物业服务公司工程部设备管理规程

物业服务公司工程部设备管理规程

为保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求，特制定本规程。

（一）定义 1、例保

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。

2、一级保养

对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。

3、二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。

4、中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。

5、大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。

6、设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

7、事后维修（故障维修）

设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 8、状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 （二）设备分类

根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：

Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA管理计算机。

Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。

Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。

（三）设备管理模式

采用计划预修制（三级保养—例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

1、对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

2、对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。

3、对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《Ⅲ级设备保养、检查记录表》内。

（四）职责

1、品质技术部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同

会签手续。

2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。

（五）设备前期管理 1、前期介入

设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后，向发展商提出。有关部门的验收，管理处应参与。

2、设备的接管验收

（1）设备的接管验收由品质技术部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由公司品质技术部对地产商办理（验收单接收人处签字盖品质技术部公章）。Ⅰ、Ⅱ级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验，Ⅲ级设备由管理处检验，填写验收单报办公室复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由品质技术部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。

（2）当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司办公室审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，办公室负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。

3、设备的编号

设备编号由以下四部分组成：

（1）第一部分表示单位的名称：用双字母表示(取A——Z)。 （2）第二部分表示设备的类别：用数字01－99表示； （3）第三部分表示单位设备序号：用数字1．2．3......表示； （4）第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示； 例： KD － 03 － 1 － (Ⅰ) 学府康都物业管理处 电梯 1号梯 Ⅰ级管理设备

4、设备的建帐

（1）管理处给所管物业的全部设备编号，并填写《机电设备统计表》。 （2）管理处对所管理的所有设施设备都应建立《设备台帐》。 5、设备质量缺陷整改

新入伙的管理处，机电设备接管后，由品质技术部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由品质技术部验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

6、设备标识管理 （1）设备标牌

未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。

（2）设备的颜色

设备的颜色由各管理处自行统一。 （3）设备状态标识

重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。

（4）设备标识牌由各管理处统一设计。 （六）设备使用管理

1、物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。

2、管理处技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、

检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。

3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。

4、重要设备（如变压器、空调等）的投入、报停须经品质技术部批准。 （七）设备维修保养管理 1、计划

（1）维修保养计划

供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的《设备保养计划表》汇总，于每年12月下旬报品质技术部审批，审批后的设备保养计划品质技术部、管理处、专业公司各保留一份。设备中修、大修、更新改造计划由品质技术部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。

（2）检定计划：电梯检定计划由管理处制定；计量器具检定计划由管理处制定。 2、实施

（1）有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养，可采用供方提供的表格作记录，管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修保养工作。

（2）发现设备故障（不属于工程部负责维修范围内的故障维修），工程部应用《故 障转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，品质技术部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写《————外委维修申请表》，维修费报品质技术部审核，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由管理处填写《————外

委维修申请表》按上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由品质技术部组织招标。关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知品质技术部，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。

（3）设备中修、大修、更新改造工程由品质技术部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质技术部组织有关人员（相关管理处技术人员、办公室工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。

3、检查

（1）维修保养检查

工程部日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备）“例保”计划执行情况由管理处经理检查。设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属Ⅰ、Ⅱ级设备由品质技术部组织检定并备案；属Ⅲ级设备由管理处检定，所有设备检定记录管理处都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质技术部组织验收。

（2）设备的检定

对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期 检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

（八）设备安全管理 （1）持证上岗与安全检查

从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司品质技术部每半年对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。

（2）安全事故处理程序

当管理处发生设备安全事故后，须立即通知公司品质技术部。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向品质技术部提交设备安全事故报告，品质技术部根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。

（九）设备封存及报废管理 1、设备封存

拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报品质技术部，品质技术部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。

2、设备报废

对不能修复或维修后检定不合格的设备，由技工填写《——设备停用/封存/报废审批表》，报品质技术部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写《——设备停用/封存/报废审批表》。

（十）组织对供方的控制 1、供方的选取：

Ⅰ类 提供零星设备维修的维修方

Ⅱ类 提供设备设施大中修、更新改造工程承包商 2、新供方评价

零星维修及日常养护须外委由管理处按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符

合要求者拟定为合格供方，列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由品质技术部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。品质技术部组织评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。

3、供方选择

由管理处从合格供方中初选2—3家符合条件者报品质技术部审核，品质技术部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由品质技术部组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。

4、供方的评价

供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方按《维修供方评价表》由管理处进行评价，品质技术部审核，评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方评价表》进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。

5、供方档案

品质技术部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案，保存所有合格供方的档案备查。

6、工程质量监督及验收

对Ⅰ类供方的日常检查、监督，由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维修质

量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在《检查表》中记录并通知管理处。属于供方的问题，由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方、管理处、品质技术部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求；对工程量进行实测实量；对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级；按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后，由三方在《工程竣工验收证书》签字盖章后，凭《工程结算协议书》才能结清工程款。

（十一）设备技术档案资料管理

1、设备技术资料：设备技术资料管理按本文第六条第二款执行，资料的借阅必须办理相关手续。

2、质量记录

（1）设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处工程部填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文第第三款执行。管理处工程部对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。

（十二）设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐 1、申请

根据物业正常运作或维修需要，由管理处填写购置设备申请报告。购置总价在五百元以下的，由管理处经理批准购买；购置总价在五百元以上的，经管理处经理同意后，报品质技术部审核并提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理批准购置。购置的设备，管理处均应建档。

2、采购

采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

3、验证

对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由管理处技工会同有关技术人员验证，填写《采购设备验收表》；管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。

4、对于临时和紧急维修所需物品的采购，技工必须做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生日期，并按要求的标识标明。

5、入库建帐：建帐规定同第六条第四款。 （十三）设备完好率

设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%

公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由管理处技工对所管设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月15日之前报品质技术部，品质技术部按10%抽样核查，并统计全公司设备完好率。

1、维修及时率

用户维修服务及时维修宗数

维修及时率= ×100％ 用户维修服务总宗数

每年年底管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率，品质技术部审查核实。《用户维修服务单》中业主对上门的用户维修及时性进行评价，若业主评价为不满意，则该宗维修视为不及时。

2、维修合格率

用户维修服务合格维修宗数

维修合格率= ×100％ 用户维修服务总宗数

上门维修结束后须由客户在《用户维修服务单》上对维修服务合格签名认可，若业主对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。

附：1、设备代码分类表 2、物业代码分类表

3、设备保养、中修、大修期参照表