中心区规划-CBD发展的理论与实践研究

CBD发展的理论与实践研究

2011年6月3日

班级学号：0801102（02、04、05、08） 姓 名：汤文琪、文伟龙、王耀华、李志同 指导老师：董武娟

城市地理-CBD发展的理论与实践研究

CBD发展的理论与实践研究

【摘要】简述CBD的含义与理论基础，确定CBD的特征， CBD的建设都是从低级向高级发

展的过程，CBD发展模式简述，不同国家的CBD的发展

【关键词】商务区 同心圆结构 CBD建设 CBD发展模式

引言

CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中心商务区、商务中心区或商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为\"商业会聚之处\"。80年代末，90年代初为适应经济的飞速发展，在我国提出建设商务区的要求，上海SCBD、北京商务中心区等就是这种类型的规划。

一.CBD的理论基础

最早提出CBD一词的是美国芝加哥大学社会学家E．w．伯吉斯教授，他在1923研究芝加哥等北美大城市结构形态时，提出城市的同心圆结构，即城市的社会功能环绕中心呈同心圆结构，其中的核心区就叫做CBD，由此向外依次为转运区、低收入阶级居住区，中产阶级居住区和高收入阶级居住区，共五个圈层(图1)。

伯吉斯教授是在地租理论的基础上通过对社会各阶层的调查而得出上述理论的。地租理论是19世纪古老的土地经济理论，土地的经济地租是指利用土地所得报酬，减去成本后的剩余。最差土地的经济地租为零，一般CBD的经济地租最高，随着与CBD距离的增大，经济地租随之递减。在完CBD全竞争的条件下，不同行业的递减速度不一样，零售业的经济地租递减最快，但其在CBD的经济地租为各行业之冠；服务业和其它行业的递减速度较缓，其中多层和低层住宅为最缓。因此各种功能的土地利用呈同心圆布局(图2)

继伯吉斯之后，CBD研究的主要内容之一是围绕城市空间结构模式及其发展变化，主见修正和丰富CBD的趣味及空间结构理论。

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二.CBD的界定（性质与量化）

CBD区在土地使用与地价分布、建筑容量与建筑形态、功能构成与功能分布、就业、交通等方面表现出明显的特征：（1）功能活动聚集度高、中心性强：商业活动，事务办公机构、服务娱乐设施密集、等级高、辐射能力强。（2）产业特征：以第三产业为主导，第三产业逐渐替代中心区的工业制造业。（3）用地特征：CBD一般为地价峰值区，土地开发和使用强度高。（4）建筑特征：白天人口流量高，核心区无常住人口，昼夜人口差大。（6）就业特征：就业密度高，就业档次高。（7）交通特征：交通峰值去，交通转乘集中区。（8）可达性：高的可达性。明确具有以上的地区被定义为CBD。

三.CBD的特征

是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商

务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。商务中心区具有一些显著的特征： （右图是深圳福田CBD规划）

（1）地理特征首先它局限于一个大城市，是一个世界性的城市，小城市也可以叫商务中心区，但真正意义上的商务中心区一定是公认的国际性城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京、等。事实上，商务中心区在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华、超景观的区域。 另一方面，他们亦从都心发展出次一级商业中心或副都心地区。例如，东京的都心地区在银座、丸之内、日本桥、新宿一带，副都心地区在池袋、涩谷、赤坂、台场一带；首尔的都心在中区、钟路区一带，副都心在江南区、瑞草区一带。假如我们以同样的概念放在和深圳，那么，的商业中心区就在中环及九龙的尖沙咀，而附近的铜锣湾和九龙的旺角也可以当成为副都心；深圳的CBD是福田，深圳前海规划的是珠三角的CBD，也就是珠三角的“曼哈顿”。 （2）地价特征

因为是黄金地段，它的楼价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。

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广州珠江新城CBD

（3）建筑特征

从传统意义上讲，商务中心区往往是高楼林立，例如纽约曼哈顿、中环、深圳福田，都体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。

(4) 产业特征

这是核心的特征。CBD以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、会计等等。 （5）功能性特征

商务中心区具有经济控制的功能。实际上，虽然对经济起到宏观的作用，但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等公司总部云集的地域。这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。因此，CBD实际上是市场经济下一个经济的枢纽机构。

上海

(6)时代性特征

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商务中心区从上世纪二十年代演变至今，其构造、功能、建设等方面都发生了很大变化。CBD发展至今，呈现出新的特点。公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了当今商务中心区的三大职能机构。另外，CBD作为一个地区，应包括经营管理（总部）、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等，而这些体现了现代CBD的基本特征和内涵。

四.CBD的发展建设

CBD的建设虽然在不同国家和不同地区有着不同的特点，但大多数城市都经历了一个由小商业点，即以商业为中心的模式到传统商业中心区，即商业区和办公区混杂的模式再到现代商务区这样一个由初级向高级过渡的过程。

1、初级发展阶段——以商业为中心的模式CBD发展的初期主要是以商业为中心，兼有仓储业、批发业、服务业、娱乐业等，其多项功能往往高度集中，同时这也是城市的功能中心，因而称其为“DOWNTOWN”。这种模式主要以美国东部城市的CBD发展为代表，如纽约的

曼哈顿地区。曼哈顿的CBD主要分布在曼哈顿岛上的老城(DOWN—TOWN)、中城(MIDTOWN)以及著名的格林威治和第五大街，而老城则是其最初发展的地区。曼哈顿老城位于曼哈顿岛的南端，即下曼哈顿。由于此岛处于哈得孙河与东河之间，两岸为开阔的水面，为货物对于装卸提供了便利条件，因此早期的仓储业和批发业都集中在这里。与此同时，商业和服务业也迅速发展起来，到1776年，这里已发展成纽约的城市中心。由此可见，初期CBD发展的特点是城市功能较为集中，交通便利，人流和车流量较大，昼夜间人口数量变化大，城市土地利用率极高，并保持有向CBD外围地带急速扩展的趋势。

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曼哈顿

2、中期演化阶段——商业与办公逐步分化随着城市的进一步发展，商业与办公等城市功能过分集中的弊病渐渐显露，由于用地紧张、人口集中、交通拥挤以及建筑密集等诸多问题了城市进一步的发展，因而办公等商务功能开始逐步脱离城市的功能中心。例如日本的东京，进入20世纪50年代后，随着经济的高度发展，原来的商务中心三区，即千代田区、港区和区已不能适应城市发展的需要，机关、大公司总部、全国性的经济管理机构和商业服务设施等高度集中所造成的交通拥挤和建筑高度密集逐渐显露出来。为控制和缓解中心区过分集中的状态，同时结合周边地区的发展需要，1958年东京都提出了建设副中心，即新宿、涩谷和池袋的设想，并首先从新宿着手。

3、现代CBD的发展——商务功能的随着城市产业信息化、商贸化和金融地位的持续提高，要求城市提供更多环境良好的商务空间，城市外围地区将产生大规模集中化的商务空间。因此，现代CBD的概念已经升级为特指国际中心城市的特定地区。这种特定地区无论是在功能构成和空间形象，还是在交通运转方式和设施配套等方面都已经演化为一个相当的地域，它的职能已经超出了城市本身的意义，变成了全球或区域经济一体化系统中的一个单元。当今世界级的CBD一般都是脱离城市中心而存在的区域，如巴黎的拉得方斯就是位于巴黎的西北部，城市主轴线的西端。还有日本东京都的新宿同样也远离原来的中心三区。这些世界级的CBD大多以多中心为主，总建筑规模约为1500—2500平方米。从功能上来讲当今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统商业零售类职能设施。在CBD中，这三大职能的比例关系一般为2︰1︰1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如北京商务中心区的三大职能分别占50％、25％、25％。

五．CBD的发展模式

一是自由增长型的发展模式，指按照市场需求，让企业自主发展，在自由竞争中实现优胜劣汰而发展起来的商务中心区模式。例如曼哈顿商务中心区就是在市场机制的作用下自由发展起来的，成为世界上最成功的商务中心区之一；二

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是指导型的发展模式，由于自由竞争的优胜劣汰作用会带来一些不必要的损失，在这种情况下，由出面进行统一协调，以利于商务中心区更加健康快速的发展。例如法国位于巴黎市西北部的拉德方斯商务中心区，是由法国在“保护旧市区，重建副中心，发展新城镇，爱护自然村”的背景下提调开发的，于1958年开始建设，而真正入使用是在1965年；三是指令型的展模式，指按国家发展计划有意识促进相关产业的形成和发展，并且国家当地不断对其进行支持，使其带动统产业发展，最后达到促进本国、本地济发展的目的。它是作为一个发展经济的约、伦略目标来进行的，例如中国上海陆家嘴CBD主导成功的案例。在当前CBD发展模式中，又以指导和指令为主。CBD的成长和发展过程中处于主导地位，从中在CBD的建设给予适当的干预、引导和支持，使它向合理的方向发展壮大。

六．CBD分区

CBD不是一个均质的地区，粗看起来各个行业的混合似毫无秩序可言，在一些发展中国家，新老建筑混杂中还有不少旧工业厂房和住宅没有迁出，但是从理论上来讲，相同行业功能的相对集中有利于效率的提高，特别是在一些发达国家。以伦敦CBD为例，它的主要金融机构都集中在伦敦的中世纪老城和码头区附近，而英国议会和行政管理部门都集中在伦敦河上道地区，在以上两者之间是伦敦的商业和娱乐B中心。纽约C D曼哈顿也明显分为两部分，下曼哈顿是金融中心，北曼哈顿是商业娱B乐中心。在上海，最早的C BD是前的外滩和南京路地区，外滩是上海的金融中心，集中了中外一百多家银行，南京路地区是有名的商业娱乐中心，商场、饭店、影剧院比比皆是。行业分区是经济功能要求的结果，金融机构的相对集中便于信息的快速传递和业务的洽谈会晤，商场的相对集中有利于招揽顾客，娱乐场所和商场在一起有利于吸引更多的消费者。个别城市的CBD在行业分区之后还有更细的划分，例如商业区中家具店往往集中在一起，时装店集中在一起，文化用品店集中在一起等等。上海的福州路和北京路就是一个例子，福州路是文化用品一条街，而北京路是五金一条街。而微型CB D由于其建筑面积的，决定了其在有限的空间内行业分区的匮乏，少量的酒店、公寓、文化娱乐设施等即能满足其需求，因此达不到行业分区的规模。

七．CBD发展道路

发达国家的CBD是在20世纪的交通和通讯城市背景下形成的。所以在21世纪的今天，当我们规划自己的CBD时，不仅仅要避免以上列举的几方面问题，还必须要充分考到以下几个背景变化:

1)互联网使人际间的信息交流不再受到空间上的;

2)现代交通的发展和汽车社会的出现，使距离的概念发生了化; 3)随着城市规模的扩大和车流量的增加，市中心的交通拥挤会越来越严重; 4)出行方便和办公环境都将是工作效率和生活质量的重要志。

同时，在不断的规划与建设中，我们可以看到各国家各城市的CBD得到可借鉴的意义：

●弹性设计和灵活性的概念

CBD的建设不可能依据一次性静态规划确定最终内容。除了基本路网格局、重要公共设施及整体空间形态相对确定外，许多因素都将变化，甚至用地标准和建设规模也会增减。因此，考虑CBD建设的分期开发一集布局变化的弹性设计师

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适应形式变化而准备的对曾。 ● 建筑综合体

CBD是高度聚集的产物，是把商务功能压缩在一起，发生功能上的互动。从这种意义上说，混合加互动是CBD商务功能的特点。 ● 交通

交通问题是CBD第一位问题。车河路试血液和血管的关系，能否实现机敏、流畅，将是CBD能否保持旺盛生命力的关键。合理的城市交通系统是城市功能持续发展的基本保证，任何城市皆不可忽略。 ● 人性化的空间

传统的CBD形象是冷漠的，是金融家的严肃和无情的反应，建筑与规划处处体现严格的功能主义色彩。21世纪的CBD呼唤人性的回归，“以人为本“的观念成为设计者们宣扬的一个重要主题。道路尺度、水体、绿化、广场、文化、艺术、商务活动，处处考虑人的适宜感受和各种需求。同时功能混合的思想也使CBD成为一个24小时充满活力的商务中心区，应避免国外CBD夜晚和节假日人去楼空的孤城现象。

【参考文献】

[1] 李东明，从国际CBD的发展过程看城市建设，山西大同大学学报（社会科学版），2008。

[2] 侯寰宇，商务中心区（CBD）规划建设比较，中国城市规划学会2002年年会论文集，2002。

[3] 叶明，从“DOWNTOWN”到“CBD”-美国城市中心的演变，城市规划汇刊，1999。 [4] 李沛，当代全球性城市商务区规划理论初探，中国建筑工业出版社，1999. [5] 程道平，现代城市规划，科学出版社，2004。

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