项目策划(工程管理专用)

第一章 工程概况及项目总平面图

1.1工程概况与环境特征

1.1.1工程概况：荆楚大地·航天首府项目位于江津路与江汉北路交叉口东南角。工程总占地面积为96037.8㎡，约144.05亩；总建筑面积为45936.3㎡。一期建筑面积为265㎡。

本项目各楼栋建筑结构情况如下表所示

主要经济技术指标

1.1.2环境特征

1、周边环境：该项目东侧是江汉北路路边线，南侧是江津路路边线，西侧10外是住宅楼，北侧是空地。

2、气候环境：荆州市地处亚热带季风气候区。光能充足、热量丰富，无霜期长，每年4至10月为雨季。根据这一地区特征，在本工程就应做好雨季防雷及炎热季节施工措施。

3、地质环境：该场地属中硬场地土，Ⅱ类建筑场地，是对建筑抗震有利地段。但场地上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量上层滞水，其对混凝土具微腐蚀性。

1.2项目总平面图

1.3项目工程管理的特点和难点

本工程为砖混结构，建筑规模为96037.8㎡，依照上述工程情况，综合考虑本项目特点及难点主要有以下几点：

1.3.1建筑面积较大，开发建设的范围较广，涉及大规模的现场管理，作好总平面的协调管理和安全管理工作成为监理工作的重点；

1.3.2建筑物业形态多样，多层、小高层、人防地下车库并存，工程管理难度大； 1.3.3本专业为酒店、别墅和公寓并负责精装修监理，具有多专业工作的特点，为作好本项目的监理工作，各专业配合、穿插施工管理是本项目工作难点。

第二章 项目的组织架构与岗位职责

2.1项目组织结构图

航天首府 一期工程 二期工程 三期工程 别墅A、B 别墅C、D 别墅E、F 公寓A、B、C 酒店 中心会馆 2.2整个项目开发过程中各单位的组织架构、职责及管理关系

2.3工程部组织架构及岗位职责

2.3.1工程组织结构图

项目经理 项目副经理 安全生产组 综合治理组 义务消防组 施工组 质安组 设备机资料组 保卫工材料组 炊事班 义务消应急抢各工种电组 作管理防队 险队 班组

2.3.2工程部工作职责及岗位职责 1、工程的定位

工程部是在公司的领导下代表企业履行施工承包与材料采购合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。工程部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调公司职能部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；协调与公司各部门、主管部门、监理单位、总承包商、指定分包单位、分包单位、材料供应商等关系。

2、工程部的工作内容

（1）、在公司总工程师和项目经理、总工、副经理的领导下，认真执行公司质量方针、目标和项目质量计划中的各项目标和指标，负责项目工程的质检工作。

（2）、认真履行对工程产品及施工全过程的质量监督、检验、评定和记录工作。及时向项目部领导汇报项目工程的质量状况，提出质量改进的建议和措施。 （3）、参与本单位质量事故及不合格产品的分析研究会。 （4）、及时收集和报签各项工程的开工报告及质检资料。

（5）、对各项在建工程进行严格检查、监督，严格按照施工规范和施工要求督促、指导施工，及时指出和解决施工中存在的问题。

（6）、配合驻地监理工程师对各种申请检验的隐蔽工程进行及时、认真、准确地检测，确保下道工序的施工，与监理联系办理有关检验签证工作。 （7）、组织每月18日进行一次项目部工程质量大检查，分析、总结存在的

问题，提出解决方法和整改措施及处理意见。

（8）、协助项目部领导开展质量教育工作和工程创优活动，负责收集、整理、编制质量检验评定资料，参加竣工文件的编制和工程交会。

2.4监理单位及总承包单位架构及其它

2.4.1监理组织架构图 投资控制 进度控制 （专业监理工程师） 投资控制 （专业监理工程师） 合同管理 （专业监理工程师） 总监理 工程师 （专业监理工程师） 施工监理组 设备采购监理组

2.4.2总承包组织架构 制造部 品质管理部 设备部 人事行政部 副总经理 财务部 营业部 产品工程部 管理代表 研发中心 总经理

第三章 项目的范围划分

3.1项目总平面图的标段划分

见附图

3.2总承包商施工范围划分

3.2.1划分原则

1、划分为2～3个标段，以利于施工中对总包单位评比、产生良性竞争； 2、物业类型相近，以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工； 3、场地集中，便于施工；

4、有利于工程管理、验收、备案等工作。

3.2.2 划分方案

根据以上原则，经公司领导及招标小组讨论，确认按以下方案进行总包招标： 共三期工程：一期工程别墅：A~F型，建筑面积约1.5万m2； 二期工程公寓：A~C型，建筑面积约1.5万m2；

三期工程会所：产权式酒店和中心会馆，建筑面积约1.7万m2。

3.3总承包商、分包商的工作范围

工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除甲方另行分包、甲供材料设备所列项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的堵补。室外散水坡、首层阳台主体及装饰工程、私家花园围墙主体及装饰、私家花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、私家花园土方回填至园建图纸要求标高、竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。

第四章 市场预测与资源条件

4.1区域宏观市场分析

荆州的地位：荆州市位于长江中游、湖北省中南部，市区滨临长江黄金水道，座依美丽富饶的江汉平原，东望华中重镇武汉，西接三峡工程所在地宜昌。荆州市有着灿烂的历史文化，荆州古城是首批公布的２４座历史文化名城之一，被考古界、旅游界誉称为“我国南方不可多得的完璧”。荆州市交通便利，通讯条件良好。经黄金水道长江可通江达海连五洲；２０７国道纵贯南北，３１８国道和宜黄一级公路横跨东西，客货运输直达全国１００多个大中城市；荆沙地方铁路与焦枝线接轨，货运可通达全国。

荆州高新技术产业开发区（经济技术开发区）是１９９２年８月由湖北省批准设立，享受湖北省关于省级高新技术产业开发区的各项优惠。荆州开发区位于荆州市城区东端，东立２２０ＫＶ周家岭变电站，西抱二级民航沙市机场，北枕荆州地方铁路货运站，南嵌日供水２５万吨的水厂和３０００吨长江外运深水码头

2012年，荆州城区共完成房地产开发投资27.96亿元，完成商品房施工面积235.85万m2,其中竣工面积41.36万m2，实现商品房销售面积147.36万m2,销售额35.67亿元，完成房地产行业税收3.98亿元。

4.2项目市场微观分析

4.2.1荆州市商品房市场分析

2012年荆州城区全部商品房施工面积235.85万平方米，与2007年施工面积相当，同比下降8%。全年新开工面积76.39万平方米，同比下降32.4%。住宅施工面积187.18万平方米，同比下降4.6%；其中新开工面积71.79万平方米，同比下降31%。荆州区商品房竣工面积48.04万平方米，同比增长174.3%，其中住宅竣工面积42.02万平方米，同比增长173.7%；商业营业用房竣工面积3.96万平方米，同比增长116.1%。

4.2.2需求分析 1、购买力

2012年，荆州市城政居民人均可支配收入为17010元，比2011年同比增长13.8%。由此可见，居民收入持续增长的基础正在不断夯实。

2.消费群体

当前，买房的主力军是80后的年轻人。住房虽然是一种长期消费品，但并不都是“一次买房，一生享用”。随着改革的深入，开放的扩展，人们的消费观念在快速更新，超前消费逐渐深入人心，成为时尚。尤其是80后，90后，他们观念前卫，尤其在买房问题上，超前消费成了许多年轻人的取向。另一方面，跨区购房将是荆州房市的亮点。随着流动人口的增大，他们追求的不再是局限于家庭空间，而是追求更多层次的“移居”。因此，有些人开始在不同的城市拥有不同类型、不同功能的居住空间。由于周边城市房价高于荆州，相比之下，荆州成了异地购房的首选区域，因为这里不仅房价较低，生活方便，还是一个理想的宜居城市。通过对荆州多个售楼部进行调查后，得到一些有益于市场需求的信息。市场上人们目前买房的资金来源多是自己的工资，父母的存款，当然，也有一部分是贷款买房，随着房价的不断看涨，市民们买房的热情也越演越烈。

4.3资源条件评价

随着高铁的开通，荆州城市发展的步伐越来越快。万达、绿地等全国知名开发商陆续进驻荆州，这给我市房地产发展带来了难得的机遇。荆州一体化建设在有条不紊的实施，铁路的修建完工和使用以及多条通往武汉的快速通道把荆州推向武汉，将武汉消费者吸引至荆州购房置业，为活跃我市房地产市场带来了新的机遇。

第五章 建设项目定位与产品策划方案

5.1项目初步定位

荆楚大地·航天首府项目位于江津路与江汉北路交叉口东南角。其定位高端，强调品质居住。打造荆州首个豪宅标杆项目，拓展其品牌与美誉度。该项目完工后能满足居民对居住、社交、生活、投资等的全部需求，并结合荆楚大地的稀缺的自然资源，提炼给客户生态、健康、积极的生活理念。

5.2产品的策划方案

5.2.1商业规划

根据业主需求定位，形成互补形商业，满足区域市场。 5.2.2配套规划

针对客户群需要，建议增加大巴停靠站或增加社区直通快线车辆。交通的便利和快捷，不仅仅能满足客户的需求为项目增加亮点；还可以在项目认筹及开盘阶段做为看房车，可大大增加客户买房的欲望。

5.2.3园林景观规划

项目强调景观资源的均好性，采用集中与分散相结合的方式，将项目绿化按“面、线、点”组成综合体方式设计：

面：主要打造社区中庭景观，依托组团绿化景观营造整体生态的人居环境； 线：讲求为“道路两侧”绿化和“林荫步道”力求做到移步换景，无论是中庭景观，还是边沿绿化，“线”的绿化至关重要。

点：各片区内的小块“绿地风景点”，以园林小品、小型水景来点缀，讲求与自然对话的意境。

5.2.4配套设计规划

中心会馆和产权式酒店能建设为现代时尚风格，在样板房中可以看到前沿的设计潮流，还能把新房我空间阔感缩小，提高物业价值。

第六章 工程进度管理

6.1项目总控制计划

本项目拟用三年分三期进行。根据荆州市配套的设计、施工等资源能力，初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

6.1.1项目的设计及开工准备(初步及施工设计、三通一平、报建、招标等)：3个月

6.1.2住宅的主体建设：27个月

一期开发面积为144.6㎡，以别墅为主，包括A、B、C、D、E、F型全部56栋别墅，14个月

二期开发面积14555.2㎡，以产权式公寓为主，包括A、B、C型公寓，10个月

三期开发产权式酒店和中心会馆，面积为161.5㎡，9个月。 6.1.3室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）贯穿整个项目建设

6.2分段周期的确定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间，设此时间为项目开发周期的起始日；②开发计划安排；③根据规划方案及开发总周期设定主要分段工程的周期。

本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位） 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十 十 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 一 二 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 季季度 度 项目开发计划 项目的前期准备 初步及施工图设计 三通一平 报建 招标 住宅的主体建筑 一期别墅 二期公寓 三期酒店和会所 室外环境配套 道路 管网 环艺 验收 6.3工程进度控制措施

施工进度计划的控制是一个循环渐进的动态控制过程，施工现场的条件和

情况千变万化，要及时了解和掌握与施工进度有关的各种信息，不断将实际进度与计划进度进行比较，一旦发现进度拖后，要分析原因，并系统分析对后续工作会产生的影响，由工程施工管理经验丰富的人员担任，并针对技术、质量、安全、文明施工、后勤保障工作配置项目副经理主抓分项工作。

6.3.1建立严格的《工序施工日记》制度，逐日详细记录工程进度，质量、设计修改、工地洽商和现场 拆迁等问题，以及工程施工过程必须记录的有关问题。

6.3.2坚持每周定期召开一次，由工程施工总负责人主持，各专业工程施工负责人参加的工程工协调会议，听取关于工程施工进度的问题的汇报，协调工程施工外部关系，解决工程施工内部矛盾，对其中有关施工进度的总是，提出明确的计划调整意见。

6.3.3各级领导必须“干一观二计划三”，提前为下道工序施工，做好人力、物力和机械设备的准备，确保工程一环扣一环地紧凑施工。对于影响工程施工总进度的关键项目、关键工序，主要领导和有关管理人员必须跟班作业，必要时组织有效力量，加班加点突破难点，以确保工程总进度计划的实现。

6.4项目的建设方式

本项目开发商在获得招标批准后，开始正式招标并采取公开招标的方式。聘请经验丰富的工程监理，从而有效的控制项目的工期、成本和质量。

第七章 投资估算与融资方案

7.1投资组合方式

在房地产开发中大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资为21821.585万元（其中建设投资为113.865万元，建设期利息为1407.72万元，流动资金为5000万元）。整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

7.2资金动作方式

本项目开发投资的资金来源有三个渠道： 一是自有资金；二是向银行贷款；三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资；还缺少的资金，则向银行借贷。

本项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅建设完成民主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。

7.2.1 自有资金 整个项目的自有资金为6100万元，占总投资的28.11%，分3年投入。见表如下： 自有资金年投入表（单位：万元） 第一年 3888.46

7.2.2 银行货款

第二年 2302.7 第三年 16 银行长期货款共有二笔，共计10000万元，占总投资的43.5%，从第一年起到第二年底，每年借一笔。

银行货款年度投入点 （单位：万元） 第一年 5000 7.2.3 销售收入再投入

从项目有销售收入到最后第三年，直到项目建设经营期结束。

第二年 5000 7.3资金筹措、投资计划及借款利息

7.3.1资金筹措 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行货款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金6100万元作为启动资金，另需向银行货款10000万元用于投资，剩余部分5721.585万元由销售房收入补充，总投资为21821.585万元。 投资计划与资金筹措表（单位：万元） 序号 1 1.1 1.1.1 项目 投资总额 建设总额 土地成本 建设经营期 第一年 第二年 第三年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 4775.16 4275.16 5827.35 4809.71 1726. 1226. 1259.44 38.11 21821.585 4339．71 3888.46 20414.59 2339．71 2719.71 9086.4 110.45 4532.2 271.93 1184.3 228.66 1407.7 5000 21821.585 2271.6 2271.6 2271.6 2271.6 30 38.11 2000 4339.71 1032.2 51.93 104.3 38.11 500 1726. 38.11 721．33 500 1259.44 1.1.2 前期工程费 1.1.3 建安工程费 1.1.4 室外工程 50 360 38.11 168.75 1000 3888.46 25.45 1500 80 360 38．11 500 4775.35 2000 140 360 38.11 517. 500 5827.35 1.1.5 开发期间税 1.1.6 1.2 1.3 2 预备费 货款利息 流动资金 资金筹备 2.1 2.2 2.3 自有资金 借款 销售收入 6100 10000 5721.59 0 4339.71 0 3888.46 0 0 275.35 4000 0 2027.35 1048.39 2751.61 16 1710. 0 1259.44 7.3.2货款本金的偿还及利息支付 长期借款采用每年本金等期偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年计算，详见下表。（货款利率为6.75%） 货款还本付息表（单位：万元） 序号 项目名称 合计 第一年 1 1.1 第一笔 债款 借款还本利息 年初借款累计 本年借款 本年应计利息 年底还本利息 年末借款累计 1.2 第二笔 债款 年初借款累计 本年借款 本年应计利息 年底还本利息 年末借款累计 1.3 借款 汇总 年初借款累计 本年借款 本年应计利息 年底还本利息 年末借款累计 2 2.1 借款还本付息 投资回放 5000 0.08 50.08 5000 517. 5517. 10000 1407.72 11407.72 0 5000 168.75 5168.75 5000 168.75 0 建设经营期 第二年 5168.75 348. 5517. 5000 168.75 5168.75 5000 517. 0 第三年 5517. 372.44 50.085 0 5168.75 348. 3317. 0 721.33 1147.72 0 11407.72 注：货款利率：6.75%

第八章 风险分析与对策

8.1进度控制风险与对策

本工程具有占地面积大，多层、小高层交织在一起，同期施工栋数多，分包项目多，总工期及各阶段工期要求紧的特点。针对此特点，工程部应做好以下工作：

8.1.1通过招标考察等方式，优选总包施工队伍，要求总包单位技术实力较强、配合意识较好、有足够的机械设备能力和劳动力配置。

8.1.2合理调整各单体工程的开挖计划，先小高层后多层。

8.1.3结合销售和对外开放、展示要求，部分小高层建筑采用悬挑外架施工方法。

8.1.4雨、污水管施工先行施工。

8.1.5协调公司各职能部门工作，按时落实招标采购计划、出图计划、样板确定计划。

8.2质量控制风险与对策

定位放线困难，地下室抗裂、防渗，屋面、墙面、卫生间抗渗漏，粉刷开裂、空鼓是本工程质量控制的重点。工程部应充分发挥监理公司、总包单位及各分包单位的主动性，完善质量保证体系，强化过程监督、检查和工序验收，把好竣工验收最后一关。

8.3成本控制风险与对策

工程部积极配合职能部门设计部、成本部，推行限额设计、优化设计，加强进度付款审核、现场变更和签证管理。

8.4其它

根据总体工程进度要求，在扩初设计文件尚未正式批复、施工图设计正在进行中，工程桩基提前施工，可能产生由于设计不完善、设计变更而带来的返工和

浪费，工程部协助设计部积极跟踪施工图设计进程，合理调整打桩进程，力求把可能的损失降低；另一方面，积极与当地主管部门沟通，取得支持。

附图

项目总平面图的标段划分