轨道交通车辆段上盖平台与房地产综合开发分析

轨道交通车辆段上盖平台与房地产综合开发分析

作者：刘玉婷 曹国俊

来源：《环球市场》2018年第03期

摘要：车辆段上盖平台综合开发利用成为解决地铁运营模式及土地供应问题的有效出路与途径，本文分析总结了开发方向展及注意因素。 关键词：地铁；车辆段上盖平台；房地产；综合开发

城市地铁作为准公共产品，运营和建设成本非常高，投资大、回收期长，世界上大多数国家的城市轨道交通都很难实现自负盈亏。结合国际上几个实现盈利的地铁公司运营案例，可以看出，地铁网络和物业综合开发为其扭亏为盈起到了不可替代的作用。

近年来，随着土地供应紧缩，本着提高土地利用率，引入城市综合用地的概念，轨道交通上盖平台设计开发在国内各大城市掀起新的热潮。上盖平台设计将轨道交通与周边房地产紧密结合在了一起，尤其是车辆段上盖平台设计，突破以往先建地铁再规划设计周边房地产的模式，轨道交通与房地产物业同期设计规划，解决了很多以往做法会产生的问题，通过使物业增值，从而产生正向的经济效益，达到弥补地铁建设和运营的巨大成本，这必将成为地铁建设及城市建设的重要发展方向。

一、传统上盖平台与车辆段上盖平台的区别

这几年新建的地铁线，设计上越来越重视发挥整体效益，并提高周边土地的综合利用效率，不少站点的出口都主动考虑与周围的地上交通线路以及商业、住宅项目的衔接，涵盖了地面的交通转运枢纽，高层的住宅和裙楼中的商业物业。不过这种大多是根据周边已有大型商场、住宅，设计地铁出人口时考虑对接，并非从建造最初就有通盘考虑。

车辆段是地铁列车停放、检修、清洗、喷漆等工作的管理中心地，通常位于整条轨交线路的起点或钟点站附近，由于用地面积较大，通常在20公顷以上，地面因充满了站场轨道，不利于地块周边区域开发和景观协调，且容积率一般较低，为了改善现状和提高土地利用率，引入城市综合用地的概念，利用厂（库）房及周边的屋面结构顶板以及轨道咽喉区架空层结构顶板完成上盖平台的设计；上盖板底可视作带荷载的、上盖地坪部分，预留物业开发条件，使基地内的建筑与周边环境协调，与区域整体详细规划相呼应。 二、车辆段上盖平台设计对土地供应的作用

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随着人口的大量涌入，一二线城市的人口增长速度快，刚需住房需求持续上涨，但全国土地供应面积和规划建筑面积双双在2013年后开始回落。2012年至2016年近五年来，全国土地供应不到6万平方米，年均降幅达9.1%左右。2017年1-6月，300城市土地供给建筑面积合计9.68亿平米（累计同比-0.2%）。土地高溢价率、房价的不断走高促使了房地产市场“供给侧”改革的必要性。

传统上盖平台设计只是综合考虑了地铁出入口与周边的地面交通线路以及商业、住宅项目的衔接，而车辆段上盖平台设计不但提高了容积率、土地利用率，缓解了土地供应不足问题，即“向上发展”，又无需对旧城改造，没有较高的拆迁成本，同时不用为了增加用地向上争取更多指标的谈判成本。

三、车辆段上盖平台设计对房产开发的意义

普通车辆段改为上盖平台设计，必然会因增加大平台柱梁板结构从而增加相应造价，且车辆段大多建于郊区，相对于市区的高地价、高溢价率，其所能产生的经济效益与其增加上盖的成本相比，是不是一定能产生正效益呢。 ·成本效益分析

以上海某车辆段上盖平台设计为例，增加上盖平台设计后增加概算约11亿，而由此增加了上盖平台板地面积约16万平米，平均每平米成本0.7万/1112。与同一地块的动迁费用相比，其成本与产出比可谓高效了。据数据统计，如上海该地铁线路公示后半年，相关楼盘房价涨幅达到近3成。2016年1月27日拍卖的该车辆段上盖平台周边地块，楼板价更是达到约28530元/1112，溢价率61%。这种房产溢价促进土地的溢价从而促使房地产开发集约化的效益是显而易见的。该车辆段上盖平台所在轨交线路预计2018年建成通车，届时板块内的楼盘势必迎来新一轮的上涨，可见其上盖平台设计将产生的经济效益。 ·车辆段上盖平台促进集约用地

当地铁开发导致周边地价升值，土地所有者和房地产开发商会在同等面积的土地上更集中、高效地进行开发，以补偿更高的土地成本。更高的资源价格会提高这种资源的使用效率，这就是边际替代理论。

地铁的开通会提高周边地价，而车辆段却一般都会占用地铁站边大面积黄金地块，按传统做法即无法开发利用，其场站地面外露的轨道也影响地铁站周边的景观协调。而车辆段上盖平台设计使得土地开发利用率提高，集约化成为可能。 ·车辆段上盖平台物业开发与地铁的互促性

“可达性”是地铁与房地产之间积极相互作用的基本原理，城市地铁网络越高效，通往城市各区域的交通路线更通畅，人们的交通成本越低。而车辆段一般都紧靠相邻地铁站，且正是因

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为其地处郊区，地铁的开通能更显著的提高原公共交通不便捷区域的房产价值。伴随着地铁规划的公示，以开发商对于地铁周边商业价值的敏锐嗅觉，会促使他们有更强烈的意愿参与轨道交通周边的项目开发，而项目的增多，必定带来区域居住人口的增加。而当车辆段上盖平台物业开发成熟后（如增加商业地产和写字楼或保障型住房），社会经济活动会向其移动聚集，其地铁客流量又会相应增加，从而提高地铁运营盈利渠道之一：票务收益。

增加的人口，一个新的生活圈、一个热点区域将在轨交周边形成。这些高密度区域形成以后，政府部门必然要加大对这一区域服务公共配套设施的投入。而公共配套设施的持续完善，形成良性促进作用，使得这个区域的地产项目经济效益持续提升。 四、车辆段上盖平台的开发方向

车辆段上盖平台与地铁沿线地块物业的本质区别是：车辆段上盖平台的所有者是地铁公司。这使得城市轨道交通公司有更多的自主权，与开发商多元化合作有更多的可能性，自身运营获利模式更加多样化。

传统地铁沿线周边地块的开发方式大多数是采用出让的方式，用土地高溢价获得的收益直接用来缓解地铁建设资金的不足。但是这种一次性获利行为使得轨道交通本身缺乏长期造血“器官”。而除了前期建造过程中的资金缺乏问题，现有的各个国家地铁在运营过程中也出现运营亏损的局面。就拿我们国家最早建成的北京地铁来看，超低的票价，使得政府产生巨大的补贴压力。

而作为世界上为数不多盈利的地铁，香港地铁则是在提高地铁周边土地利用效率后，通过地铁公司与开发商联合运营土地的方式，将地铁带来的溢价通过共享收益的方式，来弥补轨道交通前期建设和中后期运营上的缺陷。 就其开发形式可以从以下几个方面着手：

（一）投标商可提供开发方案，地铁公司前期评比择优，综合统筹设计，以利于后期整体运营规划。

（二）部分地块出售，由开发商提供资金和开发经验，并负责建设和物业运营的操作，开发商需无偿代建部分地铁附属设施优先，如出入口、风井或车辆段建构筑物，缓解初始建设的资金压力。

（三）与开发商签订长期上盖平台部分地块租赁合同，规定一个基本租金和一个收益分红租金，用以获得轨道运营的长期造血机制。

地铁公司与开发商合作是现如今上盖开发的必然趋势，多元化的车辆段上盖平台开发、运营方式才能满足地铁良性循环的发展。而香港地铁公司透明的管理方式和高效的运营能力，也是我们最终真正实现良好运营所需要学习和借鉴的。

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五、车辆段上盖平台的开发需注意的因素

建造车辆段上盖平台能以“向上发展”的方式显著提高土地集约化用地效率，与此同时，我们也不能忽视其所需注意的因素：

（一）增加上盖平台会影响原车辆段内作业环境，就采光及通风上设计需尽量优化运营工作环境。

（二）因为下部是地铁列车的维修、运用等各个库房，难免出现噪音、震动、废气、电磁辐射等环境问题。基于这些考虑，现在已经可通过前期设计妥善处理以上环境问题，如在试车线铺设无缝线路，咽喉区域轨道采用松散弹性道床吸收震动减少噪声等措施。

（三）从消防角度提前统筹设计规划，如油漆库等火灾危险性高的库房不能设于改下，需要和平台保持规范要求的距离。

以上这些注意因素要在规划中考虑周全，运用现代设计及建设技术妥善处理，以期达到后期地铁公司运营与上盖开发双赢的良性发展。 六、结束语

截止至2018年初，我国已经有北京、上海、天津、宁波、广州、深圳、南京等多个城市都已开始了轨道交通车辆段上盖平台物业的开发工作，在土地资源日益紧张的大环境下，满足“向上发展”的车辆段上盖结构开发成了有效提高土地集约化的必然发展趋势。由于其尚处于初期阶段，如何有效利用、开发、运营、维护成为经济工作的一大课题。结合各地各区域发展情况，合理有效的发挥其集约效应与互促性，才能为轨道运营提供长期造血机制。 参考文献：

[1]谷一桢，徐治乙.轨道交通对房地产价值影响研究综述[J].城市问题，2007 （12）. [2]盛怡，钱海艳.城市地铁沿线房地产综合开发的研究[J].山西建筑2009 （19）.