－器 “营改增”对建筑房地产企业的税负影响及应对措施 赵丽芳 上海力诺工贸股份有限公司 【摘要】建筑业房地产业作为当今社会的支柱行业，对我们经济起着举足轻重的作用，本＜－Ｎ述了建筑业房地产业税负特点及税 负分析，并对“营改增”后的税负影响，提出了相应的应对措施。本文认为“营改增”给建筑业房地产业带来税收压力的同时，也给企 业创造了不断完善的契机。 【关键词】“营改增”；建筑房地产业；税负影响；应对措施 一、前言 随着中国经济的蓬勃发展，建筑房地产业作为经济的有力支 撑，对经济的发展起着举足轻重的作用，“营改增”前，建筑房 地产业实行营业税，然而营业税表现出许多弊端，不能抵扣、 税率高、存在重复征税等问题，严重影响了服务业发展，营业税 改成为发展必然，自２０１６年５月１日起，建筑房地产业已 经划入“营改增”的试点范围，“营改增”前，建筑房地产业实 行营业税，营业税是价内税，通常按照企业实际经营的收入 纳税，在经营过程中产生其他附加的成本，这样不仅不能规范纳 税企业的健康发展，而且还给企业带来沉重的赋税压力，而增值 税是价外税，其可以有效避免征收重复的税额，使得企业的发展 具有较大的利润空间，由此“营改增”应然而生，然而“营改增” 后建筑业房地产业最关注的税收问题来了，本文打算从税负方面 对“营改增”后的建筑业房地产业影响问题进行探讨，研究这一 问题一方面可以全面了解“营改增”后建筑业房地产业的税负影 响，我们进而可以在实践中不断提高税务知识，使企业价值最大 化；另一方面可以映射税务在实际运用中的成效，进而可以 让税务部门不断完善各项最新。 二、建筑房地产业税负的特点及其税负分析 建筑业在“营改增”后，其税负的特点主要有如下：首先， 建筑业的材料采购如果能取得专用的话，就可以相应 抵扣，降低税负；如果不能取得专用的话，就会增加 税负。其次，建筑业的人工成本，由于其雇佣的都是临时的农民 工或者劳务公司派遣来的工人，所以付给农民工的那部分费用往 往没法取得，因此这部分会增加建筑业税负。再者，建筑业 的租赁业务，新的税改方案中，动产租赁业务税率为１７％，由于 租赁公司有租赁收入，需要缴纳１７％的销项税额，而日常业务中 没有进项税额，因此租赁公司选择一般纳税人的话，其税负会大 幅增加，进而租赁公司会选择小规模纳税人来降低税负，这样当 建筑公司在租赁设备时，就不能抵扣进项税额，进而增加建筑公 司的税负。最后，由于建筑业的业务特殊性，其好多材料如沙土、 砖块、钢筋、石灰等供应商都是个体户或者小规模纳税人，没法 取得，会相应增加税负。 房地产业在“营改增”后，其税负的特点如下：首先，建筑 安装成本是房地产企业开发成本的重要组成部分，“营改增”后， 建筑业实行１１％的税率，其税负会明显上升，依据税负转 １ ７０ 嫁性原理，房地产企业作为建筑业的下游企业，其建安成本会相应 增加。其次，土地成本占房地产企业成本的比例较重，目前房地产 企业在拿地时，收到的是的收款收据，不能取得相应的 专用，因此土地成本会增加房地产企业的税负。再者，融资作 为房地产企业的有力资金支撑，对房地产企业起着举足轻重的作用， 融资产生的财务费用同时也对房地产企业产生较大的经济压力，“营 改增”后，金融企业实行６％的税率，这样房地产企业能取 得６％的，抵扣后和原来缴纳５％营业税税负差不多。 三、“营改增”对建筑房地产业税负的影响 营业税改征不仅是与国际通行做法接轨，也是 确定的“十二五”规划中必须完成的税改目标，在这种大趋势下， 将扩大到建筑房地产行业，除了可能给企业带来成本效益 的压力之外，也将创造行业和企业长久健康发展的契机。 １．有利影响 （１）规范采购流程。“营改增”后，由于采购材料的进项税额 可以抵扣，因此采购人员在采购材料过程中，首先会认真选择供 应商，找一些能取得专用的公司；其次由于进项税额 可以抵扣，材料成本相应降低，采购人员会在采购过程中会考虑 成本问题，能让原先实行营业税的简单业务变得更加精细化、系 统化。 （２）规范财务流程。“营改增”后，由于进项可以在财 务上进行抵扣，因此财务核算比原先营业税时更加复杂，开具销 项需要计算销项税额，通过进项税额销项税额计算出， 有了，企业需要同时缴纳附加税等，财务人员会更加细致 地核算每个环节，让财务流程更加规范。 （３）提升财务人员素质。由征收营业税到，税收核算 更加复杂化，这就需要财务人员不断提高专业技能和业务知识， 准确核算财务的每个环节，使企业的财务核算上升到更高的水平， 从而为企业创造更佳的经济效益。 （４）提升企业竞争力。随着“营改增”的落实，采购流程和 财务流程的规范化，财务人员素质不断提高，企业的整体竞争力 自然而然会不断增强，面对日益激烈瞬息万变的竞争环境，企业 会有更强大的实力来适应。 ２．不利影响 （１）的获取比较难。建筑企业的供应商比较零散，大多 是个体户、小规模纳税人，从这些供应商往往很难取得， 鼍—■—■—一研究■ 嚣－ 就算能从小规模纳税人取得由税务局的，其税率为 说法；虽然对于建筑企业来说，人工费进项税额难以抵扣，但至 ３％，比一般纳税人那里取得税率要低，这样会相应增 少有正规的公司资质存在，一方面工程质量可以保证；另一方面 加建筑业的税负，另外建筑业的税负增加后，会相应把税负压力转 当工程出现质量问题的时候，企业可以找到这家劳务公司，走合 嫁给下游的房地产企业，因此房地产企业的建安成本会相应增加。 （２）建筑劳务费增加税负。建筑劳务用工一般来源于劳务公 司或者临时的农民工，建筑劳务公司作为建筑业的一部分，为建 法法律路线进行正常诉讼。 ３．购买租赁设备 既然动产租赁会面临难以抵扣的现象，建筑企业就应该在租 筑企业提供专业的劳务，取得的收入需要按照１ １％的税率缴纳销 赁设备和购买设备之间权衡，由于租赁设备存在种种弊端，所以 项税额，却没有相应的进项税额来抵扣，和原来的３％营业税税 对于大型建筑企业而言，购买租赁设备是最好的选择，虽然购买 率相比，增加了８％的税负，劳务公司作为微利企业，依据税负 设备当期会有大笔资金流出的压力，但目前资金支付方式多种多 转嫁原理，会把税负转嫁给建筑企业，使建筑企业的劳务费用大 样，较为常见的是分期付款，这样可以减少当期支付大额资金压 大增加。 力，众所周知，购买设备一者可以取得进项税额，降低税负； （３）动产租赁增加建筑业劳务成本。与建筑业密不可分的机 二者设备的折旧费可以计人期间费用，减少利润，进而可以少交 械设备、设施料租赁业务占了建筑业务的较大比重，目前租赁企 企业所得税，从而可以降低企业整体的税负；三者购买设备能取 业提供租赁业务的税率为１７％，其对应的进项税额却没有，这样 得资产的所有权，企业有权处置设备的去向，可以在工程完工后 租赁企业的税负会增加，因此租赁企业会从一般纳税人转为小规 出售或者出租，进而回笼资金。因此，在动产租赁不利的情况下， 模纳税人，从而来降低租赁企业的税负，这样一来建筑业的租赁 作为大型建筑企业，购买设备是最佳的选择。 业务就难以取得进项税额，由此会增加建筑业的税负。 ４．建议优化税改及强化税改辅导 （４）房地产业的土地成本难以抵扣。房地产业在拿地的时候， 房地产企业，土地成本占的比例也是相当的大，房地产业在 收到的是的收款收据，企业难以取得支付土地费用的 实施“营改增”后，其税收是增加还是减少关键在于土地出让金 专用，而且土地成本占房地产企业成本的比例较大，一旦这 的抵扣问题，对于房地产企业的土地成本，由于购买土地时，政 部分进项税额不能取得，这样就会大大增加企业的税负。 府无法开具，而是以财政专用收据替代，这样导致房 （５）财务人员难以适应税改变革。建筑业房地产由于原先实 地产企业难以获取土地成本的进项税额，因此需要优化税改 行营业税，只对实收的营业收入征收营业税，财务核算比较 。首先，面对“营改增”税制改革，建立过渡性，比如 简单，“营改增”后，由于实行对业务增值部分纳税，涉及 建立财政补偿机制。对在“营改增”中税负增加的企业给予补贴， 到销项税额和进项税额，进而计算出额，企业交了 增进税负公平，帮助企业度过难关。其次，有关部门可以安 额后，同时还要缴纳附加税费，如城建税、教育费附加，这一系 排相关人员到企业进行税改辅导，使企业财务人员能够尽快 列的核算过程比较复杂，对于适应了原先简单营业税的财务人员 掌握“营改增”后的会计处理方法，从而来快速适应“营改增” 来说，是个比较大的挑战，同时财务人员的核算精准与否关系到 后的税收环境，使企业的整体税负尽量做到最低，实现企业的最 企业纳税的多少，所以财务人员要尽快学习提升自身的业务水平。 大价值化。 四、建筑房地产业如何应对“营改增”新政对其税负的影响 ５．参加专业培训 １．选择优质供应商 企业可以联系专业的财务学校，定期安排财务人员参加培训， 建筑企业在采购材料过程中，除了供应商的价格、产品质量 让财务人员实时了解税收的变化，从而可以把相关知识运用 以及销售优惠角度进行选择外，还需要结合税务角度，选择具有 到工作中，为企业税收出谋划策，节约税费，创造最大利润。 一般纳税人资格的供应商，从而尽可能获取，如果对 五、结论 方是小规模纳税人，其本身不能开具，那就需要让对 文章先阐述了“营改增”后建筑业房地产业的税负特点，进 方去税务局，同时做好监督，保证对方能开具真 而阐述了“营改增”后税负的有利影响和不利影响，最后对不利 实有效的能够抵扣的，然而选择供应商过程中，一般 影响提出了相应的建议，本文认为“营改增”给企业带来税收压 纳税人和小规模纳税人并不是绝对的标准，取得也不 力的同时，也给企业带来了不断完善自我的契机，使企业的竞争力 是唯一的途径，最终选择哪个供应商，要看能否实现企业利润最 越来越强，使企业逐步走向国际化，最终立与不败之地。 大化，换而言之，一家小规模纳税人供应商虽然不能提供 ，但如果它能给企业带来的利润比一般纳税人供应商要高的 参考文献： 话，那么我们就选择小规模纳税人，反之就选择一般纳税人供应商。 【１】黄金．营改增对房地产企业税负的影响分析Ｕ１．产业与科技论 ２．雇佣正规的劳务公司员工 坛．２０１６．１５（１５）：６９—７１． 建筑企业属于劳动密集型企业，人工费占的比例较大，劳务 【２】蒙绮媚．全面实施营改增对房地产企业税负的影响分析 企 用工大都来源于临时的农民工或者劳务公司，农民工提供的劳务 业改革与管理，２０１７（１１）：１４２－１４３． 无法提供，进项税额没法抵扣，而且临时雇佣的农民 ［３】葛建成．营改增对房地产企业税负和净利润的影响及建议 工的专业技术能力难以衡量，一旦出现工程质量问题，无法讨回 行政事业资产与财务，２０１７（２３）：２１—２１． Ｃｈｉｎａ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｕｐｄａｔｅ １ ７１
