作者：高博
来源：《科技创业月刊》 2014年第12期
高 博
（中州大学经济贸易学院 河南 郑州 ４５００４４）
摘 要：货币政策频繁变动和房地产价格呈现持续上涨的趋势已经成为河南近年来的一个重要经济特征，特别是房地产价格的不断上涨导致了房地产市场和房地产价格越来越受到河南政策层面的调控和研究的关注。通过对货币政策对影响房地产价格的传导机制和有效性的分析，针对河南房地产价格的调控提出了可行性的政策建议。
关键词：利率；房地产价格；关联性
中图分类号：F224 文献标识码：Ａ ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６６５－２２７２．２０１4．12．０28
１ 货币政策影响房地产价格的传导机制
１．１ 利率途径
理论上，作为一种有效的资金价格，利率影响房地产价格的机制是通过其对市场参与者的资金成本调控来实现的，即利率波动会使市场参与者的资金借贷成本和资产选择行为发生变化。具体地，从需求来看，购房者的资金绝大部分依赖于银行等金融机构的贷款，利率变化通过收入效应和替代效应而直接影响购房者的需求。其中，收入效应使利率与房产消费需求同方向变化，而替代效应使利率与房产消费需求反方向变化。通常，替代效应大于收入效应（原因在于房产是耐用消费品，购房者的贷款比重较大），从而房产需求与利率负相关，利率上升导致房产需求减少进而房地产价格下跌。从供给来看，利率是资金的使用成本，在房地产价格不变的情况下，利率上升使房地产开发商的收益下降，从而房地产投资减少，房地产供给量减少，而房地产价格上涨（前提是房产需求不变或需求量的减少幅度小于房产供给量的）。上述分析表明，利率上升既可能导致房产需求减少，同时也可能使房产供给减少，房地产价格的变动方向取决于利率对房产需求、供给影响幅度大小的对比。
１．２ 货币供应量途径
货币主义观点则认为，扩张的货币政策可以扩大社会货币供给量，从而提高社会公众对通货膨胀的预期，进而使资产价格趋于上涨。因此，货币主义认为央行可以通过控制货币供应量，即采取单一的货币规则，来控制通货膨胀和房地产价格的上涨。
２ 货币政策调控河南房地产价格的有效性分析
２．１ 变量选取和平稳性检验
基于研究主题，选取了郑州市房地产销售价格指数作为河南房地产价格的替代变量，选取银行间同业拆借利率（７天加权平均季末值）作为利率的替代变量，数据来自于中国经济信息网统计数据库，样本长度为１９９８年１季度至２０１１年４季度。并且对房地产销售价格指数序列以１９９８年１季度为基期进行了定基处理，同时，在Ｅｖｉｅｗｓ６．０中采用Ｘ－
１１方法对房地产销售价格指数进行了季节性调整。此外，实证中房地产销售价格指数和银行间同业拆借利率取了自然对数处理。
表１给出了房地产销售价格指数ｌｎ ＦＪ和利率ｌｎ Ｒ两个观测序列及其一阶差分序列的ＡＤＦ检验值和临界值及ＡＤＦ检验值出现的概率ｐ值，其中检验中各序列滞后阶数的确定采用了施瓦茨信息准则（ＳＣ）。由表１可知，房地产销售价格指数ｌｎ ＦＪ和利率ｌｎ Ｒ序列的ＡＤＦ检验值接受原假设的概率ｐ值分别为０．１６８９和０．４０２４，因而序列存在单位根。表１也显示，对这两个序列一阶差分的ＡＤＦ检验值在１％的显著性水平下均小于其临界值，因而两个一阶差分序列均不存在单位根，因此，序列（ｌｎ ＦＪ、ｌｎ Ｒ）均为Ｉ１过程。
２．２ 利率调控河南房地产价格的协整检验
为检验河南房地产价格和利率之间是否存在长期稳定的关系，本部分运用基于回归系数的Ｊｏｈａｎｓｅｎ协整方法进行检验，检验结果见表２。表２的迹统计量检验表明，在５％的显著性水平下，河南房地产价格ｌｎ ＦＪ和利率ｌｎ Ｒ之间存在一个协整方程，即两个序列之间存在长期稳定的均衡关系。所得协整方程如下：
ｌｎ ＦＪｔ＝０．３６７４＋０．４５８５ｌｎ Ｒｔ＋ηｔ
（０．１６１９）（０．１５３２） Ｌｏｇ ｌｉｋｅｌｉｈｏｏｄ＝１０１．５６３４（１）
（１）式中圆括号中的数字为标准误。由（１）式中利率参数和标准误之比可知，利率参数是显著的，因而利率对河南房地产价格有着显著影响。由于实证中房地产价格和利率数据均采用对数形式，因此，利率参数０．４５８５是个弹性概念，说明利率上升１％，则会导致河南房地产价格上升０．４５８５％。
２．３ 基于ＶＡＲ的脉冲响应分析
本部分将基于ＶＡＲ模型对利率影响河南房地产价格的动态过程进行脉冲响应分析。上文的ＡＤＦ平稳性检验表明，两个序列均为一阶差分平稳过程，且二者之间存在长期稳定的协整关系，而ＶＡＲ要求变量是平稳序列，因此，本部分基于两个序列的一阶差分序列进行基于ＶＡＲ模型的脉冲响应分析。
序列Δｌｎ ＦＪ和Δｌｎ Ｒ的ＶＡＲ估计中最优滞后阶数的选择依据似然比ＬＲ检验和施瓦茨信息准则（ＳＣ），选择为２。且ＶＡＲ（２）所有根模的倒数均在单位圆内，从而说明所建立的模型ＶＡＲ（２）是稳定的，可以做进一步的分析。
脉冲响应图１为利率发生一个标准误的正向冲击时，河南房地产价格对其的动态响应。图１中的实线代表内生变量对冲击的脉冲响应，其两侧的虚线表示脉冲响应函数加减两倍标准误的值，即表明脉冲响应的可能范围。由图１可以看出，当利率发生一个标准误的冲击时，河南房地产价格对利率冲击的正向响应，是逐渐增加的，大约在第２期（即２个季度后）达到最大值，响应值大约为０．５％，随后逐步回落，在第６期（即６个季度后）以后收敛于０，这表明利率对河南房地产价格的正向影响较为持久。
３ 货币政策调控河南房地产价格的对策
上文的实证研究表明，利率是推动河南房地产价格上涨的一个因素，尽管其对房地产价格上涨的贡献不大：脉冲响应分析表明，房地产价格对一个标准误利率冲击响应的峰值仅为０．５％，但较为持久。因此，运用相关政策调控房地产价格有着深刻的必要性。
３．１ 深化利率改革，充分发挥利率作为资金成本对房地产市场的调控作用
实证研究表明，利率对河南房地产价格有着正向推动作用，根据该结果则应下调利率即实施宽松型的货币政策来调控房地产价格。
但由于我国当前的利率机制并非市场化的利率，上文实证中由于数据的可得性，采用了银行间同业拆借利率（而不是实际经济生活中的贷款利率）作为货币政策利率工具的替代变量，这一数据选择能够更有效地反映货币供求关系形成的资金价格的波动方向和趋势，但却无法精确体现房地产市场中实际经营活动实际支付的资金融通成本。
而我国实际经济中的贷款利率，则是中央银行动态公布的基准利率，实际执行的贷款利率根据货币供需双方谈判议定在基准利率基础上上浮或下浮一定比例，但不允许超过中央银行规定的幅度。由此可以看出，我国实际执行的利率是有管制的、政策约束性名义利率。与同业拆借利率相比，有浮动的基准利率这一名义利率口径更加能够反映实际经营活动实际支付的资金融通成本，但是，由于是中央银行官方公布的政策约束性的名义利率，也不能够反映货币市场中货币供给和货币需求双方公平谈判、达成供需平衡的真实利率，无法反映企业经营活动的真实资金成本。
因此，深化利率形成机制改革，使得名义利率更加真实地反映市场上货币资金的供需状况；运用更能体现房地产市场真实资金成本的利率来考察利率对房地产价格的调控作用，应该可以更加深入透彻的了解利率与房地产价格之间的关系，并对利率调控房地产价格的政策实施措施进行更加深入的分析、研究如何使利率手段更加有效。
３．２ 要将货币政策和其他措施结合起来综合调控房价
由于货币政策不是唯一、也不是根本的控制房地产价格的措施。要根据特定的经济环境、社会经济收入分配均衡程度、经济结构合理性、资金流动去向、合理投资渠道等，分析房价过高更深层次的社会原因。还需要结合关注住房保障体系、“小产权房”等对房地产价格的影响等其他非货币政策问题，深入研究个别时期、一些地方存量房过多、住房价格上涨偏快同时存在的现象，寻找有效控制房地产价格的综合性措施，从根本上、长远地解决问题，促进地产市场总体朝着规范、健康、可持续的方向发展。
３．３ 研究和选择货币政策过程中，要高度关注货币政策工具发挥实效的前提条件
近１０年来的房地产价格调整实践中，房地产价格上涨并非主要因为供需之间失衡造成的，历次的调控措施也不是完全（或主要）依据供需平衡逻辑发挥作用的，而是在“限购”、“限贷”以及“限外”甚至“限制许可证、限制备案”等行政彩色非常浓郁的直接调控手段作用下使然。而根据我国目前城镇化的持续推进状况和未来若干年依然存在的人口红利因素，可以推断，在上述行政与非行政手段控制下，被掩盖和压制的市场需求依然旺盛、至少是不可忽视的。在此被压抑的市场中，简单化地使用数据模型分析解释房价现实或控制房价，难免会有失妥当；要结合其他非市场因素和模型假设条件之外的因素综合考虑，有针对性地选择使用。
参考文献
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６ 胡冉．我国货币供给量变动对房价的动态影响分析［Ｊ］．统计与决策，２００９（２３）
（责任编辑 晓 天）
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