非住宅物业管理专题报告

非住宅物业管理专题报告 目录

一、非住宅物管：业态空间广阔，将成为物管领域新赛道 (3) 1.1、我国非住宅物管市场：收入已占基础服务半壁江山 (3) 1.2、非住宅物管模式特点：高门槛、更分散、盈利能力具备改善 空间 (5)

1.3、非住宅领域正成为国内物业管理公司拓展的重要方向 (10) 二、物业管理空间突破将成必然，非住宅物业管理市场将成为重要蓝海 (17)

2.1、未来非住宅业态占比将持续提升，市场规模有望超8000 亿 (18)

2.2、各种非住宅业态将带来龙头新一轮集中度提升空间 (19) 三、非住宅物业业态结构：百花齐放，多元蓝海 (20) 3.1、商办物业：覆盖度相对较高，服务深化空间大 (21) 3.2、产业园区：从基础物管到园区运营 (27)

3.3、学校：后勤服务社会化推动发展，公益属性突出 (30) 3.4、医院：把握后勤服务市场化、社会化趋势 (33) 3.5、公共场馆：潜在空间广阔，龙头积极布局 (36)

四、非住宅物管模式思考：从单一到集成，从基础服务到高附加值40

4.1、海外设施管理30 年：单一到集成服务、本地到全球、低 附加值到高附加值 (40)

4.2、设施管理行业全球过万亿美元，中国市场规模和渗透率提升 空间依然较大 (44)

五、非住宅物管龙头复盘：借力资本并购，拓展空间、升维模式.47

5.1、商办物管典范——世邦魏理仕：布局商业地产全生命周期 的跨境服务商 (47)

5.2、爱玛客：深耕美国，注重资本运作和并购扩张的集成设施管 理龙头 (58)

5.3、欧艾斯：聚焦大客户战略，自营传统服务的集成设施管理龙 头 (67)

六、投资建议 (79) 七、风险提示 (81)

一、非住宅物管：业态空间广阔，将成为物管领域新赛道 1.1、我国非住宅物管市场：收入已占基础服务半壁江山

我们认为非住宅物业主要可分为三大类：第一类是商办物业，包括写字楼、商业以及产业园区等；第二类是公共建筑，业态范围较为广泛，主要包括学校、医院、政府机关大楼、公共场馆、公园景点、交通基础设施等开放度高、客流量大的建筑物；第三类是城市公共空间，包括道路、桥梁、绿化带、河流、海域、地下管网等诸多市政设施。非住宅物业管理指的是以保持高品质的工作生活空间、提高业主投资效益为目的，向非住宅物业提供的保安、保洁、保养、保绿等基础物业服务，以及与物业功能相匹配的多元化服务。

过去40 余年，我国城镇化率的持续提升构建了庞大的不动产存量和稳定的增量，人均收入的持续提升激发了人民群众对美好生活的不懈追求，两者共同催生出庞大的物业管理市场。根据中国物业管理协

会和上海易居房地产研究院（以下简称“物协和易居”）的数据，2018 年末全国物管行业管理规模为279 亿平，经营收入为7044 亿元，

企业数量为12.7万家，从业人员为983.7 万人，同比分别增长13%、17%、7%、9%。近年行业规模拓展明显提速，2014-2018 年管理规模和经营收入CAGR 分别为14%、15%，而2008-2014年两者CAGR 分别仅有5%、12%。

其中，2018 年末500 强物管企业非住宅管理面积占比为37%，非住宅占基础物业服务营收的52%，过半500 强物管企业已经布局写字楼、商业、学校、产业园区等非住宅物业，公共场馆和医院的布局比例也超过四成。若以500 强占比数据估算，全国非住宅物业