规范房地产开发管理与宏观调控论文

规范房地产开发管理与宏观调控研究

【摘要】2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了“量跌价涨”的局面，近两年，中国的楼市一直处在政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度虽有下降，但价格却没有明显的回落，各大城市房价依然一路高走，宏观调控要何时奏效？对宏观调控的政策和措施本身进行反思尤为重要。本文分析了这一局面产生的原因，并提出相应的政策建议。

【关键词】房地产政策；房地产市场；调控；政策建议 1 我国的房地产周期的特点

1.1 我国房地产的周期大概在5年左右。从1988年到2008年的20年期间的房屋销售价格指数，我们可以发现，从1993年是我国的“房地产热”年份，周期处于波峰阶段，到1998年迎来第二个波峰，2004年是第三个波峰，2008年是第四个波峰。可以看出，我国的房地产业大概是5年左右为一个周期。我国国民经济从1953年到1990年共呈现出8个4～6年的波动周期。这和我国制订和实施国民经 济“五年计划”是有关系的。在5年当中，投资量的分布和节奏存在曲线形的变化。而房地产业是国民经济的寒暑表，房地产的波动周期必然与之相对应，其波动周期大体上也是4～6年，平均为5年。

1.2 我国房地产的发展区域不平衡，各地区周期有差异。我国

的房地产业是从深圳、上海、北京等一些大城市开始发展，从而开始带动了东部沿海城市的房地产发展，国家的固定资产投资也大部分在东部。东部地区和城市的房地产业发展明显快于中部和西部，房价也明显高于中西部地区。东部房地产业的发展带动了中西部地区房地产业的发展，所以从周期性上看，东部地区到达最高点时，中部地区正处于发展上升阶段，而西部地区在初始发展阶段。所以，2009年沿海一些大城市的房价开始下跌的时候，中西部地区的房价趋于稳定，没有出现大幅度的下跌，像西安、兰州、西宁、乌鲁木齐等一些西部城 市的房价反而出现持续上涨的趋势。这就说明了我国房地产周期在不同的地区有不同的时间周期，大概的可以总结为东部-中部-西部的次序。 2 房地产新政与房地产市场表现

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月 7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长 35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比

上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193 元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调 控措施。2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次，但调控效果却并不如人意，中国国家统计局发布的最新数据表 明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%，涨幅创下纪录，其中，90平米及以下的新建商品住宅，价格上涨幅度更是达到 22.4%。尤其值得注意的是，和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与3月份比较，不仅未跌，反而分别上涨约1.5%。 3 宏观调控政策的相互协调与配合

针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各 政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须互

相配合，is-lm理 论就详细阐述了各经济政策互相配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果。如房地产调控政策之货币金融政策，在汇率改革没有出现大动作的前提条件下，如果连续加息，则不仅使国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致流动性更加过剩。而如果不加息，则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间寻找一个平衡点。再如关于 规范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后，未来必然会有相关更细的政策出台，可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管 理。最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，政策制定者必须全面协调，使各政策间相互配合，才能保证政策的作用的充分发挥。 4 结束语

房地产价格的上涨对地方政府几乎是有百利而无一害，而房价的任何下挫都将减少地方政府收入。正因为如此，所有地方政府都努力对中央的调控政策采取障 眼法，瞒天过海。本来中央政府就投鼠忌器，出拳时有所保留，现在再加上地方政府”太极推手”的推挡，拳到之时，力量已经损耗大半。如此一来，房地产调控政策的效果就可想而知了。至此，中央政府虽屡次出拳，房价依然继续上涨就不足为怪了。至于未来的房地产价格走势，从根本上说还得看各级政府的意志，而这中间中央政府的意志又是最为关键的。因

为只要中央政府重新界定土地出让金和房地产 交易税费的中央-地方分享比例，或者甚至将其完全收归中央，就可对地方政府推动房价上涨起到釜底抽薪的效果。面对高额土地出让金的诱惑，本文认为中央政府 在不久的将来即可能推出此类举措，更何况当前的高房价已让其师出有名了。当然，”房地产的大起大落（当然应该主要是指大落），对谁（当然除了购房者）都不 是好事情。”上海市某位领导的讲话已经精辟地道出了中央和地方政府对房地产的真实心态。因此，指望中央政府在短期内就下猛药、出重拳显然是不现实的。目前 的种种迹象显示：中央政府还没有作好承担房价下跌后果（银行坏账增加，经济可能很快陷入通货紧缩）的准备。其目前更有可能采取的办法是：在稳定房价的同时减少国内银行对房地产的贷款，并为银行争取一定的缓冲时间（以发展房地产贷款的资产证券化、reits 等）以便其收回贷款；与此同时，鼓励外资以自主资金入场接盘（在外资不断增大介入国内房地产力度且被民间广泛视为近期房地产过热罪魁祸首之一的微妙关头，一位央行官员最近竟然明确宣示：外资流入不是国内房地产过热的主因；同时承认其对国内资金起到了替代作用），以此达到既促进经济增长，同时又避免国内银行积累坏账的双重效果。 参考文献：

[1]包宗华.房地产宏观调控的重大进步和发展[j].中国房地产，2005,(11).