万科集团2019年评估管理操作手册
（1.0版）
万科集团事业发展中心工程管理
2019年3月
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目 录
一、前言 ............................................................................................................................... 4 二、适用范围 ....................................................................................................................... 4 三、地下工程评估体系操作细则 ....................................................................................... 4 3.1评估组织 ........................................................................................................................ 4 3.2地下工程评估条件 ........................................................................................................ 7 3.3地下工程评估评分原则 ................................................................................................ 7 3.4体系构成 ........................................................................................................................ 8 3.5评估考核办法 ................................................................................................................ 8 四、过程评估体系操作细则 ............................................................................................. 11 4.1过程评估体系构成 ...................................................................................................... 11 4.2质量评估体系 .............................................................................................................. 12 4.2.1评估内容 ................................................................................................................... 12 4.2.2评估组织 ................................................................................................................... 12 4.2.2.1评估周期 ................................................................................................................ 12 4.2.2.3评估范围 ................................................................................................................ 13 4.2.6过程评估评分规则 ................................................................................................... 17 4.2.6.1质量评估体系计算规则 ........................................................................................ 18 4.3安全文明评估体系 ...................................................................................................... 20 4.3.1评估内容 ................................................................................................................... 20 五、交付预评估体系操作细则 ......................................................................................... 27 5.1、评估组织 ................................................................................................................... 27
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5.2、交付预评估条件： ................................................................................................... 29 5.3、交付预评估评分原则： ........................................................................................... 29 5.4、体系构成 ................................................................................................................... 31 5.5、交付预评估相关说明 ............................................................................................... 31 六、交付评估体系操作细则 ............................................................................................. 31 6.1、正式交付评估组织 ................................................................................................... 31 6.2、正式交付评估评估条件 ........................................................................................... 33 6.3、交付评估评分原则 ................................................................................................... 34 6.4、体系构成 ................................................................................................................... 35 6.5、交付评估相关说明 ................................................................................................... 36
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一、前言
为及时发现项目施工过程中的安全及质量风险，促进项目安全及质量建设，降低交付风险系数，从而提升工程品质、提高客户长期居住使用的满意度，借此推动集团项目安全及质量施工管理水平的提升，促进质量往客户关注维度去加强管控，特订立此操作手册。
二、适用范围
适用于万科集团所有参与工程管理的在建住宅、类住宅。
三、地下工程评估体系操作细则
3.1评估组织 3.1.1评估内容
3.1.2评估周期
45天为一周期巡检（第三方评估组提前1天通知项目）。 3.1.3人员安排
同一个评估组不能连续两个评估周期评估同一项目，每个评估组人员由3人组成，具体分工情况如下：
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（1）：桩基工程专项及基坑工程安全文明检查（1人） （2）：地下室质量风险检查（1人） （3）：资料检查（1人） 3.1.4前期准备
每周期评估开始前由各城市公司将处于地下工程施工阶段的项目清单发送至集团，集团信息汇总完成后将委派第三方评估组对各项目进行评估，第三方评估组将提前1天通知项目，项目接到通知后必须在评估开始前将信息采集表及项目进度照片以邮件形式发送至区域品质管理部，抄送集团工程管理中心邮箱，并抄送评估组长邮箱。
万科评估信息表.doc
3.1.5评估流程
第三方24小时内向集团第三方评估 及区域出具评估快报 由区域24小时内下发评估结果至一线公司工程部及项目部 整改完成后项目向一线公司工程部申请复工，整改报告（附 影像资料）抄送区域、集团 项目全面排查，自查自纠 一线公司工程部督促 项目整改
一线公司工程部不合格
组织复查 合由一线公司工程负责人或分管领导签字确认或邮件确认
格 项目复工
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3.1.6成果输出 报告出具时间：
1、当天出具评估快报，发送至区域，抄送集团；评估完成后三天内出具正式报告；快报及正式报告内容：项目综述、职业道德（弄虚作假、偷工减料）、红黄牌、重大风险项、数据及上一轮均值对比；
2、区域收到评估快报24小时内发送至一线公司及项目部，项目部收到评估快报后72小时内回复整改完成情况，以邮件形式报送区域，抄送集团，（项目如因特殊情况无法在3天内整改完成的，即报送整改计划及方案，并在已审批的规定时间内完成整改并回复）；
3、项目扩大检查范围，展开全面排查，自查自纠进行整改，并出具整改报告（附影像资料），由一线公司工程部牵头复查，停工整改项目，需经一线公司工程部复查，并由一线公司分管领导及工程部经理签字或邮件确认后，方可复工。若第三方评估组在下个评估周期发现项目存在未整改情况，当天上报区域并抄送集团，区域将对所属城市公司、项目责任人进行通报；
4、评估公司每月底向集团出具月度报告，通报当月评估情况；每个评估周期结束后向集团出具总结性报告。
5、根据各区域、城市公司整体评估情况设立红黑榜，由评估公司汇总，集团每月公布排名前10名标段（红榜）及后10名标段（黑榜）。 3.1.7特殊说明
因为地下工程属于隐蔽过程，体系中施工工艺、管理动作涉及的分值比重较大，所以评估当天不允许项目片面追求评估合格率，而无正当理由停止桩基正常施工或消极怠工，测评当天的施工效率应该与测评前三天的平均效率吻合，且现
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场原材料、已加工材料存储量不得低于正常施工需求。 3.2地下工程评估条件 3.2.1地下工程测区
全现场（地下工程评估不指定测区范围，参评标段均为测评范围）。 3.2.2地下工程评估申报条件
A、工程桩及支护桩已试桩完成（确认桩基施工工艺符合要求）；确定桩基可以进入施工阶段时； B、 基坑开挖。
3.2.3地下工程评估截止申报条件
A、基坑开挖前，标段内具备施工条件的工程桩已施工完毕（由于未开挖、未拆迁、图纸变动等因素导致桩基无法正常施工，理解为不具备施工条件）； B、地下室出±0.00且模板全部拆除完成
C、冬停项目、由于政府原因或其他不可抗力因素导致项目停工不参与本周期地下工程评估，正常复工后需参与相应周期地下工程评估。 3.3地下工程评估评分原则
桩基施工阶段：标段综合分=桩基专项成绩（30%）＋基坑安全文明成绩（30%）+地下室质量风险（40%）-重大风险扣分；
地下室施工阶段：标段综合分=［基坑安全文明成绩（30%）+地下室质量风险（40%）］/0.7-重大风险扣分。 3.3.1地下工程重大风险评分特殊说明
A、8项重大风险项当中凡出现每一分项包含的问题，即对综合总分加扣对应分项扣减分值，8项可累计，最高累计重大风险分扣分24分；
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B、其他重大风险问题（不作为当次评估扣分依据）：
①、若标段存在性质比较恶劣的安全、质量或管理行为问题（如：偷工减料、弄虚作假行为），无论评估体系内外，均视为重大风险问题；
弄虚作假、偷工减料问题列举.xlsx
②、常见问题普遍存在，该维度达到失控状态（如：模板支撑出现60%以上扫地杆缺失），视为重大风险问题；
③、标段存在可能造成群诉、交付风险、社会影响等对集团名誉及经济造成恶劣影响的问题，视为重大风险问题。 3.4体系构成
万科地下工程检查评分表（集团版）.xls
3.5评估考核办法
3.5.1红、黄、无牌三级考核机制
3.5.1.1、重大风险根据问题严重性质分红、黄、无牌三级考核机制，即: ①、项目触犯红牌项问题，采取立即拉闸整改措施，单标段单次触犯黄牌项问题达3个及以上，视为1张红牌，采取拉闸整改措施；
②、单标段若涉及3张以下黄牌项问题，采取作业面拉闸整改措施； ③、单标段若未涉及红、黄牌项问题，采取整改回复措施即可；
④、对于采取拉闸整改措施的标段，现场必须立刻全面停工整改；项目申请复工，应由一线公司工程管理部组织复查，并由一线公司分管领导及工程部经理签字或邮件确认后，方可复工。
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3.5.1.2、针对上一周期标段触犯的红牌、黄牌项，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯的红牌、黄牌项仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣5分；
3.5.1.3、每一次评估结果，针对评估标段上期重大风险项进行关闭率统计。 红黄牌问题列举：
问题性质 问题列举 1、 监测数据报警累计值3处及以上达到或超过设计与规范要求或单个监测点数据已超累积警戒值50%（变化速率仍未趋于稳定），无针对性处理措施或措施未执行； 2、 基坑安全等级为一级、二级的支护结构，在基坑开挖过程与支护结构使用期内，未进行支护结构的水平位移监测和基坑开挖影响范围内建（构）筑物、地面的红牌 沉降监测； 3、 地下室顶板在施工过程中的荷载超过设计单位确认的荷载时，无专项加强措施方案或未措施未执行； 4、 地下室顶板或外墙混凝土强度未达到设计要求，顶板提前回填或外墙提前回填量达整条边总回填量的1/3及以上； 5、 基坑边坡已出现塌方、滑坡现象或支护结构已出现变形、开裂现象，又未采取措施调整的； 9
6、 基坑支护出现失稳、桩背土塌陷或因基坑施工，导致邻近市政管线、街道出现塌陷未及时处理的现象； 7、 基坑支撑结构的拆除方式、拆除顺序不符合专项施工方案要求； 8、 混凝土浇筑完成时间不足24小时，支模架体扫地杆提前拆除或整垮板支撑立杆间距、支架高宽比不符合施工方案的情况，或者混凝土拆模时间过早，不符合设计或规范要求； 9、主体结构存在主筋漏设3处及以上现象； 10、顶板或筏板厚度存在3处及以上负偏差超1cm现象（1米范围为一处）； 11、混凝土回弹值低于设计强度一个等级。 1、 基坑施工前，应编制基坑工程监测方案； 2、 地下室顶板未编制专项施工方案，明确施工荷载和行车路线等要求；未考虑施工堆载、施工机械及车辆对顶板的安全影响；未经设计单位荷载确认或专项方案审批手续不完备； 黄牌 3、 基坑开挖面上方的锚杆、土钉、支撑未达到设计要求时，继续向下开挖土方；采用锚杆或支撑的支护结构，在未达到设计规定的拆除条件时，拆除锚杆或支撑； 4、 基坑周边存在超过设计要求的地面荷载限值的施工材料、设施或车辆荷载； 10
5、 基坑临边防护存在大面积缺失现象。（临边防护存在5处（1米范围为1处）及以上缺失或整条临边漏设现象）； 6、 土方开挖深度、开挖顺序及边坡放坡与方案及设计要求不符； 7、 （1）超过一定规模的分部分项工程专项施工方案未进行专家论证，或者论证后未按照专家评审意见进行方案调整，（2）方案未经过总监理工程师签字确认实施，（3）现场未按方案执行； 8、 后浇带、悬臂构件支撑未搭设独立支撑或独立支撑提前拆除； 9、 随意切除、破坏主筋8处及以上现象； 10、主体结构存在主筋漏设3处以内现象。 四、过程评估体系操作细则
4.1过程评估体系构成
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质量评估体系过程评估安全评估体系
附件一：万科集团2019年版评估表格20
4.2质量评估体系 4.2.1评估内容
质量评估体系实测实量*20%4.2.2评估组织 4.2.2.1评估周期
质量评估按季度进行评估，全年三次 4.2.2.2评估流程
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整改完成后项目向一线公司工程部申请复工，整改报告（附项目全面排查，自查一线公司工程部督促 第三方24小时内向集团第三方评估 及区域出具评估快报 由区域24小时内下发评估结果至一线公司工程部及项目部 风险检查*50%试验专项*30%
4.2.2.3评估范围
过程评估对所有具备评估条件的项目全覆盖，数据同时采集（要求罗列总包实际老板、项目经理姓名和身份证号信息，后续由采购给出样表，请收集信息时一并录入）。
万科集团过程评估信息采集表0301.xlsx
4.2.2.4各维度评估介入条件
① 实测实量：主体拆模套数达到50套（洋房及低密住宅为10套）即满足实测
条件；室内（公区）装修完成，初保洁开始，配套施工大面完成则不参与实测实量评估。
② 风险检查：项目垫层浇筑开始（大于3个评分项才进行评分，否则只做风险
提示），室内（公区）装修完成，初保洁开始，配套施工大面完成则不参与评估。
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③ 实验专项：主体首层拆模开始介入，项目室内（公区）装修完成，初保洁开
始，配套施工大面完成则不参与评估。 4.2.2.5抽检原则
① 季度评估根据抽签确定两家首发公司，下次抽签本季度首发公司不参与抽签； ② 质量评估与安全评估分开进行检查，质量评估根据城市公司及随机原则进行； 4.2.2.6评估成绩通报：
质量评估当天微信群通报评估各维度成绩。 4.2.3实测实量体系及评估办法 4.2.3.1测区抽选原则
A、实测测区抽选：每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当多于5栋时均衡分布抽取（别墅按照户计算）。每次抽选测区不区分新旧工作面，以现场实际工作面为准，每季度可以重复抽取（公区实测指标选取抽测区同层同单元电梯厅及楼梯间）。
B、对于实测的抽检套数，同一标段存在多阶段和多产品类型时，按照各阶段和产品比例分配，对于别墅和高层的区分，按项目开工审批报备文件进行区分。 同一标段主体阶段实测可测套数达到50（别墅10套）时，开始进行实测检查。 4.2.3.2检查标准
同一标段有别墅及高层时，抽检套数按别墅和高层户数进行分配。
B、检查范围：按照主体、砌筑、装饰工程3个阶段检查，户内门工程、门窗工程、墙地砖各阶段均检查，装饰阶段测公区。 C、计算规则：
实测实量得分=实得分/应得分*100%；
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每个检查项应得分为1分；
每个检查项得分率=5套房该检查项实测合格总点数/5套房该检查项实测总点数； 每个检查项实得分=该检查项得分率查阅实测达标率表换算； 标段面积以规划许可证载明的地上住宅面积为准。 实测功能间划分由项目提供蓝图，以图纸为依据。
D、实测实量评估计算表及达标率换算表（详见附件及附表三）
附件三：万科集团2019年版评估实测实量
E、实测实量达标率换算表（详见附表四）
附件四：实测实量上限值.xlsx
4.2.3.3实测实量其它注意事项：
A、主体阶段正常穿插施工结构墙面允许打磨、修补，但打磨、修补后按 [0，4]的标准进行实测；
B、楼板厚度负偏差超标的按2个不合格点记取； C、外墙平整度跨层测；
D、如果项目后期房间有吊顶，顶板水平度可以避开实测，但项目必须提供图纸（蓝图或设计院盖章的白图）证明；
E、现场实测过程中，所有实测指标必须在现场第一时间确认； F、若受检楼层的下一层为架空层，楼板厚度可测量上一层。 4.2.3风险检查体系及评估办法：
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风险检查总体框架质量安全结构安全质量安全材料规定动作样板管理计划节点设计缺陷工艺节点防渗漏防空鼓、开裂预制内墙板轻钢龙骨隔墙墙、地砖铺贴木作成品保护栏杆外窗墙地砖木地板基层木地板面层入户门门框部品五金件采暖工程湿法地暖干法地暖电缆地暖安装工程安装工程空调安装空调功能住宅中央空调外墙保温工程外立面外墙保温
4.2.4.1测区抽选原则
A、质量风险在现场随机任意抽选2栋楼（单元）（别墅为5栋楼）进行检查，覆盖所有施工阶段和工序；
B、质量风险表内地下室、屋面、材料分项内所有子项为全现场检查； 4.2.4.2检查标准 A、计算规则
① 标段风险评价得分率=风险检查实得分/风险检查应得分*100%； ② 各检查子项均为按处扣点；
③ 对不涉及分项/子项等检查，分值不纳入己算； B、风险检查评估检查内容（详见附件五）：
4.2.5试验专项检查体系及评估办法
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试验专项土建外墙楼地面屋面地下室卫生间沉箱精装修卫生间阳露台屋面
4.2.5.1测区抽选原则
现场对具备检查条件的检查项进行随机抽选。 4.2.5.2检查标准
A、各检查项均采用淋水、闭水的检查方式；
B、计算方式：试验专项得分=参与试验检查分项实得分/参与试验检查分项应得分*100%；
C、试验专项检查体系内容（详见附件六）
4.2.5.3其他注意事项
A、重点工序闭水、淋水试验需在防水层施工前至少进行一次检查。
B、门槛石先铺的定义：卫生间门槛石须在地砖铺贴之前完成，达到不渗漏的效果。
C、外墙免抹灰楼栋在腻子施工后仍可进行淋水试验。 4.2.6过程评估评分规则
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4.2.6.1质量评估体系计算规则
标段实体质量得分=实测实量*20%+风险检查*50%+试验专项*30%-重大风险加扣分 项目成绩（面积加权）
项目综合分=标段实体质量得分面积加权 城市公司成绩（面积加权） 城市公司成绩=项目实体质量得分面积加权 区域成绩（面积加权） 区域成绩=公司实体质量得分面积加权 4.2.6.2重大风险扣分原则说明
① 凡每出现一项重大风险项问题，对该标段综合分总分加扣1分（按百
分制）；
② 如该重大风险项问题重复出现在相邻两季度评估中，则在第二次季度评
估中对该标段综合分总分加扣3分（按百分制）；
4.2.6.3重大风险内容（详见附件八）
4.2.7质量评估体系考核办法 红、黄、无牌三级考核机制
4.2.7.1重大风险根据问题严重性质分红、黄、无牌三级考核机制，即: ①、项目触犯红牌项问题，采取立即拉闸整改措施，单标段单次触犯黄牌项问题达3个及以上，视为1张红牌，采取拉闸整改措施；
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②、单标段若涉及3张以下黄牌项问题，采取作业面拉闸整改措施； ③、单标段若未涉及红、黄牌项问题，采取整改回复措施即可；
④、对于采取拉闸整改措施的标段，现场必须立刻全面停工整改；项目申请复工，由一线公司组织复查并经区域复核，方可复工。
4.2.7.2针对上一周期标段触犯的红牌、黄牌项，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯的红牌、黄牌项仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣5分；
4.2.7.3每一次评估结果，针对上期重大风险项进行关闭率统计。 红黄牌问题列举：
问题性质 问题列举 1、现场悬臂构件配筋检查与图纸不一致，悬臂构件支撑过早拆除或过早上载，后增补的悬挑结构与主体结构的连接禁止采用后植筋方式，悬挑钢雨棚应采用主体结构预埋件连接，严禁采用膨胀螺栓； 2、现场承重结构（梁、柱、剪力墙）无设计变更随意开红牌 孔开洞且破坏钢筋（开孔、开洞直径≥8cm且出现处数≥3处）； 3、混凝土结构回弹强度不足符合要求； 4、顶棚粉刷使用普通砂浆； 5、外门窗安装存在现场做法与方案不符；普遍存在塞缝成型质量较差； 19
6、沉箱式卫生间，箱底未设侧排地漏；厨卫间防水施工与集团、区域节点做法不符；严禁沉箱范围内穿设管道；厨卫间门槛石后贴； 9、卫生间门槛石存在后铺现象； 1、主体楼板厚度一个测区内出现2处以上负偏差； 2、装饰阶段墙、地砖空鼓一个测区内出现4处及以上不合格点； 3、外墙孔洞（工字钢、拉结点、螺杆孔洞）封堵不到位； 4、防水基层处理不到位、防水厚度达不到设计要求； 5、外墙保温粘贴面积、锚钉数量是否满足要求； 黄牌 6、外窗塞缝密实度防水施工前存在渗漏现象； 7、地下室顶板渗漏； 8、地下室侧墙渗漏； 9、铝合金下滑防水施工前存在渗漏现象； 10、装饰阶段裂缝一个测区内出现6处及以上不合格点； 11、装饰阶段空鼓一个测区内出现5处以上不合格点且不合格点面积超过20cm﹡20cm。 4.3安全文明评估体系 4.3.1评估内容
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防火管理三宝四口五临边脚手架高处作业安全文明安全用电加工机械/机具基坑支护文明施工5%20%15%15%15%10%5%10%安全管理4.3.2评估组织 4.3.2.1评估周期
安全文明评估不提前通知，采用飞行检查，全年无休；
5%
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4.3.2.2评估流程 整改完成后项目向一线公司工程部申请复工，整改报告（附第三方24小时内向集团由区域24小时内下发评估结果至一线公司工程部及项目部 第三方评估 及区域出具评估快报 项目全面排查，自查自纠 一线公司工程部督促 项目整改
影像资料）抄送区域、集团 一线公司工程部组织复查 项目复工 4.3.2.3评估范围
检查范围：项目范围全覆盖（包括展示区及异地样板展示区） 4.3.2.4介入条件
项目土方开挖开始介入；项目室内（公区）装修完成，初保洁开始，配套施工大面完成，无较大安全风险源则不参与安全文明评估。 4.3.2.5成绩通报
安全文明评估检查完成后统一通报 4.3.2.6体系构成
4.3.3安全文明评估体系评分规则
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4.3.3.1安全文明打分规则
A、根据安全文明评估体系对标段（项目）安全文明施工进行评分。 B、标段安全文明得分率=子分项得分/子分项应得总分*100%。 C、项目安全文明得分率=各标段安全文明得分率的面积加权。 4.3.3.2安全文明计算规则 标段成绩
标段综合分=安全文明总分-重大风险加扣分 项目成绩（面积加权）
项目综合分=标段安全文明得分面积加权 城市公司成绩（面积加权） 城市公司成绩=项目安全文明得分面积加权 区域成绩（面积加权） 区域成绩=公司安全文明得分面积加权 年度成绩计算
1. 标段年度得分=标段各季度得分面积加权 2. 项目年度得分=项目各季度得分面积加权 3. 城市公司年度得分=城市公司各季度得分面积加权 4. 区域年度得分=区域各季度得分面积加权 5. 各维度年度得分=各维度季度成绩面积加权 6. 集团年度得分=各区域年度得分面积加权 4.3.3.3重大风险项加扣分 4.3.3.3.1重大风险扣分原则说明
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① 凡每出现一项重大风险项问题，对该标段综合分总分加扣1分（按百
分制）；
② 如该重大风险项问题重复出现在相邻两季度评估中，则在第二次季度评
估中对该标段综合分总分加扣3分（按百分制）；
4.3.3.3.2重大风险内容（详见附件九）
4.3.3.4安全培训、红绿灯机制落地情况 4.3.3.4.1安全培训简要说明
为实现“万科的工地上，工友的生命有保障”憧憬，现通知各在建项目加强工友交底培训工作。16岁以下工友及相关人员不得进入工地，男性工友年龄不宜超过60岁，女性工友年龄不宜超过55岁，未参加交底培训或交底效果检验不达标的工友不得进入工地。在建项目的每一名工友均需培训上岗，不分工种，只要进入工地的工友均需百分百覆盖。 4.3.3.4.2绿灯机制简要说明
A、为了给工友创造一个安全良好的作业环境，从而切实杜绝安全生产事故，现要求各在建项目设置安全生产红绿灯机制
B、各项目建造均由不同的分部分项工程及相应的设施设备组成，如果把危险系数高，容易出安全生产事故的分部分项工程、设施设备、作业面比喻为路口（高风险源），那么设置红灯停和绿灯行机制，“路口”交通事故将切实有效降低。 C、项目部持续对项目进行全面检查，对发现的高风险源进行拉闸整改（红灯），整改完成后进行合闸复工（绿灯），从而完成风险识别、纠偏、消除的闭环
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4.3.3.4.3检查说明
A、安全飞检评估对所有参评项目进行安全培训、红绿灯机制落地情况的核查，只做统计，暂不计入安全文明得分；
B、评估公司将在安全飞检中增加工友花名册、培训过程记录、效果检验记录、工友抽查检验等检查内容；
C、评估公司将在安全飞检中增加红绿灯机制复查，抽查留存资料及现场复查 4.3.4安全文明体系考核办法 4.3.4.1红、黄、无牌三级考核机制
4.3.4.2重大风险根据问题严重性质分红、黄、无牌三级考核机制，即:
①、项目触犯红牌项问题，采取立即拉闸整改措施，单标段单次触犯黄牌项问题达3个及以上，视为1张红牌，采取拉闸整改措施；
②、单标段若涉及3张以下黄牌项问题，采取作业面拉闸整改措施； ③、单标段若未涉及红、黄牌项问题，采取整改回复措施即可；
④、对于采取拉闸整改措施的标段，现场必须立刻全面停工整改；项目申请复工，由一线公司组织复查并经区域复核，方可复工。
4.3.4.3针对上一周期标段触犯的红牌、黄牌项，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯的红牌、黄牌项仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣5分；
4.3.4.4每一次评估结果，针对上期重大风险项进行关闭率统计。 红黄牌问题列举：
问题性质 问题列举 25
1、塔吊吊装时吊装区域无信号工指挥，材料吊装时钢丝绳与材料、钢丝绳锁扣未锁死，钢丝绳破损，零星材料吊装未采用吊斗吊运，塔吊吊钩防滑扣不齐全，吊钩表观有裂纹等现象存在5处及以上； 2、塔吊验收合格证书缺失，塔吊底部未设置防攀爬措施，红牌 不满足规范要求； 3、1.8米以上基坑、管沟未支护、未放坡，有跌落垮塌风险，深度大于３米基坑支护明显变形，有坍台风险； 4、达到高支模条件无方案或未专家论证，未按论证的方案现场执行 1、临边防护缺失存在5处及以上； 2、吊篮超载超限，防坠锁、上限位装置不合格，配重块固定不牢固，悬挂机构前支架支撑在建筑物女儿墙上或挑檐边缘等非承重结构，配重块数量不满足要求，有明显破损；钢丝绳破损，安全绳和钢丝绳在结构接触部位未设置防磨损措施；吊篮内的作业人员超过2人；作业人员未地黄牌 面进出吊篮；未作业时吊篮未落地； 3、现场工人安全意识、安全教育不合格存在三处及以上； 4、高层建筑无临时消防给水系统或给水系统无水的；消防立管管径不满足规范要求、未设置消防接口的；消防箱未配备消防水带、消防水枪的； 5、宿舍存在使用大功率电器、私拉乱接电线、在建工程26
兼做宿舍现象存在5处及以上情况。 五、交付预评估体系操作细则
5.1、评估组织 5.1.1评估内容
适用于万科集团所有交付住宅项目
预评估内容包括：精装修交付预评估（工序进度、工序交接、工艺标准、质量安全、成品保护）毛坯交付预评估（工序进度、质量安全、成品保护）及产品缺陷评估（入户空间、厨房、卫生间、客餐厅、卧室、阳台）两部分内容。
5.1.2评估周期
50-70天为交付预评估（第三方评估组提前1天通知项目）。 5.1.3人员安排
每个评估组人员由1人组成；
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5.1.4前期准备
交付预评估开始前90天由各城市公司将交付项目清单发送至区域及第三方，第三方评估组在50-70天时间范围内对各项目进行交付预评估，且评估前1天通知项目做好卫生间阳台闭水。
交付计划收集样表.xlsx
5.1.5预评估风险预警闭环流程
第三方24小时内向集团区域24小时内将预 第三方评估 警快报发送至各公司及项目部 及区域出具风险预警快报 项目整改完成后向公司申请取消预警， 项目全面排查整改 一线公司督促 项目整改 公司组织复查 5.1.6成果输出
区域复核确认后上报集团 整改报告（附影像资料） 预警取消 1、评估当天出具评估快报，发送区域抄送集团，快报内容“项目综述、工序进度、工序交接、工序标准、质量安全、成品保护、重大风险项数据”； 2、评估完成后三天内出具正式报告，发送至区域，正式报告对交付项目现场各项检查内容及问题数据图文并茂详细描述；
3、区域收到正式评估报告24小时内将报告发送至一线公司及项目部，并提出
28
整改意见；
4、项目部收到正式报告后72小时内完成整改闭合并以邮件形式向区域报备。 5.2、交付预评估条件： 5.2.1交付预评估测区
工序进度：关键楼栋（进度最慢）抽取1栋全查；
工序交接：随机抽选2层（进度最快及最慢各1层）全查； 工艺标准：随机抽选2层（进度最快及最慢各1层）全查； 成品保护：随机抽选2层（进度最快及最慢各1层）全查； 质量安全：地下室、外立面、大堂雨棚全覆盖。 产品缺陷评估：
该交付批次交付样板房（若已完工则可以选择标准层），需覆盖所有户型。 5.3、交付预评估评分原则： 5.3.1、精装交付预评估综合评分原则
工序进度（35%）+工序交接（15%）+工序标准（15%）+质量安全（20%）+成品保护（15%）-重大质量风险倒扣分 5.3.2、毛坯交付预评估评分原则
工序进度（40%） +质量安全（40%）+成品保护（20%）-重大质量风险倒扣分
产品缺陷专项检查符合率=产品符合项/产品符合总项*100.00% 交付预评估采用量化方式，采用扣分制原则，举例如下：
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5.3.3交付预评估重大风险评分特殊说明
A、8项重大风险项当中凡出现每一分项包含的问题，即对综合总分加扣对应分项扣减分值，8项可累计，最高累计重大风险分扣分8分；
检查分项 检查项 湿作业未完成 交付预评估重大风险罗列及定义 A、湿作业定义：涂料面漆、墙纸、墙砖/地砖/石材铺贴； B、未完成：共7层及以上（每层任意一户未完工则该层未完工）扣1分。 A、拆改定义：结构加板、墙体移位、封窗； 工序进度 室内拆改未完成 B、未完成：共4层及以上，包含验收层（每层任意一户未完工则该层未完工）扣1分。 A、开裂定义：长度大于等于100毫米； B、普遍定义：共10处及以上。扣1分。 A、室外雨棚定义：大堂雨棚、地下室出入口雨棚、园林休息亭雨棚； B、不合规：任意1处无图施工、图纸无设计签字盖章、未按图施工、材料不符。扣1分。 墙面或顶棚普遍开裂 室外雨棚安装不合规 质量安全 A、管道定义：地下室及楼层供暖、供水、消防管道； 管道安装不合规 B、不合规：固定支座设置数量与要求总数少于3个及以上、固定方式与图纸不符总数大于3个及以上。扣1分。 外墙砖和石材铺贴固定不牢固 室内入户门、栏杆、外A、外墙砖不牢固定义：2处及以上外墙砖伸缩缝间距大于6米、外墙砖已出现脱落； B、干挂石材固定方式与图纸不符大于5处及以上。扣1分。 A、 未按要求保护或已出现损坏； B、 任意各1项合格率低于60%，扣1分。 成品保护 窗、墙地砖、木地板、台盆面、收纳部品保护措施不足 30
闭水 卫生间、阳台 A、提前一天通知闭水2层（与预评估实际测区无相关） B、渗漏定义：出现渗漏或渗漏痕迹5处及以上。扣1分。 5.4、体系构成
2019年A3版交付2019年A3版毛坯2019年A3版装修交付预评估重大风风险评估检查表.xlsx房交付预评估检查表.房产品缺陷专项检查表险倒扣分.xlsx
5.5、交付预评估相关说明 5.5.1、交付预评估时间：
当前交付批次实际交付前50-70天； 5.5.2、交付评估结果运用：
交付预评估结果（5.00%）与正式交付评估（95.00%）加权合并，产品缺陷评估最终评价结果暂时列为观察项，不纳入交付综合分； 5.5.3、交付预评估监督管理：
城市公司工程管理部提前90天上报交付项目详细信息，如未上报、漏报、上报不及时，交付预评估成绩按0分计算；
六、交付评估体系操作细则
6.1、正式交付评估组织 6.1.1评估内容
评估内容包括：装修房/毛坯房户内观感（含部分实测实量指标）、公共部位（含电梯厅、大堂、地下室前厅、地下室等）、外立面（含正背立面、山墙面、采光井、空调机位）、园林景观内容。
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6.1.2评估周期
交付前5-20天为正式交付评估（第三方评估组提前1天通知项目做闭水试验）。 6.1.3人员安排
每个评估组人员由4人组成，具体分工情况如下： （1）：户内观感检查（4人） （2）：公共部位观感检查（4人） （3）：园林观感检查（1人） （4）：外立面/屋面观感检查（1人） （5）：地下室观感检查（1人） （6）：渗漏检查（1人） 6.1.4前期准备
正式交付评估开始前由各城市公司将处于交付前5-20天的项目清单发送至集团，集团信息汇总完成后将委派第三方评估组对各项目进行评估，第三方评估组将提前1天通知项目，做好卫生间闭水工作。
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交付计划收集样表.xlsx
6.1.5成果输出
1、评估当天出具评估快报，发送区域抄送集团，快报内容“项目综述、户内、公共部位、外立面/屋面、园林景观、重大风险项、问题性质比例数据”； 2、评估完成后三天内出具正式报告，发送至区域，正式报告对交付项目现场各项检查内容及问题数据图文并茂详细描述；
3、区域收到正式评估报告24小时内将报告发送至一线公司及项目部，并提出整改意见；
4、项目部收到正式报告后72小时内完成整改闭合并以邮件形式向区域报备。 6.2、正式交付评估评估条件 6.2.1、测区抽选原则
（1）、户内测区：按照当交付批次总套数的5%电脑随机抽选不少于10户且不大于15户，交付总套数少于10户全查；
（2）、公共部位：随机抽选5个户内观感测区对应的楼层电梯前室（必查）/3个大堂（交付楼栋少于3个大堂全查）/2层地下室电梯厅（交付楼栋无地下室电梯厅则甩项处理）/以及交付批次对应地下室区域（交付楼栋无地下室则甩项处理）；
（3）、园林景观：交付楼栋四周（必查）、回家路线、小区入口、交付区主要道路及周边等区域。
（4）、外立面：随机选取3楼栋，交付楼栋少于3栋全查，检查区域包括正背立面、山墙面、采光井、外窗边、空调机位等，评估人员检查位置无限制；
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（5）、户内实测测区：每套户内观感测区均为实测测区（抽样点数不足增加毗邻房间）。
（6）、户内闭水测区：按照当交付批次总套数的5%随机抽选不少于10户且不大于15户，交付总套数少于10户全查（卫生间）。 6.3、交付评估评分原则
装修房/毛坯房项目综合评估得分 =（户内观感（40%）+公共部位（20%）+外立面（20%）+园林景观（20%+1.00%）-重大风险倒扣分）*70%+问题性质比例（功能缺陷数+严重问题数+一般问题数/总问题数）*30% 6.3.1、交付评估评分分为两部分：
一是使用功能无法满足及重点关注项缺陷，凡出现任意一例直接按0分评价；二是分项细部工程观感存在表观缺陷，以观感缺陷问题出现数量及问题严重性质不同按不低于21分至100分进行相应评价，举例如下：
（1）分项表面观感缺陷问题性质定义
问题 严重 一般 轻微 适用范围 入户门、铝合金门窗栏破损 大于10x10mm 小于10x10mm —— 杆、墙纸、瓷砖、木作、部品 34
宽度超过1mm划伤 或长度超过50mm 变形 （凹凸翘曲） 宽度小于1mm且长度小于50mm —— 各类部品 大于10x10mm 小于10x10mm —— 入户门、铝合金门窗栏杆、 裂缝 长度大于50mm 长度小于等于50mm —— 顶棚、墙体涂料、瓷砖 6.3.2、交付评估重大质量倒扣分说明
A、8项重大风险项当中凡出现每一分项包含的问题，即对综合总分加扣对应分项扣减分值，8项可累计，最高累计重大风险分扣分8分；
检查分项 检查项 交付评估重大风险罗列及定义 A、未完成：任意分项材料未到货、涂料/墙地砖/墙纸//木地板/室内门/收纳柜体任意1户未完成。扣1分。 A、未完成：任意分项材料未到货、涂料/墙地砖/门窗/吊顶任意1层未完成，扣1分。 A、未完成：任意分项材料未到货、涂料/墙地砖/保护层/任意1栋未完成。扣1分。 A、任意分项材料未到货或未安装、 B、软景/硬景任意2处及以上（1处部位大于1平方米未完成）。扣1分。 室内施工未完成 交付评估当天施工未完成 公区施工未完成 外墙屋面施工未完成 园林景观施工未完成 交付评估当天验收证件未取得 消防验收意见书、竣工备案证书未取得 A、评估当天规划许可证、消防验收意见书未取得； B、实际交付前2天未取得竣工备案证书。扣1分。 A、渗漏部位：外墙、屋面、厨卫间、阳台、地下室； 渗漏 普遍渗漏与开裂 开裂 室内地面冒灰 B、渗漏定义：闭水渗漏、雨水渗漏痕迹大于5处及以上；扣1分。 A、开裂部位：室内、外墙； B、开裂定义：长度大于等于100毫米且共10处及以上。扣1分。 A、地面定义：木地板 B、冒灰定义：5处及以上冒灰。扣1分。 木地板 6.4、体系构成
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A3版装修房项目A3版毛坯房项目A3版物业承接查交付评估记录表.xlsx交付评估记录表.xlsx验评分表.xlsx
交付评估重大风险倒扣分.xlsx
6.5、交付评估相关说明 6.5.1、交付项目定义
交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估，所有交付项目楼栋必须进行交付评估；1）同一项目分批次进行交付，如交付时间相差15天(小于等于15天)以内，则交付评估应合并进行；如交付时间相差15天（大于15天）以上，则实情况可以分别进行交付评估；单个季度范围内同一项目成绩为各批次面积加权后的综合成绩。2）交付项目同一交付批次存在排序与不排序的两种房屋业态时则分别评价，是否同一项目的认定依据为城市公司有正式发布的项目管理部成立与任命文件。
6.5.2、交付评估底线要求
在进行交付评估时，该批次应已达到交付条件，交付评估包含施工内容、验收内容、交付底线三个方面风险内容检查。
1）施工内容：周边市政道路施工完成、小区围闭完成、保洁全部完成、正式水电可正常使用，达到客户或用户正常居住或使用的条件；
2）验收内容：主体验收、节能验收、电梯验收、消防验收、规划验收、竣工验收、竣工备案等验收证照或合同约定交付必备文件齐全，以上验收文件需在上报评估计划时一同上报是否获取；
3）交付底线风险：交付评估批次各楼栋大堂/电梯厅/园林/外立面等公共区域标准需与前面各交付批次楼栋对比检查，标准差异大或标准低于正常认知，导致客户心理落差大的投诉风险;存在重大共性的设计不合理、材料品质问题、货不对
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板、工程质量问题等导致客户投诉的风险； 评估当天未达到交付条件，按以下规定执行：
1）如评估当天施工内容未完成不具备交付条件，该批次评估成绩不高于当季度前35%分位，在施工内容完成前不允许交付。
2）如评估当天验收证照不齐全，需在合同交付日期当月的24号前（含24日）提交给评估组，如24日前未能提交验收证照，该批次交付成绩不高于当季度前35%分位(当批次交付竣工备案证书必须在评估当月实际交付前7天取得，否则每延迟一天交付综合分扣减0.2分)。
3）如存在交付底线风险，评估公司将作为重大交付风险在评估报告中进行风险说明，并由总部及区域一同根据风险高低决定是否拉闸。
4）交付评估是交付风险管控的重要工具之一，未在评估当月1日前上报评估计划的，或存在故意瞒报、漏报的情况，未进行交付评估就已安排交付的批次，则该批次不再安排交付评估，评估成绩按当季度最后一名判定。 6.5.3交付评估楼栋相关特殊报备情况说明：
1）各一线公司须于当月1日前上报参评的交付批次给到区域，且在当月10日后不允许进行评估时间调整（含取消或提前或延后），如当月10日后需要调整评估时间的，为保证评估公平，该交付批次最终交付成绩按不高于前35%分位判定。
2）所有影响交付楼栋检查分项评估得分的报备（如分项甩项、部分房屋提前交付）需在已确定评估日期的前7天（含）以公司工程管理部名义通过邮件方式报备并得到区域、总部邮件回复同意方可备案。 6.5.4分项内容评估规则明确定义：
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6.5.4.1园林景观
1、小于等于600㎡的园林不参评；
2、小于等于三个检查小分项，正常评估但分数不纳入综合得分；
3、园林井盖篦子放置卵石、园区存在可移动摆设（陶罐、雕像、时花、假草皮遮盖）、井盖涂鸦，对应单分项按严重项问题进行评价；
4、交付评估当天室外沥青车行路面交通标识及路面划线必须完成，否则对应分项按严重项评价；
5、绿化效果分项定为综合分加分项，上限0.5分：
6、楼栋首层赠送业主私家花园绿化效果不列入园林评估范围；
7、北方区域所辖城市当地气温连续7天低于0℃或区域本部发布通知明确日期统一进行冬季维护，软景进行甩项处理。冬维结束时间定为次年3月31日。冬维期间软景未做维护或维护已拆除，正常评估。如甩项后检查分项小于等于三个按第2条执行，评估当天大雪覆盖园林景观整体甩项处理。 6.5.4.2公共部位
1、无论地下室是否参评，地下室电梯厅必须施工完成且列入评估测区范围； 2、无论地下室是否参评地下室必须检查渗漏，如发现任意一处渗漏地下室直接按不高于60分评价，如无渗漏，地下室分项甩项处理。地下室不参评必须提前邮件知会参评时间，参评时间不迟于项目最后一批次的交付；
3、屋面涂鸦描画、公区所有部位贴不干胶纸、园林景观临时摆设等过度美化内容，对应分项按照严重项评价扣分；
4、外墙存在问题缺陷时，为避免吹毛求疵，同一层楼在区分正立面、背立面、山墙面、采光井、空调机位前提下，以楼层为一个测区，同一条问题在一个测区
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内重复出现均按1处进行评价。
5、如现场完成面为非图纸约定内容，由评估组评价是否属于故意遮盖、过度美化。
6、物业承接查验评价表需物业经理签字且评估当天物业经理佩戴工作证到场进行确认，如物业经理无法到场承接查验表须加盖物业印章。如有出现扣分需在对应检查分项目注明扣分具体原因；评估批次如无公区检查项，则物业承接查验不纳入分项，仅作为风险检查；每季度评估完成后，由评估组汇总评价表邮件发送物业总部负责人确认。 6.5.4.3户内观感
1、禁止打胶部位：木地板间、木地板与踢脚线间、室内木门与涂料墙体交接、瓷砖阴角、衣柜与涂料墙体交接、有地暖做法的门槛石与木地板交接、外窗与户内涂饰面交接（内保温做法除外），对应分项按照严重项评价扣分；
2、户内测区属于销售样板房亦需正常参评，如房屋已提前交付业主，必须至少在评估前7天（含）由工程管理部向区域本部、集团邮件报备，如无报备该户按故意规避测区成绩直接按0分判定。 6.5.4.4其他类评估规则明确定义：
1、评估时间约定：1）交付评估检查组共4人，1名组长，3名组员，检查时间为评估当天9:00~18:00。2）户内观感单个测区根据面积大小与装修标准检查时间≥30分钟≤60分钟；3）公共部位/外立面/屋面各楼栋单个测区检查时间≥15分钟≤20分钟（不含设备性能测试）；4）园林景观测区检查时间≥30分钟≤45分钟；5）交付底线风险检查无时间限制
2、集团标准工期仅针对因政府原因及公司管理层决策停工可以考虑延长工期，
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不再考虑其他任何因素；
3、交付评估时间为每月的24日（含）之前，对3月、6月、9月25日（含）之后进行交付评估的批次，成绩列入下季度（每年12月25-12月31日不进行评估）；
4、户内测区按照交付总套数5%抽选，不少于10户不大于15户（含），且每家施工单位按照面积比分配测区，每栋楼均需覆盖；
5、不参与排序项目类型：毛坯别墅、政府移交业主的回迁房（区域核实）、商办、公建等项目。住宅类收购项目根据工程管理介入程度不同确定是否排序，由区域本部和集团总部邮件回复意见为准，报备方式与上相同。 6、闭水试验要求：
① 交付评估前一天项目部将本次参与交付评估随机抽取10-15户卫生间进行蓄水试验，选定10-15户卫生间均需进行蓄水试验，蓄水高度需平门槛石；
② 评估检查小组安排人员在评估早会前（上午9:00）对项目所选户内卫生间蓄水试验情况进行复核，如发现不符合户内卫生间蓄水试验要求即判定户内卫生间蓄水试验检查为不合格。
③ 评估检查小组安排人员在评估当天下午15：00点后对选定楼层内的蓄水试验的卫生间墙体四周及对应的下部每个天花进行渗漏情况检查。
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