序号 项目 工作内容 应及时提交月度、季度、年度保养计划；保养计划应按分系统、分区域对计划时间内需完成的维保内容进行详细说明；周期 维保标准 提交保养计划及时（月度提前一周、季度和年度提前一个月），保养计划内容全面、完整，维保记录表格真实有评分 1 计划管理 应及时提交维保记录表格，记录中应详细注明设备名称、区域、编号、维保情况、跟进整改情况等。 月 效，能反映事情的本质和处理结果。 施工现场整洁，有围挡措施，不影响租户正常营业及办公；遵守安全操作规2 安全文明管理 程，有必要的安全措施，未发生安全事故。 季 维保工人着装整洁，有计划并征得同意进出租户区，未引起租户投诉；文明施工未造成物品损坏；按照安全操作规程进行作业，未造成严重人身伤害、财产损失。
一、火灾自动报警系统（30分）：
序号 项目 工作内容 对火灾报警控制器做外观检查，清除积尘和异物，紧固接线；检查控制器运行有无过热、异常噪音的现象；检测火灾报警功能、消音复位功能、故障报警功能、火灾优先功能、显示与记录打印功周期 维保标准 评分 系统运行正常无故障，接线牢固、各月 功能键控制灵活，控制箱内清洁、无积尘，标识清晰。 火灾报警控制1 器 能、自检功能、隔离（屏蔽）功能，并有检查保养记录。 每季度结束后5个工作日内提交上4100U管理系2 统软件 站的数据备份光盘。 对程序进行备份。 季 季度消防主机程序及消防图文工作 工作站报警主机通讯正常，工作站无GCC图文中心3 工作站 对系统自检，清洁除尘、打印运行报告，查看工作站操作系统运行情况。 季 故障，正确显示每一消防设备所在位置。 对模块箱做外观检查，清除积尘和异4 智能模块箱 物、紧固；检查模块端子接线有无异常。 季 智能模块工作正常，接线牢固、整洁、 无故障。 对烟/温感做外观检查，清洗或清除积5 烟/温感 尘和异物；对烟/温感报警设备做检测。 年 探测器工作正常，接线牢固、无故障。 检查现场消防电话与电话主机通话是6 消防电话 否正常，清洁、紧固接线，对地电阻测试。 季 接线牢固、通话声音清晰无杂音。 对手动报警按钮做外观检查，清除积尘手动报警按钮工作正常，接线牢固、7 手动报警按钮 和异物，紧固接线，对地电阻测试和回路电阻测试，报警功能测试 季 无故障。 对警铃做外观检查，清除积尘和异物，8 警铃 紧固接线；对警铃进行测试，警铃响声是否正常。 季 警铃工作正常，接线牢固、无故障。 9 主机供电 检查电池性能，检查主备电源切换功季 接线牢固、供电正常可靠。 能、接线端子连接牢固情况，检查供电部分电压及电池供电是否正常。 10 维修及时率 季 维修及时率≧98% 设备设施完好11 率 季 设备设施完好率≧98% 记录及时、完整（当天作记录并有双12 记录 对火灾自动报警系统维修保养记录。 季 方现场人员签字认可）。 扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
二、联动控制系统及主要联动设备（10分）：
序号 项目 工作内容 周期 维保标准 在收到探测器报警后信号，程序能正评分 在探测器报警后，检查测试火警联动设1 联动程序 备是否按正确指令打开。 季 确联动相关设备，并能正常显示联动关系。 对消防联动柜清洁除尘、紧固所有接线端，更换生锈螺丝，对联动柜所控设备联动柜 进行手动或自动启动测试。 季 联动24V电源检测，线路回路电阻和对地电阻测试 联动柜运行正常，连线老固、应答正确，如：能直接启动风机、迫降卷帘与电梯等。 2 检查喷淋水泵与FAS系统的联动功能3 联动启动喷淋（注意水泵房留1人观察水压，点动即季 功能正常、运行可靠。 水泵 可）。 联动启动消火4 栓水泵 检查消火栓水泵与FAS系统的联动功能。 季 功能正常、运行可靠 联动启动送、排4 风机 检查送风机、排风机与FAS系统的联动功能。 季 功能正常、运行可靠。 气体灭火反馈5 检查气体灭火系统信号反馈功能。 信号 季 气体灭火信号反馈正常。 6 联动防火卷帘 检查防火卷帘与FAS系统的联动功能。 半年 气体灭火工作正常，无故障。 联动警铃和紧7 急广播 检查火警情况下联动警铃和紧急广播功能。 季 功能正常，运行可靠。 对联动控制系统有维修保养记录，系统8 记录 测试有测试。 记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。 扣分总计（维护发现并修复的不扣分） 三、消防水系统（20分）：
序号 项目 工作内容 检查报警阀有否损坏；检查报警阀连接管及主水管有否损坏；检查所有阀门是否挂有“常开”或“常闭”标识牌；检查报警阀排水操作。 周期 维保标准 评分 湿式报警阀及1 组件 动作灵敏、运行正常，压力表显示正月 常、水压正常。 2 水流指示器 检查水流指示器有否损坏；检查内部接季 功能正常、运行可靠。 点及功能是否正常；检测水流指示器在排水操作时有否火警信号。 检查各压力表外观, 压力显示是否正3 压力表 常。管网压力是否在正常范围内。 月 外表清洁、显示正常、清晰，螺丝无松动 4 控制阀 检查各控制是否阀门灵活,关闭密封。 阀门灵活,关闭密封,明杆闸阀的阀月 杆应加油 5 设备外表 检查设备外表清洁，有无锈蚀。 月 油漆无脱落,无锈蚀 检查消火栓按钮及线路并做远控试验；测试水泵控制箱的输入/输出信号显示及联动控制；检查水泵之入水管/出水管(包括闸阀、止回阀、隔沙器、伸缩接头及其他配件)有否损坏；清洁水泵月 及控制柜。水泵盘动试验。检查接地线有无松动、锈蚀。检查水泵轴承润滑是否正常、运行有无噪声，风扇运转是否正常、有无擦边现象，清理电机表面灰尘。 钟，温升应在正常范围内，水泵轴封无渗漏。水泵主轴应灵活。控制信号准确,无错误信号. 功能正常，接线牢固，控制箱整洁、美观、水泵转动灵活，运行无异响、系统运行可靠，电动机试运行30分消防水泵、控制6 箱及组件 电机及电源线7 绝缘性能。 检验电机及电源线绝缘性能。 季 电机及线路绝缘值不可小于2兆欧 水本控制箱内8 主供电线路 接线头压接良好、色标清晰、绝缘良检查水泵控制箱内主供电线路。 月 好无烧焦现象 进对最不利点消火栓进行放水试验，检9 消防栓测试 查管网压力。 进行水泵点动试验。 季 确保管网压力正常。 10 水泵点动试验 季 应无异常噪音,电机温升应在正常范 围内, 11 接地电阻 检测接地电阻。 季 阻值不可大于4欧 测量电机三相12 电流 测量电机三相电流。 三相电流平衡，数值稳定，无摆动， 季 运行无异常噪声。 检查泡沫罐液位,电子阀可以正常打13 泡沫灌 开。 月 检查泡沫罐液位,电子阀可以正常打开。 14 水泵软接头 检查水泵软接头外观，螺丝。 季 应无破损，螺丝应紧固、无松动现象。 减压应稳定,灵活,可靠,压力正常无15 减压阀 检查减压阀工作是否正常。 月 超压现象。 16 泄压阀 泄压阀排洪试验。 超设定压力泄压,到设定压力时可以季 停止泄压。 17 天面水池 检查供水及水量是否正常。 月 工作正常，无故障。 记录及时、完整（每月28日如实提18 记录 对消防水系统有维修保养记录。 供月、季相关保养记录给物业给排水班确认）。 扣分总计（维护发现并修复的不扣分） 四、防排烟系统（10分）：
序号 项目 工作内容 检查风机外观，添加润滑油；检查控制周期 维保标准 轴承润滑正常、运行应无噪声，风扇月 运转应正常、无擦边现现象，电动机评分 1 送风机、排烟机 功能：自动启动、远程启动、现场启动功能；风机电流检测；信号反馈；检查接地线有无松动、锈蚀；检查传动皮带；送排风机叶轮。 试运行30分钟，温升应在正常范围内，清理电机表面灰尘。工作正常，无故障；皮带松紧度合适，无打滑现象，对磨损严重已不符合使用的应及时更换；风机叶轮应无擦边，无噪音，无灰垢现象。 三相电流平衡，数值稳定，无摆动， 风机电流检测；风机电流检测。检验电机及电源线绝缘2 电机及电源线性能。 绝缘性能 应小于1兆欧。 季 于兆欧，电动机二次回路绝缘电阻不运行无异常噪声；电机绝缘值不可小检查电动机轴承、电动机散热风扇，轴承固定螺丝有无松动，给轴承添加（美孚XHP222）润滑脂，各紧固螺丝加油防锈。 季 无松动。 轴承应无异常噪音，轴承固定螺丝应 电机及风机轴3 承 送排风机进出4 风管电动阀或手动阀 检查电动风阀控制电路，自动启动、远程启动、现场启动、手动复位功能，风阀机构清洁，加油润滑。 月 开与关应灵活可靠，无阻滞现象；传动机构运转正常、转动部位添加润滑脂；工作正常，无故障。 送排风管支管5 手动风管，风管风阀开关位置正确（状态应处于正常检查各送排风管支管手动风管，风管风口百叶。 季 状态），动作灵活、可靠，转动部位添加润滑油；风口百叶无缺片或损坏 风口百叶 风机的支承机6 座、防震弹簧 检查风机的支承机座、防震弹簧。 季 无锈蚀现象，功能良好 7 风管软接头 检查风管软接头。 季 应无破损，螺丝应紧固、无松动现象 风管各接合面8 间的垫片和填料。 检查风管各接合面间的垫片和填料。 季 风管与风管、风机进出口连接接合面应牢固无漏风现象 风柜内处表面9 卫生 风柜表面及内部应无明显灰尘、灰检查风柜内处表面卫生。 季 垢。 风管应无变形，表面应无锈蚀，风管10 风管 检查风管状态。 季 支承架牢固、无锈蚀，在风机运行时应无异常杂音 过流、过热保护11 装置 测试过流、过热保护装置。 月 装置联锁保护应有效可靠 接地电阻阻值不可大于4欧。线路应12 接地线 检查接地线，对地电阻测试。 季 无松动、无锈蚀 检查箱内一次回路和二次回路线，清洁箱内灰尘；主供电线路；检查电源空气开关；继电器、交流接触器；检查按钮、 控制箱 13 转换开关；检查仪表、指示灯；接线端压接是否良好、标号清晰、绝缘值符合规定，线路有无烧焦老化现象；检查按钮、转换开关标志是否清晰、固定可靠、转换灵活。 月 空气开关应触点完好、把手操动良好、线耳压接牢固端子排压线及标志无松动、脱落、烧焦现象；继电器、交流接触器触点完好，无过热烧坏、无噪音现象，外表清洁；仪表、指示灯显示正常、清晰，螺丝无松动 记录完整（每月28日如实提供月、对正压送风及防排烟系统有维修保养14 记录 记录。 季相关保养记录给物业空调班确认）。 扣分总计（维护发现并修复的不扣分） 五、防火卷帘系统（10分）：
序号 项目 工作内容 防火卷帘外观检查， 是否收到位，不周期 维保标准 评分 1 防火卷帘外观 影响租户。 半年 收卷到位。 检查紧固线路、自动控制功能、手动控防火卷帘控制2 箱 制功能、火灾报警功能、信号反馈功能、延时功能、手动急停优先功能、故障报警功能。 半年 接线牢固，箱内无灰尘，工作正常，无故障。 检查帘布是否有破损、帘片是否挤压变帘布，帘片，门3 楣、电机、轨道等 形，是否有卡阻及刮门楣现象，检查轨帘片、帘布完好，手动和联动测试卷道是否变形、轨道沿线有无障碍物阻挡门帘的前进；对机械活动件添加润滑油，就地和远程联动测试。 半年 帘门运行顺畅，无卡阻现象。 对防火卷帘门系统维修保养有记录。 4 记录 测试有报告。 记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。测试报告描述准确。 扣分总计（维护发现并修复的不扣分） 六、气体灭火系统（5分）
序号 项目 现场探测器 工作内容 周期 维保标准 气体灭火工作正常，无故障。 评分 1 检查报警系统是否灵敏。外观是否完季 好，是否处于工作状态。 检查喷嘴有无变形、损伤、锈蚀、脱落2 喷嘴 松动，检查开孔是否畅通，有无灰尘粘结。 季 气体灭火工作正常，无故障。 灭火剂储存容3 器 检查有无腐蚀和脱落现象，容器是否符合数量，压力是否符合设计要求。 季 气体灭火工作正常，无故障。 检查容器阀有无松动变形、损伤，集流管有无变形、腐蚀、损伤，设备吊、支4 容器阀、管道 架固定、各螺纹连接部分有无松动，检查驱动装置压力不少于设计存储压力90%。 季 气体灭火工作正常，无故障。 气体灭火控制5 器 检查电气接线是否完整，端子有无松动损伤；模拟试验时各信号反映应正常。 季 气体灭火工作正常，无故障。 记录 6 对气体灭火系统维修保养有记录。 记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。 扣分总计（维护发现并修复的不扣分） 七、燃气报警系统（2分）
序号 项目 工作内容 检查报警系统是否灵敏。外观是否完周期 维保标准 评分 1 报警探测器 好，是否处于工作状态。 季 工作正常，无故障。 检查电气接线牢固、标识是否完整，端2 报警主机 子有无损伤。 季 工作正常，无故障。 记录及时、完整（当天作记录并有双3 记录 对燃气报警系统维修保养有记录。 方现场人员签字认可）。 扣分总计（维护发现并修复的不扣分） 八、紧急广播及背景音乐系统（5分）
序号 项目 工作内容 周期 维保标准 评分 工作正常，无故障，并有巡查记录， 1 广播喇叭 检查广播喇叭的声响是否正常。 半年 广播维修配件供应不超过7天。 清洁除尘、检查主机设备、线路，紧固2 广播主机设备 各接线端子。 半年 工作正常，无故障。 3 中央控制机 检查设备控制功能是否正常 月 工作正常，无故障。 对背景音乐及紧急广播系统维修保养4 记录 有记录。 记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。 扣分总计（维护发现并修复的不扣分） 九、消防疏散指示与应急照明系统（2分）
序号 项目 工作内容 清洁、检查标示字体完整度，方向指示周期 维保标准 评分 1 疏散指示牌 正确。 半年 符合国标，满足人员紧急疏散指示要求，测试、检查记录及时、完整（当2 模拟控制 半年 天作记录并有双方现场人员签字认 可）。 3 记录 扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
九、消防水炮（4分）
序号 项目 主机 工作内容 周期 维保标准 评分 1 2 末端控制 3 水系统 扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
十、其他（2分）
序号 1 项目 工作内容 周期 维保标准 每月30日前提交下月工作计划； 每月5日前提交上月维保月报告； 在每季度前5个工作日内提交上季度总结和季度设备运行维保分析报告； 评分 文档提交及时月工作计划； 性 维保月报告； 季总结报告； 2 二次装修消防编程工作； 月 配合 每次消防编程完成后提交二次装修后的租户提出编程，1天内报出价格（按合 同确认价格编程），确认后4天内完成消防变更图纸； 编程； 编程后第三天，要求提供电子件图纸及盖章确认的纸件。 3 租户服务 租区内维修保养及整改。 季 无有效投诉 扣分总计（维护发现并修复的不扣分） 综合得分 分管负责人签字：
说明：服务达标综合评价结果 ：
□ 良好 （85分以上）
□ 不符合（扣服务费=服务总费x（1-综合所得考评分值（%））
如有重大工作失误或违约行为，招标人有权扣除全部服务费，但并不排除按合同条款作出相应处理。
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