南充房地产市场调查报告

前 言 ........................................................................ 2 第一章、宏观经济情况调查 ..................................................... 3

第一节、国民经济基本情况 .................................................. 3

1、2006年中国宏观经济概要 ........................................... 3 2、2007年中国宏观经济预期 ........................................... 3 第二节、全国房地产行业基本情况 ............................................ 4

1、宏观调控 ......................................................... 4 2、价格涨幅 ......................................................... 4 3、近期国家和地方对房地产调控实施的主要政策 .......................... 5 4、2007年房地产行业趋势 ............................................. 9 第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况 ........................... 11

1、2006年四川房地产市场呈现特点 .................................... 11 2、2006年四川主要二级城市房地产开发投资增幅情况 .................... 11

第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析 ....................................... 12 第一节、南充市宏观经济及城市发展规划概况 ................................. 12

1、城市概况 ........................................................ 12 2、经济环境 ........................................................ 13 3、房地产政策环境................................................... 15 4、城市发展规划..................................................... 15 5、南充市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ..................... 16 第二节、南充市2006年房地产市场发展特征 .................................. 17

1、三区房地产市场情况 ............................................... 17 2、三区房地产价格情况 ............................................... 18 3、消费者购买特征分析 ............................................... 19 4、发展趋势分析..................................................... 20

第三章、南充市中高档住宅市场分析 ............................................. 22 第一节、供给市场情况 ..................................................... 22

1、产品形态供应分析 ................................................. 22 2、面积及户型供应情况 ............................................... 23 第二节、多层中高档住宅项目分析 ........................................... 23

1、多层中高档项目简析 ............................................... 24 2、价格分析 ........................................................ 27 2.1、04-06年主力价格走势 ........................................... 27 2.2、2006年底部分代表性楼盘价格汇总 ................................ 27 第三节、电梯公寓中高档住宅项目分析 ....................................... 28

1、电梯公寓中高档项目简析 ........................................... 28 2、价格分析 ........................................................ 30 第三节、2007年中高档住宅供应分析 ......................................... 31

1、多层项目推出面积分析 ............................................. 31 2、电梯公寓项目推出面积分析 ......................................... 31 3、拍卖地块推出面积预估分析 ......................................... 32

第四节、中高档住宅销售速度加快 ........................................... 32 第五节、高档住宅步入品牌竞争 ............................................. 33 第四章、消费者需求调查 ...................................................... 33

1、调查样本概述..................................................... 33 2、项目品牌关注度调查 ............................................... 34 3、产品形态接受度调查 ............................................... 35 4、面积及户型需求调查 ............................................... 35 5、购买力调查 ...................................................... 36 6、配套需求调查..................................................... 36 7、物业管理费接受调查 ............................................... 37

第五章、市场机会与风险分析 .................................................. 37

1、市场机会分析..................................................... 37 2、威胁分析 ........................................................ 38

前 言

南充房地产业发展已经步入成熟发展阶段、进入了全方位竞争的时代。房地产开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力，更要有战略性的全局眼光、专业的开发及营销能力。“览大局者要、持势者久”，房地产市场研究及项目定位应遵循市场背景与规律、围绕开发战略的目标来把握方向、在对市场精准掌控的条件下对项目进行定位与开发。

本次调查以行业及城市发展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度观察行业、探究城市、研析项目。并将以下研究成果汇集成本案，为项目的开发与策划提供客观资料借鉴。

第一章、宏观经济情况调查

第一节、国民经济基本情况

1、2006年中国宏观经济概要

2000年到2006年，中国宏观经济连续7年保持8%至10%左右适度增长区间内的平稳较快运行。

“十一五”开局之年的2006年，中国宏观经济总体运行平稳，经济社会发展取得了显著成绩。中国经济发展呈现“高增长、高效益、低通胀”的良好局面。2006年以来，中央采取了一系列宏观调控政策，进入三季度后取得了初步成效，经济运行总体上呈现出\"增长快、运行稳、质量高\"的发展格局，实现了\"十一五\"的良好开局。

2006年前三季度，国内生产总值达到141477亿元，同比增长10.7%，增幅比上年同期加快0.8个百分点。预计2006年中国GDP增长率为10.48%。

宏观调控成效明显，经济运行状况良好。

首先是国内生产总值增速高位回落。第二，工业生产增速回落。第三，固定资产投资增速回落。第四，货币信贷增速高位趋稳。这次宏观调控政策是及时和有效的，不仅有效地避免了经济运行由偏快转向过热，把过快的增速放慢了下来，而且也没有出现大的回落，避免了经济运行的剧烈波动。

这主要得益于这次宏观调控：

一是多重用力。既重视货币政策，也使用了财政政策；既重视用经济手段、法律手段，也适当运用必要的行政措施，在使用货币政策和财政政策时，还综合运用了多种政策工具。

二是边看边调。在4月份出台的上调金融机构贷款基准利率基础上，又分别于7月份和8月份两次上调金融机构存款准备金率和存贷款利率。

三是微量频调。在短短半年内，仅货币政策就动用了4次，而每次调整的力度不大，存款准备金率上调0.5个百分点，存贷款利率调整都在0.27个百分点。

2、2007年中国宏观经济预期

中国经济即将实现连续第4年两位数增长之时，2007年宏观经济政策大局已定。权威机构和专家普遍预计，2007年，中国经济将延续2006年的高位增长态势，增长率将保持在10%左右。

2006年12月5日至12月7日中共中央政治局会议指出，将“坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头”列为明年经济工作八项主要任务的首位，提出必须保持宏观经济政

策的连续性和稳定性，适时适度进行预调和微调，确保经济平稳较快发展。”中国明年将加强和改善宏观经济调控，以确保2007年经济稳定、快速地增长。

“稳”成为中国明年宏观经济政策的突出特点。中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，最重要的是保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落。

“将‘好’放在‘快’前，这是2006年中央经济工作会议的一大亮点，意味着中国经济发展思路将更重视调整经济结构和转变增长方式，注重质量和效益。中国经济将步入一个更加注重科学发展的轨道。”

第二节、全国房地产行业基本情况

1、宏观调控

房地产调控，对百姓而言是稳定房价、提高生活质量；在宏观经济层面，是有效防止关联行业投资过热、保证经济平稳运行。

2006年以来，房地产市场经历了一轮新的调控，“稳定房价，调整住房结构”是2006年中央政府调控房地产市场的主要目标。为了达到这一目的，加息、“国六条”、“90㎡·70%”、“限外”等等涉及金融、信贷、土地、税收等多项政策顺次出台，调控从“宏观领域”深入“微观层面”。

2、价格涨幅

2.1、投资涨幅

2006年1-9月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资12902.4亿元，同比增长24.3%，增幅上升2.1个百分点。住宅房地产开发投资占70.3%，其中，经济适用房开发投资占3.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。

2006年1-9月，全国完成购置土地面积24054.23万㎡，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新开工面积21.0个百分点。

总体来看，2006年1-9月房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升。

2.2、价格涨幅

2.2.1、房地产市场价格涨幅情况

纵观2006年中国房地产市场，房价可用“且调且涨”四字来形容。

2006年初，发改委和国家统计局发布调查数据，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%；二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%；到了10月份，全国70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.4%，房价涨幅基本得到控制。

房地产投资增速已经趋向稳定，房价大幅上涨的势头也得到初步遏制，房地产业步入持续、稳健发展的轨道。

2.2.2、2006年上半年房价变化特点

（一）、商品房价格持续上涨，但涨幅有回落迹象；存量房价格小幅下降。（二）、各类住宅价格上涨较快，低价位住宅价格涨幅较大。（三）、各地区房价均呈上涨态势，部分城市房价涨幅较高。

从2006年上半年的房价走势看，全国房价上涨较快、涨幅较大，但在5月末国家出台调整住房供应结构、稳定住房价格的政策后，房价涨势有趋缓迹象。

3、近期国家和地方对房地产调控实施的主要政策

3.1、加息

央行上调金融机构贷款基准利率27个基点，即其中5年以上的商业房贷基准利率由原先的6.12%上调至6.39%；5年以上公积金贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。央行当时表示，本次上调金融机构贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。 点评：

2006年加息的直接诱因是第一季度GDP增长过快、固定资产投资同时出现过热的现象。央行此举直接意图在于控制信贷，一季度的新增贷款几乎完成了央行半年的贷款目标，信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，而这些钱大多流入房地产和其他固定资产投资行业，许多产业出现产能过剩。加息有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始。 3.2、国六条

时间：2006年5月17日 主要内容：

(一)、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和

廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

(二) 、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

(三)、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

(四)、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

(五)、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

(六)、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 点评：

国六条产生于国务院总理温家宝当日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施。会议认为，中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。 国六条拉开了2006年国家对房地产行业宏观调控的序幕，是日后出台的各项政策的总的指导方针。而此次的国六条在宏观性中又具有很强的针对性，表明楼市调控不是对房地产市场的整体打压，而是保持持续、稳健的产业发展。 3.3、国十五条

时间：2006年5月17日 主要内容：

经济适用房建设目标9月底前公布；90㎡以下住房须占项目总面积7成以上；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于3成；居住用地供应量7成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度。 点评：

国十五条涉及面广、力度大，被认为是国六条的细则之一，该政策是对房地产市场影响最大的政策，直接导致了上海房地产一、二手交易量的下降并且对房地产行业的发展起到长期的影响作用。由于各地都将会出台新政细则对国六条和国十五条进行进一步的阐释，此后各地就国十五条所出台的细则，以及各部委就国六条、国十五条所进行的进一步调控，将2006年宏观调控的力度充分凸

显出来。 3.4、预售

时间：2006年7月10日

主要内容：

加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。 点评：

建设部、发展改革委、工商总局联合发出的通知，进一步整顿规范了房地产交易秩序。《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》可以有效抑制开发商的捂盘行为，对保持房地产市场稳定的供应进而稳定房地产的价格有积极的作用。 3.5、外资

时间：2006年7月24日 主要内容：

规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。 点评：

《意见》在坚持对外开放方针的基础上，针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。《意见》从供应与需求两个方面打击外资对国内房地产行业的影响，对外资助涨国内房地产有明显的遏止作用。及时地制止外资在国内房地产行业不合理的扩张对国内房地产行业长期稳定发展具有积极意义。

3.6、个税

时间：2006年7月27日 主要内容：

2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续；从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税，对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税。 点评：

该政策目标直指房地产投资者，政策出台后，按照目前上海房地产价格的上涨水平，投资普通住宅5年内已经无利可图。几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了一部分。 3.7、土地

主要内容：

进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。

财政部国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约用地。 2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方30：70分成体制，相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。 点评：

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》与《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。新出台的土地政策着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，以后的土地市场将会越来越规范。 3.8、规划

时间：2006年9月30日

主要内容：套型建筑面积在90㎡以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。

点评：

“住房结构”调控细则的出台，主旨在于从结构上解决供应比例，降低购房门槛，其目的是保障中低收入阶层的购房需求，此规划对新项目的设计、定位提出了更高的专业要求。 3.9、稽查

时间：2006年底 主要内容：

11月23日，国土资源部办公厅就治理商业贿赂工作发出通知，要求全国国土部门深入开展自查自纠，搞好评估验收工作，对违规出让土地等进行纠正、追回欠缴的出让金、改革易诱发商业贿赂的管理方式。与此同时，各个部门都同时加大了对治理商业贿赂的工作力度。 点评：

国土管理部门在近期调控过程中不断加大力度，财政部亦开始表明房地产企业刻意隐瞒利润过高；与此同时，信贷环节上调控指令也开始畅通。种种迹象表明，各部门在2006年底，已经打出了稽查楼市违规的组合拳。

4、2007年房地产行业趋势

4.1、加大对房地产市场的调控和管理力度

展望2007年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大因素，而这种影响或将加强。

2007年国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时，将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。通过建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，搞活二手房市场，调整住房结构解决困难群众的住房问题等办法促进房地产市场健康发展。 4.2、行业并购走向纵深化

从企业层面考察2006年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致行业洗牌，同时成为并购整合的基本推动力。

可以预见2007年房地产企业并购将会在2006年基础上得以延续并进一步的发展，以获取资源

为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。

4.3、城市经济圈发展将带动二三线城市市场成熟

国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。

根据2004年《中国城市发展报告》数据显示：珠江三角洲城市群的GDP约占全国的10%，长江三角洲城市群的GDP约占全国GDP的18%，京津环渤海湾城市群的GDP约占全国的9%，中国三大城市群的GDP对于全国GDP总量的贡献率只有37%，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大城市群对全美GDP的贡献率低30个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本GDP的贡献率低32个百分点，作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。因此三大城市圈的发展潜力巨大，单纯依靠中心城市的标杆作用略显不足，二三线城市的迅速发展才是提升城市集群竞争力巨大的后发力量。 4.4、市场呼唤升级的专业服务

2007年的中国房地产市场环境将更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平、市场类技术水平日益成为未来房地产市场竞争的重点。

升级中的房地产市场，将逐步形成发达国家的产业链专业分化的模式，走向专业化分工协作的路径，从而形成众多的房地产专业服务产业链。当前的房地产市场发展趋势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技术。在专业服务提升的市场背景下，房地产项目品牌、品质开发将成为市场的主流。

第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况

1、2006年四川房地产市场呈现特点

1.1、房地产市场的投资呈持续稳定增长

2006年以来，四川房地产业由于到位资金持续稳定增长，为房地产开发提供了重要保障。全省房地产开发投资增幅逐月回升，呈现低开高走态势。1-8月，四川房地产开发投资551.5亿元，同比增长30.6%。增幅比上月回升2个百分点，但比去年同期回落6.4个百分点。在投资保持稳定增长的同时，开发结构进一步优化。其中住宅投资387.4亿元，增长39.9%；办公楼投资10.9亿元，下降3.9%；商业营业用房投资67.7亿元，下降15.7%。办公楼和商业营业用房投资下降，符合国家宏观控制政策和市场发展需要。同时，商品房销售情况仍然较好。1-8月，全省共销售商品房2236.5万㎡，增长32%。其中住宅销售2061.4万㎡，增长35.3%。 1.2、房地产开发规模继续扩大，施工及竣工面积增长较快

2006年1-8月，全省商品房施工面积达8662.5万㎡，同比增长22.9%。其中住宅施工面积7014.5万㎡，增长26.7%；商业营业用房施工面积1129.9万㎡，增长1.6%；办公楼施工面积137.2万㎡，下降1.8%。全省房地产开发在建规模中新开工面积3139.9万㎡，同比增长12.1%。其中住宅新开工面积2656.5万㎡，增长14.8%，占全省新开工面积的84.6%。商品房供应情况较好，1-8月，全省商品房竣工面积达1175.2万㎡，同比增长39.5%。其中住宅竣工面积968.6万㎡，增长46.9%。全省商品房竣工面积中住宅占了82.4%。商品房施工及新开工面积增加，为后期房市供应提供了较充足的房源。 1.3、商品房销售继续活跃

2006年1-8月，全省商品房销售面积2236.5万㎡，同比增长32%。其中住宅销售面积2061.4万㎡，增长35.3%，占全省商品房销售面积的92.2%。在商品房销售中，现房销售548.6万㎡，增长28.2%，其中住宅销售472.2万㎡，增长28.7%；期房销售面积1687.9万㎡，增长33.3%，其中住宅销售1589.2万㎡，增长37.5%。各市、州商品房销售面积全面增长，其中增长60%以上的地区有：凉山（194.1%）、雅安（164.9%）、宜宾（113.8%）、绵阳（75.9%）等4个市、州。

2、2006年四川主要二级城市房地产开发投资增幅情况

(数据统计截止时间:2006年10月)

地区 房地产投资额比去年住宅比去年同期增长 房地产投资额（万元） 住宅（万元） 同期增长（%） （%） 77656 88348 99425 181429 129547 90863 102685 132949 91115 189674 94082 119411 56942 38.7 88.2 10.1 15.8 -0.9 61.6 40.0 34.8 30.6 75.4 19.8 30.6 31.2 33.5 134.1 7.7 13.5 12.9 73.1 48.5 41.6 50.5 53.9 19.9 20.3 18.5 自贡市 114388 攀枝花市 130568 泸州市 128723 绵阳市 274948 南充市 152398 遂宁市 149269 内江市 121994 乐山市 156878 眉山市 105847 宜宾市 280568 广安市 123433 达州市 179631 资阳市 86147 点评：

以上数据显示，南充的房地产发展的开发投资比去年同期增长不明显，在四川二级地市当中属于增幅不高的城市之一。

二级城市房地产市场投资资金不同程度增长，意味着在今后四川二级房地产市场将存在巨大的市场供应量。

二级城市房地产市场商品住宅销售面积大幅度上升，意味二级市场蕴藏巨大的住宅需求市场； 二级城市房地产市场供应量增加，市场将面临激烈的竞争，对开发商以及对产品品质、营销手法提出更高的要求。

第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析

第一节、南充市宏观经济及城市发展规划概况

1、城市概况

1.1、城市概况

“南充”——这个位于\"天府之国\"东北部腹心地带的区域中心城市，自古以来就以历史文化悠久、物产丰富、名人辈出而闻名于世。

南充位于四川盆地东北部、嘉陵江中游，幅员面积1.25万平方公里，人口726万，辖5县1市3区。南充进几年一直按照“强化规划、构建骨架，完善功能、优化环境，全面经营、规范运作”的总体思路，强力推进大城市基础设施建设，不断优化人居环境，进一步促进了城市发展。“2005年建成大城市框架”目标已经实现，城市综合实力和发展后劲显著增强；目前南充城市建成区面积

已增加到50.5平方公里，城市居住人口达到68.5万，100平方公里的大城市框架初步形成。

1.2、城市定位

南充城市性质——川东北地区的中心城市和交通信息枢纽，以发展轻化工、商贸、文教科研为主的生态型园林城市；将城市空间结构——以江、城、山、田自然格局为基础，沿嘉陵江水系发展的组团式城市；将城市形象结构——“一核一心、三环八轴、六园五带”的轴心式结构模式；将城市发展方向明确为以江为轴、北拓南延、跨江东进、拥江发展。

城市的一环、二环、三环东段道路，政府新区道路及1、2、3号办公楼，人民公园广场、体育中心、大剧院、滨江大道、嘉陵江防洪堤、桓子河大桥等城市重点工程相继建成，总投资上亿元的青居电站、小龙门电航桥工程、嘉陵江三桥、绕城高速西段、光彩大市场等工程正逐步建成设，博物馆、科技馆、图书馆、文化馆即将兴建。这些项目的实施，拉大了城市骨架，完善了城市功能。 1.3、交通

以联接成渝、沟通周边的道路建设为重点，大力构建区域性交通网络。继成南高速公路通车后，南广（安）高速、南充绕城高速公路东段通车，南充汽车客运站、南充港和高坪机场投入使用，城市的一环、二环、三环东段道路，政府新区道路等城市重点工程相继建成,南充城市由点及面的扩张效应和由面及点的吸纳功能不断增强。 1.4、人口

年 总人口（万人） 2003年 717.73 2004年 724.77 2005年 728.94 2006年上半年 728.94 按照《南充市城市总体规划(2003年至2020年)》经省政府批准实施（见2004年8月20日《成都商报》A3版），同意把南充市建设成为区域中心城市和现代化大城市。南充市确定的城市规划蓝图是，到2010年，城市用地规模62.5平方公里，城市人口70万人；到2020年，用地规模100平方公里，城市人口控制在100万人以内。而现在南充城市居住人口达到68.5万，随着城市竞争力的进一步提升，到2020年发展到100万人的目标实现的可能性较大。

2、经济环境

2.1、GDP

年 GDP（万元） 2003 2393039 2004 2900766 2005 3352726 2006上半年 1754474 年 GDP增长率 2003 13.80% 2004 21.21% 2005 15.58% 2006上半年 2006.10月 14.10% 12.5% 点评： 2004年在全国经济放量的背景下，南充经济总量上了一个大台阶，全市经济实力大幅提高，2005年、2006年上半年南充的GDP依然保持高速增涨势头，整体经济发展势头良好，根据南充“十一五规划”中“地区生产总值年均增长速度保持在12%以上”，预计2007年的经济增长态势将保持在10%以上。

2.2、社会消费品零售总额和储蓄存款

年 社会消费品零售总额（亿元） 零售总额逐年增长率（%） 储蓄存款（亿元） 储蓄存款增长率（%） 2003年 107.33 15.1 187 13.65 2004年 123.63 15.18 219.36 17.30 2005年 142.3 15.09 257.96 17.59 2006年上半年 84.92 15.7 393.17 52.41 点评：

社会消费品零售总额保持逐年、稳步的高速增长；而储蓄增长则迅猛提升，消费欲望有待进一步释放、蕴涵着巨大的消费潜力。 2.3、商品住宅投资

年份 商品住宅完成投资额（亿元） 2004 9.4 2005 15.4 2006.10月 15.2 点评：

商品住宅完成投资额呈逐年上升趋势，2005年“商品住宅完成投资额”上升幅度最大达到63.8%，而2006年前10个月接近2005年的全年投资，表现出房地产企业对市场的信心，同时也侧面反映出南充房地产市场的火热、健康局面。 2.4、城市人口人均消费能力

年 居民人均可支配收入（元） 居民人均可支配收入增长率（%） 职工平均工资（元） 职工平均工资增长率（%） 2003年 6451 9.8 9242 12.1 2004年 7208 11.1 10652 15.25 2005年 2006年上半年 7764 7.7 11735 10.16 4231 8.99 6311 7.55 点评：

城市经济保持高速增长，城镇居民人均可支配收入依然保持增长势头但相对较慢，在消费实力的评估上需准确细分、谨慎对待。

3、房地产政策环境

在南充“十一五规划”中把“积极发展房地产业”作为规划的重要目标之一。深化住房制度

改革，完善住房公积金制度，规范发展住房消费信贷，多层次多渠道解决城市特困群体居住困难，加快农民拆迁还房步伐。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，吸引社会资金投入城市建设，促进城镇住宅建设产业化。强化城市建设规划导向功能，推行小康型住宅建设，提高住宅规划设计水平。全面实施物业管理招投标制度和企业资质动态管理，规范物业管理行为。到“十一五”末，城镇人均住宅建筑面积达到30㎡。

南充市房地产市场发展历史虽然不长，但随着2006年系列宏观调控的政策出台，其相关法律、法规正在逐步完善，如网上备案系统开始启动、70%的90㎡指标的严格执行等相关宏观调控政策的落实等，南充的房地产市场已开始逐步进入规范。

南充市政府在2006年12月12日下发了《南充市房地产市场整顿通知》，并在随后正式组织了相关会议，通过政策及舆论措施来规范、检查南充房地产市场的违规行为。在此次会议之后，南充市房地产市场的销售违规情况受到了明显的改善。

南充房地产政策环境将使整个产业健康、持续稳健地发展。

4、城市发展规划

4.1、南充将建成特大城市

《中共四川省委关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出：“促进攀枝花、绵阳、自贡、南充加快发展，有条件的向特大城市迈进。”2006年12月19日，市委副书记、市长杜光辉在南渝经济合作项目推介会上提出：“要立足南充，通过借力成渝，早日把南充建成特大城市。”

南充正处于由中等城市向大城市发展的过渡阶段，南充将通过绕城高速公路建设，拉大城市骨架，扩大城市规模，增大城市容量；以市政府整体搬迁为契机，整合城市要素，拓展城市空间，带动城市扩张。届时，南充嘉陵江上将有13座过江大桥，南充建成区面积将达60平方公里，建成区居住人口超过100万人，南充作为川东北中心城市的地位将更加巩固。 4.2、南充城市发展方向

以江为轴，北拓南延、跨江东进、拥江发展。

4.3、城市发展布局

一核：城市核心——以旧城商业区和高坪商业区共同组成一个拥江发展的商务区，是城市最重要的功能区和景观重心。

一心：城市绿心——以嘉陵江中坝为核心，形成以生态、休闲为一体的城市生态绿心。 三环：城市内环（顺庆滨江大道与玉带路构成），共13公里；中环（通过小龙电航桥、张爷庙大桥、江东大道等，加强3个城区之间的联系），共27公里；外环（绕城东环、西环高速公路），共约42公里。

六轴：3条东进轴（涪江路、模范街至鹤鸣路，大东街至高坪东方大道，胜利路至松林大道）；3条南北拓展轴（人民南北中路、滨江大道、江东大道）等构成的交通干道。

5、南充市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要

“十一五”发展总体目标：按照市委提出的建设“川东北区域中心城市”的要求，2010年地区生产总值在2005年的基础上翻一番。基本奠定川东北产业聚集中心、商贸物流中心、科教文卫中心、金融中心和交通、通信枢纽的区域地位；基本建成嘉陵江中游生态屏障。 5.1、经济快速健康发展

地区生产总值年均增长速度保持在12%以上，2010年全市地区生产总值达到670亿元以上，人均生产总值达到8995元以上。经济结构进一步优化，三次产业的增加值比重由目前的32：33.7：34.3调整到22.5：44.3：33.2，非农就业比重达到55%以上。地方财政收入年均增长15%以上。 5.2、城镇化水平显著提高

着力构建以市辖三区为中心、县城为主干和若干小城镇为基点的城镇体系，创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家环保模范城市和省级文明城市，使南充成为有特色、有品位、有文化、有影响力的现代化城市。城镇化水平由“十五”末的28.3%，提高到35.8%。 5.3、积极发展房地产业

深化住房制度改革，完善住房公积金制度，规范发展住房消费信贷，多层次多渠道解决城市特困群体居住困难，加快农民拆迁还房步伐。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，吸引社会资金投入城市建设，促进城镇住宅建设产业化。强化城市建设规划导向功能，推行小康型住宅建设，提高住宅规划设计水平。全面实施物业管理招投标制度和企业资质动态管理，规范物业管理行

为。到“十一五”末，城镇人均住宅建筑面积达到30㎡。 5.4、加快城市基础设施建设

完善区域中心城市功能，美化城市环境，提升城市形象。完成城市二环线和小龙电航桥、上中坝、朱凤寺大桥等重点工程建设，构建顺庆、高坪、嘉陵三区间的快速通道，形成方便快捷城市交通网络。强化城市道路的建设与改造，大力发展公共交通。加快城市地下管网、城市防洪堤、污水和垃圾处理等环保设施建设。加快市政新区的配套建设，完善给排水、电网、供气、公共消防、通讯等设施。加快文化馆、图书馆、科技馆、体育场馆、博物馆等公共设施建设。扩大城市绿化面积，改善城市生态环境。搞好城市规划与土地利用规划的修编、衔接，加快工业集中区基础设施建设，调整用地布局，为产业发展创造条件。 5.5、优化城镇结构

按照合理布局、特色鲜明、功能互补的原则，构建中心城市、中小城市和建制镇在内的城镇体系，繁荣城镇经济，增加就业容量。加快南充中心城市建设。大幅度提高综合经济实力，增强辐射和带动作用，推进城市人口向100万规模发展，成为川东北城市群的主要依托城市。科学规划区域内的经济中心、产业聚集区、基础设施网络、绿地系统、自然保护区、待开发的保留地区，建设生态良好、创业条件优良、适宜居住的特大城市，为实现“四中心、两枢纽”奠定坚实基础。加快县城建设。

第二节、南充市2006年房地产市场发展特征

1、三区房地产市场情况

1.1、不同物业供销情况

1.1.1、住宅供销情况

项 目 顺庆区 嘉陵区 高坪区 合 计 住宅供应面积 （万㎡） 108 47 15 170 住宅销售面积 住宅销售金额 （万㎡） （万元） 100.37 43.19 14.23 157.79 141915.4 48230.5 12659.4 202805.3 南充2006年住宅供应面积达到了170万㎡，而销售达到了157.8万㎡，销售率达到92.8%，销售势头非常好，住宅供求比较平衡。

其中2006年电梯公寓的供应量见下表：

案名 地中海蓝 瑞露嘉都 望泰雅居 锦绣江山 水天丽景 现代名门 浪高凯跃 玉带明珠 总计 建筑面积 2.0万㎡ 约6.5万㎡ 1.8万㎡ 0.85万㎡ 2.6万㎡ 2.0万㎡ 2.664万㎡ 1.0548万㎡ 19.47万㎡ 在2006年住宅供应中，电梯公寓的比重占到11.45%，而推出的电梯公寓销售情况均较好，根据调查除新开盘的项目望泰雅居销售达70%外，其余电梯公寓销售率均超过90%。

1.1.2、非住宅供销情况

项 目 顺庆区 嘉陵区 高坪区 合 计 非住宅供应面积 18万㎡ 11.5万㎡ （含光彩大市场） 12.7万㎡ 42.2 非住宅销售面积 7.86万㎡ 1.19万㎡ 7.63万㎡ 17.39 非住宅销售金额 24103.8万元 2145.21万元 17231.47万元 43480.48 在2006年非住宅供应中，供应量高达42.2万㎡，而销售量仅为17.08万㎡,其一年的空置量达到25.12万㎡、比例达到了推出量59.53%，分析2006年南充办公物业开发极少，侧面反映出商业的空置面积较大，未来商业物业的开发需要谨慎对待。 1.2、不同方位住宅供销状况

项 目 顺庆区 嘉陵区 高坪区 合 计 住宅供应面积（万㎡） 住宅销售面积（万㎡） 供销比例 108 47 15 170 100.37 43.19 14.23 157.79 92.93% 91.9% 94.87% 92.81% 三区供应面积比例 三区销售面积比例 在2006年住宅供销中，顺庆区为最高、其供应量达63%、销售比例达64%；其次为嘉陵区、其供应量达28%、销售比例达27%；高坪区为最弱、其供应量为9%、销售比例为9%。

2、三区房地产价格情况

2.1、均价增长情况

2.1.1、市辖三区商品房销售面积、销售总价、销售均价统计表

区域 顺庆区 嘉陵区 高坪区 合计 销售面积(单位:万㎡) 2004年 49.86 2.93 13.7 66.49 2005年 57.9 44.25 16.54 —— —— —— 销售总价(单位:万元) 2005年 75877 55572 14124 2006年 —— —— —— 72816 3685 11017 均价(单位: 元/㎡) 2004年 1460 1257 804 2005年 1310 1255 853 1226 2006年 —— —— —— 1408 2006年 2004年 118.69 174.87 87518 145573 246286 1316 2.1.2、市辖三区住宅均价走势图

区域 顺庆、嘉陵、高坪区 销售面积(单位:万㎡) 销售总价(单位:万元) 2005年 111.78 2006年 157.79 2005年 2006年 均价(单位: 元/㎡) 2005年 2006年 1285 131516.45 202805.42 1176 点评： 南充市区住宅均价仅为1285元/㎡，而同为省内二级城市的雅安2006年1-9月的住宅销售均价都达到1744元/㎡、绵阳住宅销售均价达到1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均价更是高达2152元/㎡，说明南充的房地产价格还有较大的上升空间、前景喜人。 2.2、非住宅价格变动情况

区域 顺庆、嘉陵、高坪区 销售面积(单位:万㎡) 销售总价(单位:万元) 2005年 18.12 2006年 17.08 2005年 53111.73 2006年 43480.54 均价(单位: 元/㎡) 2005年 2931 2006年 2546 南充非住宅均价不高，结合其商业的空置面积大的市场信息，新开发的房地产项目的商业应控制体量。

3、消费者购买特征分析

3.1、购买总量需求分析

2005年统计南充三区常住人口为68.5万人，现有人均居住面积为26.4㎡；按照建设部颁布的2020年全面建设小康社会居住的指标中“城镇人均居住进驻面积35㎡”这一指标，南充在2020年达到100万人、大城市的发展目标，按照前述指标计算，2007-2020年南充市区需求的住房总面积为100×35-68.5×26.4=1691.6（万㎡），年均需求的住房面积为1691.6÷14=120.83（万㎡），根据南充三区2004年商品房销售面积为66.49万㎡，2005年住宅销售面积为111.78万㎡，2006年住宅销售面积为157.79万㎡的市场数据结合宏观经济发展趋势分析，2007年南充住宅需求面积估计与2006年的需求量差异不会太大。

3.2、购买者年龄构成

根据对南充锦绣北湖、滨江名城、格兰春天、海山半岛花园、凯旋帝景等5大代表性中高档楼盘有效客户数据分析，南充购买者的年龄分布如下：

年龄段 不同年龄客户比例 20岁以下 1.55% 20—29岁 30—39岁 40—49岁 50岁以上 350 17.58% 761 38.24% 655 32.91% 193 9.69% 备注 有效统计客户数为1990位 客户数量(个) 31 点评： 南充购买者年龄段主要集中在30-49岁其比例占到71.15%，是购房的绝对主力年龄段；其中20-29岁的年轻购买者比例占到17.58%。 3.3、购买者区域比重分析

地 区 不同地 区比例 顺庆区 52.35% 嘉陵区 329 15.67% 高坪区 200 9.52% 周边区县 308 14.67% 其它地区 163 7.76% 备注 有效统计客户数为2099位 客户数量 1099 点评： 南充客户以顺庆区为绝对主力，其比例达到52.35%，其次外地客户的购买比例达到了22.43%；分析成都外地客户的购房比例超过50%，随着南充大城市构架的形成、将会吸引更多的外地人在南充置业，在项目的开发中应注意外地人在购买比重并进行针对性的营销策略拟订。 3.4、付款方式分析

付款方式 客户数量(户) 不同付款方式比例 一次性付款 512 50% 银行按揭付款 511 50% 备注 有效统计客户数为1023位 点评：

南充一次性付款与银行按揭的比例达到了1：1，为以后项目营销过程中的针对付款方式的策略提供了数据基础。

4、发展趋势分析

4.1、房地产开发趋势

南充市房地产市场近2年来发展势头迅猛，呈现出以下特点： 4.1.1、投资力度不断加大、投资信心高涨。

南充房地产业已经成为南充市的投资重点、消费热点、重要税源和龙头产业，其支柱产业地位

得以凸显，2005年房地产业投资占固定资产投资总额的14.66%。商品住宅完成投资额呈逐年上升趋势，2005年“商品住宅完成投资额为15.4亿元”比2004年的9.4亿元上升了63.8%，而2006年前10个月投资就达到15.2亿元（接近2005年的全年投资），表现出房地产企业对市场的信心，而土地价格翻番的增长从侧面反映出南充房地产市场的火热、健康发展局面。

4.1.2、开发商水平提高很快。

全市具有资质的房地产开发企业已发展到150多家，注册资金21.8亿元。南充大城市的构架完成后，经济的进一步发展同时吸引外来资金进入南充。2006年开始南充的开发操盘水平有了明显的提升，出现了滨江名城、天地山水、格兰春天、地中海蓝、都市水乡等高品质楼盘，其市场的开发运作水准已达到了一定的专业高度，市场正逐步完善。

4.1.3、开始重视市场研究与细分，产品差异化特点开始呈现。

2005年以前南充大部分已开发项目由于对市场研究的深度不够，呈现出相对盲目及混乱的开发状况，产品的设计、环境和配套的建设水平不高且同质化严重，造成产品的竞争加剧，空置率高；2005年以后开始注重市场研究与细分、涌现出了一批具有差异性的高品质楼盘并受到市场的追捧。

4.1.4、品牌开发与规模开发的时代已经来临。

随着本地部分开发商意识的提高、外地开发商的进入，以及通过对专业营销公司、广告公司、知名设计院、物管公司的引进，开发项目在产品、营销运作、包装与推广等方面有了质的飞跃，南充房地产市场已经步入品牌竞争的综合素质竞争的时代。 4.2、房地产板块发展趋势

4.2.1、分区域特征及发展趋势

顺庆区版块：开发环境、居住环境相对成熟，南充高品质、高价住宅相对集中的区域，消费者认同度最高，一直是开发的热点区域；高品质开发、高价位楼盘成为此版块的开发主流方向。

嘉陵区版块：开发环境、居住环境的成熟度比较顺庆区版块而言较为次之，中档次楼盘的市场接受度较高，但随着2006年及以前大批项目的开发，土地资源相对有限、发展空间不大，未来是持续性的房地产开发区域。

高坪区版块：开发环境、居住环境的成熟度为三区中最弱版块，但其土地升值最快，随着近期三桥的开通,其巨大发展潜力将在近1、2年内得以表现出来，此版块是最具潜力的发展区域。

4.2.2、分方位特征及发展趋势

东：嘉陵江以东：土地升值最快，前阶段主要受限于道路与大桥建设，但随着近期三桥的开通,其巨大发展潜力将在近1、2年内得以表现出来，是最具潜力的发展区域。

南：嘉陵区：中档次楼盘的市场接受度较高，但随着2006年及以前大批项目的开发，土地资源相对有限、发展空间不大，是持续性的开发区域；

南门坝：是2006、2007年最热点的区域，得益于滨江公园的修建与西河的整治，新开发的

项目均以高档为主、市场接受度较高，依然是近2年内的城市最热点开发区域之一。

西：以西山为代表，开发环境、居住环境均比较成熟，但土地资源比较稀少，是延续性的开发区域；

北：政府新区：随着政府新区的开发、以及城市土地的稀缺，本区域即将成为未来的关注的重点、房产开发的热点区域；

中：市中心区域：土地稀缺，土地成本高，最受消费者关注、但又是高价格竞争的白热化区域，其开发以小规模、高价格的电梯公寓为主，近2年内是开发的热点区域之一。 4.3、房价会继续平缓上涨

预测中国经济CDP的增长率将保持在10%左右，根据南充十一五规划中“地区生产总值年均增长速度保持在12%以上”，上述数据反映出南充整体经济将继续保持高速发展；

一系列房地产宏观调控政策的终极目的是保障房地产持续、稳健地发展，从南充土地拍卖价格翻番的地价情况、南充市区商品房均价不到1370元/㎡的房价情况（研究同为省内二级城市的雅安2006年1-9月的住宅销售均价都达到1744元/㎡、绵阳住宅销售均价达到1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均价更是高达2152元/㎡），结合南充的居民收入水平及消费支出增长速度低于南充经济发展速度的综合情况分析，南充房地产市场也将随着地区整体经济的发展而发展、价格还有较大的上升空间、未来房价将会保持稳健、平缓地上涨趋势。

第三章、南充市中高档住宅市场分析

第一节、供给市场情况

1、产品形态供应分析

项目 多层楼盘 楼盘名称 顺庆区：滨江名城1-2期、天地山水、格兰春天、明宇·帝壹家、龙吟水郡、香槟小镇、城市印象、上城家园 嘉陵区：地中海蓝、海山半岛花园、逸水兰庭、满庭芳、柏林美墅、水慕清华 高坪区：上上城、水映兰庭、金水岸 电梯公寓 顺庆区：滨江名城3期、锦绣北湖、北湖盛景、凯旋帝景、香榭春天2期、塞纳印象、望泰雅居、瑞露嘉都、五星鼎城、浪高凯悦 嘉陵区：地中海蓝、上城领地 12 楼盘数量 17 在南充的中高档项目中，2006年上半年及以前主要以多层为主的产品形态，从2006年下半年电梯公寓产品形态开始大规模进入市场，其比例占到了41%；分析电梯公寓的开发区域主要集中在顺庆区、而嘉陵区很少、高坪区没有的分布情况，结合顺庆区城区的土地供应稀少情况分析，电梯公寓将逐步成为主城区的主流产品开发形态。

2、面积及户型供应情况

面积区间 60㎡以下 套数 333 60-80㎡ 541 80-100㎡ 1853 100-120㎡ 2018 120-140㎡ 2495 140㎡以上 1709 根据抽样对南充20个代表性中高档楼盘、共计8949套房屋面积比例的调查分析，目前南充市场上，大中户型的供应量较大，其中120㎡以上的户型比例占到了46%、为市场的第一主力户型区间；而80-100㎡户型比例为21%、100-120㎡户型比例为23%，为市场的第二主力户型区间；而60㎡以下户型的比例仅为4%，市场供应的比例较小。

第二节、多层中高档住宅项目分析

1、多层中高档项目简析

所项目 开发商 名称 项目位置 区域 1期：一次总套数 （494套） 多层：约72000㎡ 电梯：29934.9㎡ 滨江 宏凌实名城 业 1、2期 号 区 建筑密度：26.9％ 车位：３期地下93个 产品类型：多层/花园洋房 120—140㎡以下 均价：1800 51.62 %（255 套） 140㎡以上 31.98 %（ 158 套） 四段276庆容积率：1.74 3.24 %（ 16 套） 2400 均价：2300 2006.7.22 80% 3期：一次性3%、按揭1%、分期1% 起价：多层起价： 1600 多层2100 花园洋房总套数 （ 2期392总建面：88000㎡ 住宅：84000㎡ 容积率：1.41 顺天 地 山 水 文迪房地产 西山脚下.庆彩虹桥畔 区 车位：365 个 产品类型：多层/花园洋房/联排别墅 120—140㎡以下 2700 43.8% ( 172套) 140㎡以上 均价：多层2000 花园洋房2500 联排2600 总套数 （ 719 套） 起价：1400总建面：10多万㎡ 89—100㎡以下 多 住宅：10万㎡ 5.57 %（56 套） 商业：3000㎡ 顺格兰 春天 宏凌实业 顺庆区玉庆带路南段 区 建筑密度：29.7% 64.71 %（351套） 车位：226个 140㎡以上24.79%（29产品类型：多层/花园洋房 套） 总套数 （1151套） 60㎡以下 10 % （ 150 套） 总建面：17.2万㎡ 60—80㎡以下 20 %住宅：16万㎡ （ 300 套） 商业：2000㎡ 香榭 春天1期 延安路436号 地下总面：10000㎡ 容积率：1.68 绿化率：43％ 车位：400个 120—140㎡以下 产品类型：多层 5 %（ 75 套） 140㎡以上 4 %（ 60 套） 总套数 （1期384套） 住宅：96910㎡ 容积率：2.2 兴业· 兴业房香槟 地产 小镇 区 车位：1期380个，2期未定 产品类型：多层/高层 120—140㎡以下 17.24 %（ 60 套） 140㎡以上 32.76 %（ 114 套） 地 中 恒河地光彩大市嘉总建面：13.75万㎡ 总套数 （ 448 套） 起价： 起价： —— 95% 一次性游泳香港多层健身器材 金鱼岭 庆建筑密度：29.8% 43.1 %（150套） 顺绿化率：45.4% 100—120㎡以下 未定 未定 份 售 2007.1月未销未定 所、会未定 未定 80—100㎡以下 17.24 %（60 套） 游泳池、起价：1340 80—100㎡以下 最高价：30 %（ 450 套） 1500 100—120㎡以下 均价：1400 30 %（450套） 所、幼儿园、景观道 蜀成0.65 物业 会起价：1800 最高价：2200 均价：2000 超市 场、绿化率：51.3% 123—140㎡以下容积率：1.55 5.02 %（21套） 均价：1680 2006.7.15 左右 0.5% 篮球104—120㎡以下2245 95%2%、按揭所、堂 一次性会盛华0.68 最高价：均价：1800 池、最高价：2454 游泳起价：1618 均价： 多层2400 花园洋房2600 期无、按揭无 建筑密度：27.1％ 19.13 ％( 75套） 2700联排2800 性2%、分会所 0.98 绿化率：38.3％ 100—120㎡以下 花园洋房花园洋房2006.9.28 80% 2期：一次场、套） 80—100㎡以下 最高价： 20.4 ％ ( 80套) 多层2550 多层2750 揭0.5% 篮球堂 0.88、联排最高价： 期1%、按池、盛华0.78、叠拼0.58、花洋花园洋房2400 2400 联排2500 1期：一次性3%、分游泳多层池、休闲会所 滨江中路顺商业：5328.74㎡ 80—100㎡以下 13.16 %（ 65套） 起价：1500 100—120㎡以下 最高价：最高价：2650 2期：2期： 期3% 游泳起价：1950 2006.4.15 90% 揭2%、分场、堂 1.00 1期：1期：性4%、按篮球盛华0.68，商业 住宅性2%、按揭0.5% 2期：一次羽毛球场、属经济技术指标 户型面积分布 开盘价格 现在价格 开盘时间 进度 销售销售优惠 配套 公司 /月/㎡） 物业物业费（元16.38%( 65套） 海 南 产 场南高旁 陵区 住宅：8.7万㎡ 纯商业：22015.56㎡ 社区商业：2855.44㎡ 容积率：1.66 绿化率：33％以上 车位：地上298个、地下200个 产品类型：花园洋房/多层/高层(18) 多层1310 花园洋房1610 别墅2600 最高价：多层1430 花园洋房1680 多层1650 花园洋房1780 别墅2800 最高价： 多层1680 花园洋房1920 5%、分期2%、按揭1% 池、休闲会所、餐饮、儿童游乐、小广场 英联华 0.50、花洋0.60、别墅0.80 别墅 2600 别墅2800 均价：多层1300 花园洋房1600 别墅2600 均价： 多层1600 花园洋房1850 别墅：2800 羽毛球场、住宅：94815㎡ 商业：底商面积未定 明宇· 丰泰房帝壹 地产 家 (B组) 段368号 区 建筑密度：29.2% 车位：370个 产品类型：多层/花园洋房 （501套） 140㎡以上 10 %（71套） 所、网球场 超市、幼儿总建面: 114769㎡ 住宅：100675㎡ 多层：74345㎡ 小高层：26330㎡ 龙 吟 万事兴水 郡 置业 2期 汇处 区 绿化率：35% 建筑密度：29.09% 车位：112个地下 产品类型：多层/花园洋房 套，占总套数的11.31% 140㎡以上：约60套，占总套数的6.78% 均价：2100 正阳路交庆容积率：1.79 120-140㎡：约1002570 北干道与顺商业：3376㎡ 占总套数的26% 最高价：总套数 （884套） 80－100㎡：230套，占总套数的26% 100-120㎡：230套，起价：1800 认购一次性心、2007年初 超过90% 2%、按揭无 农贸见备注 市场、会所、休闲娱乐中心 会所、1期总套数 （423 游泳总建面：16万㎡ 住宅：158186.83㎡ 商业：3412.856㎡ 海山 海山房半岛 产 花园 28号 区 建筑密度：29.1% 车位：587个 产品类型：多层 120—140㎡以下 均价：1260 老人63.59 %（269 套） 游乐140㎡以上 13.9%场、（ 59套） 晨跑道 总套数 （608套） 总建面：85410㎡ 80—100㎡以下17 %住宅：75410㎡ （100套） 商业：1万㎡ 泰合· 泰合房城市 地产 印象 1号 区 建筑密度：32.56% （ 40 套） 车位：304个 140㎡以上 26 %（160 产品类型：多层 套）顶跃 金鱼岭街庆绿化率：32% 120—140㎡以下7 %均价：1650 顺容积率：2.025 50 %（300套） 1780 均价：2000 会所 100—120㎡以下 最高价：最高价：2320 2007.1.1 70% 2%、按揭无 心、恒丰 起价：1580 起价：1718 一次性中南充0.5 儿童长城北路陵绿化率：50% 9.2 %（39套） 1400 均价：1630 嘉容积率：1.59 100—120㎡以下 最高价：最高价：1808 月 套） 池、80—100㎡以下 景观13.2 %（56套） 起价：1180 起价：1286 2006年1098% 长成都春晖物业 0.5 物业 家好0.5 园、社区医疗中均价：1800-1900 会均价：1900 休闲滨江路四庆绿化率：32% 120—140㎡以下 70%2280 最高价：2400 8 顺容积率：1.55 总套数 （716套） 篮球100—120㎡以下 20%（142套） 起价：1598 场、最高价：起价：1800 2006.10.298% 2%、按揭无 池、物管 一次性游泳宇豪0.58 廊、儿童总建面：48900㎡ 嘉塞纳 印象 住宅：4万㎡ 滨江南路 陵商业： 区 容积率：2.89 1、2期总套数 （ 440 总建面：15.25万㎡ 住宅：14万㎡ 商业：5000㎡ 套） 80—100㎡以下 53 %（ 230 套） 起价：1070（１期套总套数465套 未公布 2006年12月排号 未定 未定 会所、漫步起价：1500（2一次性期开盘） 2006.8.26 65% 3%、按揭水1% 池、儿童游乐场 物业 最高价：1999 均价：1750 道、景观鸿济0.5 锦通· 锦通置满庭 业 芳 陈寿路与长城路交汇处 嘉容积率：1.8 陵绿化率：36.82% 区 建筑密度：15.25% 车位：80个 产品类型：多层/高层 120—140㎡以下 1240 2 %（ 10 套） 140㎡以上 11 %（ 50 套） 1期总套数 （ 384 套） 80—100㎡以下 总建面：15万㎡ １ %（ ５套） 嘉容积率：1.8 100—120㎡以下 ２最高价：1650 均价：1580 最高价：2300 均价：2100 绿化率：35% ６%（ 100 套） 区 建筑密度：27% 120—140㎡以下 ３产品类型：多层 ２%（ 120 套） 140㎡以上 39 %（ 149 套） 总套数（270 套） 80—100㎡以下18 %总建面: 51740㎡ （50套） 容积率：2.15 起价：1700 未销100—120㎡以下33%绿化率：30.1 最高价：（90套） 建筑密度：25.9％ 120—140㎡以下37%车位：140(全地下敞开式) （100套） 产品类型：多层/高层(15) 140㎡以上11%（30套） 总建面：5.83万㎡ 1期总套数 （168套） 1期住宅：22390.92㎡ 80—100㎡以下 36 %1期商业：2503.37㎡ 均价：1800 1980 80% 起价：1440 均价：1155 34 %（ 150 套） 最高价：100—120㎡以下 内） 儿童游乐、柏林 美墅 玉泉路 陵 会所、游泳池、划船 莱诗0.6 物业 儿童未定 游逸水兰庭物管 0.6 一次性乐、下旬 多层3%，分期老年无，按揭无 健身 2006.11售 成都瑞逸 水 升房地兰 庭 产 嘉滨江南路 陵区 会所、羽毛京华 上上 城 高（ 60 套） 容积率：1.986 120—140㎡以下 未公布 绿化率：31.08% 55 %（ 92 套） 建筑密度：29.8% 140㎡以上 9 %（ 16 车位：30多个 套） 产品类型：多层 总建面：3.3万㎡ 起价：1700总占地面：30亩 高坪阳春坪路中段 区 球场、儿童游乐 儿童游未定 高水映 兰庭 （预计） 容积率：1.78 总套数200余套 绿化率：30%以上 车位：100个 计） 产品类型：多层/高层 总套数 （186套） 总建面：2.7万㎡ 容积率：1.8 80—100㎡以下 2 %（ 3套） 100—120㎡以下 77 %（143套） 120—140㎡以下 18 %（35套） 140㎡以上 3 %（ 5套） 未公布 游乐未定 场 超市 最高价：2000（预房、 望鹤路 坪区 乐、未定 健身 金 水 岸 高绿化率：３７％ 建筑密度：３０％ 江东大道 坪 区 地下总面：２３亩 车位：149个 产品类型：多层 2、价格分析

2.1、04-06年主力价格走势

（单位：元/㎡）

项 目 2004年 2005年 2006年上半年 1500-1600 1700-1800 2006年底 1750-1850 2000-2100 多层 中高档楼盘（均价区间） 1200-1300 1300-1400 高档楼盘（均价区间） 1400-1500 1500-1600 2006年底南充高档住宅的多层主力价格已经拉升到2000-2100元/㎡的高度，为新开发的高档项目定价提供了一个价格参考标尺。 2.2、2006年底部分代表性楼盘价格汇总

（单位：元/㎡）

案名 高 端 滨江名城2期 天地山水2期 起价 1950 2000 1975 1620 1650 1800 1290 1500 1500 1718 1582 均价 2300 2400 2300 1800 1900 2100 1630 1750 1600 2000 1847 最高价 2650 2700 2675 2450 2400 2570 1810 1999 2200 2320 2250 平均值 格兰春天 中 高 档 及 高 档 明宇帝壹家2期 龙吟水郡2期 海山半岛花园 满庭芳 柏林美墅 城市印象 平均值 南充2006年底高端楼盘的均价达到了2300元/㎡，比2006年中期而言拉升幅度高达400-500元/㎡，在一系列宏观调控的政策下，房地产价格一路上扬，为2007年的高端楼盘的价格制定奠定了坚实的参照基础。

第三节、电梯公寓中高档住宅项目分析

1、电梯公寓中高档项目简析

物业费（元/月/㎡） 项目 名称 开发商 项目位置 所属区域 经济技术指标 户型面积分布 开盘价格 现在价格 开盘时间 销售进度 销售优惠 配套 物业公司 总建面：13万㎡ 住宅：12万㎡ 锦绣 北湖 宏凌实业 文化路原行署二院 商业：1万㎡ 顺庆区 容积率：7 绿化率：35％ 车位：320个 产品类型：高层（32） 总建面：4万㎡ 住宅：37000㎡ 商业：2000㎡ 容积率：8 北湖 盛景 民和房地产 鱼米巷12号 顺庆区 绿化率：25％ 建筑密度：70％ 占地：2000㎡ 车位：100个 产品类型：高层（33层） 总建面：46050.32㎡ 住宅：34112.39㎡ 商业：8348.38㎡ 凯旋 帝景 德瑞房地产 老嘉陵江大桥头 顺庆区 容积率：8.19 占地：5187㎡ 总套数 （348套） 60㎡以下8% 29 套） 60—80㎡以下60%（216套） 80—100㎡以下10%（37 套） 100—120㎡以下10%（36套） 120—140㎡以下10%（36 套） 140㎡以上1 %（4 套） 总套数 （ 400 套） 60㎡以下 38 % （154 套） 60—80㎡以下 6 %（25 套） 80—100㎡以下 30 %（121套） 未定 未定 2006.12.1 开始排号 未销售 预计开盘时间2007年4月 不详 未 定 2006.11.12 开始排号 会所、游泳池、景观道 未销售 未定 盛华堂 未定 未定 花园 未定 未定 2007年 未销售 春节左右 未定 会所 香港英联华 未定 100—120㎡以下6 %（25 建筑密度：44.9％ 车位：地下150个产套） 品类型：26-29层高层 120—140㎡以下 6%（25套） 140㎡以上13%（50套） 1期：一次性2%、按揭0.5% 2期：一次性4%、按揭2%、分期3% 3期：一次性3%、按揭1%、分期1% 滨江 名城 3期 宏凌实业 滨江中路四段276号 电梯：29934.9㎡ 顺庆区 车位：3期地下93个 产品类型：高层(28) 3期总套数204套 120—140㎡以下50%（102起价：1830 最高价：起价：2010 最高价：3460 3150 套） 均价：2706 140㎡以上50 %（102套） 均价：2460 羽毛球场、篮球场、游泳池、休闲会所 盛华堂 住宅0.68，商业 1.00 住宅：24367.69㎡ 商业：3369.89㎡ 容积率：4.46 望泰 雅居2期 宏业房地产 绿化率：30.3％ 滨江路 顺庆区 占地：1311.04㎡ 建筑密度：36.86％ 车位：约30—40个 产品类型：高层(28层) 总套数（150套） 2038 80—100㎡以下33.3%（50 起价：套） 120—140㎡以下3.3%（50 套） 140㎡以上33.3%（50 套） 最高价：2738 起价：2238 最高价：2938 2006.11.12 一次性3%、分期2%、按揭1% 网球场、儿童游乐场、健身中心 天诚物管 30% 0.9 1期总套数 （534套） 总建面：30万㎡ 瑞露 嘉都 80—100㎡以下3.75%（ 20套） 120—140㎡以下33.71 %（180套） 140㎡以上 62.55 %（334套） 起价：1668 最高价：2100 均价：1800 容积率：1.46 顺庆区 绿化率：70％ 建筑密度：30％ 车位：1000多个 起价：2108 最高价：2880 均价：2500 1期2004年9月排号、2期2006年10月排号 滨江中路四段 1期98% 羽毛球场、网球场、游泳池、乒乓球台、健身房、儿童游乐、超市、会所 四川吉瑞物业 电梯1.0、花洋1.1、联排1.2 总建面：45433㎡ 住宅：4万㎡左右 五星 鼎城 商业：近2万㎡ 顺庆区 占地：6亩 公摊率：19% 车位：地下2层 产品类型：32层高层 仪凤街11号 80－100㎡：180套，占总套数54.5% 100-120㎡：60套，占总套数18% 120-140㎡：60套，占总套数18% 140㎡以上： 30套，占总套数9.5% 未公布 未定 未销售 无 未定 起价：2130 住宅：3 万㎡ 地中 海南 恒河地产 光彩大市嘉陵区 场南高旁 绿化率：33% 车位：地上298个、地下200个 产品类型：高层(18) 60㎡以下：80% 60—80㎡：20% 每2层加50元/㎡，现已封盘，已卖200套，总423套，18层 一次性5%、分期2%、按揭1% 2006.11.29 65% 游泳池、休闲会所、餐饮、儿童游乐、小广场 香港英联华 多层0.50、花洋0.60、别墅0.80 2、价格分析

案名 滨江名城 地中海蓝 高 档 (或 逸水兰庭 高 瑞露嘉都 价) 望泰雅居 锦绣江山 水天丽景 中 档 现代名门 浪高凯悦 玉带明珠 平均值 起价 原价:1830 现价:2010 原价:1850 现价:2130 待定 原价:1800 现价:2108 原价:1900 现价:2108 平均值 原价:1845 现价:2089 1730 1680 1700 1730 1568 1681 均价 原价:2460 现价:2700 原价:2100 现价:2350 原价:2100 现价:2500 原价:2200 现价:2400 原价:2215 现价:2488 2000 1850 2000 2000 1750 1920 最高价 原价:3150 现价:3440 原价:2300 现价:2530 原价:2300 现价:2880 原价:2730 现价:2938 原价:2672 现价:2947 2300 2000 2200 2200 1850 2110 分析南充电梯公寓的价格信息：中档次项目的平均起价在1680元/㎡左右，均价在1920元/㎡左右,最高价格在2110元/㎡左右；高档次(或高价)项目现推出价格比原开盘价格平均上涨200元/㎡左右，进入高价位：2006年底平均起价在2100元/㎡左右，均价在2490元/㎡左右,最高价格在2950元/㎡左右。

分析南充现有电梯公寓价格变化：滨江名城、望泰雅居、瑞露嘉都均是2006年底才把价格进行大幅度拉升，其平均均价达到了2500元/㎡左右的高价位水平；结合2006年电梯公寓总体放量不大的供应情况，以及根据其高价位房源的销售走势相对较慢的市场情况分析，南充购买群体对电梯公寓的价格接受还是有一定限度的。

第三节、2007年中高档住宅供应分析

1、多层项目推出面积分析

项目 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 楼盘名称 滨江名城 香榭春天 龙吟水郡 明宇帝壹家 天地山水 上城家园 城市印象 香槟小镇 格兰春天 海山半岛花园 满庭芳 地中海蓝 水慕清华 柏林美墅 逸水兰庭 上上城 金水岸 2007年预计推出面积 1期剩余:700㎡ 2期总:16830㎡ 1期剩余9000㎡ 2期总:16830㎡ 1期剩余:8539.72 ㎡ 2期:100675㎡ 2期一批剩余:约12000㎡,第二批还未规划 2期剩余:约7700㎡ 2期未签：9065㎡ 剩余36000㎡ 1期总:44798㎡ 1期剩余:2880 ㎡ 2期总:50000㎡ 315017.72 约60000多㎡㎡ 1、2组团剩余:280㎡,第3组团资料未出来 无 30600㎡ 1、2期剩余：4080㎡ 10000㎡ 104960 22390.92㎡ 25000㎡ 467377.22㎡ 顺庆区 合 计 嘉陵区 合 计 高坪区 2007年多层项目推出面积合计 2、电梯公寓项目推出面积分析

项目 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 楼盘名称 滨江名城 望泰雅居 瑞露嘉都 北湖盛景 锦绣北糊 凯旋帝景 浪高凯悦 五星·鼎城 香榭春天 龙吟水郡 上城领地 地中海蓝 逸水兰庭 2007年预计推出面积 29934.9㎡ 约8000㎡ 2期总：100000㎡ 36000㎡ 130000多㎡ 34112.32㎡ 25000㎡ 42000㎡ 6000多㎡ 26330㎡ 437375㎡ 90000㎡ 23000㎡ 20000㎡ 顺庆区 合 计 嘉陵区 合 计 2007年电梯公寓项目推出面积合计 133000 570375㎡ 3、拍卖地块推出面积预估分析

土地规模 (亩) 7.083 24.48 17.04 40.99 42.7 95.8 38.1 57.7 21.24 26.32 95 约100 200左右 规划容积率指标 1.8 2.5 2.5 2 2 4 4 1.8 1.8 2.2 3.5 1.8 —— 07年预估推出 面积(㎡) 8500 70000 80000 100000 69239 25478 38602 80000 60000 80000 611819 地块名称 南市土公(2006)9 南市土公(2006)10 南市土公(2006)10 南市土公(2006)11 南市土公(2006)11 南市土公(2006)8 南市土公(2006)8 南市土公(2006)8 南市土公(2006)9 南市土公(2006)9 内燃机地块 明宇3期地块 宏凌嘉陵地块 合 计 地块位置 嘉陵区茶盘路 玉带路6号 玉带路4号 江东大道侧1号 江东大道侧2号 政府新区17号1 政府新区17号2 政府新区17号3 嘉陵火花镇小桥子 顺庆周家坝82号 —— —— —— 根据以上分析，南充2007年中高档楼盘推出总量预计在467377＋570375＋611819=1649571㎡左右；分析南充项目及地块情况，还有部分项目未包含在以上分析中，结合这一情况预计南充2007年房地产全年的放量在170万㎡以上。

而根据2006年南充三区住宅放量170万㎡，当年销售157.79万㎡的销售情况，2006年供需基本平衡，未出现大量空置；根据未来房地产将保持持续、稳健地发展的大趋势，2007年南充房地产市场前景较为乐观。

在已知项目中：2007年电梯公寓项目的放量（面积为570375㎡）首次超过多层项目放量（面积为437377㎡），电梯公寓开发将成为南充房地产开发的主流方向；根据2006年电梯公寓的放量不足20万㎡的市场情况分析，2007年电梯公寓将面临激烈的市场竞争。

第四节、中高档住宅销售速度加快

项目名称 滨江名城1期 格兰春天 开盘时间 2006.4.15 2006.7.15 2006年底时销售进度（%） 98% 95% 明宇·帝壹家(A组) 明宇·帝壹家(B组) 龙吟水郡 天地山水 上城家园 海山半岛花园 2006.9.23 2006.10.28 2006.10 2006.9.28 2006.10.29 2006.4.16 99% 98% 90%(预定) 80% 80% 92% 根据上表可以看出，南充中高档楼盘达到90%销售率的销售周期都在6个月以内,个别项目如明宇·帝壹家、龙吟水郡、天地山水等则在3个月内完成，说明中高档住宅的销售速度较快。

第五节、高档住宅步入品牌竞争

南充房地产市场正在向成熟阶段发展，随着本地部分开发商意识的提高、外地开发商的进入，以及通过对专业营销公司、广告公司、知名设计院、物管公司的引进与资源整合，开发项目在产品、营销运作、包装与推广等方面有了质的飞跃，2006年推出的滨江名城、锦绣北湖项目受到市场的追捧并实现其项目的高价值充分反应出品牌项目的价值与市场竞争力，随着市场竞争的日益加剧，高档住宅必将步入品牌竞争的楼盘综合素质竞争的时代。

第四章、消费者需求调查

1、调查样本概述

本次消费者调查精心筛选了400个客户样本、获得了334位中高档项目潜在客户资料，结合近三个月购买中高档项目的业主和准业主2108位资料统计分析作为调查分析对象。这些调查对象代表南充现阶段中高层次客户群，通过对他们的调查研究，我们能从中分析出南充中高层次客户群的主要需求特征。

1.1、调查样本职业分布

1.2、调查样本家庭年收入统计 1.3、调查样本个人年收入

2、项目品牌关注度调查

品牌是开发项目的灵魂，是吸引客户、实现价值的重要要素，是现代房地产竞争的重要砝码。了解客户对品牌的认知、把握品牌对客户的影响力，是我们此次调查的要点之一。

2.1、客户对项目品牌的关注度 点评：

在334份样本中关注项目品牌达到了73%的比例，而不关注的比例为5%，由此可见项目品牌对购买者的影响力巨大。这一指标也为新开发的房地产项目的品牌建设开发提供了方向上参考依据，未来新开发的房地产项目的开发不仅应该重视项目品牌的建设，更要重视项目品牌的价值。 2.2、客户对开发商品牌的关注度 点评：

有品牌的开发商，在销售规范、工程质量、项目品质、宣传形象等方面在社会公众中都有较好的声誉与接受度。根据成都品牌公司与非品牌公司同类楼盘确定价格的经验，品牌公司的楼盘每㎡单价可多加8%左右（约300—500元/㎡）。说明客户对品牌不仅是关注，而且愿意用货币购买。

南充房地产业的品牌化正在进行过程中，在334份样本中客户对开发商品牌的关注度达到72%。新开发的房地产项目应以项目品牌为基础树立企业品牌，以企业品牌的形成来来实现项目的更高价值与利润。

3、产品形态接受度调查

点评：

在产品形态需求上，电梯公寓所占比例为35%，非电梯公寓的比例为65%。反映出目前南充中高档市场的需求电梯公寓的比重正在增加，但消费者接受的总体比例依然不是很高；这与随着土地成本的增加，土地资源有限，城区将逐渐以电梯公寓为主流的开发形态的市场趋势相吻合。

4、面积及户型需求调查

4.1、总体需求分布

面积区间 60㎡以下 需求套数 22 60-80㎡ 16 80-100㎡ 78 100-120㎡ 72 120-140㎡ 100 140㎡以上 46 点评： 在面积区间需求上，以80-100㎡、100-120㎡、120-140㎡的面积区间需求为主分别占到了23%、22%、29%的比例，其次为140㎡以上、所占比例为14%，而60㎡以下及60-80㎡的面积区间为最小，二者相加的比例才12%。 4.2、客户对不同户型的面积需求

套型 需求套数 套一 23 套二 28 套三 176 套四及以上 48 点评： 套三户型依然是需求的绝对主力，需求比例达到53%；其次为套二户型、需求比例达26%，再次为套四户型、需求比例为14%，最末为套一户型、需求比例为7%。

套一（共23户、7%）

套一户型总体需求比例不大（占比7%），套一主力面积需求区间在50-60㎡，其次为40-50㎡。新开发的房地产项目应严格控制套一户型比例以及面积区间。

套二（共87户、26%）

套二户型总体需求比例大（占比26%），其主要需求面积集中在80-90㎡之间、其次为70-80㎡，对70㎡以下的紧凑型套二需求最少。随着南充房价的增长，套二的需求量将会逐步增长。

套三（共176、53%户）

套三户型总体需求比例最大（占比53%），套三的需求面积分布主要集中在100-110㎡、110-120㎡的经济型面积区间、120-130㎡的舒适型面积区间、130-140㎡豪华型的面积区间。

套四及以上（共48户、14%）

套四户型总体需求比例不大（占比14%），主流需求面积在130-160㎡之间。对170㎡以上的超大户型需求少。

5、购买力调查

5.1、总价接受水平 点评：

现阶段中高层次客户对总价的接受水平集中在20-30万/套之间、其占比达到了58%；接受15-20万/套的客户总量为22%；接受30-35万/套的客户总量为13%；接受40万/套的比例最小，其占比为7%。新开发的房地产项目在产品设计上应把握总价控制原则，在根据户型的需求套型及面积区间进行设计，保持其总价与面积的对应关系。 5.2、单价接受水平 点评：

在对中高层次客户对单价的接受水平的调查上，有17%的客户接受2200-2500元/㎡，有13%的客户接受2500-2800元/㎡，而3000元/㎡以上的客户接受度为0，说明南充高价的接受程度较好（2200元/㎡以上的接受程度达到了31%）、但3000元/㎡是一个价格瓶颈、其接受度为0。这为项目的价格定位提供了数据上的参考。

6、配套需求调查

6.1、客户对配套设施的选择倾向

从客户对项目配套的需求上看，客户对运动健身设施最为看重，其需求意向

占总量的57.78%；起次为休闲会所，再次为儿童游艺及社区商业。 6.2、客户对商业配套的接受

客户对是否应该建设商业配套设施的选项分歧比较明显。有三分之一强的客户认为不应该建设商业设施，而近50%的客户则希望自己能和大型商业设施为邻。

分析发达城市中高档项目建设趋势：客户对社区内修建大型社区商业的接受度呈下降趋势、自建大型商业对社区品质提升具有负面左右，但对临近大型商业又呈上升趋势。在新开发的房地产项目规划设计时应以满足社区品质为主，控制商业设施总量，以满足社区生活需要的配套型商业为主、保证项目整体高品质。

7、物业管理费接受调查

7.1、客户对不同类型的物业公司的需求

物业服务是项目品牌的重要组成部分，好的物业公司品牌及服务能为项目的品牌价值起到锦上添花的作用。南充的中高层次客户在对物业公司的品牌上，已经有了一个相对高度的认识与要求。 7.2、客户对物业费的接受程度

客户对物管费接受度以0.6-0.7元/㎡·月为最高，但同时对0.8与1.0元/㎡·月的接受度也开始接受，1.5元/㎡·月及以上还是一个瓶颈。

第五章、市场机会与风险分析

1、市场机会分析

1.1、整个房地产行业将保持持续、稳健地健康发展，南充的房地产行业正在走向成熟期，整个行业背景对房地产项目开发有利。

1.2、城市土地有限，特别是顺庆区中心城区的土地稀缺，为此区域的项目开发提供了较好的大市场基础；根据南充2007年的房地产市场投放的产品形态与投

放量，多层项目开发的市场机会较为乐观。

1.3、随着2006年下半年南充地价翻番的增涨以及2006年底南充房地产项目价格的普遍拉升，现在南充高档项目的房价已经达到一个相当高的价位，为房地产项目开发与价格制定提供了较好的基础。

2、威胁分析

2.1、宏观政策调控的不可预期与不可控制的政策威胁：一方面可能形成购买者观望势态的销售速度影响，另一方面对房地产行业发展的影响；

2.2、南充电梯公寓消费群体的接受度不高，高价位房源销售速度相对缓慢，根据消费调查得知接受高价的群体比例不大，2006年电梯公寓供应量不超过20万㎡，而2007年电梯公寓供应量超过57万㎡，电梯公寓的市场竞争将十分激烈；

2.3、综观2006年的房地产市场，高价格物业的房价拉升速度很快，而南充居民收入水平并未出现大幅度增长，结合调查中消费者对高价格接受群体的比例便小的情况，在激烈竞争的市场环境下，将面临高价格楼盘消费者接受极限的问题，部分过高价格项目将面临滞销的潜在风险。