早在1880-1890的《海关十年报告》里，外国人对方兴未艾的上海房地产市场极为乐观：“中国人有涌入租界的趋向。这里房租之贵和捐税之重超过中国的多数城市，但是由于人身和财产更为安全，生活较为舒适，有较多的娱乐设施，又处于交通运输的中心位置，许多退休和待职的官员现在在这里住家，还有许多富商也住在这里„„”；事实证明这一判断是基本准确的，上海房地产业在后来数十年的发展过程中，除了战争和动荡时期外，基本上呈现一路走高、持续上涨的趋势，极大改变了上海城市面貌，也造就了上海滩首富巨商哈同、沙逊、徐润等人的暴富神话，细加考察，这是上海租界特殊的社会环境，以及各种因素合力作用的结果。
一、外商将房地产转化为商品
英国人来到上海后，开辟租界，因为人员稀少，住房需求有限，房屋只是自建自住。由于上海租界环境的相对安定，以及城市基础设施的完善，在太平天国起义后，内地动荡的局势使大量外来人口涌入上海，而且与日俱增。20世纪初年上海城市人口已经突破100万大关，其中不少殷实移民需要在上海购地置房，不仅促使城市地价大幅上涨，而且房租也水涨船高，着实让经营者大发横财。
随着租界“华洋分居”的打破，洋人利用所谓的“永租权”，即只须付极少的租金，就可以无限期地租赁土地（实际是买断），并有上海道台颁发的道契作为护身符，开始建屋租赁，转手买卖，谁也没有办法干预，外商房地产业者成为最早暴富的一族。自从外商建立起买卖兴旺的房地产市场，在上海就再也没有比这更好的商品了。 1876年出版的随笔集《沪游杂记》说：“上海租屋获利最厚，租界内洋商出赁者十有六七。”可见出租房屋已经成为外商的发财门径，本来租界外侨最注重“华洋分居”，到了这时候，为了赚钱，也顾不得这许多，将大量房屋出租给华人居住，对此领事阿礼国颇有啧言，准备拆毁一些租屋。但遭到外商房地产经营者的一致抵制，有一位外商对他说：“我将土地租与华人或建屋租与华人，可获百分之三十至四十之利益，这是我最佳的经营之道，以后上海沦为沧海，或化为劫灰，于我何干？”
法国商人雷米，1849年在洋泾浜南岸购地2385亩，共花费45.6万元， 7年后，已经涨到每亩868元，速度惊人。面对上海地价疯涨，法国领事爱棠说：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买，一眨眼就从一个人手中转移到了另一个人手里。”
据研究，经营房地产业的平均利润在30-40%，更不乏暴富者，因此外国人在上海约有60%以上的资金，是投资于房地产业上的。由于先期参与者的暴富效应，又促动了华人经营者的持续跟进。
二、水涨船高的房租引来了土财主
20世纪20年代以后，上海成为中国的经济和金融中心，工商业十分发达，城市面貌日新月异，为城市房地产业的繁荣提供了一个基本的经济社会环境；在此过程中，大量外来人口在上海谋求他们的生计，需要高中低各种档次的房子，作为他们的栖身之处，因此房租水涨船高。
早在晚清时期，上海新建了大量砖木结构的石库门楼房，这种具有上海特色、中西合璧的里弄住宅，就是当时的商品房，被外来移民大量购买和租住。经营者通过比较，认为石库门建筑较之以前的木板简屋，不但可以减少用地，而且造价低，租金高，容易出租，一般不需10年就可收回全部成本。
新沙逊洋行是上海外资房地产业的龙头老大，从1880到1890年的10年间，就建造了青云里、永定里、广福里、宝康里等不下20余处石库门建筑。在外国房地产商攻城掠地的同时，有相当实力的中国房地产业主，也开始竞相出现，不少人原来是内地的大地主或工商业者，他们感到内地农村的地租收入，远不及上海地价和房租不断上涨，于是放弃农村，拥向上海租界，投资当房东。
著名买办徐润在《徐愚斋自叙年谱》称：“余所购置地未建者达二千五百余亩，已建筑者计三百二十余亩，共造洋房五十一所又二百二十二间，住宅二所，当房三所，楼平房一千八百九十余间，每年可收租金十二万二千九百八十余两。”可谓是个生财有道的房地产巨头了。
南浔“四象”之一的刘家，原先是南浔的大地主，在南浔乡下拥有大量土地，后来来上海投资发展房地产业。虽然他们仍在南浔种桑养蚕，但投资的主要方向已经是上海的房地产了。刘家在租界福州路、
广西路一带大量买地造屋，拥有里弄10条，著名的会乐里就是刘家的产业之一，通过出租大量房屋，刘家成为上海滩的新贵。 当时有人感慨：“长安居大不易，今则上海居尤不易焉。”据工部局年报，30年代上海里弄房屋平均月租每幢为37.50元，而同年上海各业工人平均月工资仅为14.08元，因而一幢石库门，便时常要演绎七十二家房客的故事了。
三、租界当局在背后推波助澜
上海地价的不断高涨，租界当局在背后起了推波助澜的作用。 租界当局的财政基础，主要建筑在地税和房捐上，每年都占其财政总收入的半数以上，因此它总是有意无意地逐年估高地价，以增加收入。也因为如此，房地产经营商的社会地位、经济地位都不低，一个普遍的现象是，大官僚、大洋商、大买办绝大多数拥有房地产业，而且实力不菲，李鸿章、盛宣怀都在上海大量置产。
按规定，租界当局的董事会成员，必须每年以额定标准向当局纳税，许多董事本身就是房地产巨商，拥有大量房地产，支付房地产业的捐税数额较大，因而得以在董事会中谋得一席之地。犹太巨商哈同也通过在房地产业的发迹，在法租界公董局、英租界工部局都列为董事；有材料说他利用董事身份，勾结工部局搞规划的洋人工程师，打探到哪些地段将开发项目、最具发展前景，然后购入地皮待涨，因而获利最多。如英租界越界修筑愚园路时，哈同事先得到消息，廉价向农民购得路基两旁的土地，待路铸成了，地价猛涨，他也跟着大赚了一笔。
由于比一般人信息灵敏，董事们和大房地产商固然要缴纳较高的捐税，但回报率却更高，他们趁租界越界筑路的机会，捷足先登，扩大房地产业务，而房地产业务的扩大，又反过来能向租界当局提供大量捐税。不仅董事会成员如此，其他上海滩的头面人物，也都与租界当局勾结在一起，可以说，工部局或公董局对房地产业的发展，或者说对房地产价格的持续高涨是放任的，因为其中牵涉到太多的自身利益。
四、标志性建筑拉动地价房价上升
兴建标志性建筑，打造黄金地段，带动附近地产的升值；沿主要交通线布局，以地利之便，促使房地产升值，这几乎是房地产商的不二法则，无非是其玩弄手段的高低之分。
沙逊家族靠贩卖鸦片起家，但真正发迹则是在上海的房地产投资。“跷脚沙逊”在上海投资炒作房地产，大获成功，几乎独揽了上海滩高层建筑的一统天下，他本人也因此成为上海滩首富。其中有些建筑一直是上海的标志，如汉弥尔登大楼（现福州大楼）、都城大楼（现都城饭店）、河滨公寓、卡尔登公寓大楼（现长江公寓）、华懋公寓（现锦江饭店北楼）、格林文纳公寓（现锦江饭店中楼）等。 而且，凡沙逊所有的大楼落成，附近的地皮也立即跟着涨价，1929年沙逊大厦（今和平饭店）在南京路外滩建成后，外滩南京路立即成为上海的顶级地段，那一带的地皮，一路上涨，势不可挡。以1933年的统计，沙逊大厦基地估价每亩36万两，而同期南京路西段的国际饭店基地每亩仅12.5万两，苏州河北逸的上海大厦基地每亩更低至8万两。
取沙逊而代之的是犹太富商哈同，他原在沙逊手下任办事员，后来自立门户。他拥有的房地产业，主要集中在繁华的南京路沿线，1933年哈同占有南京路土地16块，面积111.578亩，占南京路地产总额的44.23%，最高潮时达到70%以上，说南京路半条街都是哈同的房子，绝非夸张。哈同最擅长的经营手法，是喜欢以自己“永租”的黄金地段的土地，以一定的期限出租（如30年）给他人建造大楼经营，大楼必须达到他规定的高度、式样，等到期满，他就可以收回土地并获得地上建筑，如南京路新新公司，就向哈同租地土建造，租期32年，期满后须将房产移交哈同。
1906年，哈同别出心裁，在南京路铺设了一段铁藜木道路（从外滩至江西路段），这些木块全部自澳大利亚进口，铺设简单，维修容易，耐磨性极佳，但短短的一段路，根本没有实际意义，哈同要的无非是一种轰动效应，提升南京路的品位，连带提升他在南京路早已购置的房地产业的价值。南京路虽是繁华似锦处，人气极旺，无奈房租也被哈同等人炒得奇高，生意并不好做，例如有名的新雅饭店，每日门庭若市，但到年底结帐，利润的80%以上竟然还是交给了大房东哈同。
五、工商金融业的积极参与
除了上海人自身居住需求外，推动上海房地产业发展的一大因素，是工商金融业等企业投资房地产的积极性很高，几乎没有一家银行、大公司，不在房地产市场里分一杯羹、切一块蛋糕的。20世纪二三十年代后，一些有实力的企业也投入巨资从事房地产业，更推动了房地产业的发展和房价的持续走高。
许多企业家认识到，在旧中国社会动荡、通货膨胀的情况下，房地产业是最好的保值、升值手段，而作为自己的一种副业经营，银行、公司通过房地产业的运作，也会大有斩获，多了一条生财之道，这样的话，他们何乐而不为呢？何况，除了房地产作为生产或经营所需外，建造、购置雄伟的建筑物，也是一种很好的宣传手段，可以打造形象、提升品牌价值，取得良好的商业信誉，正因如此，稍有实力的银行、公司，都以拥有自己的大楼为荣。
1931年，由上海金城、盐业、大陆、中南四家银行组建的“四行储蓄会”，规划建造一幢远东最高的大楼，定名国际饭店，借以树立自身的形象，在气势上压倒外资银行，以便吸引上海更多的储户前往四行存款。这四家银行号称“北四行”，与“南三行”（上海商业储蓄银行、浙江兴业、浙江实业）齐名，是近代中国最有实力的民营银行。1934年12月1日，国际饭店惊世亮相，被誉之为“东半球之杰作”、“巍峨雄伟汇现代建筑之精华”，所有房间均被各大洋行、公司以重金租订，只保留底楼作为银行的营业大堂。在营业大堂的地下室，则是银行的金库，安装有大小保险箱3400只，库房大门重达32吨，厚达24寸，真有固若金汤之感。国际饭店的揭幕，极大地提升了四行的形象，为四行带来了充足的人气和高涨的营业额，另一方面，它又反映了银行业涉足房地产业的一个成功案例。
此后50年间，国际饭店一直作为远东第一高楼，傲视上海滩，“北四行”借此蒸蒸日上，自不在话下。
六、“三四成之垫本，六七成之借款”
上海房地产业的市场化程度强，说穿了，投机性强，而从近代上海的发展历史看，房地产投资与投机很难区分，甚至投资不如投机。人到上海，仿佛就会变得疯狂起来，购房愿望强烈而且冲动。与内地城镇、农村不同，内地的业主购置房产，总要在余财充盈之时，才会再考虑购买，而且一旦买下，因为出路有限转移极少，多留给子孙后代继承；而上海业主受外商和市场影响，往往不顾自身财力，以按揭
手段完成购房梦想，所谓“完全营业性质，以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商抵押六七成之借款”。
如此胆大，在于看好上海房地产总体上一路走高，获利可靠，追涨不追跌。因此，手有余财者，都以投资房地产业为出路，即使力不逮者，也喜欢以贷款形式购置房地产；一旦获利，则会考虑卖出，赚取差价，等待着下一个买点的到来。房地产业成为上海最大的商品市场。
而且地价房价的不断高涨，往往使人购进房产后不愿随意出让，而是待价而沽，其中一个重要原因，是上海房地产“很容易成为金融界中流转最易之信用筹码”，保值增值的“硬通货”，在万一遇到急需头寸的时候，可以房地产为抵押，向银行、钱庄贷款。而银行、钱庄也视房地产为可靠信用物，在钱庄的抵押贷款物中，房地产往往占到50%以上；笔者最近在档案材料里看到，上海商业储蓄银行在录用练习生时，规定需要殷实保人，一旦该练习生有贪污挪用之事发生，须拿保人是问，保人因此而被银行没收房产者为数不少。
但外商银行比较保守，一般不直接承押中国人的产业，转请房地产中介公司来承接，这些房地产公司向银行的借贷利息在5-6厘之间，而转手贷放给中国人时，利息往往在8厘以上，赚取其中的差价。 实际上，近代上海经营房地产业者倾家荡产的也不在少数。一些房地产业的大亨，喜欢把手中的房地产拿出去做抵押，再买地皮，再造大楼，再做押款，等到哪一个环节出了问题，资金链断掉，那就出了问题，无药可救了。经营大世界的黄楚九如此，号称地皮大王的程霖生也是如此，他用房地产做抵向外商银行借款，结果因投机标金失败，所有其名下的房地产均被银团扣押抵债，本人被扫地出门，下场惨淡。不过，这似乎是另一篇文章的题目了，就此打住。
（邢建榕）
2010-03-05
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