我单位针对本工程的特点，从竣工验收的组织协调管理、工程竣工资料的管理、工程创优资料的管理、工程竣工备案及用户服务措施（含回访、保修及培训）等方面进行了详细的策划，以确保XX项目整体工程严格按照招标文件的工期要求顺利竣工。
1.竣工验收管理 1.1竣工验收的条件
（1）承包商完成建设工程设计和合同约定的各项内容 （2）有完整的技术档案和施工管理资料
（3）有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备的进场试验报告
（4）有工程勘察、设计、施工、工程监理、管理公司等单位分别签署的质量合格文件 （5）有承包商签署的工程保修书
（6）有竣工验收方案，包括验收时间、地点、验收路线、验收组名单，提前7个工作日通知工程质量监督站
工程质量符合建设工程质量验收统一标准和规范规定的设计要求。
1.2竣工验收的质量要求
（1）工程施工质量应符合各类工程质量统一验收标准和相关专业验收规范的规定 （2）工程施工应符合工程勘察，设计文件的要求 （3）参加工程竣工验收的各方人员应具备规定的资格 （4）工程质量的验收均应在承包商自行检查评定的基础上进行
（5）隐蔽工程在隐蔽前应由施工总承包商通知有关单位进行验收，并应形成验收文件 （6）涉及结构安全的试块、试件及有关材料，应按规定进行见证取样检测 （7）检验批的质量应按主控项目、一般项目验收
（8）对涉及结构安全和功能的重要分部工程应进行抽样检测 （9）承担见证取样检测及有关结构安全检测的单位应具有相应资质 （10）工程的观感质量应由验收各方通过现场检查共同确认
1.3竣工验收程序
1.3.1 准最终检查程序
1.3.2 和管理公司对建筑和设备进行最后验收
在准最终检查完成后，在正式验收前7个工作日，我单位组织所有的分承包商与管理公司和监理公司共同对所有的机械和电子系统、建筑和结构设备等进行一次完整的检查和测试，在对建筑和设备进行最后验收的整个过程中，我单位将组成有项目经理为组长的检查测试保障小组，从每个专业部门及专业承包商中各抽调1名熟练的工程师和2名操作技师，全程配合管理公司对工程建筑和设备的检查和测试工作。
1.3.3 工程竣工验收程序
（1）在电梯、消防等分项工程完成后，建设单位向电梯、消防等专业的行政管理部门申请进行验收，并形成《北京市电梯安装工程质量监督报告》和《建筑工程消防审核意见书》。
（2）工程基本完工后，总包单位组织各分包单位对现场质量、工程资料进行自查；建设、监理单位根据《建筑安装工程资料管理规程》（DBJ01-51-2003）及北京建委、质量监督站的相关规定对各自在工程过程中形成的文件进行收集、整理。
（3）自查完成后，总包单位向建设单位提交《工程竣工报告》，申请竣工验收。 （4）勘察、设计单位对勘察设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更文件进行检查，检查合格后形成《勘察单位质量检查报告》和《设计单位质量检查报告》；城建档案馆对工程资料进行检查，并形成《建设工程档案预验收意见》。
（5）建设单位在接到申请后，委托有资质的单位对工程室内环境及市政基础设施进行检测，并形成《建筑工程室内环境检测报告》、《环保部门认可文件或检测报告》和《市政基础设施工程质量检测及功能性试验资料》。
（6）检测合格后，建设单位委托监理单位对工程进行预验收，预验收合格后，由总监理工程师对总包单位的《工程竣工报告》签字认可，并形成《监理单位质量评估报告》，并上报建设单位。
（7）预验收后，业主组织勘察、设计、监理等单位组成验收组，制定验收方案，并上报工程质量监督部门（建设单位应在工程竣工验收7个工作日前书面通知工程质量监督站）。
（8）建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位对工程质量、资料进行全面的检查，检查合格后形成四方签认的《单位工程验收记录》。
（9）施工单位形成《工程质量保修合同》，并与建设、监理单位办理《竣工移交证书》。 （10）建设单位在工程竣工15个工作日内到北京市建委备案室进行备案。
1.4竣工验收的资料管理流程
1.5保证竣工验收的措施
验收项目 保证竣工验收的具体措施 建筑防火防烟分区和建筑构造，安全疏散和消防电梯，消防给水和自动灭火系统，防烟、排烟和通风、空调系统，消防电源及其配电，火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志，火灾自动报警系统和消防控制室，建筑内部装修，建筑主要内容 灭火器配置等。 消防工程验收是在施工质量得到有效监控的前提下，通过整个消防喷淋系统、消火栓系统、消防报警系统、防排烟系统、消防电梯、防火卷帘等的调试和观感质量检查，将质量合格的工程移交业主的验收过程 消防工程验收分解为事前（图纸设计和施工过程）、事中（过程控制及过程检验）、事后（分项调试、综合调试及内检、外检和验收等）三大步骤。对此每消防验收 验收控制要点 步骤再从专业特点分解为若干工序。针对以上分解和组合，将采用全程消防工程计算机和辅助设计及管理，明确其验收合格的措施及要求。 检查竣工验收资料：图纸会审记录、设计变更和竣工图；主要材料、设备、成品、半成品和仪表出厂合格证及进场检验报告；各种试验记录；调试记录；观感质量检查记录。 观感质量检查：管道和设备安装应位置正确，排列合理整齐，坡度、坡向、减震、伸缩等符合要求。支架、吊架、托架(含设备基础)的构造型式、规格尺寸、间距、位置符合有关规范、规程和设计要求，安装固定牢固、平整、与支承物或垫层接触紧密、平稳，不得与管道直接焊接，防腐处理良好。 其中消防喷淋系统管理检查控制要点为：供水水源、管网、喷头布置以及功能等进行检查和试验。室内消火栓系统管理检查控制要点为：安装完成后应取屋顶层（或水箱间内）试验消火栓和首层取二处消火栓做试射试验，结果达到要求为合格。 电梯属于特种设备安装项目，设备进场必须进行验收，参加安装施工和质量验收人员应具备相应的资格，调试完毕后由北京市技术质量监督局负责验收，并电梯工程形成验收文件。通过后方可投入运行。 验收 根据要求电梯验收检测项目包括共计十六项：主电源开关、机房照明、轿箱照明与通风电路、轿顶照明及插座、井道照明、接地保护、控制屏柜、防护罩壳、线路敷设、电线管槽、电线槽、电线管、金属软管、轿箱操作盘及显示面板、防腐、导线敷设。 建筑节能建筑节能工程包括：墙体节能工程、幕墙节能工程、门窗节能工程、屋面节能工程验收 工程、地面节能工程、通风与空气调节节能工程、空调与采暖系统的冷热源及管网节能工程、监测与控制节能工程。 应确认建筑节能工程质量达到验收条件后方可进行建筑节能工程的验收。建筑节能工程验收的程序和组织应遵守《GB50411-2007建筑节能工程施工质量验收规范》的要求，并应符合下列规定：检验批应按主控项目和一般项目验收；主控项目应全部合格；一般项目应合格；当采用计数检验时，至少应有90%以上的检查点合格，且其余检查点不得有严重缺陷；应具有完整的施工操作依据和质量验收记录。 2.竣工备案
竣工备案申报流程 竣工备案依据 竣工备案条件 1 工程已完成竣工验收的各项检测，验收达到合1 国务院《建设工程质量管理条例》； 格标准； 2 《北京市建筑工程竣工验收及备案2 工程竣工资料内容完整、齐全； 管理办法》； 3 工程技术文件内容完整、齐全； 4 工程质量文件内容完整、齐全。 竣工验收资料准备 1 工程施工许可证； 2 施工图设计文件审查意见； 3 建设工程竣工验收报告； 9 市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料； 10 工程施工质量验收监督意见书； 11 规划验收合格证 4 工程施工质量验收申请表； 5 工程质量评估报告； 6 勘察文件质量检查报告； 7 设计文件质量检查报告； 12 建设工程消防验收意见书； 13 环保验收文件； 14 建设工程竣工验收档案认可书； 15 工程质量保修书； 16 法规、规章规定必须提供的其他文件： a.燃气工程验收文件； b.电梯安装分部工程质量验收证书及工程资8 单位（子单位）工程质量验收记录； 料监督机构出具的电梯验收准用证； c.市政工程验收文件； d.节能工程验收文件； e.单位工程施工安全评价书。 3.用户服务方案 3.1对业主物业人员培训计划
3.1.1培训要求：
在工程施工完成之前，总承包商将协调、组织安排机电包关键系统的承包商、制造商代表、设计师、监理人员和管理公司召开一次会议，以协调所有操作系统的启动工作。
3.1.2培训计划
（1）在2010年9月份提交一份培训日程表供监理和管理公司检查，表中列出每个系统的建议培训时间表，包括以下条件：
1）在培训开始前10天完成维护手册，并报管理公司审批。 2）培训内容包含整个系统。
（2）培训开始前10天提交一份书面材料，说明系统是完整的、可操作的，并列出整个系统可能出现的故障及维修办法。操作和维护培训的课时安排：
系统 现场公用设备 屋顶机组 装配式冷水机组 控制系统 排风机 最低课时 8 24 8 24 16 锅炉/供暖设备 冷却塔、冷却循环泵 水处理系统 消防/自动喷淋灭火系统 大宗气体/压缩空气/真空吸尘系统 配电系统 火灾报警系统 柴油发电机 8 8 8 8 8 16 16 8 （4）当完成施工缺陷清单所列的未完成或未纠正的工作后，我单位将组织各机电包的承包商和制造商编写以下提交以下资料，收集汇总后提交给管理公司，以便管理公司和设计院审查：1）所需的操作和维护手册；2）保证书和证明书；3）记录图纸。
3.2操作维护手册的编制
为便于业主使用和管理，我们将在系统计划试运行前一个月，组织各专业分包单位拟定一份包含临时性的记录图纸、操作和维修保养程序的《操作维护手册》，供业主工作人员和物业管理人员能预先对有关装置有所了解，系统调试时请他们一起参与，使之以最短的时间熟悉各个系统。工程交工前一周，我们将组织和督促各专业分包商将编制整理好的《用户使用及维修手册》呈交业主。手册包含系统的说明、技术说明和维修保养内容，具体如表所示。
3.2.1操作和维护手册的内容包括 （1）操作和维护手册资料存档目录； （2）应急手册；
（3）系统、子系统和设备的操作手册； （4）材料、系统和设备维护手册。
3.2.2编写一份手册，建立操作和维护存档资料的目录，并列出所有的应急、操作、维护手册的名称。
3.2.3编制完整的操作和维护手册，操作和维护手册中说明系统、子系统和独立设备的操作和维护信息。按照字母顺序列出所有系统、子系统清单；分系统列出系统中的设备清单，对于单独的设备，单独按照字母顺序列出。在存档目录及操作和维护手册中，每个系统、子系统和设备名称与合同文件中的名称保持一致。
3.2.4应急手册中编写一套完整的应急处理资料，说明应急人员和业主操作人员在紧急情况下应该采取的应急措施。
3.2.5操作和维护手册
各提供6份。操作和维护手册使用三环侧入口活页夹，使用塑料耐用封皮。手册中将系统、子系统及单独的系统编写成不同的章节，并编制详细的目录，并用标签将主要章节和特殊设备分隔开。
每份手册包含明细： （1）名称页
名称页用透明塑料封起来，包含以下内容：
1）该目录中包含的主题；2）项目名称和地址；3）业主名称和地址；4）送审日期；5）承包商名称、地址和联系电话；6）设计单位的名称和地址；7）相关系统的引用注释。
（2）目录
列出手册中包含的所有产品名称、分册的目录，以及应用的技术规格书章节编号。 （3）手册内容
手册内容按照系统、子系统和设备的字母顺序编排。章节之间用带有标签的分隔页隔开，标签用塑料封起来。标签上写明章节主要内容，包括产品目录、设备主要部件、引用的技术规格书编号和名称。
3.2.6操作手册包含内容：
（1）系统、子系统和设备的描述，包括内容：
1）产品名称和型号；2）制造商名称；3）设备识别号，包括每个部件的序列号；4）设备功能；5）运行特点；6）极限条件；7）性能曲线；8）工程数据和测试；9）完整的术语和更换零件编号。
（2）承包商或制造商负责设计的，要包括设备、安装标准 （3）操作标准
（4）操作程序，包括内容：
1）启动程序；2）设备或系统关闭程序；3）常规操作指南；4）调整和控制程序；5）停止运行说明；6）正常关闭说明；7）季节性和周末操作指南；8）电气、电子系统要求的顺序；9）特别的操作说明和程序。
（5）操作记录 （6）接线图
（7）控制图，说明操作的顺序及控制图。
（8）管道系统图，根据实际安装情况绘制管道图，并标注识别颜色代号。 （9）不当使用警告
（10）许可证要求，包括检查和更新日期 3.2.7产品维护手册
根据产品、材料等分别编写单独的章节。包含来源信息、产品信息、维护程序、修理材料和来源、保修合同等。对于每个产品都要列出其安装公司、供应商、维护服务单位的名称、地址和联系电话号码，还有所引用的技术规格书章节编号和标题。
主要内容包括： （1）产品信息：
1）产品名称和型号；2）生产商名称；3）颜色、样式和质地；4）材料和化学成分；5）特别制造的产品重新订货资料。
（2）维护程序，包括生产商的书面资料和以下内容： 1）检查程序；
2）可以使用的清洁剂和清洁方法； 3）对产品有害的清洁剂及清洁方法的列表； 4）常规清洁和维护时间安排； 5）修理指南。
（3）维修材料和来源。包括材料清单、北京地区材料供应来源和相关服务信息。 （4）保修合同：包括保修合同的复印件及影响保修合同有效性的情况、保修的程序、保修联系方式。
3.2.8系统和设备维护手册
主要包含内容：每个系统、子系统和系统之外独立设备的信息来源、生产商维护存档资料、维护程序、维护服务时间安排、零部件清单和信息来源、维护服务合同及保修资料。
（1）信息来源：
列出手册中包含的所有系统、子系统和设备的安装商、供应商和维护服务单位的名称、地址和联系电话号码，还有所引用的技术规格书章节编号和标题。
（2）维护存档资料：
1）标准维护指南及公告；2）系统、设备维护所需要的图纸、图表和说明，包括系统拆卸、部件的拆除、更换和组装；3）零件、部件的标识和名称；4）推荐存储的零部件清单。
（3）维护程序，包括以下资料和内容：
1）测试和检查指南；2）解决故障问题原则；3）不当维护警告；4）系统拆卸、部件拆除、修理、更换和组装指南；5）校准、调整和检查指南。6）重要的系统，配有演示和培训录像带。
（4）维护和服务时间安排，包括服务和加润滑油的要求；设备使用润滑油的清单及常规服务和服务的时间计划。
1）维护和服务计划：把每天、每周、每月、季度、半年和一年的维护操作制成表格； 2）维护和服务记录：包括设备制造商的维护记录表。
（5）零部件清单和信息来源，包括零部件清单，以及北京地区维护材料和相关服务的来源。
（6）维护服务合同：包括一份维护协议复印件，服务单位的名称和联系电话号码。 （7）保修合同：包括保修合同的复印件及影响保修合同有效性的情况、保修的程序、保修联系方式。
3.2.9应急手册 主要包含内容：
（1）紧急情况类型，例如：火灾；洪水；气体泄漏；漏水；断电；停水；系统、子系统或设备故障；化学品泄漏等。
（2）应急指南。说明、解释警告信息、故障说明、错误信息及类似的编码和信号。包括业主操作人员通知安装单位、供应商、生产商的责任。
（3）应急程序，包括以下资料和内容：
1）停止运行说明；2）各种应急情况下的关闭说明；3）超出正常范围情况下的操作说明；4）电气或电子系统所要求的顺序；5）特别的操作说明和程序。
3.3钥匙管理及移交方案
本工程属于群体建筑，建筑面积大，房间多，作为移交工作的最后一环，准确及时的移交钥匙是顺利完成移交工作的关键，为此，作为成熟的建筑总承包商，我单位将在移交阶段的初期制定详细的钥匙移交方案，确保钥匙的顺利移交。
（1）在移交阶段初期，项目将与管理公司协商成立房间钥匙联合管理小组，小组由在移交阶段专职管理人员组成，管理小组组长由项目经理和管理公司项目负责人担任，按各单位建筑房间多少设钥匙管理员11人。钥匙不外借，实行专人专管。
（2）钥匙分栋号，分楼层进行编号，编制钥匙编号图，报送甲方及管理公司备查。 （3）实行钥匙领用登记制度，后期各专业分包安装及整改维修施工，由专业分包单位项目负责人或土建部门负责人凭项目经理和管理公司项目负责人（或管理公司指派代表）
双签的钥匙领用登记表，由专职钥匙管理员负责开门，并旁站监督至施工人员完成工完场清后锁门离开。
3.4现场交接保卫及其他服务
（1）工程收尾阶段由于围挡拆除等原因，现场保安保卫工作更加重要，在管理部门保安未完全进驻前，我们将完全承担现场保卫责任，除了对施工现场进行24小时巡视外，特别加强对建筑物入口的控制，凡出入人员必须佩带统一发放的胸卡，凭证出入，防止出现破坏和盗窃现象。在管理部门保安进场后，我们配合搞好交接，并书面约定双方在交接期的管理权限和责任，防止出现管理漏洞，直至管理部门完全接手。
（2）为业主办公设施等的就位等提供全方面的服务，包括提供CAD绘制的平面图、相关资料，标识水电、网络接口等，提供临时登记、保卫等，以及为业主提供其他需要的服务等。
（3）在办理交接手续之前，我单位将编制详细的成品保护计划，并聘请专业的保安公司对成品进行维护，对所有施工人员进行成品保护教育，提高成品保护意识。制定相应制度，作到任何队伍或个人进入装修完毕的房间必须有经批准的入室施工申请单和出入证，如因修改影响其他专业的成品，分包单位必须填写成品破坏申请单上报我单位，项目部与其他专业分包协调明确责任后方可施工。
（4）协助业主拟定《入驻计划》，我单位将根据《入驻计划》编制详细的《入驻配合方案》，组织人员配合业主办理前期的入驻准备工作，包括协助业主布置办公家具、配合业主做好设施的前期布置的设计和安装就位以及与管理部门办理交接手续等，如在搬运办公家具期间，做好对搬运工人的成品保护教育和交底，避免搬家过程对成品的损坏，为业主顺利入驻做好保驾服务。
3.5工程保修承诺
序号 1 质量保修内容 保修期限 设计文件规定的的合理使用年限50年 5年 2 年 地基基础工程与主体结构工程 屋面、有防水要求的卫生间、房间和外墙面、地下室的防渗漏 装饰装修工程 2 3 4 5 6 7 幕墙工程 工程空调及供热系统 工程电气管线、给排水管道、设备安装工程 其它工程 2年 2 个采暖期、供冷期 2 年 2 年或工程竣工后与业主约定 3.6工程回访及保修措施
工程交付使用后，总承包单位与业主签订《工程质量保修书》，明确工程质量保修的范围、内容和质量保修的期限，确定双方的职责、义务。
总承包单位将针对本工程填写《工程维修卡》，建立专项保修服务档案，具体实施工程质量跟踪、服务和保修工作。
工程保修期间，将对业主提出的质量问题，认真分析、研究、制定维修方案。对屋面、卫生间、外墙和地下室防水等容易跑、冒、滴、漏及电器元件易损坏的部位，准备好配料和材料，随时发生问题，随时进行解决，确保维修质量。
工程质量保修期内，在接到业主保修通知之时起，总承包单位维修人员一天内到达现场检查情况；在业主发出要求修补指示后，48小时内进行修补，填写《工程维修记录单》等相关记录；对生命财产有危险的紧急突发事件以及涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故，在4 小时内到现场抢修处理；若未能按要求完成修补任务，业主可以自行组织返修，所发生的费用全部由总承包单位承担。
保修工作以业主满意为原则。质量保修时认真做好成品及环境卫生的保护工作，做到工完场清。若业主对维修人员行为、维修速度和结果等方面不满意或有建议，可以填写用户意见反馈卡寄到总承包单位，或拨打监督电话，以利于提高服务质量，更好地为业主服务。
工程竣工后，我单位将定期与业主联系，了解工程使用过程中的质量状况，以便及时有效地开展工程质量保修工作。
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容