养老模式不能满足人们的需求，有必要探 求新的养老模式以解决传统养老模式不能 “以房养老”模式的国情分析 及其实施构想 ● 范雪蕾高子建（中央财经大学信息学院 北京 １０００８１） ◆ 中图分类号：Ｆ８４０．６７ 文献标识码：Ａ 预期寿命年限中去，按年或月支付现金给 内容摘要：目前，我国已经步入老龄社 会，传统的家庭养老面临着越来越沉 重的负担。笔者认为，以房养老作为一 种新的养老模式，将会对我国的养老 问题产生积极影响。本文介绍了国外 解决的问题。 “以房养老”模式的宏观环境 分析 （一）国外经验 “以房养老”在国外早有先例，它最初 起源于荷兰，而发展最成熟，最具代表性 的当属美国。美国开展此项业务始于２０世 纪６Ｏ年代，前期发展比较缓慢。到２０世 纪９０年代，该业务开始显著增长，前景广 阔。其住房反抵押贷款放贷对象是６２岁以 上的老年人，分三种形式：联邦住房局有 保险的住房反抵押贷款、联邦住房局无保 险的住房反抵押贷款、放贷者有保险的住 房反抵押贷款。 除了美国，新加坡也是实施以房养 老模式较成功的一个国家。由于新加坡 投保人，一直延续到投保人去世，相当于 提前支用该房屋的销售款。投保人在获得 现金的同时，继续获得房屋的居住权并负 责维护。当投保人去世后，相应的金融机 实施以房养老的经验，阐述了我国实 行以房养老的宏观环境，并结合实地 调查的结果分析了其可行性，最后提 构获得房屋的产权，进行销售、出租或者 拍卖，从而获得房产的升值部分。因其操 作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如 同金融机构用分期付款的方式从借款人手 中买房，所以在美国最先被称为“反向抵 押贷款”。 针对这种新型的养老模式是否适合我 住房实行中央公积金制度，从而大部分 的居民居住在政府提供的公共住宅。新 出了一种将“以房养老”和“异地养老” 相结合的新的养老方式。 关键词：以房养老 异地养老 家庭 养老 加坡政府规定反抵押贷款只限于私人建 造的商品住房，政府建造的住房不能参 ／ＪＩ１．ＬＩ：Ｌ项业务。 随着世界老龄化问题的普遍加剧，英 △ ２００６年２月首次公布了我国人Ｉ；３ 上＿ｌ＿－ ．国老龄工作委员会办公室于 国的国情，笔者进行了一次关于“以房养 老”可行性的调查，调查采取随机抽样问 卷调查的方法。调查中共有１２０份问卷，有 效填写的有１ １８份。本文针对这１ １８份有 国、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等 国也相继开展此项业务。国外的成功经验 老龄化百年预测，指出目前我国 为我国开展以房养老业务提供了可借鉴的 经验。 已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化 阶段。而同时发布的《中国人Ｅｌ老龄化发 效填写的问卷进行了分析。被调查者主要 集中在４５—５５岁，所占比例为５１．６１％，其 他年龄段４５岁以下，５５—６５岁，６５—７５ （二）社会养老制度的转变 在计划经济时期，我国的养老保险是 “现收现付制”，即国家承诺向职工提供就 展趋势预测研究报告》指出，我国目前是 世界上老年人口最多的国家，该报告特别 指出我国是在尚未实现现代化，经济尚不 岁和７５岁以上所占比例分别为２５ ８１％， １７ ７４％，３．２３％和１．６１％。 业——福利——保障三位一体的服务，职 工承诺把必要劳动费用的一部分出让给国 家，以在职期间的低工资为代价，获得未 来稳定的养老保险待遇和形成合理的预期 表１ 对待我国传统养老方式的态度 发达的情况下提前进入老龄社会的，属于 未富先老。 在本次调查中，调查了人们对待我国 传统养老方式的态度，如表１所示。 被调查者中有５８．０６％ 另外，社会环境的变化使得传统的家 庭养老实现难度加大。如家庭的空巢化问 题严重，老年人与青年人之间在人生观、世 界观、生活方式等方面存在较大分歧，由 于“四二一”家庭的大量增加，使得家庭养 老资源日益减少等。 老龄化的迅速到来及相关养老问题凸 显。为了较好地解决这些养老问题，国内 的认为我国传统的养老方式 存在一定的问题和弊端，而 在４５—５５岁年龄段认为我 国传统养老方式有问题的比 表２ “以房葬老”的态度 完全不接受 “以房养老”的态度调查 ４５—５５岁 ２０５９％ 例为５５．８２％，５５—６５岁年 龄段的此比例为４５ ４５％。 ５５—６５年龄段两种态度的比 例相同，而总体和４５—５５年 龄段中，认为传统养老有问 题的比例远高于认为没有问 题的比例。数据说明目前的 ５５—６５岁 ２７２７％ 总体 ２０ 如果政策得当．以后愿意尝试 接受这种新鲜事物 ５８８２％ １４７１％ ６３６４％ ９０９％ ６１ ２９％ １４５２％ 目前已提出了“以房养老”新的养老模式。 “以房养老”是指拥有住房的老年人将房屋 产权抵押给银行或保险公司等金融机构， 金融机构按其房屋的评估价值减去预期折 损和预支利息。将其房屋的价值，分摊到 ４６商业时代表３对待异地养老的态度 《原名《商业经济研究》）２００９年８期 收入。而随着计划经济向市场经济的转换 和老龄化问题的加重，“现收现付制”已不 再适应我国的国情。后来，我国的养老制 度改为“统帐结合”模式。在这种转变过 程中，出现了很多问题（如企业逃费问题 严重），国家需要支付巨大的转轨成本，这 样给国家增加了沉重的财政负担。而实行 人在观念上不容易接受“以房养老”的模 式，但问卷结果说明在观念上并没有大的 障碍。 （二）房地产评估和信用体系 在老人的晚年生活之际能够提供给老人 充足的生活费用。而后者最大的优点是 提供给老人舒适的生活环境，有利于老 人的身心健康。 以房养老和异地养老模式的运作思路 是：房屋持有者（这里指退休老人）与特 定机构（如银行、保险公司或房产机构） 订立合同，把自己手中握有的房产所有权 有偿转让给银行或特别设立的特定机构 金融机构在来办此类业务之初，需要 对房屋的价值和借款人的实际情况，信用 问题进行综合评估。还要对房屋的价值进 行持续的评估，以准确确定房屋的价值。而 目前，我国房地产评估市场建立的时间较 以房养老的新养老模式，提高了老年人自 我养老的能力，减轻了国家的负担。 （三）住房商品化 在传统的住房制度下，住房并没有作 为消费资料进入商品交换领域。１９９４年， 住房制度的改革建立了以私有产权为主的 产权制度。从此，购房者拥有了完全意义 的住房产权。这为房屋的抵押开辟了道路， 也为房地产权益的分割提供了条件，使得 以房养老在法律上可行。 （四）金融市场的需求 若实行以房养老，势必会持续大规模 地向愿意参与这一业务的老人收购住房， 因此需要大规模的资金为以房养老模式的 长期运行提供稳定的资金。而近几年来，我 国的银行存款、外汇储备、保险费收入等 大幅增长，社会资金闲置问题日益突出，引 起了高度重视。发展以房养老，充分利用 闲置资金，一举两得。 “以房养老”模式的调查问卷 分析 通过上面的分析，可以看出“以房养 老”的市场和社会环境已经初步具备，但 真正实施起来会有哪些障碍呢？下面根据 问卷数据对几个方面的因素进行评估。 （一）传统观念的影响 目前多数媒体对我国的中老年群体在 观念上是否接受“以房养老”存在着疑虑， 从问卷的情况来看，人们对以房养老的态 度如表２所示。 由表２可看出，无论从４５—５５、５５—６５ 年龄段还是总体上看，选择如果政策得当， 以后愿意尝试态度的比例都在５０％以上。 而选择完全不接受和接受这种新事物的态 度比例都相对较少。但总的来看，无论是 各年龄段还是总体，愿意尝试和接受“以 房养老”这种新鲜事物的比例约是完全不 接受比例的３－４倍，远高于完全不接受的 比例。 一般认为就我国的国情，相当比例的 短，缺乏统一的管理，评估资质混乱，收 费标准与评估规程各异，整体素质偏低，而 这都会影响到此项业务的顺利进行。 本次调查中也反映了类似问题，在谈 到推行“以房养老”的顾虑时，有４２．２６％ 的被调查者不信任相关的机构，担心上当 受骗。 （三）拥有房产的群体比例 项保险品种的推出，必须具有一定 的规模效应，保险机构才有动力去推动业 务。在我国，住房制度改革后，目前我国 私有住房占城镇住房比例已超过８２％，在 逐步消化完存量住房后，我国的住房商品 化程度将会进一步提高，绝大部分的普通 居民将通过私人购买的形式获得住房。 ２００２年的数据表明，我国商品住宅的购买 中，个人购买住宅的比例已高达９４．３％。因 此我国存在着大量拥有住房的人，这为“以 房养老”的推行提供了条件。 （四）以房养老和异地养老相结合的 新型养老模式 除了上述以房养老的新模式外，还有 一种被称为“异地养老”的新的养老模式。 异地养老，简单地讲，就是老年人离开现 有住宅，到外地居住的养老方式。 在国外一些国家，异地养老已经试行。 例如在加拿大，冬季漫长且气温＂ｔＥ＇ｆｍ，这 给老年人的健康和户外活动带来了不利影 响。部分老人就在气候适宜的美国东南部 购房或租房，在冬季时移去居住，有的长 期移居异国安度晚年。在我国，北京、上 海、大连、香港等大城市也已开始积极探 索异地养老实践。在本次调查中，人们对 待异地养老的态度如表３所示。 由表３中可看出，被调查者愿意到环 境较好的外地养老的比例占绝大部分，总 体中比例高达９３ ５５％。 以房养老和异地养老这两种新的养 老方式各有所长，前者的最大好处就是 （如养老机构），而持续保有住房的使用 权，直至去世，然后将使用权移交给该机 构，使产权得到全部转移。特定机构在订 立合同到房屋原持有者去世的这段时间 中，分期等额地向原房屋持有者支付合同 约定的房屋出售款项。对于老人来讲，这 部分款项可以用做到城市周边异地集中养 老的资金补贴。而当屋主去世后，特定机 构拥有房屋产权，可以通过自行处置来获 得利润。 结论 通过上文的分析可知。在我国推行“以 房养老”不仅是必要的，而且已具备了一 定的实行条件，在调查中也被大多数人所 接受。把以房养老和异地养老结合起来，更 能充分发挥各自的优点，更好地解决老年 人晚年生活中出现的问题。我国应大力宣 传这种新的养老方式，培养新型养老观念， 注重引导这种新的养老模式与我国传统养 老思想的冲突。另外，我国目前关于此项 业务的法律法规还不完善，此模式的运行 具有一定的风险。在这方面，国家应给予 一定的政策支持，并建立相应的配套机制， 以支持该项业务的发展。我国应不断地总 结经验，完善此项业务，使其最终能够在 实践中得到广泛地应用，为广大社会公众 服务。 誊１．柴效武，蒋徐娇．售房养老＿一一 种养老新思路的提出Ｕ】＇浙江社会科学， ２００４ 一 Ｉ ２．郑智峰，唐 文琳．对我凋发展住房 反抵押贷款业务的｛幂讨．改革与战目各＇ 曩３．姚金海，姚建辉．博弈论视角下的 企照养老保险逸费的分析及对策 科技 馘 。２００６一 麓 ： 全国贸易经济类核心期刊４７