房地产估价方法

房地产估价方法

各种用途的房地产估价有其个性和共性，在实际估价工作中，由于估价的目的有租赁、抵押、交易、拆迁等等，因此估价人员应在掌握这些用途的房地产估价共性和个性的根底上，探究规律、融合贯穿，同时对某一地区某一类用途的房地产估价，不能只采取一种估价方法，需具体问题具体对待。

一、估价根本方法

1、本钱法。本钱法是以建筑该类房地产需消耗的各项费用之和为根底。费用包含：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆X置补偿费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、根底设施建设费、治理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需消耗的各项费用之和为根底，再加上正常的税金和利润。

这里需要特别指出本钱法中的一种特别的方法：重置本钱法。因为重置本钱法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采纳重置价结合成新进行估价；

(1)依据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。

(2)依据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估量该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。

(3)楼层、墙体和层高的修正。

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评估公式：

房产现值=〖建筑面积×房屋重置价格标准×(1±楼层、借、共墙、层高修正系数)±装修水电设备调价〗×成新率

假设情况不复杂可用简化公式：

房产现值=建筑面积×房屋重置价格标准×成新率×1.5

2.市场比拟法。

市场比拟法在房地产价格评估中广泛应用，它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比拟，修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特别性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。

因此，市场比拟法操作的关键是：

估价人员就待估房地产与比拟实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差异修正，差异修正的精确性直接影响估价结果的精确性。

常用的修正方法有：

(1)定性判新法。即估价人员凭实践经验，对两宗房地产之间存在的差异进行定性推断修正，这种操作方法的缺点是简单把评估者的主观偏见引入结果中去，造成评估价值失真；

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(2)比拟打分法。即拟定影响价格的差异性指标，制定各项评估的标准，规定每个工程的最高分和最低分，评估人员依据有关资料、经验给出每项评分，将每项所设的分数进行整理，设出评估总分，依据评估总分修正。将待评估房与比拟实例，按以下八个方面来比拟：地理位置、小区环境、物业治理、内外装修、施工质量、配套设施、交易日期、其他。

打分法中常使用〔1～9〕九个比例来赋值，1～9标度是把思维推断数量化的一种好方法，是依据人的区分实物性质差异上的直观认识，参照物与目标物相比可分为很差、较差、相同、较好、很好五个比拟程度，相应分别取值为1、3、5、7、9，可在两种程度之间分别标值为2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地产交易市场形势好坏进行比拟。

通常待评估房每项打分均为5，被估价房的总分为40，将参照房和待估价房逐项比照打分，再累加及得到各参照房的累加分值为A1、A2……An，则参照房的平均分值C=(A1＋A2＋An)/n，得到D=40/C;

〔3〕收益法。采纳收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯收益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益，有时纯收益可由于租金值确定。另一方面，还要正确选取资本化率。

资本化率确实定，以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。

推导公式为：

R=〖一年期定期存款利率×(1±上市物价上涨指数加收平均变动率)＋当地房地产企业平均投资收益率＋当地该行业平均投资收益率〗÷3

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二、几种估价方法适用说明

(1)住宅房一般先用本钱法进行整体估价或用市场比拟法进行整体价；在建的住宅房只可采取本钱法进行评估；拆迁的住宅房地产应按各地《城市房屋拆迁治理条列》规定，按所拆房屋重置价结合成新计算。

(2)商业性、专业性房地产采纳市场比拟法进行评估；

(3)厂房、仓库(包含仓储房地产)可采取市场比拟法。

(4)特别类型房地产的估价应以需置本钱法为主结合市场比拟法进行，如果没有因素房屋的重置本钱资料情况，参照预算定额等资料估价。

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