面租金价格低于转让商铺，其次，一铺一价为普遍现象。

整体上劳动中路商铺租金在1000元以上/月~3万元以上/月之间，每平米月租金水平在48元/㎡·月~600元/㎡·月不等，个别商铺租金水平高达600~700元/㎡·月。从本案至韶山路该段商铺租金价格在2.2万元/月~3万元/月。(备注：原始商铺租金在1800元/㎡左右)

租金年递增情况基本按市场行情波动，随行就市。根据个例分析，商铺租金以进驻后每两年递增4~6% 。

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根据相关数据对市场的各大百货、卖场统计，步步高在中午12点左右的进出人流量达到平均11人次/分钟；下午5点左右步步高进出人流量达到平均23.8人次/分钟。人流量相对一般。

劳动中路分段租金水平情况

劳动中路分段沿街商铺（酒店裙楼）建筑结构及租金水平基本情况 劳动中路前段 劳动中路中段 劳动中路后段 3.5~6米 开间 2.5~4米 开间 2.5~3.2米 11~15米 进深 3.5~6米 进深 3~5米 3.5~4.5米 层高 3.5~4.2米 层高 3.5~4.2米 一层 500~600元/㎡·月 商铺 一层 商铺 一层 120~380元/㎡·月 50~220元/㎡·月 租金 二层 租金 二层 二层 45~90元/㎡·月 范围 三层 范围 三层 三层 一层 酒店一层 华宇酒店 酒店一层 内铺二层 20~25元/㎡·月 内铺二层 二层 租金 三层 租金 三层 三层 开间 进深 层高 商铺 租金 范围 酒店内铺租金

图例示意： （前段） （中段） （后段）

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（二）曙光中路（起：劳动中路—曙光中路交汇处；始：曙光中路—桂花路交汇处）

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 商铺名称 长沙银行 富安娜家纺 友友饭店 中国银行 国信租车 贝贝熊 阿里郎（家润多商铺） 荞麦茶店 章光101 TYBP 实惠家菜馆 衣品名店 天翼手机卖场 楚仁堂大药房 李宁 雅黛丽 网吧 蓝波湾洗浴 原汤盖码 德园包点 杨裕兴 炒货店 千惠超市 业态类型 金融 家纺 餐饮 金融 服务 孕婴童 食品 服务 服务 服装 餐饮 服装 通讯 医药 服装 服装 休闲、娱乐 休闲、娱乐 餐饮 餐饮 餐饮 食品 超市 估算商铺面积 180㎡ 156㎡ 400㎡左右 200㎡ 80㎡ 156㎡ 16㎡ 5㎡ 96㎡ 30㎡ 156㎡ 39㎡ 50㎡ 120㎡ 132㎡ 36㎡ —— 380*2㎡ 60㎡ 18㎡ 200㎡ 16㎡ 160㎡ 租金 —— —— —— —— —— 5.6万/月 1万/月 2100元/月 3.2万/月 1.1万/月 —— 2万/月 3万/月 —— —— 2.3万/月 —— —— 1.1万/月 4000 —— 2600元/月 6800元/月 预估售价（按预估售价（按6%进行计算） 7%进行计算） —— —— —— —— —— 71795 125000 84000 66667 73333 —— 102564 120000 —— —— 127778 —— —— 36667 44444 —— 32500 8500 —— —— —— —— —— 61538 107143 72000 57143 62857 —— 87912 102857 —— —— 109524 —— —— 31429 38095 —— 27857 7286 备注 2层 - 11 -

24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 芝林大药房 富丽真金家纺 惊喜生活时尚坊 杭州小笼包 明园蜂业 百柳布衣 冠鲜包子铺 名居地产(二手房产) 瑞祥渔具 本命红服饰 成人用品 刘师傅窗帘 甜筒比萨 寄卖行 衣布留神 小木匠 旅游百事通 高原红 格力客服 省心厨具 刻章 福天宾馆 新宜民大酒店（5粮液专卖店） 医药 家纺 服装 餐饮 食品 服装 餐饮 服务 服务 服装 服务 服装 餐饮 服务 服装 服务 服务 服装 服务 日杂 服务 宾馆 专卖店 160㎡ 120㎡ 30㎡ 12㎡ 12㎡ 30㎡ 27㎡ 8㎡ 8㎡ 15㎡ 15㎡ 15㎡ 7㎡ 9㎡ 12㎡ 12㎡ 15㎡ 15㎡ 15㎡ 15㎡ 12㎡ 740㎡ 40㎡ —— —— 8000元/月 5000元/月 5000元/月 7000元/月 4600元/月 1800元/月 1100元/月 2000元/月 2000元/月 2100元/月 1600元/月 —— 3000元/月 3000元/月 3400元/月 3300元/月 3500元/月 3500元/月 2500元/月 1.25万/㎡ 4000元/月 —— —— 53333 83333 83333 46667 34074 45000 27500 26667 26667 28000 45714 —— 50000 50000 45333 44000 46667 46667 41667 3378 20000 —— —— 45714 71429 71429 40000 29206 38571 23571 22857 22857 24000 39184 —— 42857 42857 38857 37714 40000 40000 35714 2896 17143 原始门面 原始门面 第三年递增10% - 12 -

47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 十年间商务会所(2F) 正道养生（3F） 芙蓉家侨养生会所（3F） 建行(1F) 贝贝康宠物医院 爱心宠物医院 陈记私家车服务中心 金湘园休闲城 冷作油漆 粤兴汽修 精视佳眼镜店 休闲、娱乐 康体 康体 金融 服务 服务 服务 休闲、娱乐 服务 服务 服务 —— —— —— 160㎡ 200㎡ 200㎡ 110㎡ 200㎡ 45㎡ 70㎡ 20㎡ —— —— —— —— 6000元/月 6000元/月 4000元/月 —— —— 4000元/月 1700元/月 3050元/月 3000元/月 3000元/月 6100元/月 3000元/月 2200元/月 2500元/月 4000元/月 3000元/月 2900元/月 2800元/月 3200元/—— —— —— —— 6000 6000 7273 —— —— 11429 17000 —— —— —— —— 5143 5143 6234 —— —— 9796 14571 25万转让费 25万转让费 转让费6.8万 58 特哩卡 服装 25㎡ 24400 20914 每年递增5% 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 戈美琪 宝贝空间 馨宇鲜花 女人味 保健用品 你的衣柜 沁园美发 淘包坊 我型我秀 天佑烟酒 蜜蜂园 服装 服装 服务 服装 服务 服装 美容、美发 服装 美容、美发 日杂 食品 18㎡ 18㎡ 36㎡ 15㎡ 10㎡ 30㎡ 25㎡ 13㎡ 13㎡ 7㎡ 12㎡ 33333 33333 33889 40000 44000 16667 32000 46154 44615 80000 53333 28571 28571 29048 34286 37714 14286 27429 39560 38242 68571 45714 转让费5.8万 业主自持 - 13 -

月 70 71 72 73 74 75 永和豆浆 明康口腔门诊 巴山夜雨保健 千金大药房 移动销售中心 七匹狼 餐饮 医疗 康体 医药 通讯 服装 132㎡ 120㎡ —— 200㎡ 150㎡ 220㎡ —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 根据本次市调情况，曙光中路各业态统计如下

业态类型 数量 金融 3 服装 17 服务 18 餐饮 9 酒店 1 日杂 2 食品 2 通讯 2 医药 4

业态类型 数量 医疗 1 康体 3 家纺 2 孕婴童 1 百货 1 休闲娱乐 美容美发 4 2 便利店 1

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从以上数据和统计表图可以看出，曙光中路整体商业业态类型与劳动中路竟似，其中所占比例较大的分为服务、服装、餐饮，各业态比例分别达到：服装26%、服务25%、餐饮12%。

曙光中路西侧沿街商铺部分属于巴士公司，东侧部分商铺属于老干所。商铺租金均为一铺一价，并无整体管理，统一租金水平。家润多外街商铺均价在1万元/月。曙光中路（桂花路与曙光路交汇处）商铺租金由北往南呈递增态势。

整体上曙光中路商铺租金在1000元以上/月~3万元以上/月之间，每平米月租金水平在42元/㎡·月~600元/㎡·月不等。新宜民大酒店位于曙光中路与红花坡交汇处，租金水平高于正常星级酒店租金水平，以沿街商铺的形式对外租赁，现营业性质为酒水类，租金水平为80元/㎡·月。

租金年递增情况以商家进驻后，每两至三年递增4~6%。曙光中路分段租金水平情况

曙光中路分段沿街商铺（酒店裙楼）建筑结构及租金水平基本情况 曙光中路前段 曙光中路中段 曙光中路后段 3~12米 开间 3~5米 开间 3~5米 10~13米 进深 7~6米 进深 5~10米 3.5~4.5米 层高 3~4.2米 层高 3~3.5米 30~80元/㎡·月 一层 230~600元/㎡·月 商铺 一层 120~400元/㎡·月 商铺 一层 110~260元/㎡·月 租金 租金 二层 二层 二层 范围 范围 三层 三层 三层 新宜民大酒店 一层 酒店一层 酒店一层 80元/㎡·月 内铺内铺二层 二层 二层 租金 租金 三层 三层 三层 开间 进深 层高 商铺 租金 范围 酒店内铺租金

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图例示意： （前段） （中段） （后段）

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（三） 韶山路（韶山路—北至电信大楼，南至工人文化宫）

电信大楼 手机通讯 休闲娱乐 手机通讯 休闲娱乐 友阿商城 服装餐工人文化宫 饮 潇湘影视大楼

韶山路沿街商铺市场调查，以韶山路与劳动中路交汇处为中间点，以北至电信大楼，以南至工人文化宫。北向，韶山路东西两侧大多以手机通讯商业业态为主导，其次为休闲娱乐和餐饮；南向，韶山路西侧以服装为主（包含服装交易大楼），东侧因在建的友阿商场和潇湘影视大楼，商业相对较少，主要是一些日杂，小吃摊铺和银行。

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租售情况调查分析如下： 1、 集中性商业

物业名称 规模（㎡） 层数 物业类型 商业业态 档次 经营品种 服饰、饰品、化妆品、珠宝、名表、餐饮、美金色家族 6000 6层 商业 百货 高档 容院 步步高 大都市地下商19000 业街 通程电器 8000 5层 住宅、商业 电器专业店 中档 家电类产品 珠宝、化妆品、服饰、家电、体育用品、厨具、友谊商城 25000 6层 商业 百货 中高档 床上用品 珠宝、化妆品、服饰、家电、体育用品、厨具、平和堂 60000 10层 商业、商务 百货 中高档 床上用品 联营 联营 联营 6个区 商业 地下步行街 中档 饰品、服饰、娱乐休闲、电子游戏 租赁 17000 4层 商业 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电器 自营 联营 营运方式 2、 街铺

韶山中路街铺平均售价35000-60000元/m²之间，平均租金在100-600 元/m²•月之间；

韶山北路街铺平均售价30000-55000元/m²，平均租金100-500 元/m²•月之间；

韶山南路街铺平均售价30000-65000元/m²，平均租金150-400 元/m²•月之间；

劳动西路街铺平均售价20000-30000元/m²，平均租金100-400元 /m²•月之间；

大都市步行街街铺平均售价15000-30000元/m²，平均租金100-300元/m²•月之间。

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3、 业态比例情况

本次对韶山路市场调查路段的商业业态中，服装、金融、通讯所占比例居高，各占19%、18%和14%。

位于劳动西路的大华宾馆和神禹大酒店，其所在商业地段，周边商业氛围非常理想，人流人气均很高。酒店大堂内，根据业态性质和承租商家的双方谈判能力，租金水平在30~45元/㎡·月之间。 韶山中路分段租金水平情况

韶山中路分段沿街商铺（酒店裙楼）建筑结构及租金水平基本情况 韶山中路前段 韶山中路中段 韶山中路后段 3.5~4.2米 开间 4米左右 开间 3~3.5米 6~13米 进深 3~12米 进深 4~5米 3.5~4.5米 层高 3~4.2米 层高 2.8~3.2米 一层 210~560元/㎡·月 商铺 一层 500~700元/㎡·月 商铺 一层 150~510元/㎡·月 二层 租金 二层 租金 二层 范围 三层 范围 三层 三层 一层 酒店一层 酒店一层 二层 内铺二层 内铺二层 租金 三层 租金 三层 三层 开间 进深 层高 商铺 租金 范围 酒店内铺租金

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图例示意： （前段） （中段） （后段）

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二、 综合结论

通过此次对本项目周边三条路线（劳动中路、曙光中路、韶山中路）的商业市场调查情况分析。

劳动中路：每平米月租金水平在48 ~600元/ m²•月之间

➢ 前段租金水平：500~600元/㎡·月 曙光中路：每平米月租金水平在韶山中路：每平米月租金水平在 ➢ 中段租金水平：120~380元/㎡·月 ➢ 后段租金水平：40~220元/㎡·月

42 ~600元/ m²•月之间

➢ 前段租金水平：230~600 元/㎡·月 ➢ 中段租金水平：120~400元/㎡·月

➢ 后段租金水平：30~80元/㎡·月；110~260/㎡·月

150~700元/m²•月之间

➢ 前段租金水平：210~560/㎡·月 ➢ 中段租金水平：500~700/㎡·月 ➢ 后段租金水平：150~510/㎡·月

2013-11-21

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