一、整体运作思路
先入 后营 再调的招商运营策略
先入：两个层次的意思。首先是先入市场，以合理的租金与招商政策切入市场，如租金明显高于市场将很难被接受，不付合市场会被淘汰；同时也是让经营者进入到我们项目来经营,达到开街的标准70%的入驻经营者。
后营：通过运营、管理实现商家的正常平稳持续的经营，这是一个稳定期，完成留商、养商。
再调：商家能实现盈利且能在此良好经营（至此市场培育阶段基本完成），在此情形下，进行合理的租金上浮调整。
以市场可能接受的招商的相关政策，启动项目的招商。 经营者所关心的：到某一物业经营的理由 能否盈利
招商的关键因素：
合理的租金 合理的招商政策 合理的入市时机 二、项目平均租金 1、济阳租金分布
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经二路 龙海路 0.5—0.8 0.3—0.8 韩家街 0.3—0.5 老商业街 0.5—0.8 纬二路 1-1.5 纬一路 精品街 0,15-0,18 0.3-0.6
2、租金制订的重要因素
由于精品街与本项目相邻最近，同属济阳近年来新兴的商业物业，且从目前的投资者、经营户沟通时客户大部分均将精品街与本项目进行比较，因此作为本项目的重点租金参照。
同时考虑到本项目之建筑设计规划及商业运作等优势明显优于济阳精品街，本项目刚投放市场与其租金差距不要太大。
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3、租金拟定——合理的租金制订
0．23元/平方米/天
AB15—AB22 街段 AB4—AB11 平均租金 一层 二层 0.2 0.25 0.15 AB3—CD8 0.15 0.2 0.1 CD7—EF 0.25 0.32 0.18 0.3 0.4 0.2 AB14—CD21 CD20—EF GH 即本项目商业之二层租金就相当精品街之一层租金。
租金较高，很难使客户接受并容易使客户分流，增加招商风险。 三、招商政策
从目前与经营者的沟通中，只是通过沟通让经营户明了项目的优势和商业前景是很难转化为他们产到我们这来经营的行动。
因此，虚实相济完成招商
虚：对市场的现状、前景的分析，项目优势的阐述等说服沟通工作 实：公司对于商业运作的决心——招商相关政策投入 预取之，先与之 1、免租政策拟定 平均免租期 12．5个月（1.042年）
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街段 招商政策 （免租） 租赁期 一层 二层 AB15—AB22 AB14—CD21 CD20—EF AB4—AB11 12个月 2年 10个月 14个月 AB3—CD8 18个月 3年 15个月 21个月 CD7—EF 12个月 2年 10个月 14个月 GH 8个月 1年 7个月 9个月 2、租金收益
方式 无免租期 总面积（㎡） 平均租金（元） 年收益（元） 五年总收益（元） 20549.61 0.23元 含免租期 前二年 含免租期 第三年 含免租期 第四年 含免租期 第五年 收益增值 20549.61 20549.61 20549.61 20549.61 0.23元 0.40元 0.65元 0.95元 8028200.392 1652683.89 3000243.06 16653899.19 4875394.973 7125577.268 1725139.76 8625698.798 按以上含免租的租金总收益，相当于平均租为0.45元/平方米/天
注：①、以上计算按免租合同期满的后三年，按商铺增值租金收益的保守估算；
②、根据市场反馈，没有免租期的情况下招商只能在30%左右，没有商气，商铺、没有增值收益，且不能保证1—2年合同期满后几年的租金收入；
按照带免租的操作模式可达到招商70%，大量商家的入住可使商街迅
速走旺，这也是商铺增值的最根本所在；
③、以上计算为招商100%计算，且商街持续5年没有空铺。 3、辅助政策
（1）经营商家的税费减免及相关证照手续统一办理； （2）统一店面形象的制作费用减免； 四、招商周期
招商是双刃：招商可以提升本商业项目的商业价值，但如在整个项目销售的
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前期招商集中展开势必会分解部分自营客户的投资可能 1、项目整体招销关系
先重销售，再重招商
销售：先扬后抑 招商：先抑扣扬 以此达到两者的互相带动 项目交房前之4-6个月完成整个项目的招商。 2、招商时间阶段
大型主力业态招商特点
招商周期长，洽谈期长：半年至两年时间 物业需“量身”定做 非大型主力业态招商特点：
招商周期相对较短 洽谈期对相对短 物业按建筑要求即可无额外要求
注：大型主力业态如购物中心、百货店、仓储店、家居中心、星级酒店店等
非大型主力业态为便利店、服装店、快餐店、美容美发店等。
由以上可以看出，本项目属于非大型主力业态招商，在项目交房之前4-6个月即2010年3—7月份为招商集中期，全面展开招商工作，此时商铺销售已进入平稳的销售持续期，正好以招商促进销售。
如过集中早展开，客户不会用近一个季度的时间等着在我们这开业，会使相关广告投放后的客户资源流失。
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