2012年1—10月荆州城区房地产市场运行情况

2012年1—10月荆州城区房地产市场运行情况

(文/王志忠)今年以来，国家坚持房地产市场调控不放松，荆州房地产市场形势比较严峻。但由于市场主体各方共同努力，市场仍基本保持平稳发展的局面。

一、荆州城区房地产市场现状

（一）房地产开发投资增幅下降

据统计，2012年1—10月，荆州城区完成房地产开发投资20.68亿元，同比增长3.8%，增幅比去年同期下降20个百分点。其中完成商品住宅投资16.8亿元，同比增长4.9%，增幅比去年同期下降29个百分点。

（二）商品房施工面积下降

据统计，2012年1—10月荆州城区商品房施工面积209.7万平方米，同比下降4.4%。其中住宅施工面积188.2万平方米，同比下降5.5%。商品房新开工面积35.6万平方米，同比下降43.6%；其中商品住宅新开工面积31.2万平方米，同比下降47.1%。

（三）商品住宅销售趋势发生积极变化

住宅供应增长。2012年1—10月荆州城区批准预售商品住宅面积129.9万平方米，

同比增长12%；批准预售住宅套数11936套，同比增长17.9%。

住宅销售发生积极变化。据商品房销售备案数据，今年1—10月新建商品住宅销售备案6564套，同比下降16.5%。但其中网签备案销售备案量一、二、三季度连续上升，10月份更是达到高峰。这个事实说明，去年9月以来新开楼盘得到市场认可，市场自身的基本面是好的，发展趋势是积极健康的，自住性购房需求正逐步释放，市场活力渐显。

该图显示，1—10月分别出现三个峰值（2月、5月、10月），主要是楚天都市佳园和美林湖畔推盘形成的。

其中：2月：楚天都市佳园网签182套，占当月全部网签量的56.9%。

5月：楚天都市佳园网签235套，占当月全部网签量的45.5%。

10月：楚天都市佳园网签230套，美林湖畔网签227套，占当月全部网签量的51.9%。

楚天都市佳园一期2月份开盘后，三次推盘全部售完，在城区房地产市场中独树一帜，成为明显的亮点。究其原因大致有三个方面：一是楚天都市佳园项目地处沙北新区核心地段，这里不久后将成为新的主城区，地块增值潜力很大；二是项目自身形象和内在品质对消费者有较强吸引力；三是项目成功的营销策划不断激发消费者的购房欲望。

以上分析表明，1—10月荆州城区商品住宅销售趋势是积极向上的，但几个高峰值都是楚天都市佳园和美林湖畔推盘形成的，其他楼盘大多没有达到这个程度。10月第二周以后销售备案逐渐下降。因此还不能说“回暖”，各楼盘还需更加努力推动销售。

（四）房价基本稳定

今年荆州城区房价基本稳定，没有大起大落。荆州城区商品住宅价略低于全省平均水平（1—9月全省商品住宅平均销售价为4740元/平方米）。与周边城市相比，荆州城区商品住宅均价低于武汉（6333元/平方米）、襄阳（5020元/平方米）、宜昌（4810元/平方米）。

（五）企业资金压力尚未缓解

据统计，2012年1—10月荆州城区房地产开发全部资金来源33.98亿元，同比仅增长3.1%。本年资金来源25.04亿元，同比下降2.7%。

在本年资金来源中，国内银行贷款3.54亿元，同比下降19.3%。国内贷款占本年资金来源比例14.1%，比去年同期下降3个百分点，说明房贷从紧的政策仍在发挥作用。

企业自筹资金5.47亿元，同比下降26.6%，其中自有资金仅1.99亿元，同比下降57.8%。企业自有资金占自筹资金的比例，从上年的63.1%下降到36.3%。其他自筹资金大量的是社会融资，成本很高，开发商资金压力继续增大。

企业其他资金来源中，定金及预收款8.93亿元，同比上升11.4%；个人按揭贷款5.61亿元，同比上升11.9%，很明显是九、十月份销售好转的结果。

二、荆州城区房地产市场发展趋势

（一）影响荆州城区房地产市场发展的主要因素

1、国家坚持调控政策不动摇

从今年1—10月全国商品住宅销售额和销售面积测算的数据来看，全国房价水平环比虽然有升有降，但同比一直上升，上升幅度还很大。

从受监

测的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，同比上涨的城市由1月的55个减少到10月的12个，调控成效初显；但6月以后环比上涨的城市突然增多，房价似有反弹的可能。

这个现象引起中央高度注意。10月12日—15日，温家宝总理在中南海先后召开三场座谈会，听取大家对当前经济形势的意见和建议。温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

10月17日国务院常务会议再次要求坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。

这些信息说明，在调控不稳定的情况下，国家决不会放松房地产市场调控。

同时，年终将至，按惯例各类金融机构的资金是“只进不出”的时段，按揭额度基本用完，信贷政策和操作层面都是从紧的，对销售会有较大消极影响。

2、房地产开发用地价格波动较大

据市招投标信息网公布的数据，2012年1—10月荆州城区房地产开发用地成交9宗（不包括荆州开发区东方大道延伸线两宗地），成交土地面积34.26万平方米（513.87亩），同比增长51.1%。平均单价189.9万元/亩，同比下降32%；平均楼面地价912.67元/平方米，同比下降26.6%。

但最近挂牌的三宗地，每亩单价超过400万元，北京东路拍卖的一宗地单价高达每亩700万元，创荆州地价最高水平。由此可以看出，荆州地价实际上依然维持高价位，今后地价仍可能呈上行趋势。主要原因：

一是政府财政增收面临较大压力。全市财政收入保持了增长的趋势，但是营业税、企业所得税等主体税种增幅下滑，而营业税增幅下滑的直接原因是商品房销售下滑。因此，增加非税收入，确保土地出让金和土地税费收入不低于预算水平，地价上升是不可避免的。

二是今后供地主要来源是几个新区，新区都成立了从事土地一级开发的投资公司。今后地价构成除了土地出让金、土地税费、城市基础设施建设费用（土地一级开发费用）外，还包括土地一级开发商的利润和费用。因此未来的地价一定会远远高于现在的地价水平。

3、荆州发展给房地产提供了广阔的空间

荆州房地产市场发展的信心，不是指望调控政策松动，而是源于城市经济社会发展的良好前景。

省委、省政府作出实施“壮腰工程”、加快荆州振兴的战略决策，荆州市委、市政府提出以“培育大产业、构筑大交通、建设大城市”作为实施“壮腰工程”的战略举措。沙北新区、荆北新区、荆州开发区将会迅速崛起。高铁开通，给荆州带来新的发展机遇。不久的将来，荆州经济社会将会实现跨越式发展。未来的荆州，将是经济高度发达、社会稳定和谐、充满生机活力的大城市。这样的发展前景，不是每个城市都有的。荆州经济社会发展给房地产业提供了广阔的空间。

（二）荆州城区房地产市场走势

根据以上分析，荆州城区房地产市场走势大体表现在三个方面：

一是市场不会出现期待中的“回暖”。

一些城市商品住宅销售量环比有所上升，主要是以价换量的结果，与去年同期相比，下降幅度仍然很大。即使政策鼓励自住性需求，也不能完全释放刚性需求。中国经济景气监测中心的监测报告显示，三季度全国企业家信心指数环比回落，房地产业企业家信心指数已连续六个季度位于行业最低，房地产业企业景气指数首次落至120以下，并连续3个季度环比、同比同步回落。这表明，业界期待的“回暖”并没有出现。我们应当清醒地看到，国家会毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，全国也好，荆州也好，都不会出现真正意义上的“回暖”，房价不会反弹。企业应当有不断克服困难的长期思想准备。

二是销售量会在波动中增长。

市场需求并没有饱和，很多消费者在等待时机，大量社会资金也在等待时机。近期有些楼盘热销，说明只要有合适的地段、合适的产品、合适的价位，依然可以激发潜在的购买力。9月、10月两个月网签数量的变化，是开发商不断调整销售策略、加大促销力度的结果。按照这个方向发展，今后一段时间销售量会在波动中有所增长。另外，有些楼盘销售时并未及时签合同或备案，很可能在年底集中办理合同备案手续，从统计数据上看销售可能大幅增长。

三是房价继续保持平稳态势。

从全局和长期看，地价上升、新区开发不断传出的利好信息，近期对房价影响不大，但很可能对明年的房价有一定的作用。从具体项目看，楚天都市佳园、人信汇、万达广场等项目对明年的房价也有明显的示范作用。因此，房价会继续保持目前基本平稳的态势，价格略有上下波动，不会暴涨暴跌。

（二〇一二年十一月二十八日）