廊坊市概况
廊坊市地处河北中部、京津两大城市之间，幅员面积6429平方公里，总人口381.6万人。现辖二市六县二区(三河市、霸州市、大厂回族自治县、香河县、永清县、固安县、文安县、大城县、广阳区和安次区)，96个乡镇和街道办事处（其中建制镇60个），3229个行政村。廊坊
城区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，人口42万，流动人口根据登记18万。
1. 廊坊市基本情况简介 1.1地形地貌
廊坊市大部处于凹陷地区，全市地貌比较平缓单调，以平原为主，一般高程在2.5--30米之间，平均海拔13米左右。境内地貌差异性较大，缓岗、洼地、沙丘、小型冲积堆等遍布，全市地貌呈现大平小不平状态。本市北部地区（包括三河、大厂、香河三个县），地势较高，北高南低，地貌类型较多；中、南部地区（包括廊坊市区及固安、永清、霸县、文安、大城等六市县），全部为冲积平原区，地貌类型平缓单一，总面积5179平方公里，占全市总面积的80%以上。纵观全市地势，从北、西、南三面逐渐向天津海河下游低倾。 1.2区位
位于环渤海经济圈、京津都市圈中心地带，市区距北京40公里、天津60公里，距首都机场和天津机场70公里、天津新港105公里。毗邻东北、华北两大工业基地，属多种产业、大中城市和人口高密度区。 1.3历史
据史书记载，4000年前“黄帝制天下以立万国始经安墟”，“安墟”即在现安次区常道村附近。现境域在春秋战国时期为燕国封疆，秦朝时分属渔阳郡、广阳郡、巨鹿郡管辖，汉朝、唐朝时属幽州管辖。解放初期隶属天津专署，1968年天津地区行政中心迁至廊坊，1974年改称廊坊地区，1988年9月，国务院批准廊坊地区改为省辖地级廊坊市，实行市领导县的
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行政新体制。 1.4人口
2002年，廊坊全市总人口384.1万人，少数民族人口95548人，占总人口2.5%。全市共有32个少数民族成份，以回族、满族为主体，分别有人口65639人和21858人，分别占少数民族总人口68.7%和22.9%。全市有一个民族自治县（大厂回族自治县），两个民族乡（文安县大围河回族满族乡和永清县管家务回族乡），84个民族村。
结论：廊坊市地处河北平原，地形地貌简单平缓，是一个以平原为主的省级城市；其地理位置较为优越，处于环渤海经济圈、京津都市圈中心地带；其历史渊源久远但无发展底蕴，真正建市不过二十几年，是一个处于发展规划中的新兴中小型城镇。
2．廊坊市国民经济概况
2002年，全市国内生产总值完成460.0亿元，按可比价计算比去年增长11.6%，从三次产业结构看，第一、二、三次产业增加值占国内生产总值的比重为15.1：54.2：30.7。人均国内生产总值达到12014元。2002年，全市实现财政收入32亿元,其中地方财政收入16.5 亿元。年末全市金融机构各项存款余额433.8亿元,其中城乡居民储蓄存款余额316.6亿元。各项贷款余额264.8亿元。
--第一产业实现增加值69.4亿元。
--第二产业实现增加值249.2亿元。全部工业实现增加值218.7亿元。
--第三产业实现增加值126.5亿元。2002年，社会消费品零售总额完成108.0亿元。分经济类型看，以个体私营经济为主的其他经济繁荣活跃，实现零售额84.7亿元；分销售地区看，市、县、县以下三级市场消费品零售额分别为23.0亿元、20.3亿元和64.6亿元。
--固定资产投资。2002年，全市全社会固定资产投资完成182.7亿元，其中，国有及其他经济类型单位完成固定资产投资108.8亿元。从投资产业结构看，第二产业增长最快，第三产业投资最多。从投资渠道看，在国有及其他投资中，商品房投资增幅最高。
--城乡居民收入。2002年，农民人均纯收入3876元，比上年增长4.1%；城镇居民人均可支配收入7767元，比上年增长12.6%；其中工资性收入5582元，增长3.2%；城镇居民人均实际支出7325元，其中消费支出5897元，分别增长12.5%和15.0%；全市职工年平均工资9332元，比上年增长19.2%；其中在岗职工人均工资9970元,增长17.2%。
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2.1产业结构分析
改革开放以来特别是近年来，廊坊市立足于变区位优势为发展优势，确定了“高科技、外向型”的战略定位，走出了一条“科教开放兴市、项目人才带动、多业多元发展、两个文明并进”之路，经济增长速度和质量日益提高，并形成了有一定特色的经济结构。 第一产业，形成了优质高效农业的基本雏型，设施生态农业和畜牧养殖业得到较快发展，面向京津市场的特色蔬菜、花卉花木、干鲜果品、优质粮食作物发展较快。
第二产业，形成了机械、电子、轻工、纺织、食品、医药、新型建材等支柱行业，拥有一批名优产品，并陆续引进建成和重组了一批有一定知名度、规模较大的企业。
第三产业，以市场建设为突破口，巩固提高传统服务业，大力发展新兴第三产业。全市共有各类商品交易市场225个，年成交额91.6亿元，其中年成交额亿元以上的市场23个。已建成高尔夫球场2个，三星级以上宾馆16个，大型旅游景点2个（天下第一城、中华文明城）。
非公有制经济，2002年，全市非公有制经济增加值占国内生产总值比重达到53%，对经济增长的贡献率为70%，非公有制经济上缴税金占全部财政收入的40%，已成为经济增长的重要支撑点。
2.2主要行业简介 2.2.1廊坊农业简介
按照稳定提高一产的思路，近年来廊坊市不断加大农业结构调整力度，坚持\"引进、示范、推广、服务\"八字方针，确定畜牧、蔬菜、林果花木三大特色主导产业，重点发展牛、猪、羊、禽、鱼、菜、果、花八大特色农牧产品。2002年，全市农业总产值完成133.4亿元，增长3.1%。 2.2.2廊坊工业简介
按照\"超常规、跨越式发展\"的总体思路和\"高科技、外向型\"的战略定位，充分发挥区位优势和自身发展优势，大力实施开放、项目、人才带动战略，传统产业得到了改造和提升，高新技术产业迅速生成，工业整体实力和结构水平实现了大跨越，形成了企业结构优化、主导优势产业突出、特色产业鲜明的工业格局，连续几年在全省保持了较快的发展速度。到2002年，全市工业实现增加值223.3亿元，同比增长14.8%。 2.2.3廊坊商业简介
2002年，廊坊市商业系统已拥有县公司级以上企业102个，职工7627人，总资产达到
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6.8亿元，分别比改革开放初期的1979年增长1.5倍、5.2倍和6.6倍。明珠大厦、京客隆、保龙仓三家企业的商品销售额5.9亿元，比去年增长6.9%，联华超市总数已达13家，销售额是去年的一倍。商业企业的蓬勃发展启动消费，为扩大内需发挥了重大作用。
2.3利用外资及对外贸易方面 2.3.1投资环境
全市拥有廊坊、燕郊、安平、霸州四个省级经济开发区，以其完善的基础设施、与国际接轨的管理方式和高效的服务，为国内外客商提供了理想集中投资场所，成为新的经济增长点。根据形势的变化，充分借鉴各地的先进经验和做法，及时调整完善招商引资的优惠政策，始终保持较强的竞争力和吸引力。积极改善软环境，努力提高办事效率和服务水平，成立了外商投资企业管理中心、服务中心和外商权益保护中心，为中外投资者提供以承诺服务、上门服务、现场服务、24小时服务、全面服务为内容的“五星级”服务。 2.3.2投资情况
“九五”以来，全市累计实际利用外资达到10.1亿美元，引进域外资金140亿元，吸引了美国、日本、英国、法国、瑞典、丹麦、荷兰、德国、韩国、新加坡、澳大利亚等24个国家和地区的客商来廊投资建厂。其中世界知名的公司有日本的立邦涂料有限公司、瑞典的山特维克国际有限公司、英国的卢卡斯工业有限公司、韩国的东洋制果集团、日本的华升富士达电梯有限公司、台湾的全兴集团、香港硅谷科技有限公司、大连实德集团有限公司等。 2.3.3招商情况
通过连续两届承办河北省“5.18”经贸洽谈会、四次承办“9.26”北方农交会和第一次全国文明小城镇工作座谈会、中国首届音乐“金钟奖”、第一届中法学术论坛、中日散打擂台赛等一系列大型经济及文化、体育活动，有效提高了廊坊的知名度、影响力和竞争力。 2.3.4投资结果
2002年，全市海关实际出口额23332万美元，实际利用外资13947万美元，比上年增长8.1%，其中外商直接投资9257万美元。年内全市新注册三资企业76家,注册资本20909万美元,其中外资14762万美元。外贸出口增长加快，2002年全市外贸出口总额为23332万美元，增长41.5%。
结论：从产业结构的调整上看：廊坊市第二产业不断上升，说明市政府扶持第二产业的发展；
从固定资产的投资上看：商品房投资增幅最高，说明房地产行业仍然是投资热点；
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从外贸、外资投资上看：随着外贸、外资投资的增长，城乡人民的收入不断提高，外来高收入人群不断扩大，必将为房地产市场提供足够强大的购买潜力。 3.城市建设与基础设施投资方面
建市以来，廊坊城市建设和城建管理的力度不断加大。特别是1998年来，市委、市政府坚持“形象建设也是生产力”的理念，在实践中不断创新观念、创新思路、创新载体、创新机制，确立了“园林式、生态型、现代化”的城市定位，大力实施“城建带动”和“项目拉动”战略，不断加大城市建设投入力度，走出了一条运用市场机制激活多元投入的路子。 3.1公共设施建设
先后建成了市体育馆、国际展览馆、东方大学城、新世纪步行街、银河高架桥、新水源地、燃气二期工程、垃圾处理厂、污水处理厂、供热站、带状公园、自然公园、时代广场、世纪广场、火车站广场、绿岛广场、绿化和游园工程、城市亮化工程、城市出入口改造工程、全长40.3公里的
外环道路及14条城市道路、52条小街巷等一大批城市基础设施工程。 3.2基础设施建设
到2001年底，城区内全社会道路总长317.38公里、444.95万平方米，人行道47.16万平方米，人均拥有道路面积16.03平方米，排水管道总长276.95公里；城市路灯11200盏；城区水厂三座，供水综合生产能力每日19.1万吨，市自来水普及率100%；城区集中供热面积820.7万平方米，供热的普及率为91.6%（含燃气供热）；城区的气化率为98.13%，其中，使用天然气用户6.1万户，液化气用户2.1万户；人均公共绿地8.03平方米，城区绿化覆盖率35.03%；环卫清扫面积590万平方米，其中机械清扫84万平方米，环卫部门直管公厕数量74座，其中水冲式公厕36座，年垃圾处理量16.5万吨；城市公交车156辆，运营线路11条、203公里，出租车1671辆。 3.3交通设施建设 3.3.1公路交通
廊坊地处京津之间，是全国交通运输网密集地区和枢纽地带，境内高速公路、国道、省道、乡村公路纵横交错。京津塘、京沈、保津3条高速公路贯穿全市，并设有出入口，京哈、京津、京福、京开、津保５条国道和8条省道与市县和乡村彼此相沟通，高标准网络化的公
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路交通格局初步形成 。全市通车里程3300余公里，公路密度接近发达国家水平。 3.3.2铁路交通
廊坊铁路运输便利。京山、京秦、大秦、京九等国家干线铁路，纵横于廊坊市9个区市县，设有15个出入站，全市干线铁路总长209.72公里，津霸联络线46公里。廊坊市区建有铁路专线23公里，霸州市建有铁路专用线7. 67公里，文安县、固安县也分别建有铁路专用线，为当地经济发展创造了良好投资环境。 3.4电力设施建设
电力充裕，廊坊属京津唐电网，用电由华北电网直供，境内所辖35KV及以上变电站27座，主变容量1454.05MVA35KV及以上线路47条，727.46千米，电力供应有可靠保障。国家重点工程三河电厂一期工程已建成发电，为全市生产、生活提供了更加丰裕的电力资源。 3.5通讯设施建设
通讯先进，已建成联接中国经济信息网和国际互联网的经济信息网，程控电话可直拨世界各地，无线通讯实现全国漫游。 3.6科技支撑力
域内有各类高等院校15所、中等专业技术学校29所，每年可培养各类专业技术人才1.5万名。其中，投资14亿元、设计招生规模15万人的东方大学城，集世界和国内名校于一体，按市场化运作、社会化服务的体制运行，将建成世界最大的综合性大学校园。现在一期建设已竣工。已有10000名学生入学。全市现拥有各类技术人才6万名，各类科研机构100个，一大批科研成果获省级以上奖励。
结论：城市公共设施和基础设施建设力度的大小是该区域发展的前提，廊坊市开放的投资环境、近年来较大的城市建设投资是我们进行开发投资的前提保证；公路交通、铁路交通环境的改善，大大拉近了廊坊市与京津的距离，使这一潜在的空间优势，变成了实实在在的区位优势、经济优势；而电力、通讯等基础设施的完善则是区域发展的基础，廊坊市的基础电力、通讯设施为我们投资开发奠定了坚实的基础；而科研力量体量的大小则决定了区域未来的发展潜力，廊坊开发区科研机构、东方大学城的兴建为廊坊市未来的发展提供源源不断的动力。
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第二部分 廊坊市区内城市概况及发展分析
1.廊坊市区 1.1廊坊市区概况 1.1.1城市历史
十八世纪初廊坊还是一个偏僻小村，清光绪二十三年（1897年）京山铁路建成通车，并在此设站之后才渐成集镇。到1937年前，城区面积0.4平方公里，人口近4千。1949年初廊坊设镇，隶属安次县。1950年安次县政府迁驻廊坊。1958年全国农村以社代乡，廊坊镇遂并入廊坊公社。1965年又重新恢复廊坊镇建制。1969年天津地区革命委员会迁址廊坊。 1975年，将廊坊公社划归廊坊镇。1982年3月1日经国务院批准廊坊镇改为廊坊市（地辖），1983年安次县并入廊坊市。1989年4月经国务院批准撤地建市，廊坊地区改称 廊坊市（省辖），原廊坊市改为安次区。 1.1.2城市面积及人口概况
廊坊市区是全市政治、经济、文化中心，城区规划面积70平方公里，建成区面积54平方公里，人口42万，据了解已登记外来人口18万。 1.1.3城市建设
按照“园林式、生态型、现代化”的城市发展定位，自1998年以来，连续四年实施市区“十项工程”，累计投资150亿元，先后建成了市体育馆、新世纪步行街、银河高架桥、国际展览馆、新水源地、污水处理厂、垃圾处理场、东方大学城、时代广场、自然公园、环城公路等一大批城市基础设施，城市功能日益完善。 1.1.4城市环境
城市绿地覆盖率达到35.2%，人均公共绿地面积达到8平方米，建成了市区与开发区生态连接的带状公园，以及有效改善生态环境的自然公园，2001年被省政府命名为省级园林城市；确定了以冷色调为主的建筑色标和欧式建筑点坠的形体风格，把建筑与造景结合起来，先后建设了十几座街区公园和主题雕塑，形成了和谐的城市整体景观。 1.1.5城市基础
道路畅通，1998年以来，改造拓宽城区道路18条、43公里，市区道路总长318公里，实有公交车156辆、出租汽车1671辆，京山铁路和京津塘高速公路、104国道穿越市区。市区集中供热和气化率分别达到76%和98%。拥有医院、卫生院25个，图书馆2所、藏书11.3万册，高等学校3所、，中等专业学校9所、普通中学34所，，东方大学城内还有25
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所北京高等院校分校。 1.1.6城市经济
坚持把加快经济发展放在城市建设的突出位置，力求两个文明互动的最大效应，发挥区位优势，集聚生产要素，促进多业发展。电子信息、生物制药、新材料、绿色食品、精细化工等高科技产业迅速兴起，华创天元钢骨架复合管、山特维克硬质合金刀具、多元电气可视电话、维而康生物蛋白等一批高科技产品陆续投产；保龙仓、京客隆超市和麦当劳、肯德基、国美电器等一批知名的商业企业落户廊坊，带动了产业业态的变化，市区经济呈现出跨越式发展的态势。 结论：
廊坊市1989年正式建市，规划城区面积70平方公里，建成区54平方公里，常住人口42万，登记流动人口18万。其城市建设力度较大，市区环境不断改善， 是一个正在急速发展中的新型中等城镇。市区（尤其广阳区）市容干净整洁，市政花园很多，绿化率很高，空气清新，比较适合人居，廊坊市民认可度较高。
1.2廊坊市区规划及发展趋势
以争创\"四城\"为动力（国家级园林城市、环保模范城市、双拥模范城市、文明城市），加大投入，强化管理，到2005年市区人口达到50万人以上，初步建成园林式、生态型、现代化城市。
1.2.1城市规划：规划确定廊坊市的城市风格为具有北方平原城市特色的，生态型园林式的现代
化城市。规划中的城市主中心将向东北方向迁移，现状城区城市中心金光道与新华路十字交叉口附近区域将发展为城市次中心。
1.2.2城市建设：注重城市各类设施的发展比例和配套，补缺项、强弱项，突出城市特色，提高\"净、绿、亮、美\"形象水平。\"十五\"期间，市区城市基础设施建设计划总投资35亿元左右，兴建道路、给排水、绿化等一批城市市政设施。
1.2.3城市道路及配套：完成市区环路和东外环（大环）建设，修通市区主干道与环路连接
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部分，在市区主干道基本改造完成的基础上，逐步改造市区次干道，加强对居民密集区内小街道的综合治理，加大城区桥涵建设力度。完成新水源地供水二期工程的扩建。新建集中供热站1座及配套管网、热力站、新增供热面积216万平方米。续建天然气二期工程，进行城区天然气管网配套，新增10万立方米/日的供气能力。
1.2.4市区园林绿化：完善自然公园、带状公园和城区内各类公共绿地等绿化项目，构筑城区绿化系统的支撑体系；挖掘潜力增加绿地面积，充分利用单位门前、庭院、闲散空地、阳台、屋顶、墙面，增强绿化的层次感和立体感。\"十五\"末，绿化率达到40%以上。 1.2.5居民住宅小区：提高居民住宅建设质量，突出建筑风格特色。按城市功能分区要求，规划建设城北高标准居住中心。加快旧城区和城中村改造，重点开发银河高架桥西侧和实施周各庄、董村、薛营、王寨、西务、西小农、小廊坊、东、西户屯等城中村改造。 1.2.6文化娱乐设施：重点建设文化中心广场、艺术中心、工人文化宫、青少年宫、档案馆、文博馆、图书馆、科技馆等工程，充分利用“第五大街”等设施，提高城市文化品位。 1.2.7城市生态环境：严格控制污染物排放，对现有不符合城市环境要求的废气废水噪声污染严重的企业分期分批改造搬迁，严禁城市近郊新上对水、气污染严重的项目；加大对锅炉烟尘、汽车尾气治理的力度；改善城市燃料结构，扩大集中供热、供气面积，使市区的空气质量和水环境质量达到规定标准。 1.3给房地产行业带来的机遇与威胁
由于市政规划对房地产行业有着至关重要的影响作用，因此我们从以下几个方面对市政规划作出分析，以便有利于我们做出更合理的投资选择。 1.3.1市文化艺术中心
市文化艺术中心的修建，将提升城北外环地块的整体质素，使其周边区域内地款具备较大的升值空间；而此地块的完整性及现有项目的开发将使该区域成为廊坊市最大的高档生活居住区。 1.3.2道路规划
完成市区环路和东外环（大环）建设，修通市区主干道与环路连接部分，在市区主干道基本改造完成的基础上，逐步改造市区次干道，加强对居民密集区内小街道的综合治理，加大城区桥涵建设力度。这一系列道路规划将直接影响各地块的市场价值及升值潜力，对我公司的投资起着至关重要的作用。 1.3.3城中村改造
加快旧城区和城中村改造，重点开发银河高架桥西侧和实施周各庄、董村、薛营、王寨、
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西务、西小农、小廊坊、东、西户屯等城中村改造将是近几年廊坊市城市建设的重点，但通过大量走访得知，廊坊市的拆迁改造工作由于原住民的不配合，难度相当大进展缓慢。 总结：
第二国际机场基本确立在廊坊永清兴建，这一利好消息必将给廊坊市未来的长远发展提供最有力的支持。
廊坊市城区以北东方大学城二期—清华科技园、北大科技园、北方科技大学科技园共计2500亩基本定向，将为廊坊市近几年的发展提供更多的机会。
廊坊市被国家开发银行列为国家贷款试点之一，因此得到了100亿建设基金。廊坊市将这笔资金由于市政基础设施建设，其中包括城区东大环路的修建、城区龙河的改造修建、市政基础设施体育中心的扩大及进一步完善，这些市政基础设施的大力修建将为廊坊市现阶段的发展奠定更为广阔的基础。
休闲娱乐设施高尔夫球场及度假村的修建将使廊坊市区的休闲功能更加完善，更具投资价值。
所有的这一切表明，廊坊市极具发展潜力与空间，新的快速发展阶段已经到来，未来的几年发展变化将十分巨大，我们应该进入这样一个快速发展的城市。
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第三部分 廊坊市房地产市场发展概况
1.廊坊房地产行业发展简介
廊坊是一个年轻的城市，1989年经国务院批准为省辖地级市。建市之初，住宅以平房为主，且新建住宅楼外形单调，均为\"火柴盒式\"建筑，住宅面积226万平方米，人均建筑面积不足8平方米。进入90年代，特别是\"九五\"以来，城镇住宅建设迅猛发展，住宅投资额和开竣工量连年增长，在满足住房需求、改善人居环境、拉动经济增长等方面做出了突出贡献，取得了令人瞩目的成就。
\"九五\"期间，全市城镇住宅建设累计完成投资51.6亿元，竣工面积596.52万平方米，分别比\"八五\"期间增长257.8％和226.7％。其中商品房完成投资24.93亿元，总施工面积253.6万平方米，竣工面积205.34万平方米；经济适用房住房完成投资24.5亿元，总施工面积289万平方米，竣工面积260万平方米。2001年，全市城镇住宅建设继续保持了强劲的发展势头。全年总施工面积306.2万平方米，竣工面积240.19万平方米，完成投资18.9亿元，分别比上年增长30.3％、60.1％和40％，创历史最好水平。目前，全市人均住宅使用面积由94年的7.8平方米提高到21平方米，人均建筑面积为27.9平方米，已基本缓解了居民住房紧张的状况。
通过近几年的努力，城镇住宅与房地产业的发展，已实现了\"四转变\"、\"三突破\"。
1.1四个转变
1) 住房投资由单纯的财政、单位出资向国家、集体、个人共同投资的转变，个人投资成为
住房投资的主体；
2) 由单纯解危解困向改善人居环境、拉动经济增长、树立城市形象的转变。此外，住宅的
规模化开发、建筑空间的合理布局和风格的多样化，大大改善了人居环境和城市面貌，向\"园林式、生态型、现代化\"的城市发展目标迈进了一大步； 3) 由零散建设、分散开发向规模化经营和综合开发的转变。
4) 由小面积、\"温饱型\"住宅的简单数量增长向户型多样、配套齐全、功能完善的小康型住
宅占据主导地位的转变。
1.2三个突破：
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1) 规划设计理念实现了新的突破。 2) 重点项目建设进度实现了新的突破。 3) 商品房销售实现了新突破。
2.市场现状
市场供应量较大，项目操作水平较高，竞争较为激烈。 2.1项目上市量
廊坊房管局并无目前上市量的详细统计，我们只能从目前廊坊市场项目估计上市量。目前廊坊市区在售项目总体规模共计150万平米（其中120万平米集中在和平路与北外环沿线），其中已经开盘销售尚未售出面积规模共计40万平米，已经亮相但尚未开发项目规模共计80万平米，其中40万平米集中在阿尔卡迪亚后面几期中，20万集中在经济适用房金泰花园小区，以及10万平米国际花园，预计在今后两年内陆续投放市场。 2.2项目开发水平
从目前已经落成入住的小区（管道局九区、天域花园、宏泰花园、吉祥花园、华夏经典）来看，廊坊项目开发水平相对较高，基本相当于天津市华苑碧华里、日华里的水平，而从一些新近开发项目（锦绣家园）来看，相当于久华里的水平，尤其正在热销的阿尔卡迪亚、和平丽景、城市旺点等项目，无论是项目规划，项目规模，尤其是环境设计方面都下了相当的工夫，具备一定的水平。
但从城市旺点、锦绣家园两个进入现房阶段的项目来看，其外檐颜色搭配、区内交通组织、物业水平都还有一定差距，甚至城市旺点明显不能准时入住，说明工程组织方面还有欠缺。而且各项目在规划，房形设计方面存在较大不足；舒适度方面存在明显欠缺；产品定位方面存在严重追风现象，同质化严重。 2.3项目操作水平
阿尔卡迪亚、和平丽景、城市旺点三个项目应该能够代表了廊坊地产营销方面的最高水平。
广告形式基本包括廊坊电视台电视广告、路牌、项目围挡、DM宣传，以电视广告、围挡广告宣传为主，总体广告投放量不大；
卖场方面，阿尔卡迪亚最为有特色，坐落于小区先期建造的示范公建环境示范区内，城市旺点则设立在业主会馆中，面积较充裕，装修豪华，投入较大；其他
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项目卖场规模装修一般；
现场营销人员统一服饰，业务水平具备初级水平，素质不高；
阿尔卡迪亚是唯一先期建设精装样板间的项目，从样板间的装饰水平，装饰风格来看，还存在较大差距；
广告推广多由北京广告公司制作，表现手法一般，但与项目结合较差，生搬硬套，浮于表面。
3.发展趋势 3.1市场竞争
从今后几年的上市量来看，未来两年每年上市量都在100万平米以上，应该说上市量相当可观，市场竞争日趋激烈；随着房改政策的不断完善，单位购房现象的慢慢消失，前面项目在图纸阶段即销售一空的现象不可能存在，市场进入真正的买方市场，完全市场化，市场竞争才真正白热化。 3.2市场容量
从廊坊市目前经济状况来看，具备一定的市场购买力与相当的消费人群，虽 然目前上市量比较大，但从廊坊市发展力度与前景来看，市场还应该具备一定的上升空间。 3.3市场机会
廊坊市区整体房地产市场产品同质化比较严重，除蓝水湾存在少量双拼，开发区存在憩园别墅、翠林洲为独体、双拼别墅外，基本都为高层住宅，市场缺少舒适度较高，容积率较低的洋房、联排等类别墅产品，存在市场空白点。 3.4市场威胁
廊坊市场进入完全市场化后消费人群的心理承受能力与适应能力的转变肯定会需要一段时间，会需要各个发展商认真的用一段时间去引导；阿尔卡迪亚、和平丽景、城市旺点无疑是我们的最大竞争对手，预计这三个项目今后两年的上市量将在60万平米左右，其目前在廊坊市场中的主导地位已经确立。
4.市场隐患 4.1价格发展：
房价逐年攀升。1996年以来，廊坊商品房每平方米的售价以每年100元～150元的幅度递增，特别是黄金地段的房价已由原来1500元／平方米左右飚升至2700元／平方
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米，增长幅度达15％，房价甚至比一些省会城市还要高。 4.2开发量：
20世纪90年代初，廊坊市住宅每年竣工面积都在30多万平方米，在97年、98年突破50万平方米大关。进入2000年后，每年竣工面积都在150万～200万平方米左右，仅市区就达100万平方米以上，人均建筑面积已经从不足8平方米增长到28平方米。 4.3产业结构：
一些开发商为追求高额利润，利用推进住宅产业现代化的机遇，盲目对“环保、节能、智能”等名词进行炒作，住宅建设也倾向于高档、豪华，设计面积普遍较大，一般都在120～200平方米，甚至个别越层在300平方米左右，产品定位的偏高直接导致房价居高不下。 4.4地理位置优越论：
众所周知，廊坊地处京津之间，环渤海地区腹地，交通非常便利，众多开发商都把此当成廊坊房价攀升的托词。冷静下来分析，廊坊的地理位置和房价并没有必然的联系。廊坊离北京很近，但是北京的多数人不会考虑来廊坊买房子，这其中有观念的问题，也有跨省区、交通、通信等问题。 4.5投资购房者占相当比例
由于前两年房价暴涨，确实存在早买房的人不仅保值，而且赚到了钱，很多客户买房是
为了简单的投资—依靠房价的提升赚钱，而不是为了居住，很多已入住的小区入住率偏低；而廊坊目前三级市场租赁业务价格较低，并不具备投资价值，相信未来两年中投资型客户会骤减。 结论
其实直到现在，我们还不敢断言廊坊的房地产市场到底是如何一种状态，从城市发展的角度来看，廊坊无论是地理位置还是政府力度，都会有巨大的发展空间；从表面上看，在售项目的销售业绩表现出市场的繁荣与生机；但从他目前的上市量与城市规模，城市人口相比较，心中不免有些担忧，50平方公里市区面积，42万常驻人口的小城镇，每年上市量近150万平方米，存在过热的现象，确实让我们不好判断。
和平路、北外环区域，房地产市场相当繁荣，半径不到1KM之内，目前就有150万平米的项目规模；同时，该区域由于地处政府预留行政中心周边，周边配套环境相当不错，房地产也代表了廊坊的最高水平，对着一区域，我们要保持持续关注。
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第四部分 廊坊市区房地产市场调查与分析 1.初步市场化小区 1.1典型小区简介： 1.1.1金元小区
金元温泉特色小区建筑面积7万平方米，绿化率达40%，可供600余户家庭居住。与金桥小区隔路相望。金元小区有廊坊市区内第一眼地热温泉，水质有较高的医疗价值，有益健康。金元小区全部为框架结构，配有集中防盗系统、电视双插口、高层配一梯两户电梯、采暖分户计量、宽带入户。
1.1.2金桥小区
金桥花园小区是廊坊市“九五”期间重点工程，是市政府实施的首批安居工程住宅小区。小区位于市区与开发区交汇处。西临金源道，北临外环路，东临东环路，南临金源道，与金元温泉小区隔路相望。处四环路环抱之中，交通畅捷。小区总占地40.92公顷，建筑面积50万平方米。小区布局合
理、配套齐全、功能完善、环境优美。城市供水、地热温泉、双回路供电、集中供暖、管道天然气、有线电视系统，电信等设备齐备。内有小学、幼儿园各一所，大型休闲广场、超市、医疗、饮食、邮局、文化活动中心、物业管理中心，满足了居民的生活需要。
1.1.3永兴小区
永兴小区位于宽阔幽静的永兴路西侧，北临爱民西道，南接光明西道，西连西外环，占地106亩,位置优越，交通便利。小区周边文化氛围浓厚，比邻管道局技校、廊坊市工业学校、河北廊坊师院、河北廊坊电视大学等多所大中专院校；中小学校如：廊坊市第一中学、第八中学，安次区第四中学，正在建设的廊坊十中，河北廊坊师院附属小学，安次区五小等，人文素质较高。规划遵循\"以人为本\"的指导思想，布局合理、规范、对称。小
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区户型设计体现简约风格，南北通透，布局合理。绿化充分尊重人的需求，设置集中绿地、团组绿地、楼间绿地三种层次。结合绿地建造的老年活动文化场所，是居民休闲、娱乐、接触自然、回归自然的活动空间。巨成物业管理公司确保房屋及设备的维护管理，绿化净化的维护管理，治安保卫安全管理。
并且开展多种便民活动，建设与小区相配套的公共服务设施：百货超市、饭店、银行、理发店、洗衣店等分布其中，为居民提供方便、轻松、优越的家居环境。
1.1.4南苑小区
本小区地处银河南路146号，总占地面积72.18亩，规划建筑面积8万多平方米，建商住楼1栋，住宅楼14栋。小区另设锅炉房一座、物业楼1栋，业主会所与老年活动中心一座，幼儿园一座以及垃圾中转站、网球场等公用设施。预计总住户将达到800余户，人口将达到2500人。小区配有中心广场，绿化率将达到40%以上。
1.1.5空中花园
小区建筑面积63159.23平方米，绿化覆盖率33%以上，总居住户458户。小区设有自动化封闭停车场、幼儿园、活动中心、健身房、4处园林小品、5处信报箱、6处公告栏、10套健身器材。空中花园社区居委会、社区警务室也在小区内。小区实行封闭管理，24小时保安巡逻，24小时故障保修维修
制度，24小时机动车辆验证登记制度，垃圾袋装化、垃圾分类设施。1999年廊坊市争创全国文明城以来，开发商投资大量资金建设小区。目前，小区绿化、亮化、美化已见成效。小
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区内“文明楼”、“文明楼道”、“五星级文明家庭”的普及率达到98%以上，文明社区氛围浓厚。 2001年度该小区被评为廊坊市绿化先进小区。
1.2综合点评：
以上几个项目为2000年前廊坊市初步市场化后出现的且已初具规模，有部分园林绿化点缀，具备物业管理水平，能基本满足当时消费者市场需求。但仍沿袭兵营式排列，规划落后，配套较少。
2.新建已入住小区 2.1典型小区简介： 2.1.1宏泰花园
宏泰花园位于康庄小区南侧，占地8.1公顷，建筑面积110900平方米，共22栋全6屋楼群、776户，停车位321辆，绿化率36%，容积率1:1.37率先采用华亚砌块等新型建材，在河北省尚属首例，它将创造河北省示范小区之最，在设计上吸取了欧陆园林式小区的建筑风格，真正达到了人与建筑、环境的高度融合，
使建设的朝阳、通风、日照、空间尺度、交通组织视觉环境得到了最优诠释。宏泰成立了宏泰花园专业物业管理公司，24小时保安，智能防盗系统、楼宇可视对讲系统、电子防盗门、集中供暖、分户控制等系统一应俱全。曾被列为廊坊十大重点工程之一的宏泰花园，身处黄金旺地，户型空间舒适合理，超前规划
以人为本，建筑风格欧陆风情，三心物管至善至美。2001年宏泰花园代表我市参加了在廊坊举行的“全国创建文明小城镇观摩评比会”获2001年廊坊市十大明星楼盘。
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2.1.2天域花园
天域花园项目是天域房地产公司于1999年与周各庄合作开发的中高档住宅项目，占地70余亩，建筑面积7万平方米，总投资约5000余万元。天域小区放眼未来高起点、高标准的进行设计、规划。以高规格的软硬件设施配置、优越的地理位置、严格的质量保证体系、优质完善的售后服务得到广大客户的青睐。开盘第
一月即售159套，目前已销售95%以上。第一、二期完工的八栋住宅中有七栋被评为优良工程。
天域房地产投资近400万元，建设的“天域园”作为市区十大游园之一。该园委托了北京大学景观设计中心专业进行整体规划。设计力求动静结合，东区主要为硬质广场，西区以杨柳湖堤、绿岛拱桥等静态景观为主。东广场空旷开扩，为游人提供舒适清新的休闲空间，叠水幕墙、喷水池、跌落花池交相辉映；西广场垂柳湖光、荷塘月色、自然轻松。大面积绿地层次丰富、错落有致，构成了廊坊市区一道亮丽的风景线。
2.1.3世纪花园
小区位于廊坊市中心区，小区占地5.13万平方米，总建筑面积9.6万平方米，由18幢欧式风格,造型别致的商住楼群组成。其中：住宅630套，6.93万平方米；商铺41套，1.15万平方米。绿地1.8万平方米，绿化率38%。世纪花园小区2000年12月份竣工交付使用，目前入 住率98％，实际居住
480户，共有居民近1500人。占地近2000平方米的两处喷泉广场是小区居民休闲、娱乐的聚集地；小区公共公益设施设备配套齐全，地下车库、地面车位满足车主们泊车需要；休闲健身体育器材为业主提供锻炼绝佳境地；闭路电视监控系统、车辆出入IC卡识别控制系统、
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门禁系统为社区安全提供了智能化的硬件保证。物业管理客户服务中心、居委会、社区警务室、社区交通管理站为业主提供满意的服务。社区在2001年荣获河北省物业管理优秀小区，2002年评选全国城市物业管理优秀示范小区。
2.1.5华夏经典
小区占地面积为100余亩，总建筑面积10余万平米。小区建筑将由板式小高层、半围合型多层楼和连体别墅等几种形式组合而成。小区东面是丰盛路，西边是裕华路，南边就是第七大街。户型面积定位在80－140平米之间。户型结构设计充分体现动静分开、干湿分开、洁污分开。外立面色彩鲜
明并且小区首次在廊坊采用飘窗的设计。园艺设计强调要把水和谐亲切地融入环境设计。华夏经典以水为景观轴线水源将从小区的入口处，按照人行的路线，以高、中、低不同的位置角度，增添动感并延伸到小区的尽头。 华夏经典周围一公里的范围内有两个市立医院：中医院和妇幼保健院；直线距离100米处是市级重点小学九小，在小区周边两公里范围内有二中和西小区学院路上四中两个市级重点中学，所以说是十分方便孩子上学的，另外刚才提到过传统市中心和新商业中心近在咫尺，小区西北500米是自然公园，东边是人民公园。 2.1.6群星小区
群星小区是2000年市政府十项重点工程之一，总建筑面积11.2万㎡，共26栋住宅楼，小区位于群安街两侧，东临时代广场，西接丰盛路，北靠第六大街。周边有第九小学、逸夫小学、二中、区一幼、中医院、家福超市、生活设施齐全、便捷。群星小区一
期工程已于2000年10月竣工入住。四栋住宅楼雄伟挺拔、高贵典雅，室内部局简洁实用，南北通风，户户采光。其中框架错层结构更是新颖时尚。大客厅气度雍容，卧室宽敞明亮，
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空间南北交错动感起伏，使您心旷神怡。整体上既体现了欧美时尚，又彰显了主人的高贵不凡。二期工程于2001年年初开工，当年竣工、当年100%销售、当年入住。小区三期工程于2002年4月28日开工，面积从83㎡～165㎡，小区绿化率达35%。
2.1.7憩园小区
憩园小区坐落于廊坊市开发区内，距市区8公里，距京津塘高速路口2公里，东邻新世纪中学，西临廊坊国际会展中心、华日国际会展中心和面积达9.2顷的希望广场、大型喷泉水景。小区规划用地面积16.74公顷，建筑面积110000平方米。小区环境优美、绿意盎然、绿化率高
达36%，容积率仅为1.26。小区内建有面积约为20平方米车库，设有电动遥控门。小区内还设有豪华会所、户外健身场地、大面积的休闲林、幼儿园、标志广场。憩园小区由廊坊开发区永成物业管理有限公司提供物业服务。该小区九九年被评为优秀城市物业管理住宅小区。 小区周围设施有医院、银行、小学、中学、幼儿园、饭店、会馆及娱乐场所。
2.2综合点评：
以宏泰花园、天域花园、世纪花园为首的小区群落是廊坊市城区东北部新近落成的最大的生活居住区，与较早落成的康庄小区、管道局九区隔路相望；而以群星小区、华夏经典为首的小区群落是廊坊市城区西部新近落成的生活居住区。憩园小区则是开发区较具规模的房地产项目。这些项目都是近年来较有特点的、能代表当时房地产开发水平的典型项目，其项目建筑规划、用材，园林景观设计比以往的小区有质的改变，社区配套较为完善，表明廊坊市房地产行业在不断的进步以适应日益激烈的市场竞争。
3.新建小区 3.1典型小区简介 3.1.1新华广场
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新华广场位于廊坊市区中心地段——新华路与永丰道交汇处，小区总占地面积59亩，由8栋8至12层电梯板式小高层组成。该小区处于廊坊市中心地带，市委市政府、京客隆、明珠大厦、第一人民医院、时代广场近在咫尺。小区定位于廊坊市首席高档住宅小区，总体设计突破传统的兵营式格局，小区呈现层层环
抱、层层相围，但围而不和的亲密建筑。小区环境采用新奥园、中庭花园、热带花卉园三
者呼应的平面布置风格。小区的绿化设计采用一层花卉世界、二层景观工艺、点缀顶层私家花园的设计思路。小区规划楼宇的首层部分架空，使小区内有充足的泊车空间。开发商聘请香港华艺设计（深圳）有限公司、北京东方筑中建筑设计公司设计公司，圆厅、大开间、小
进深、宽开窗、厨餐联合、带私家花园的家居空间。小区中心设立了上百平方米业主会所、内设小型戏水池、咖啡屋、健身运动室、棋牌娱乐室等康体设施。小区物业将工作重点集中于小区的酒店式物业服务。
开发商：新奥集团廊坊新城房地产开发有限公司
规划设计：香港华艺设计顾问有限公司 景观设计：香港豪景景观设计公司 物业管理：新奥物业管理有限公司 全案策划：张颖企业策划有限公司 销售价格：均价2450元/平米 入住时间：2003年年底 户型面积：面积从63平米SOHO户型至265平米豪华跃层，
其中主要以120—130平米三居室为主
销售情况：项目自去年三月底开盘至今，已销售80%。
点评：该项目是廊坊房地产行业最大的房地产开发商新奥新城房地产开发公司开发销售的高档居住区，其规划设计独特，户型面积布局合理，地理位置优越，较受市场吹捧。
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3.1.2锦绣家园
锦绣家园东邻和平路，西接新开路，北向广阳道，南靠商贸步行街。占地160余亩，建筑面积18万平米，共28栋楼宇，以小高层为主，多层建筑为辅，小区绿化率69%，集商用、住宅、娱乐休闲于一体的多功能园林式生态居住区。 锦绣家园建筑设计线条流畅，色彩丰富，具有时代感。建筑单体错层、跃层、低飘窗、外飘角窗
的设计空间丰富多彩。智能化设计，宽带网络，地板辐射采暖。
小区规划设计以小高层为主，灵活布置多层住宅，形成高低错落的天际线。景观规划以水景为主要素材，结合中式古典园林的造园手法，用现代的造园方式营造幽雅静谧的生活环境。锦绣家园底层架空，主要用做私
家车库，做休闲娱乐之用，除此之外，架空层局部用作茶室小店。配套设施包括：8000平米三星级标准装修会所、6000平米大型商场、160余量的地下停车场、住宅首层地上车库可停放约180辆车、露天游泳池。 开发商：荣盛房地产开发有限公司 物业管理：荣盛物业管理有限公司
销售价格：均价2350元/平米左右 户型面积：130—150平米 入住时间：一、二期已经入住
销售情况：目前已销售80%以上，集团购买较多，约占35%左右
点评：该项目销售形势异常火爆，主要是其产品较廊坊市房地产市场前期产品有较大的跨越，小区园林设计新颖，景观元素丰富；建筑规划完善，外立面色彩简洁明快。在当地房地产市场综合素质较高，一经面世即被广大消费者认可。
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3.1.3蓝水湾
蓝水湾位于廊坊市两大主干道和平路与广阳道交口处，进出廊坊市区的必经之处，距北京38公里，距天津60公里，廊坊市城市新中心内，紧靠京津塘高速公路，该小区附近有2路、8路、廊坊至北京、廊坊至平谷、廊坊至香河、廊坊至三河等多条公交级路通过。占地面积115.89亩,容率0.8，
总建筑面积70000平方米，是廊坊市唯一一个低密度、低容积率的高档园林式社区。蓝水湾整体规划由澳大利亚柏涛摩尔本公司全程规划，以“TOWNHOUSE”建筑形态为主，配以单体别墅和多层住宅，倡导休闲度假生活方式。31亩的水面景观，绿化率50%以上。 开发商：廊坊市城区房地产开发有限公司
规划设计：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司 北京市工业设计研究所 物业管理：宏泰物业管理有限公司
销售价格：公寓均价2450元/平米 户型面积：100—200平米
双拼均价4600元/平米 300—350平米 入住时间：公寓年底入住，双拼现房
销售情况：公寓销售60%以内，双拼销售40%以内。
点评：该项目双拼的主要目标客户群是北京客户或在北京做生意的廊坊人，但销售情况一般，公寓项目由于面积偏大，销售形势相对来讲也不容乐观。其31亩的景观水面较大但由于其规划的局限性，导致其景观没能被充分利用，未达到最大化的体现。
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3.1.4城市旺点
城市旺点项目位于廊坊市主干道和平路与金源道交口，连接老城与新城，周边体育中心、文化中心、规划中的行政中心都在其周边，其东面是较为成熟的大型居住区金桥小区，区域配套较为完善。总建筑面积26万平米，一期开发10万平米。项目园林设计有澳大利亚设计师设计，突出山水林木自
成一体，浑然天成；建筑设计由香港何显毅设计，小区建筑全部由8—12层小高层组成，楼宇气势恢宏，外立面色彩绚丽，突出时尚品位。小区配有3000平米时尚会所，内设多种休闲娱乐项目；区内兴建双语幼儿园及大型超市，生活设施一应俱全。
开发商：天域房地产开发有限公司 建筑设计：香港何显毅建筑工程师楼
景观设计：澳大利亚SITE IMAGE LANDSCAPE ARCHITECT L,.TD 物业顾问：北京均豪物业公司
销售价格：2500元/平米 户型面积：130—150平米为主 入住时间：一期现房、二期刚开始内部认购 销售情况：一期销售70%左右
点评：项目销售状况不好，主要原因是其产品形象定位、价位较高，但产品自身质素不高或由于产品正在开发过程中，自身品质不能完全体现，导致成交周期延长，客户群对该项目采取观望态度或持币待购。
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3.1.5和平丽景
和平丽景占地162,200m2，建筑面积270,483m2，在和平路、北环路与新源道的围合之中，区位有较大优势。项目北接廊坊市文化艺术中心，东临体育中心，和国际高尔夫球场一路之隔、毗邻相望。除了地利之便，快速的城市发展趋势使得和平丽景成为廊坊北区的新
焦点。社区周边市政绿化带镶嵌，生活设施和市政配套完善。小区规划自称为聚落型社区规划营造别具一格的生活场景。建筑形态以小高层为主，沿中心景观带中心两侧排布，并在中心处加以双复式住宅点缀，形成丰富、灵动的空间布局。多种空
间格局（平层、跃层、双复式）满足各种居住理想。户型设计小进深，大面宽。 社区特设双语幼儿园，社区高尔夫果岭，社区会所，茶室，便利店、阅览室内等配套设施。
开发商：新奥新城房地产开发有限公司 景观规划：
物业管理：新奥物业管理有限公司
销售价格：实际成交均价2100元/平米 户型面积：100—140平米为主 入住时间：2004年年底前全部入住
销售情况：一期20万平米认购70%，集团购买较多约占25%左右
点评：该项目规划设计以十二层小高层为主，辅以部分六层多层住宅，建筑及园林规划一般，但其较低的价位及新奥的品牌优势市其一经面世即受到市场的认可，认购一期成交价格不足2100元/平米，而目前二期认购实际成交均价达到2200元/平米左右，说明该项目市场认可度较高。
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3.1.6阿尔卡迪亚
阿尔卡迪亚占地600亩，总建筑面积56万平米，一期开发19万平米。该项目位于廊坊市北外环旁，东侧紧邻廊坊市文化艺术中心，其项目东侧则是规划中的市政综合办公大楼，地理位置十分优越。项目门前的外环路—新奥艺术大道直通开发区，交通便捷。快速的城市发展使该项目成为城区北部的居住焦点，而市文化中心的修
建则提升了项目的地块价值，使其具备了后期升值的潜力。小区规划为超大型生活居住区，
建筑形式多样化，以十二层小高层为主，附以六层多层住宅，在规划的中心区域点缀了少部分别墅。 开发商：荣盛房地产开发有限公司 物业管理：荣盛物业管理有限公司
销售价格：均价2150元/平米 户型面积：以110、140平米左右三室为主 入住时间：一期19万，入住2004年6月底 销售情况：目前认购80%左右，有部分团购
点评：该项目是目前廊坊市房地产市场最大的一个项目，该项目依托其整体规划的完整性及周边紧邻廊坊市文化中心，处于新区规划的中心位置，市场认可度极高，一期认购不足一个月即认购80%。
3.2综合点评：
新华广场、锦绣家园、城市旺点、蓝水湾四个项目是廊坊市目前房地产市场最具有代表性的项目。新华广场与锦绣家园同属城区中心的在售楼盘，这两个项目分别是廊坊市较大的两个开发商（新奥新城、荣盛）开发兴建。两个项目地理位置较好，小区建筑设计与园林规划较为新颖，项目定位较高加之开发商知名度较高，因此比同期入市的项目整体质素高出一个档次，销售情况较好，销售率均在80%左右。
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城市旺点与蓝水湾和前两个项目也是同期入市，项目规划也各具特色，但由于其地理位置处于未来的城区生活中心，目前周边生活配套较少，而其价位不低，因此未能迅速吸引市场注意力，销售情况不佳，销售率均在65%左右。
和平俪景与阿尔卡迪亚是目前廊坊市新近上市的两个项目，也是由新奥新城、荣盛两个开发商开发建设，目前同处于一期正是认购阶段。和平俪景总体面积27万平米一期开发20万平米；阿尔卡迪亚总体面积60万平米一期开发19万平米，两个项目上市体量相当且所处地理位置较近，因此区域市场竞争激烈。两个项目的成交均价均在2100元/平米至2150元/平米之间，较之同区域的蓝水湾、城市旺点低300元/平米左右， 竞争的激烈程度可见一般。但据称两个项目的认购情况较好，均在70%--80%之间。根据分析这两个项目的实际认购应在40%左右，这一认购情况对于新近开盘的两个项目来讲也是不错的。值得注意的是这两个项目都有部分集团购买的客户。由于这两个项目的开发周期较长，将是我公司开发项目的有力竞争对手，我们将一直关注其工程进度与销售情况。
3.4廊坊市房地产公寓项目特点：
3.4.1各项目都有面积不等的地下室或半地下室；
3.4.2各高档项目首层均架空，设有停车房；架空层设屋顶花园； 3.4.3各高档项目均设有上千平米大型业主会馆，社区配套较为完善； 3.4.4各项目均相当注重环境的营造，新建项目更是突出；
3.4.5 2002年以前项目以6层小砖为主，2002以后的项目以板式高层为主；
4.别墅项目市场调查 4.1典型项目介绍 4.1.1“翠林洲”别墅小区
“翠林洲”别墅小区位于京津之间、黄金地带的廊坊经济技术开发区中心。东方大学城、“文明中华”、京港高尔夫球场、外企联谊中心、华北物流中心与之相邻，生活、购物方便。 “翠林洲”总占地面积为174.34亩，首期开发44.28亩，建筑面
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积11360余平方米；二期开发130.06亩，建筑面积39000平方米。别墅内设网球场、戏水池，并有停车场及集餐饮、购物、娱乐、物业于一体的综合会馆等配套设施。别墅区内绿化面积达39%，多采用乔木、灌木。
翠林洲与新世纪中学一墙之隔，东方大学城相呼应。外墙采用新型环保混凝土砌块，强度相当于普通粘土砖的三倍，色调与屋面瓦均采用“欧文斯.科宁”，清新夺目，充满古典主义气息，德国“霍曼”车库门、进户门，丹麦“威卢克斯”斜屋顶窗，法国“吉优”独户单体锅炉供暖。该小区被评为建设部智能化示范小区，别墅周界防盗电子巡更，区内24小时摄像监控，每户设有门窗红外线防盗监控，煤气、火灾、医疗、智能报警，并实现来防者可视对讲。
4.1.2憩园新区
廊坊开发区憩园新区坐落于开发区友谊路与祥云道交界处。憩园新区距市区8公里，京津塘高速路入口仅2公里，市内2路、8路、12路在此设站，北京938
公交车可直达北京站。与会展中心、希望广场比肩而立，北接憩园小区，东临新世纪中学，
南靠文明中华游乐城。憩园新区总用地面积72490.78平方米。建筑面积88317.80平方米，绿化率高达33.7%。容积率仅为1.21。 小区拥有大面积的水景和绿地，结合休憩曲廊，观景亭，小品等，营造出自然、健康的主题。小区现有6栋公寓楼和42套别墅，别
墅配有大面积车库及露天阳台。新区的物业管理由廊坊开发区永成物业管理有限公司为您提供全方位、封闭式、专业化的物业服务。 24小时保安巡视和全区监控装置可保证您的人身财产安全。
4.2综合点评：
廊坊市别墅项目不多，主要是市场容量较小。廊坊市高档房市场主要面向北京客户、开发区企业的外来高级管理者、廊坊市部分在外投资回廊坊置业的私营业主。这一部分人群由于各方面原因置业随机性较大，而且数量毕竟有限。因此廊坊市中高端产品市场项目
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较少，没形成规模。但随着廊坊市几个重点投资项目的陆续上马，外来人员的增多，这一市场应有较大的发展潜力。
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第五部分 廊坊市区房地产开发企业基本情况 1. 开发公司列表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 企业名称 廊坊市住宅建设开发有限公司 廊坊市金达房地产开发有限公司 廊坊市天域房地产开发有限公司 廊坊市兴宇房地产开发有限公司 廊坊市永兴房地产开发有限公司 廊坊市富华房地产开发有限公司 京津发展实业股份有限公司 廊坊市建设房地产开发有限公司 廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司 廊坊市华夏房地产开发有限公司 香河县盛达房地产开发有限公司 香河县城镇房地产综合开发有限公司 三河华远房地产开发有限公司 三河燕郊开发区房地产开发有限公司 永清县金地房地产开发有限公司 三河建荣房地产开发有限公司 三河银燕房地产开发有限公司 香河县龙盛房地产开发有限公司 永清县星宸房地产开发有限公司 固安安泰房地产开发有限公司 廊坊开发区振兴房地产开发有限公司 廊坊市物产企业集团房地产开发有限公司 资质等级 三级 四级 四级 四级 四级 四级 四级 四级 二级 二级 四级 四级 二级 三级 四级 三级 四级 四级 四级 四级 四级 四级 资质证号 冀建房开廊字第002号 冀建房开廊字第007号 冀建房开廊字第009号 冀建房开廊字第010号 冀建房开廊字第012号 冀建房开廊字第014号 冀建房开廊字第016号 冀建房开廊字第020号 冀建房开廊字第021号 冀建房开廊字第022号 冀建房开廊字第023号 冀建房开廊字第026号 冀建房开廊字第027号 冀建房开廊字第028号 冀建房开廊字第029号 冀建房开廊字第030号 冀建房开廊字第031号 冀建房开廊字第038号 冀建房开廊字第040号 冀建房开廊字第041号 冀建房开廊字第048号 冀建房开廊字第055号 30
23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
三河市鼎盛房地产开发有限公司 霸州市诚实建设开发有限公司 廊坊市百年房地产开发有限公司 廊坊开发区鼎兴房地产开发有限责任公司 廊坊市盛德房地产开发有限公司 廊坊开发区北方房地产开发有限公司 三河燕庆房地产开发有限公司 三河市兴达房地产开发有限公司 廊坊市天圆房地产开发有限公司 廊坊市汇源房地产开发有限公司 廊坊市安居房地产开发有限公司 廊坊开发区大千房地产开发有限公司 霸州市永安房地产开发有限公司 廊坊市巨成房地产开发有限公司 廊坊开发区永华房地产开发公司 廊坊市圣龙房地产开发有限公司 廊坊市环亚房地产有限公司 廊坊市城区房地产开发有限公司 廊坊市长城房地产开发有限公司 廊坊开发区博泰房地产开发有限公司 廊坊东方房地产开发有限公司 中油管道建工集团房地产开发有限公司 廊坊亿人房地产开发有限责任公司 霸州市鸿远城市建设开发有限公司 廊坊中油管道房地产开发有限公司 四级 四级 四级 四级 三级 四级 四级 四级 四级 四级 四级 四级 四级 四级 四级 三级 四级 三级 四级 暂定 三级 暂定 暂定 四级 暂定 冀建房开廊字第056号 冀建房开廊字第058号 冀建房开廊字第059号 冀建房开廊字第060号 冀建房开廊字第062号 冀建房开廊字第063号 冀建房开廊字第065号 冀建房开廊字第066号 冀建房开廊字第070号 冀建房开廊字第070号 冀建房开廊字第071号 冀建房开廊字第072号 冀建房开廊字第074号 冀建房开廊字第076号 冀建房开廊字第077号 冀建房开廊字第093号 冀建房开发廊字第003号 冀建房开发廊字第005号 冀建房开发廊字第006号 冀建房开发廊字第019号 冀建房开发廊字第025号 冀建房开发廊字第035号 冀建房开发廊字第075号 冀建房开发廊字第043号 冀建房开发廊字第004号 31
2. 重点开发公司简介
新奥新城、荣盛、天域、城区建设宏泰、中房、长城、天成、华夏、住宅建设开发 2.1主力房地产公司：
2.1.1新奥新城房地产开发有限公司简介
廊坊新城房地产开发有限公司是经河北省廊坊市工商行政管理局登记注册的有限责任制公司，系新奥置业集团骨干成员企业，公司成立于1994年12月11日，注册资金2600万元，公司经营范围城市房地产开发、经营及基础设施建设，具有房地产开发二级资质，年开发建设能力达15万平方米。目前已开发项目有金华里小区、金玉里小区、金城里小区、新奥小区、新城小区、空中花园小区、世纪花园小区、新苑小区、华油小区等，并完成了三角地旧城改造、董村前期改造等旧改项目。新城房地产公司几年来共完成住宅建筑面积50余万平方米。该公司先后被评为河北省、廊坊市房地产行业先进单位，建行河北省分行AAA级企业，河北省首批商品房质量计量世纪承诺单位，98消费者信得过房地产开发商，2001年河北省廊坊消费者信得过单位、廊坊市重合同守信用单位，建设部百家销售放心房承诺单位等荣誉称号。该公司开发建设的\"世纪花园\"小区和\"文苑小区\"曾被评为廊坊市首届十大明星楼盘。
新奥新城房地产公司在立足本地商品房开发市场的基础上，已经开始进行外埠商品房市场的开拓。目前正在开发施工的项目有：廊坊本地廊坊市新华广场项目，廊坊市和平俪景项目，北京市知本时代项目。
2.1.2荣盛房地产开发有限公司简介
荣盛房地产开发有限公司录属于河北荣盛建筑安装工程集团有限公司，成立于1997年，注册资金5300万元，流动资金5500万元，以开发住宅小区为主。公司集设计、施工、销售、物业管理于一体，下设市场部、工程部，开发部、财务部、设计公司、物业管理公司。集团公司连续四年被评为“纳税先进集体”、“AAA级信用企业”，97年被河北省工商局授予“重合同、守信用企业”，99年被评为“中国房地产企业信誉AAA级单位”，2000年被省政府授予“质量效益型”先进企业。1998年该公司在南京成功开发了方舟花园小区，总投资1.8亿元，总建筑面积97143平方米。2000年初，在群安街开发了群星小区，总建筑面积11.2万平方米。小区2001年度被省政府授予“省级园林式住宅小区”。
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现正开发的项目有：廊坊市锦琇家园、廊坊市阿尔卡迪亚项目、在沧州总投资约3.8亿元开发项目－－“荷花苑小区”。
2.1.3综合点评：
这两家公司是廊坊市房地产市场主力开发商，公司实力雄厚、开发理念较为先进，开发项目规模较大，目前廊坊市最大、市场影响力最强的两个项目：和平俪景、阿尔卡迪亚分别由这两家公司开发。这两家公司现在均在异地有开发项目。
2.2中坚房地产公司
2.2.1廊坊市天域房地产开发有限公司简介
廊坊市天域房地产开发有限公司是具有四级开发资质的新型房地产开发企业。天域地产注册资本叁仟万元。公司员工80余人，其中大中专以上学历的人员占70%以上，其中管理层90%具有中级或高级职称，是一家年轻的房地产开发企业。天域房地产公司曾成功开发天域花园项目，目前正在开发号称廊坊市最贵的房地产项目——城市旺点。
2.2.2廊坊市城区房地产开发有限公司（宏泰集团）
廊坊市城区房地产开发有限公司是廊坊宏泰集团所属的全资子公司，成立于1995年，注册资金2000万元，是一个具有二级资信的房地产开发企业。公司相继开发了新华南小区、管道局四类住宅、宏泰花园等项目。在1998--2000年曾连续三年荣获“AAA级信用企业”、“安全文明单位”、“房地产开发先进单位”等荣誉称号。宏泰花园曾获得2001年廊坊市十大明星楼盘称号。2002年开发的蓝水湾是廊坊市唯一一个低密度、低容积率的高档园林式社区。
2.2.3综合点评：
这两家公司是廊坊市较为活跃的房地产开发企业，公司经营理念超前、开发思路新颖，目前
廊坊市较有特色的两个项目：城市旺点、蓝水湾，分别为这两家公司开发。
2.3资深房地产公司
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2.3.1河北廊坊中房房地产股份有限公司简介
河北廊坊中房房地产股份有限公司是廊坊市人民政府（1990）18号文件批准建立的事业单位。于2002年元月改制组建，改制后公司注册资本2400万元人民币。该公司自一九九零年创建以来，一直致力于廊坊市的房地产业的开发经营，公司以房地产开发为支柱，以设计、工程施工、装饰装潢、周转租赁为辅业，以物业管理及维修服务为保障的从开发、设计、销售到提供全面售后服务保障体系的开发机制，逐步建设成为一个以一业为主，综合发展的经济实体。十二年来，公司累计完成竣工面积100多万平方米，具有年开发15万平方米，年竣工10万平方米的能力，是廊坊市唯一具有一级开发资质的企业。先后开发建设了建成里、华夏里、常甫小区、北小区、新民小区、新星里小区、康庄小区和永清县“聚客隆商城”及吉祥花园等住区。
2.3.2廊坊市长城房地产开发有限公司简介
廊坊市长城房地产开发有限公司是成立于1993年6月，经河北省建设委员会核准，具有三级资质的房地产开发企业，注册资金800万元。属于廊坊市资深房地产企业。该公司从93年成立至今，成功地开发了廊坊市机动车交易市场、新开路小区、荣福里小区、迎春小区、建华里小区、廊坊师范学院学生公寓、廊坊广播电视大学综合楼、住宅楼等多个项目，并于年内开发了河北工业大学学生公寓、食堂及“华腾嘉园”住宅小区，累计开发面积达40余万平方米，旧城改造8.4万平方米。
2.3.3综合点评：
这两家公司是廊坊市资深房地产开发企业的典型代表，其中中房集团是廊坊是唯一一家具有一级资质的房地产开发企业。但由于自身经营理念、开发思路等各方面原因，目前公司发展前景并不明朗，在廊坊市房地产市场并无较新项目出现。
2.4商业房地产公司
2.4.1河北天成天房地产开发有限公司
河北天成天房地产开发有限公司是中外合资的大型房地产综合开发企业，成立于1998年，注册资金4999万元。企业资质为项目型。现有职工200人，其中各类专业技术人员26
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人。公司经营范围：房地产综合开发、经营、租赁、物业管理、装饰装修、生产建筑材料、加工铝合金门窗等。公司具有较强的综合开发能力，可以完成20余万平方米的年开发任务。2000年被廊坊市房地产管理部门评为\"房地产开发先进企业\"。公司组建3年来，投资6亿元人民币在廊坊市北排渠上建造了目前国内最长的商贸步行街--廊坊市新世纪步行街之第一至四大街。该项目占地400亩，建筑面积30余万平方米，1998年10月1日开工，2000年5月18日建成开街。全长2.2公里，宽120米，其中绿地面积10万平方米。
2.4.2廊坊市华夏房地产开发有限公司简介
廊坊市华夏房地产开发有限公司是以房地产开发为主业的民营企业，具有二级房地产开发资质。公司拥有河北海天房地产开发有限公司、廊坊市华夏物业管理有限公司两家控股子公司。公司高层管理者80%具有研究生或双学士学历，管理技术人员90%具有高等学历，是一只管理专家化、服务专业化的年轻职业团队。新世纪步行街第五大街以全新的业态组合、独特的管理模式，成为廊坊市建筑水平的代表和展示廊坊形象的窗口。并入选了廊坊首届\"群众喜爱的十大明星楼盘\"。 几年来，公司先后被评为廊坊市\"优秀民营企业\"、\"全市房地产开发先进企业\"、廊坊市工商联\"优秀会员企业\"和\"河北省优秀私营企业\"。
开发住宅项目：华夏花园、华夏经典小区。 开发商业项目：第五大街、第六大街、第七大街。
2.4.3综合点评：
新世纪步行街是在廊坊市区内北排渠上规划建设的，是廊坊市委、市政府实施强省富市、两环经济战略筹划的，是建设园林式、生态型、现代化城市的样板工程。总体规划全长5公里，计划投资10.06亿元。一期工程（第一至五大街）于98年10月1日开工建设，2000年5月18日建成开街，全长3.2公里、建筑面积40万平方米，投资8.4亿元。新世纪步行街，是廊坊市新的对外开放窗口，经济发展的新中心，投资增值的新热点。
第一至四大街由河北天成天房地产开发公司建设； 第五至八大街由廊坊市华夏房地产开发公司开发建设。
2.5特别注明房地产公司
2.5.1廊坊市住宅建设开发有限公司简介
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廊坊市住宅建设开发有限公司，成立于1995年，是拥有三级资质的股份制房地产开发企业。公司注册资金2000万元。公司现有职工145名。公司年开发能力达15万平方米。96年起开发建设了廊坊市最大的安居工程小区－－金桥小区。规划总建筑面积达48万平方米，住宅建设面积45万平方米。此外开发建设了中天广场、金桥大厦等多处大型高层办公综合场所，累计开发面积达50万平方米，完成总投资约15亿元。
2.5.2特别注明：
目前，该公司正在积极筹建另一政府经济适用住房小区－－金泰花园小区。该小区规划占地299亩，总建筑面积26万平方米，住宅建设面积20万平方米，绿化率41%。该项目位于廊坊市城区东北部金桥小区东侧，紧邻市政规划的东环路，地理位置较好。但由于资金等问题该项目一直搁浅，我们期望能与之接触，进行战略合作。
总结：（我公司进入廊坊市的开发优势）
由此可见，廊坊当地开发商无论是规模、开发经验、操作水平比我们还是有一定的差距，但由于他们在廊坊开发多年，对于当地市场极为熟悉、拥有庞大的团购客户资源，并且与当地政府及各职能部门渊源很深，具有一定优势。我们应该与之建立良好的伙伴关系，对于我们进一步开展具体工作还是很有帮助的。
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廊坊市土地政策及现有地块分析
土地政策及目前土地供应实例
土地政策初步介绍：
廊坊市区土地供应自2002年以后真正实行政府统购统销政策，所有土地均需由市国土资源局下属城区土地局整理、收购、储备，通过土地交易中心采取摘牌、招标、拍卖三种形式出让，原则上与天津市基本相同；但也存在企业为政府做出贡献，政府以土地作为平衡的现象，例如新奥和平丽景的土地获得。
据土地局介绍，除去一些存量土地由于历史上的特殊原因，目前仍采用摘牌或招标之外，新增土地政府更加倾向于采用拍卖的方式，原因是前面的几块土地拍卖效果相当不错，政府吃到了甜头。
在出让价格的组成上与天津最大的不同是其中不包含大配套费用，地款中除去4%的契税等相关费用外，主要的组成就是补偿费和出让金。
付款方式据介绍一般情况下首付款应占总地款的30%~50%，余款应在60天至90天内付清。
土地供应实例： 地块 蓝水湾 城市旺点 位置 面积 50 63 价格（万/亩） 和平路西，广阳道北交口处 116亩 和平路以东，广阳道北300米处 220亩 阿尔卡迪亚 北外环以北，西临文化艺术中心 602亩 45（同意为政府经营管理文化艺术中心，200万/年管理费用） 和平丽景 北外环以南，北临文化艺术中心，和平路以西 250亩 由于修新奥大道政府平衡200亩，其余以25万/亩低价出让 第七中学
新华路以东，光阳道以北 20余亩 80 现有地块分析
目前我们接触到四块土地信息，一块通过土地交易中心了解到其目前正在运作的300亩，紧邻该地块东部，也刚刚报河北省国土资源局批复征用170亩土地，目前工作
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因为地上物补偿费用协调，以及470亩整体规划问题将原定8月底拍卖改为9月中下旬进行拍卖，目前重点关注；一块是通过建委投资公司了解到的准备提交报告，有意用作储备的1000余亩土地，时间不好确定，保持跟踪；另外两块，是当地政府工作人员提供的土地信息，持观望态度。下面就300亩土地做重点介绍。
广阳西道300亩地块初步分析
背景 该地块为目前廊坊市土地局正在整理当中，今年9月计划上市地块，面积基本符合我们要求，是目前接触的地块中速度最快的 位置 广阳西道南侧，规划中第八大街正北方，属于廊坊市的西北侧，市区以内，距西外环大约500米 面积 宗地情况 本年度拍卖300亩，计划明年拍卖东侧170亩，整体470亩 其中约100亩为农科院的实验田，其余为村子的农田；现状为农田和果树为主，少量的地上建筑；地势平坦，无高压线经过。西南侧为穿过廊坊市区的铁道线，北侧临廊坊市级主干道广阳西道，道北现状为大面积农田，规划是军事院校；该区域的整体规划为低密度生活区 地块形状 出让形式 意向价格 拍卖时间 呈方形，方正，整齐 据了解基本意向为拍卖 40万/亩以上 原定03年8月底，由于地上物补偿以及470亩整体规划问题，推迟至9月中下旬 区域市场 基本属于廊坊市西北部市场,周边市场项目基本都已入主，由于开发时间原因，住宅价格集中在1400元左右；华夏经典属于新建项目，价格在1900元左右，以多层中低档住宅为主。该区域内目前上市量不大。 基本评价 机遇 劣势 优势 地块方正且具备一定规模，具备一定的发展空间；临廊坊市级主干道，交通方便；属于廊坊北部区域内，属政府重点开发方向范围，前景不错 相对廊坊客户来讲地理位置相对偏远，存在心理障碍；地块周边目前为农田，生活配套设施缺乏；西南侧靠近铁道线 虽然目前上市量比较大，但产品形式单一，市场存在有空白点，且大都集中在北外环和平路一带，该地块周边在建项目不多；第七大街已经开工，会提升该区域居住、商业氛围 38
威胁 结论 拍卖形式造成地价过高，最终致使产品成本过高；客户接受程度 该地块目前的状态与我司在天津获得的土地有些相似，地理位置相对偏远，但发展前景不错；比较适于开发与廊坊主流高层产品不同的低层产品，如洋房、联排；地块规模足以支撑产品的品质，可以支持集团品牌成为廊坊主流开发商；土地供应时间比较快，时间节点应该完全可以支持明年二月开工的目标
附图：廊坊地块信息及重点项目分布图
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阶段工作总结与思考
阶段工作的总结
自7月中旬来到廊坊已经一个月的时间，一个月的时间，我们主要的工作就是了解廊坊、理解廊坊，针对燕郊及廊坊市区做详细的市场调研，广泛接触相关政府部门，初步建立当地关系，打开突破口，了解大致政策方向。
由于廊坊政府工作人员工作作风极为懒散与闭塞，工作开展不算顺畅，只能经过与当地某些人员建立关系，顺藤摸瓜，逐步接触相关政府部门领导，应该说，这其中付出了很多额外的精力。目前已经接触到廊坊市信访局局长，综合执法局局长（市规划委员会委员），市区土地局常务副局长，市土地储备中心主任，土地拍卖中心主任，并初步建立良好的关系，为下面工作奠定一定基础。
下一阶段工作的重点安排
下一阶段工作重心应聚焦于9月中下旬300亩地块的获取，一切工作都应围绕它，在要求的时间节点前完成，确保土地以理想的价格获得。由于拍卖时间的不确定性，或早或晚，为支持该地块准确判断与合理获得，在8月31日之前要求完成前期大量的准备工作，以便随时可以快速反应，准确判断。
需要公司市场研发人员支援，针对廊坊房产市场，尤其是西北部市场，结合该地
块进行更为深入的调研工作，判断该地块开发意向。
详细掌握土地交易的详细流程与要求，土地交易发生的各种费用比率。 需要开发部、预算部支持，接触各个职能部门，准确掌握开发各部分成本，支持
土地价格的计算准确。
重点深化与土地局、规划局的外部关系，获得该地块进一步信息，保证获得该地
块竞争情况，进展情况的快速、准确，为获得该地块获得感情支持。
需要集团、公司领导、集团发展部支持，与廊坊政府领导见面沟通，建立良好印
象与获得政策支持。
争取在拍卖前将相关领导请到天津考察集团与项目，增进了解。
顺驰建设廊坊工作组
2003/8/17
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