土地一级开发项目成本费用组成

一、土地一级开发项目成本费用组成见下表

土地一级开发项目成本测算通用模板

序 号 一 1 2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 7 费用项目名称 前期费用 项目建议书编制费 项目建议书评估费 可行性研究报告编制费 可行性研究报告评估费 综合策划方案编制费 规划编制费 控制性详细规划 修建性详细规划 风景区规划 环境景观规划 城市设计 单项专业规划 城市综合交通规划 环境影响评价报告编制费 计价格[2002]125号 计价格[2001]1218号 《城市规划设计计费指导意见》 中国城市规划协会 2004年6月 用地面积×计费单价 用地面积×计费单价 用地面积×计费单价 规划费的30%-40% 规划费的40%-80% 人口×计费单价 人口×计费单价 1、投资估算额在相应区间内用 插入法计算 2、估计工程量乘以工日费率计算 8 9 10 11 12 13 14 15 二 （一） 1 2 交通影响评价报告编制费 安全影响评价报告编制费 地震影响评价报告编制费 测量费 勘察费 设计费 临时水、电、路、房屋费 其它 征地拆迁费 征地补偿费 土地补偿费 青苗补偿费 计规发[2001]1001号 令323号 京价字[2002]361号 计价格[2002]10号 计价格[2002]10号 按有关规定执行 市[2004]148号令 可参照规划设计咨询的取费标准 工程勘察收费基价×调整系数 工程勘察收费基价×调整系数 估计工程量×单价 按实际或经验计算 计价格[1999]1283号 见附表二 1、投资估算额在相应区间内用 插入法计算 2、估计工程量乘以工日费率计算 计算依据 计算方法 精选

3 4 4.1 4.2 4.3 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 6 （二） 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4 4.1 其它土地附着物补偿费 安置补助费 劳动力安置补助费 超转人员补助费 残疾人安置补助费 其它费用及税金 耕地开垦费 耕地占用税 菜田基金 防洪费 新增建设用地使用费 征地不可预见费 其它 拆迁补偿费 农（居民）拆迁 房屋拆迁补偿费 （含经营性用房） 地上附属物补偿费 搬家补助费 提前搬家奖励费 家电改移补助费 支援重点工程费 乡镇企业 拆迁补偿费 搬迁补助费 停产停业补助费 拆迁补偿费 搬迁补助费 国有企事业 拆迁补偿费 设备搬迁补助费 停产停业补助费 军产补助费 拆迁补偿费 搬迁补助费 市政、公共设施 市政设施补偿费 根据相关定额或市场行情估算 结合实际情况或经验数据计算：估算指标单价×数量 集体土地： 市[2003]124号令 京国土征[2003]606号 国有土地： 京国土拆[2002]1234号 京国土拆[2003]808号 京房地评字[1999]656号[2002]6号 房屋拆迁补偿价＝宅基地区位 补偿价×宅基地面积＋被拆迁 房屋重置成新价 非住宅房屋拆迁补偿价=区位 价格×K1×K2×K3×建筑面 积+地上物补偿价 或按实际协议价格执行 京政办发[2002]51号 京政办发[2002]51号 市[1999]30号令 市[1994]21号令 财综字[1999]117号 根据项目实际情况酌定 耕地面积×单价 耕地面积×单价 菜地面积×单价 可转让面积×单价 新增建设面积×单价 根据项目复杂程度和实际， 1至4项合计×一定比例 精选

4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 6 6.1 6.2 6.3 6.4 7 三 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 四 1 2 公共设施补偿费 公共建筑补偿费 古树文物古建修护还建费 特殊用地 军事用地 其他用地 其他费用及税金 拆迁服务费 拆除清运费 拆迁评估费 拆迁不可预见费 其它 市政基础设施建设费 道路 桥梁 雨水 污水 中水 上水 电力 热力 天然气 电信 人防工程 场地平整 市政场站 雨水泵房 燃气调压站 热力站 开闭站 区域中水站 市政管理用房 其它 公共配套设施建设费 交通智能化系统 公共标识指示系统 参考2001年《北京市建设工程预算定额》及其补充 根据规划或设计图纸，参考 相应定额或经验估算指标估算:

参考2001年《北京市建设工程预算定额》及其补充定额、与之配套的《北京市建设工程费用定额》《北京市建设工程机械台班费用定额》《材料预算价格》；《全国统一市政工程预算定额》、《建设工程工程量清单计价规范》、造价处相关文件： 京造定[2002] 6号、 京造定[2003] 8号、 京造定[2003] 9号、 京造定[2003] 11号、 京造定[2004] 5号、 京造定[2004] 7号、 京造定[2005] 3号、 京造定[2005] 5号等 根据规划或设计图纸，参考 相应定额或经验估算指标估算: 工程量×定额子目单价×综合费率计算 根据拆迁量协商 根据运输距离及消纳收费具体协商 京价房字[1997]398号 根据项目实际情况酌定 按实际或经验计算 按实际或经验计算 补偿价款的1-1.5% 根据项目复杂程度和实际， 1至5项合计×一定比例 精选

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 五 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 区域安防监控系统 公共厕所 环卫设施 垃圾收集转运站 消防站 派出所 邮局 公交车辆场站 机动车停车场（库） 非机动车停车设施 公园 绿地 广场 景观小品 其它 其他费用 临时用地费 临时建设费 招标代理服务费 标底编制费 工程监理费 工程质量监督费 施工图预算编制费 施工图审查费 施工执照费 合同公证费 建设期区域管理费 竣工图编制费 地价评估费 土地出让底价编制费 专家审查费 审计费 定额、与之配套的《北京市建设工程费用定额》《北京市建设工程机械台班费用定额》《材料预算价格》；《全国统一市政工程预算定额》、《建设工程工程量清单计价规范》、造价处相关文件： 京造定[2002] 6号、 京造定[2003] 8号、 京造定[2003] 9号、 京造定[2003] 11号、 京造定[2004] 5号、 京造定[2004] 7号、 京造定[2005] 3号、 京造定[2005] 5号等 工程量×定额子目单价×综合费率计算 按租赁市场行情估算 参考相关定额估算 计价格[2002]1980号 附表三 [1992]价费字479号 附表四 计价格[2002]10号 市规发[2001]761号 尚无明确收费标准 按双方协商议定 计价格[2002]10号 京价房字[1997]398号 尚无明确收费标准 尚无明确收费标准 按实际或经验计算 按实际或经验计算 按差额定率累进法计算 1、监理工程概（预）算的百分比 2、参与监理工作年度平均人数计算：3.5-5万元/人*年 基本设计费的10% 可参考计价格[1999]1283号 按估计工程量乘以工日费率计算 可根据规划或设计图纸，参考 相应估算指标、定额或经验 估算工程量×计费单价按计算 基本设计费的8% 标的总额采取差额定率累进计算 参考京价房字[1997]398号 可参考计价格[1999]1283号 按估计工程量乘以工日费率计算 精选

17 18 律师费 工程保险费 建质[2005]133号 尚无明确收费标准 尚无明确收费标准 尚无明确收费标准 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市[2005]0号 人行现行利率表 尚无明确收费标准 根据市场行情估算 尚无明确收费标准 可按建安费的0.1%-1%计算 可根据规划或设计图纸，参考 19 20 21 六 七 1 2 3 4 八 1 2 3 4 九 1 2 3 4 十 竣工移交前的维护管理费 项目后评估费 其它 企业管理费用 财务费用 贷款利息 其它融资费用 金融机构手续费 其它 销售费用 市场推广费 招商费 入市交易费 其它 开发期税费 营业税 城乡维护建设税 教育费附加 其它 不可预见费 相应估算指标、定额或经验 估算工程量×计费单价按计算 可参考计价格[1999]1283号 不高于土地储备开发成本的2% 按贷款年限计算 可按预计销售收入的一定比例 计取 国家相关税法 营业额×5.5% 根据项目实际情况酌定 根据项目复杂程度和实际， 一至九项合计×一定比例

精选

二、总投资测算汇总表详见下表

总投资测算汇总表

序 号 一 二 1 2 三 四 五 六 七 八 九 项目 前期工程费 征地拆迁费 征地补偿费 拆迁补偿费 市政基础设施建设费 公共配套设施建设费 其他费用 企业管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 不可预见费 总 计 金额（万元） 比例 备注 十

精选

三、建设项目前期工作咨询收费标准

一、按建设项目估算投资额分档收费标准

估算投资额 一、编制项目建议书 二、编制可行性研究报告 三、评估项目建议书 四、评估可行性研究报告 3000万元－1亿元 1亿元－5亿元 5亿元－10亿元 10亿元－50亿元 单位：万元

50亿元以上 6－14 12－28 4－8 5－10 14-37 28-75 8－12 10－15 37-55 75-110 12－15 15-20 55-100 110-200 15-17 20-25 100-125 200-250 17-20 25-35

二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数

行 业 （一）、行业调整系数 1.石化、化工、钢铁 2.石油、天然气、水利、水电、交通（水运）、化纤 3.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播、电视、医药、煤炭火电（含核电）、机械（含船舶、航空、航天、兵器） 4.林业、商业、粮食、建筑 5.建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程 （二）、工程复杂程度调整系数 注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。 （三）、工程咨询人员工日费用标准 咨询人员职级 1、高级专家 2、高级专业技术职称的咨询人员 3、中级专业技术职称的咨询人员 京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》

（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下： （单位：万元） 估算投资额 咨询评估项目 编制项目建议书 编制可行性研究报告 评估项目建议书 评估可行性研究报告 1000万元以下 （含1000万元） 1.5-2.5 3.0-5.0 0.8-1.7 1.4-2.4 1000万元-3000万元 （含3000万元） 2.5-6.0 5.0-12.0 1.7-4.0 2.4-5.0 单位：元

工日费用标准 1000－1200 800-1000 600-800 （以表一所列收费标准为1）

调整系数 1.3 1.2 1.0 0.8 0.7 0.8-1.2 精选

招标代理服务收费标准

服务类别 费率 中标金额（万元） 100以下 100-500 500-1000 1000-5000 5000-10000 10000-100000 1000000以上 注： 货物招标 服务招标 工程招标 1.50% 1.10% 0.80% 0.50% 0.25% 0.05% 0.01% 1.50% 0.80% 0.45% 0.25% 0.10% 0.05% 0.01% 1.00% 0.70% 0.55% 0.35% 0.20% 0.05% 0.01% 1.按本表费率计算的收费为招标代理服务全过程的收费基准价格，单独提供编制招标文件（有标底的含标底）服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：

100万元×1.0%=1万元 （500-100）万元×0.7%=2.8万元 （1000-500）×0.55%=2.75万元 （5000-1000）×0.35%=14万元 （6000-5000）×0.2%=2万元

合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）

精选

工程建设监理收费标准

工程概（预）算 设计阶段（含设计招标）监理取施工（含施工招标）及保修阶M（万元） M<500 500≤M<1000 1000≤M<5000 5000≤M<10000 10000≤M<50000 50000≤M<100000 100000≤M 费a（%） 0.202、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；

3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

精选

四、土地一级开发计费的相关文件

土地一级开发相关文件目录

序号 1 2 3 4 文件名称 《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》 《城市规划设计计费指导意见》 关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 《工程勘察设计收费标准》(2002年修订本) 《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》 《北京市城市房屋拆迁管理办法》 北京市房屋拆迁评估规则（暂行） 北京市建设征地补偿安置办法 北京市宅基地房屋拆迁补偿规则 北京市新菜地开发建设基金管理办法 北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法 《招标代理服务收费管理暂行办法》 《北京市投资建设项目代建制管理办法(试行)》 《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》 土地评估收费标准 宗地地价评估收费标准 关于房地产中介服务收费的通知 北京市土地储备和一级开发暂行办法 北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定(试行办法) 人民币现行利率表 国家计委 发文单位 文号/时间 计价格[1999]1283号 2004年6月 计价格[2002]125号 计价格[2002]10号 北京市令第124号 北京市令第87号 京国土房屋拆字〔2001〕1234号 北京市令第148号 北京市国土房管局京国土房管征[2003]606号 市令[1999]30号 京政办发[2002]51号 计价格[2002]1980号 京发改[2004]298号 [1992]价费字479号 京价房字[1997]398号 京国土市[2005]0号 备 注 中国城市规划协会 国家计委、国家环境保护总局 国家计委/建设部 北京市 北京市 北京市国土资源局 北京市 北京市国土资源局 北京市 北京市办公室 国家计委 北京市发展改革委员会 国家物价局/建设部 国家计委、国家国土资源部 国家计委、国家国土资源部 北京市物价局、房屋土地局 北京市国土资源局 北京市国土资源局 中国人民银行 原[1992]价费字375号废止 自2004年7月1日起实施 实施日期1999-07-13 属工程咨询服务范畴 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 京国土用〔2005〕 533号 发布时间2005-3-17 精选